פתרון "צוואר הבקבוק" של מחירי הקרקעות

אחת הנקודות החדשות הצפויות לפריצת דרך בחוק המקרקעין לשנת 2024 היא הסרת מסגרת מחירי הקרקעות, שתאפשר ליישובים להוציא רשימות מחירי קרקעות המתקרבות לשוק. עם זאת, המציאות מציבה אתגר גדול שכן היכולת הכלכלית של אנשים לא עמדה במחיר השוק.

לאחרונה, הועלו דעות רבות המשקפות את חוסר האיזון בין מחירי הקרקעות ליכולתם הפיננסית של האנשים. דוגמה אופיינית לכך היא סיפורה של משפחתו של מר דין קונג פונג בקומונת בה וי, העיר האנוי , כאשר הורשו להמיר יותר מ-210 מ"ר של אדמה רב שנתיים לאדמות כפריות למגורים, הם נאלצו לשלם כמעט 900 מיליון דונג וייטנאמי כאגרות שימוש בקרקע, השווה ערך ליותר מ-4.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר על פי מחירי הקרקע החדשים.

או שגם משפחתו של מר טראן דוי דונג במחוז נגה אן נדהמה כאשר נאלצה לשלם 4.5 מיליארד דונג וייטנאמי כדי להמיר 300 מ"ר של אדמת גן לאדמות למגורים, שווה ערך לשיעור המרה של כמעט 15 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר... אלו מספרים שעולים על היכולת הפיננסית של משקי בית כפריים והרריים...

המקרים הנ"ל אינם בודדים. זוהי תוצאה בלתי נמנעת כאשר מחירי הקרקע אינם בנויים על בסיס נגישות עבור רוב האנשים, אלא עוקבים רק אחר התפתחויות השוק. "האיזון" של התחייבויות פיננסיות בין עשירים לעניים, בין אזורים עירוניים לכפריים, הופך את מדיניות הקרקע, שהיא כלי רגולטורי הוגן, לנטל על רוב האנשים, במיוחד אנשים בנסיבות קשות...

לדברי סגנית מנהלת מחלקת ניהול הקרקעות ( משרד החקלאות והסביבה ) מאי ואן פאן, ביטול מסגרת מחירי הקרקעות הוא צעד קדימה, אך אם רשימת המחירים החדשה לא תעקוב מקרוב אחר המציאות, המדיניות תאבד את יעילותה החברתית. בפרט, כאשר חוק הקרקעות משנת 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026, מחייב כל יישוב להוציא רשימת מחירי קרקעות חדשה עם מאגר נתונים של הערכת שווי לכל חלקת אדמה, תוך התייעצות נרחבת עם התושבים ומתעדכן באופן קבוע.

משרד החקלאות והסביבה המליץ ​​למשרד האוצר ולרשויות המקומיות לעדכן בדחיפות את מחירי השוק, לבנות מאגר מידע למחירי קרקעות, לאסוף חוות דעת ציבור ולגבש מפת דרכים מתאימה להתאמה. נקודת המבט העקבית של המשרד היא: מחירי הקרקעות חייבים להיות עקביים עם המציאות, לשקף במדויק את תנאי הפיתוח החברתי-כלכלי של כל אזור וכל קבוצת אוכלוסייה, ואי אפשר להחיל אותם באופן מכני או מוחלט על מחירי השוק.

בתגובה למשוב מהציבור, משרד האוצר גיבש טיוטת תיקון לצו מס' 103/2024/ND-CP של הממשלה בנושא דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות, תוך התמקדות בתיקון והשלמה של מספר סעיפים הקשורים לדמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע וקרנות פיתוח קרקע, במטרה לצמצם את המקרים בהם יש לקבוע מחירי קרקע ספציפיים, ולהקל על התחייבויות כספיות עבור אנשים במצבי מעבר מסוימים. באופן ספציפי, במקרה של שינוי ייעוד הקרקע מאדמת גן, בריכות צמודות לבתים, משרד האוצר מציע שאנשים יצטרכו לשלם רק 50% מההפרש בין מחיר קרקע למגורים לקרקע חקלאית, במקום 100% כפי שקורה כיום.

הגיע הזמן להכיר בכך שרשימות מחירי קרקעות אינן יכולות להיות רק "רשימת מחירים" טכנית לגביית הכנסות תקציביות, אלא חייבות להיות כלי לתמיכה בפיתוח, הבטחת צדק חברתי והגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של הציבור. לכן, יש צורך בזיהוי ואחריות בתהליך בניית רשימות מחירי קרקעות חדשות בכיוון של ייעוד ברור, התייעצות יסודית עם הציבור, הערכת השפעה חברתית-כלכלית ספציפית ולהימנע מניצול לרעה של ההתייחסות למחירי שוק...

פתרון סבך מחירי הקרקעות אינו רק תיקון החוק או שינוי אופן חישוב המחירים, אלא גם תהליך של יצירת מערכת מדיניות שהיא גם הוגנת וגם ישימה, תוך הצבת אנשים במרכז הפיתוח. מחירי הקרקעות צריכים להפוך לגשר עבור אנשים לגישה חוקית למדיניות קרקעות, ולא למכשול למחייה ולפיתוח בר-קיימא.

מקור: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html