ההצעה לא "לחוקק" יש לפקח בקפדנות

[מודעה_1]

מר נגוין ואן דין, מומחה משפטי בתחום השקעות ועסקים בנדל"ן, שיתף את דעותיו עם חדשות VTC ואמר כי דירות מיני פופולריות מאוד בערים גדולות בגלל שטחן המתון, מחיריהן הנגישים למשפחות צעירות, עובדים ומיקומים נוחים למגורים, עבודה ולימודים... אבל גם זו "בעיה" גדולה.

השריפה בבניין המיניאטורי בקואנג הא (מחוז ת'אן שואן, האנוי ) שאירעה בליל ה-12 בספטמבר הייתה נוראית משום שבסמטה קטנה שבה מכוניות אינן יכולות להיכנס, נבנה בניין מיניאטורי בגובה של עד 10 קומות, בשטח רצפה של 200 מ"ר בלבד, שטח רצפה כולל של 2,000 מ"ר, ובו עד 45 משקי בית ובהם מתגוררים כ-150 איש.

" חייהם של אנשים שבירים מאוד כאשר, מכיוון שאינן פרויקטים של השקעה, דירות מיני אינן מאושרות, מתקבלות או נבדקות באופן קבוע לבטיחות ומניעת שריפות ", הדגיש מר דין.

עם זאת, הצעת חוק הדיור (המתוקנת) מציעה "להכשיר" סוג זה תחת השם "דיור רב קומותי של משקי בית ויחידים", כלומר, אם למשק בית או יחיד יש מגרש של כמה מאות מטרים רבועים, הם יכולים לבנות מיני-דירות למכירה מבלי שיהיה צורך להקים עסק, מבלי שיהיה צורך להקים פרויקט השקעה לביצוע הליכי השקעה לפי חוק ההשקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן.

מלבד הנוחות שהן מביאות, דירות מיניאטוריות טומנות בחובן גם סכנות רבות ובלתי צפויות. (איור: קונג הייאו).

משמעות הדבר היא שאין צורך בהליכים הבאים: אישור מדיניות השקעה, הקצאת/חכירת קרקע, הערכת שווי קרקע ויישום התחייבויות פיננסיות על הקרקע, הערכת דוחות מחקר היתכנות/תכנון בסיסי, אישור למניעת וכיבוי שריפות, הנפקת היתרי בנייה, קבלת עבודות למניעת וכיבוי שריפות, קבלת עבודות הזכאיות לניצול ותפעול...

מר דין הדגיש כי הסכנה טמונה בעובדה שסעיף 57 בטיוטת חוק הדיור המתוקן האחרונה (שהוגשה לוועידת הנציגים המיוחדים בסוף אוגוסט 2023) מאפשר לבעלי בתים לבחור להנפיק "פנקסים ורודים" נפרדים לכל דירה. אם יאושר, סוג הדירה המיניאטורית "יאושר" ולא יהיה שונה מדירה רגילה. הדבר בא לידי ביטוי גם בחוק הדיור הנוכחי (סעיף 46) ובצו 71/2010 הקודם.

בהתאם לכך, משפחה צעירה עם 700-800 מיליון דונג וייטנאמי יכולה גם לרכוש דירת מיני של 30 מ"ר ולקבל "ספר ורוד" בדיוק כמו קניית דירה בפרויקט.

" אם מדיניות זו תאושר, היא בוודאי תהפוך את המיני-דירות ל"לוהטות עוד יותר", אנשים ימהרו לקנות מיני-דירות, וייצרו גל של חיפוש אחר מגרשים צמודים לשילוב, בניית מיני-דירות למכירה בכל מקום במקום לעודד פיתוח דיור בהתאם לפרויקטים, תוך הבטחת חיבור תשתיות סינכרוני."

מר דין הזהיר כי לא רק בעיות הבטיחות ומניעת האש, אלא גם הפתרון לתשתיות הטכניות והתשתיות החברתיות (בתי ספר, שירותי בריאות , מנהל, שירותים...) עבור משקי בית הרוכשים דירות מיניאטוריות יצטברו יותר עבור הרשויות באזורים עירוניים של האנוי, הו צ'י מין סיטי, דא נאנג... אם דירות מיניאטוריות "יאושרו" .

לכן, מר דין הציע: אין "לחוקק" מיני-דירות, להיפך, יש לנקוט באמצעים לפיקוח קפדני על סוג זה. בפרט, אין להכיר ברכישה ובמכירה של מיני-דירות, ובהחלט אין להנפיק "פנקסים ורודים" נפרדים לכל מיני-דירה כדי למנוע התפרצות מסוג זה, תוך הימנעות מסיכון של חוסר ביטחון ועומס יתר על מערכת התשתיות העירונית.

" אם למשק בית או יחיד יש זכות להשתמש בקרקע למגורים ורוצה לבנות בניין דירות, עליו להקים עסק/קואופרטיב ולהכין פרויקט השקעה לביצוע הליכי השקעה בהתאם לחוק ההשקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן ", העיר מר דין.

שריפה קשה פרצה זה עתה בבניין דירות מיניאטורי בקואנג הא.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), שחולק את אותה דעה, אמר גם כי יש צורך לתקן את חוק הדיור משנת 2014 לכיוון ביטול פרצות חוקיות להכשרת דירות מיניאטוריות.

באופן ספציפי, לדברי מר צ'או, הוראות סעיף 2, סעיף 46 לחוק הדיור משנת 2014 קובעות בבירור: משקי בית ויחידים באזורים עירוניים חייבים לבנות ולשפץ בתים בהתאם להוראות חוק הבנייה ולקחת אחריות על איכות הבתים.

במקרה של היתר לבנות בית בן 2 קומות או יותר, כאשר כל קומה מתוכננת ונבנית עם 2 דירות או יותר בסגנון סגור, כאשר שטח רצפה מינימלי לכל דירה יהיה בהתאם לתקני ותקנות הבנייה, וחלק מהשטח יהיה בבעלות פרטית וחלק מהשטח יהיה בבעלות משותפת של בניין הדירות בהתאם להוראות חוק זה, המדינה תכיר בבעלות על כל דירה באותו בית.

לדברי מר צ'או, תקנה זו הובילה למצב של בנייה "קעורה" ופראית של מיני-דירות בערים גדולות. משם, היא משבשת את תכנון הפיתוח העירוני. במקביל, היא גורמת לאובדן אסתטיקה ואינה מבטיחה בטיחות אש, כמו גם חוסר בתשתיות ושירותים לתושבים. לכן, האיגוד מציע לתקן את סעיף 2, סעיף 46 לחוק הדיור משנת 2014, לכיוון ביטול מוחלט של הנפקת ספרים אדומים למיני-דירות, ולאפשר רק עסקי השכרת בתים.

למעשה, לאחרונה, משקיעים רבים הגישו בקשה להיתר לבניית בתים רגילים ולאחר מכן עקפו את החוק, ושינו את התכנון המקורי לבניית מיני-דירות למטרות עסקיות. הבנייה המשתוללת של מיני-דירות בערים גדולות משבשת את תכנון הפיתוח העירוני, גורמת לאובדן אסתטיקה ואף מהווה סיכונים לקונים.

כך גם ציין משרד הבינוי : בכמה יישובים, נוצר מצב שבו, תוך ניצול הניהול הרופף של הרשויות, משקי בית ויחידים בנו באופן שרירותי בתים בודדים בעלי קומות רבות ודירות רבות מבלי לעמוד בהוראות החוק כגון: בנייה ללא היתר, בנייה ללא היתר, בנייה בניגוד לתכנון, התפשטות לשטח, חלוקת דירות, הוספת קומות באופן שרירותי... ולאחר מכן קנייה, מכירה והעברה חופשית.

משרד הבינוי הזהיר גם: אם לא יוחזק הניהול, הדבר יוביל לתוצאות רבות כגון הפרות של תקנות מניעת וכיבוי אש, סיכון גבוה פוטנציאלי לשריפה ופיצוץ בקהילת המגורים; עומס יתר על תשתיות טכניות ומערכות תשתית חברתית; אי הנפקת אישורי בעלות לרוכשי דירות עקב הפרות של צפיפות התכנון והבנייה, מה שמוביל לסכסוכים ותביעות משפטיות בין קונים למוכרים.

צ'או אן

[מודעה_2]
מָקוֹר