לפרום את הסבך בטבלאות מחירי הקרקעות.

אחת התכונות החדשות פורצות הדרך בחוק המקרקעין משנת 2024 היא ביטול מסגרות מחירי הקרקעות, המאפשרות ליישובים להוציא רשימות מחירי קרקעות המשקפות מקרוב את מחירי השוק. עם זאת, המציאות מציבה אתגר גדול: היכולת הפיננסית של האוכלוסייה עדיין אינה עומדת במחירי השוק.

לאחרונה, הועלו דעות רבות המשקפות את הפער בין מחירי הקרקעות ליכולותיהם הכלכליות של אנשים. דוגמה אופיינית לכך היא סיפורה של משפחתו של מר דין קונג פואנג בקומונת בה וי, העיר האנוי , אשר כאשר הורשו להמיר יותר מ-210 מ"ר של אדמה המשמשת לגידולים רב שנתיים לאדמות כפריות למגורים, נאלצו לשלם כמעט 900 מיליון דונג וייטנאמי כאגרות שימוש בקרקע, השווה ערך ליותר מ-4.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר על פי מחירי הקרקע החדשים.

באופן דומה, משפחתו של מר טראן דוי דונג במחוז נגה אן נדהמה לשלם 4.5 מיליארד דונג וייטנאמי כדי להמיר 300 מ"ר של אדמת גן לאדמה למגורים, שווה ערך לשיעור המרה של כמעט 15 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר... נתונים אלה חורגים מהיכולות הכלכליות של משקי בית כפריים והרריים...

מקרים אלה אינם אירועים בודדים. הם תוצאה בלתי נמנעת של טבלאות מחירי קרקעות שאינן מבוססות על נגישות עבור רוב האוכלוסייה, אלא על תנודות השוק. השוואת החובות הפיננסיים בין עשירים לעניים, בין אזורים עירוניים לכפריים, הופכת את מדיניות הקרקעות, שאמורה להיות כלי לרגולציה שוויונית, לנטל על רוב האוכלוסייה, במיוחד אלו הנמצאים בנסיבות קשות...

לדברי מאי ואן פאן, סגנית מנהל מחלקת ניהול הקרקעות ( משרד החקלאות והסביבה ), ביטול מסגרת מחירי הקרקעות הוא צעד קדימה, אך אם מחירון הקרקעות החדש לא משקף מקרוב את המציאות, המדיניות תאבד את יעילותה החברתית. במיוחד לאור העובדה שחוק הקרקעות משנת 2024, שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2026, מחייב כל יישוב להוציא מחירון קרקעות חדש עם מאגר נתונים של הערכות שווי לכל חלקה בנפרד, עם התייעצות ציבורית נרחבת ועדכונים שוטפים.

משרד החקלאות והסביבה המליץ ​​למשרד האוצר ולרשויות המקומיות לעדכן בדחיפות את מחירי השוק, לבנות מאגר מידע של מחירי קרקעות, לארגן התייעצויות ציבוריות ולקבוע מפת דרכים מתאימה להתאמה. עמדתו העקבית של המשרד היא שמחירי הקרקע חייבים להיות תואמים את המציאות, ולשקף במדויק את תנאי הפיתוח החברתי-כלכלי של כל אזור וקבוצת אוכלוסייה, ואי אפשר ליישם אותם באופן מכני או להתבסס אך ורק על מחירי שוק.

בעקבות משוב מהרשויות המקומיות, משרד האוצר ניסח תיקונים לצו ממשלתי מס' 103/2024/ND-CP בנושא דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע, תוך התמקדות בתיקון והשלמה של מספר סעיפים הקשורים לדמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקע וקרן פיתוח קרקע. המטרה היא לצמצם את המקרים הדורשים קביעת מחיר קרקע ספציפית ולהקל על התחייבויות כספיות עבור אזרחים במצבי מעבר מסוימים. באופן ספציפי, במקרים של שינוי ייעודי קרקע מאדמות גן ובריכה המחוברות לדיור, משרד האוצר מציע שאזרחים יצטרכו לשלם רק 50% מההפרש בין מחיר הקרקע למגורים לקרקע חקלאית, במקום 100% כפי שנמצא כיום.

הגיע הזמן להכיר בכך שרשימות מחירי קרקעות אינן יכולות להיות רק "תרשימי מחירים" טכניים לגביית הכנסות, אלא חייבות להיות כלים לתמיכה בפיתוח, הבטחת שוויון חברתי והגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של האזרחים. לכן, יש צורך בגישה זהירה ואחראית בתהליך פיתוח רשימות מחירי קרקעות חדשות, תוך התמקדות בתכנון אזורי ברור, התייעצות יסודית עם הציבור, הערכת השפעה חברתית-כלכלית ספציפית והימנעות משימוש יתר ב"יעוד מחירים" מבוסס שוק...

פתרון "צוואר הבקבוק" של טבלאות מחירי הקרקע אינו רק תיקון חוקים או שינוי שיטת החישוב, אלא תהליך של יצירת מערכת מדיניות שהיא גם הוגנת וגם ישימה, תוך הצבת אנשים במרכז הפיתוח. טבלאות מחירי הקרקע צריכות להפוך לגשר עבור אנשים לגישה חוקית למדיניות קרקעות, ולא למכשול למחייה ולפיתוח בר-קיימא.

מקור: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html