גל זרימת הון הנדל"ן "דרומה"

אזור הדרום, ובמיוחד הו צ'י מין סיטי, הוא יעד אטרקטיבי בגל "דרומה" של זרימות הון נדל"ן, במיוחד מצד משקיעים בצפון. עם זאת, על המשקיעים לבחור בקפידה פלחים, להעריך את היכולת הפיננסית ולתעדף אסטרטגיות ארוכות טווח במקום לצפות לרווחים מהירים, על מנת להבטיח בטיחות ויעילות בהקשר של ארגון מחדש של השוק.

מחירי הדיור נותרו "גבוהים", תזרים המזומנים מחפש כיוון תנועה

נתוני מחקר של מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם (VARS IRE) מראים כי בתשעת החודשים הראשונים של 2025, שוק האנוי רשם כ-22,000 דירות שנפתחו לאחרונה, המהוות 64% מכלל ההיצע בשנת 2024 והרמה הגבוהה ביותר באותה תקופה של 2019-2025. בפרט, דירות ממשיכות למלא תפקיד מוביל, ומהוות 76% מכלל ההיצע החדש.

נכון לעכשיו, זרימות הון מנדל"ן עוברות בצורה משמעותית לאזור הדרום. צילום: VARS

עם זאת, מחיר המכירה לא ירד, ואף "חם יותר" כאשר פרויקטים חדשים במחירים מעל 100 מיליון דונג וייט/ ^מ"ר הופכים פופולריים יותר ויותר. מדד מחירי הדירות (מדד המחירים משקף את תנודת מחירי המכירה הממוצעת של התקופה (זמן נוכחי) בהשוואה לתקופת הבסיס (הרבעון הראשון של 2019) של פרויקטים במדגם הפרויקטים שנבחר ונצפה על ידי VARS) בהאנוי ברבעון השלישי של 2025 עלה ב-5% בהשוואה לרבעון הקודם ועלה ב-96.2% בהשוואה לרבעון הבסיס (הרבעון הראשון של 2019) - פי 1.7 מהעלייה של הו צ'י מין סיטי הישנה באותה תקופה.

גם רמת המחירים העיקרית של דירות (דירות למכירה לראשונה) בהאנוי קבעה "רף" חדש, עם ממוצע של 95 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר , גבוה יותר מאשר בהו צ'י מין סיטי, כאשר יותר מ-43% מההיצע החדש ברבעון השלישי מחירו מעל 120 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר .

מחירי דיור "מעוגנים" גבוהים צמצמו את מרווח עליית המחירים, מה שמפחית את האטרקטיביות של הון להשקעה. במקביל, ערכי ההון גם חורגים מהיכולת הפיננסית של משקיעים רבים, מה שגורם לתזרים מזומנים להתחיל לזרום מהאנוי לחיפוש הזדמנויות חדשות בשווקים עם מחירים סבירים ופוטנציאל צמיחה גבוה יותר.

בנוסף לריכוז במחוזות המקיפים את האנוי עם חיבורי תשתית מלאים, תזרים המזומנים עובר באופן משמעותי לאזור הדרומי.

סגן מזכ"ל איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), נגוין תאי בין, הודיע ​​כי בסוף הרבעון השני, נתונים סטטיסטיים ראשוניים ממספר משקיעים הראו כי לקוחות מהצפון היוו כ-20% מכלל העסקאות בדרום במחצית הראשונה של השנה, כפול מהתקופה המקבילה אשתקד. עד סוף הרבעון השלישי, שיעור זה הגיע ל-30%, כמעט שווה ערך לתקופה הסואנת של 2016 - 2020.

בהתאם לכך, אזור הדרום מושך אליו הון הודות לרמת המחירים שנשמרה ברמה המצטברת בשלוש השנים האחרונות, מה שיוצר מרחב לצמיחה ושולי רווח אטרקטיביים למשקיעים. באזורים מסוימים בפאתי הו צ'י מין סיטי העתיקה, כולל יישובים מאוחדים, רמות מחירים נמוכות ב-30-40% מהאנוי, בעוד שחיבורי התשתיות ומהירות העיור עולים בחדות.

לדוגמה, בהאנוי, עם 2-4 מיליארד דונג וייטנאמי, ניתן לרכוש רק דירה עם חדר שינה אחד או דירה עם 1+1, בעוד שבהו צ'י מין סיטי, משקיעים יכולים לבחור מגוון יותר, החל מדירות ועד בתים פרטיים. ראוי לציין כי מחירם של כמה פרויקטים שנפתחו לאחרונה באזורי הפרברים של הו צ'י מין סיטי עומד כיום על 2/3 בלבד בהשוואה לאזורי הפרברים של האנוי, מה שהופך את מרווח עליית המחירים בטווח הבינוני והארוך לאטרקטיבי יותר.

זרימות הון מהאנוי להו צ'י מין סיטי והסביבה נועדו לא רק כדי "לצוד מחירים זולים" אלא גם כדי לגוון תיקי השקעות ולמטב את יעילות ההון. בהשוואה להאנוי, לשוק של הו צ'י מין סיטי יש בידול ברור, במיוחד בפלח הדירות היוקרתיות, עם מסמכים משפטיים מלאים ומיקומים מעולים, העונים על צרכי צבירת הנכסים לטווח ארוך של משקיעים פוטנציאליים.

זהו קו מוצרים המביא ערך רווח כפול, הן פוטנציאל לעליית מחירים והן השכרה יעילה הודות ליתרון של מרכז כלכלי דינמי, המושך מאוד השקעות זרות ישירות ומומחים זרים עם צרכי דיור יוקרתיים.

התשתיות מאיצות, פותחות הזדמנויות, אך נדרשת זהירות

מגמת "ההתרחבות דרומה" מונעת גם על ידי חזרתם של סדרה של משקיעים גדולים בדרום לאחר שנפתרו סוגיות משפטיות, יחד עם קמפיינים תקשורתיים חזקים. בפרט, משקיעים פרטיים רבים מהאנוי נוטים לפנות למשקיעים מוכרים כאשר הם מרחיבים את הפרויקטים שלהם לדרום, תוך ניצול הבנתם את המותג ואת יכולת היישום שלהם.

מספר פרויקטים בקנה מידה גדול, כמו הקומפלקס העירוני בקאן ג'יו, זכו לתשומת לב רבה מצד משקיעים בהאנוי מאז השקתם הודות למיקומם האסטרטגי ולפוטנציאל הפיתוח ארוך הטווח. חברות ברוקראז' בצפון הרחיבו במהירות גם הן את סניפיהן בדרום, והביאו איתן את המערכת האקולוגית והשירותים של הלקוחות שלהן.

לא רק זאת, לחלק מהפרויקטים של משקיעים גדולים יש מחירים נמוכים בעוד שפרויקטים דומים בצפון הוכפלו במחירם, ו"נחפרו" על ידי משקיעים רבים, אפילו עם עלייה של 5% במחירים בשבוע אחד.

גורם חשוב המסייע בחיזוק משיכת ההשקעות הוא מדיניות פיתוח התשתיות והמוטיבציה לתכנון אזורי לאחר המיזוג המנהלי של העיר הו צ'י מין החדשה. פרויקטים חדשים רבים עוקבים כיום מקרוב אחר קווי מטרו, כבישי חגורה וצירי תנועה מרכזיים, משפרים את הקישוריות הבין-אזורית ומגדילים את ערך הנכסים העתידי, מה שמושך במיוחד למשקיעים בהאנוי.

VARS IRE מאמינה שבאופן כללי, גל "הדרומה" של תזרים מזומנים להשקעות נדל"ן מתחזק. הדרום, ובמיוחד הו צ'י מין סיטי, הופך בהדרגה ליעד חדש הודות למחירים סבירים, תשתיות מואצות ומסגרת משפטית משופרת.

עם זאת, על משקיעים לבחור בקפידה פלחים, להעריך את היכולת הפיננסית ולתעדף אסטרטגיות ארוכות טווח במקום לצפות לרווחים מהירים, כדי להבטיח בטיחות ויעילות בהקשר של ארגון מחדש של השוק. בהקשר שרוב העסקאות עדיין תלויות בביקוש להשקעות, בעוד שההיצע גדל במהירות; אם משקיעים משתמשים ביותר מדי הון לווה כדי להשקיע באופן נרחב, הם עלולים ליפול למצב פסיבי כאשר הריביות עולות או הנזילות יורדת. התרחיש הגרוע ביותר הוא שהפרעה בתזרים המזומנים עלולה להוביל לקיפאון בפרויקט, מה שיפגע בסנטימנט השוק ובאמון המשקיעים.

מקור: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html