קשיים בגביית תקציב ממכרזים של זכויות שימוש בקרקע

בהשוואה לשנים קודמות, בשנת 2023, גביית אגרות שימוש בקרקע במחוז תתמודד עם קשיים רבים עקב ההאטה הכלכלית ושוק הנדל"ן האיטי. הצפי הוא שבשארית שנת 2023, קומונות, רובעים ועיירות רבות ימשיכו להאיץ את השלמת התשתיות, לארגן מכרזים של זכויות שימוש בקרקע, ולשאוף להשלמת התוכנית שהוקצתה.

בשנת 2023, הפרובינציה הציבה יעד לגבות כ-3,800 מיליארד דונג וייט מהכנסות תקציביות מאגרות שימוש בקרקע. כדי לשאוף להשגת תוצאה זו, מאז 2022, היישובים עקבו מקרוב אחר תוכנית השימוש השנתית בקרקע, שהוגשה לרשויות המוסמכות לאישור התכנון, בנו אזורי מגורים, ארגן פינוי אתרים ומוכרז זכויות שימוש בקרקע (LURs).

קומונות רבות, הודות למעקב צמוד אחר ביקוש השוק ולבנייה מהירה של אזורי מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, הגדילו את הכנסות התקציב המקומי. דוגמה אופיינית לכך היא קהילת ת'אן טאן (Thanh Liem), שארגנה זה עתה מכירה פומבית של 171 מגרשים במחיר התחלתי של יותר מ-74 מיליארד דונג וייטנאמי. המחיר הזוכה היה 154 מיליארד ו-602 מיליון דונג וייטנאמי. לאחר ניכוי עלויות תשתית, הסכום הנותר, לפי יחס ההקצאה של הקומונה, ישמש להשקעות מקומיות. מר דאו שואן אן, יו"ר הוועדה העממית של קהילת ת'אן טאן, אמר: "במטרה להגדיל את הכנסות תקציב הקומונה, לשלם את החוב הציבורי ולהמשיך להשקיע בבניית תשתיות שישרתו את חייהם של אנשים, קהילת ת'אן טאן תכננה אזור מגורים ממש בסמוך למרכז הקומונה. זהו אזור עם מיקום נוח לתנועה, קרוב לכביש המחוז, ולכן אנשים רבים מעוניינים למכור במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע. כתוצאה מכך, מגרשים ממוצעים לאחר המכירה הפומבית עלו פי 1.5 עד 2 בהשוואה למחיר ההתחלתי."

כדי להשיג תוצאה זו, מאז 2021, קהילת טאנה טאן בחנה את תוכנית השימוש בקרקע המקומית, הבינה את הביקוש בשוק והציעה לממונים עליה לבנות אזור מגורים. עבודות הבנייה של הפרויקט גם כן נפרסו במהירות והוכרזו באופן נרחב לאנשים רבים. שיטה זו משכה משקי בית רבים להשתתף במכרז זכויות השימוש בקרקע, ותרמה להגדלת הכנסות תקציב המדינה.

קשיים בגביית תקציב ממכרזים של זכויות שימוש בקרקע — **פקידי מחלקת המסים של מחוז טאנה ליאם-בין לוק סוקרים את הכנסות התקציב מקרקעין.** צילום: טראן הוו

כמו קומונת טאנה טאן, לאחרונה, קומונות ועיירות רבות במחוז הגדילו את הכנסות התקציב ממכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע. על פי ניסיון מעשי ביישובים, אם רוצים קרקע נקייה למכירה פומבית, יש לפתח וליישם תוכנית שנה מראש. המיקום חייב להיות קרוב לכבישים ראשיים, נוח לתנועה והקרקע בעלת פוטנציאל רווח לטווח ארוך. כאשר המיקום מוכרז, יש צורך לארגן פגישה עם אנשים, לפרסם את הפרויקט, להפיץ ולגייס אנשים למסור במהירות את הקרקע לבניית אזורי מגורים חדשים. תהליך יישום בניית התשתיות באתרי המכירות הפומביות חייב להיות גם הוא סינכרוני, ולחבר את התשתיות באזור כך שאנשים יוכלו לבנות בתים בקלות. בגישה זו, למרות ששוק הנדל"ן שקט, קומונות רבות במחוז עדיין מארגנות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, מה שתורם להגדלת הכנסות התקציב.

עם זאת, בהשוואה לשנים קודמות, בשנת 2023, יישום מכרזי זכויות שימוש בקרקע ייתקל בקשיים רבים עקב המיתון הכלכלי ושוק הנדל"ן האיטי. נכון לעכשיו, לרוב הבנקים המסחריים באזור יש הלוואות מוגבלות להשקעות נדל"ן מכיוון שהשקעות הון בתחום זה עלולות להוות סיכונים רבים. בנקים מסחריים רבים משקיעים הון רק במגזרי הייצור והמסחר, מלווים למשקי בית לשיפור חייהם, רכישת קרקעות, בניית בתים ואינם משקיעים בהלוואות עסקיות בתחום הנדל"ן. לדברי מומחים כלכליים, להידוק האשראי לנדל"ן יש צד חיובי בכך שהוא תורם לשליטה על היצע הכסף בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה הקודמת וההכנסות התקציביות מכספי קרקע גם הן פוחתות בהתאם.

מר דאו שואן צ'יאן, מנהל מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים (משרד המשפטים) אמר: מתחילת השנה ועד סוף נובמבר, מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים ארגן 10 מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, עם 746 מגרשים, בשטח כולל של מעל 73,762 מ"ר, עם מחיר התחלתי של מעל 644 מיליארד 704 מיליון דונג וייטנאמי. לאחר המכירה הפומבית, גייסו היישובים מעל 908 מיליארד 610 מיליון דונג וייטנאמי.

לדברי מר צ'יאן, בהשוואה לשנים שלפני 2023, מכרז זכויות שימוש בקרקע ביישובים נתקל בקשיים רבים. לדוגמה, במכירה הפומבית ברובע לה הונג פונג ב-15 בספטמבר 2023 היו 91 מגרשים, מתוכם 55 אנשים נרשמו לרכישת מסמכים ובמושב הראשון נמכרו רק 48 מגרשים; עד 20 באוקטובר 2023, המרכז נאלץ להמשיך למכור את 43 המגרשים הנותרים. מחיר ההתחלה של 91 מגרשים היה יותר מ-190 מיליארד 534 מיליון וונד, מחיר המכירה הפומבית היה יותר מ-209 מיליארד 274 מיליון וונד, הבדל של יותר מ-18 מיליארד 739 מיליון וונד. אם בשעות השיא, שוק הנדל"ן היה סואן, במכירה הפומבית של 91 מגרשים ברובע לה הונג פונג היו 500-700 מסמכים, אך השנה מעט מאוד אנשים השתתפו.

על פי הסינתזה של מחוזות, עיירות ועיירות, בשנת 2023, מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית וגביית תקציב מדמי שימוש בקרקע ביישובים תתמודד עם קשיים רבים. עד כה, לעיירה דוי טיין, מחוז קים באנג ומחוז טאנה ליאם עדיין חסרים כמעט 300 מיליארד וונד להשלמת התוכנית. בשאיפה להשלים את התוכנית שהוקצתה, בדצמבר היישובים ימכרו במכירה פומבית אזורי מגורים עם תשתית שהושלמה ויגבו דמי שימוש בקרקע ממפעלים. במהלך תקופה זו, הוועדה העממית המחוזית מורה לסניפים התפקודיים וליישובים להשלים במהירות את אזורי מכירת זכויות השימוש בקרקע, להכריז על מחירי הקרקע; למסור קרקע נקייה למשקיעים... כדי לשאוף להשלים את התוכנית לגביית תקציב מדמי שימוש בקרקע.

טראן הוו

מָקוֹר