שקיפות היא המפתח לפתרון צווארי בקבוק הקשורים לקרקע.

העובדה שמשרד האוצר מבקש משוב על טיוטת הצו לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בצוים המפרטים את יישום חוק ההשקעות במסגרת שיטת השותפות הציבורית-פרטית (PPP) מראה על מאמץ להמשיך ולשפר את המסגרת המשפטית ולסלק צווארי בקבוק.

בהקשר זה, סוגיית הקרקעות – ובמיוחד מנגנון המימון עבור פרויקטים של BT באמצעות כספי קרקע – ממשיכה לצוץ כבעיה מרכזית, המשפיעה ישירות על אמון השוק ועל היכולת לגייס משאבים פרטיים לפיתוח תשתיות.

ראשית כל, שקיפות המידע על קרנות קרקע צריכה להיות במרכז. הטיוטה דורשת גילוי פומבי של החלטות מדיניות השקעה, אך רק "מעודדת" גילוי מיקום ושטח קרן הקרקע המשמשת לתשלום. על פי לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI), גישה זו אינה מבטיחה שקיפות משום שהזכות לחשוף או לא עדיין תלויה בכל יישוב. בפועל, חוסר השקיפות בהערכת שווי ושימוש בקרקעות היה גורם ישיר לסכסוכים והפסדים רבים. לכן, גילוי מלא חובה של מידע על קרנות קרקעות הוא תנאי לחיזוק אמון השוק. כאשר המידע נחשף בבירור, לשוק יש בסיס להשוואה, ולסוכנויות הניהול יש יותר כלים לפיקוח חברתי - זהו הבסיס לעסקאות קרקע בפרויקטים של PPP כדי שייגשו לעקרונות השוק, במקום להסתמך על החלטות מנהליות.

סוגיה נוספת היא כיצד לקבוע את עלויות בניית התשתיות בעת חישוב שווי הקרקע המשמשת לתשלום. הטיוטה מאפשרת ניכוי עלויות על סמך שיעורי השקעה, אך לפי משוב מעסקים, כלי זה מיועד בעיקר למטרות עיון. לכל פרויקט של BT מאפיינים שונים מאוד; ללא מנגנון הערכה עצמאי והשוואת שוק, הסיכון לפערים בעלויות הוא בלתי נמנע. ההשלכות עלולות להיות אובדן נכסים ציבוריים או עיוות התוכנית הפיננסית של המשקיע - שתיהן תוצאות לא רצויות.

בנוגע להערכת שווי קרקע, התקנה המיישמת את המחיר הגבוה ביותר בטבלת מחירי הקרקע כאשר "לא ניתן לזהות אזור דומה" דורשת שיקול דעת מדוקדק. תיאורטית, זוהי דרך למנוע אובדן נכסי מדינה. עם זאת, בפועל, בשל היעדר קריטריונים ברורים ל"אזורים דומים", הגוף המבצע עשוי לבחור באפשרות הבטוחה של יישום מיידי של המחיר הגבוה ביותר. במקרה זה, הסיכון אינו מטופל אלא פשוט מועבר למשקיע. מגרש עם תשתית לא שלמה המוערכת באותה רמה כמו האזור המפותח ביותר ייצור פער משמעותי בהשוואה לערכה האמיתי, וישפיע ישירות על התוכנית הפיננסית ויפחית את האטרקטיביות של הפרויקט. בטווח הארוך, הדבר עלול לגרום למשקיעים להיות זהירים יותר לגבי פרויקטים של BT, מה שיוביל להיפוך המטרה של גיוס משאבים חברתיים שאליה מכוונות מדיניות PPP.

מצד שני, הטיוטה ניגשה לעקרון חלוקת הסיכונים, כפי שמעידה ההוראה לפיצוי כאשר המדינה דוחה הקצאת קרקע או חכירה עבור תשלומי חוזה BT. זהו צעד בכיוון הנכון, המשקף גישה מאוזנת לטובת שני הצדדים. עם זאת, כדי שתקנה זו תיושם ביעילות, יש צורך להבהיר כיצד נקבעים שיעורי הריבית ואת עיתוי חישובם, תוך הימנעות מפרשנויות שונות במהלך היישום - מקור למחלוקות רבות בחוזי PPP קודמים.

בסך הכל, המשוב מעסקים משקף דרישה עקבית: המסגרת המשפטית לשיתוף פעולה פרטי-ציבורי חייבת להיות שקופה, יציבה ולאזן בין אינטרסים. קרקע אינה רק אמצעי תשלום אלא גם גורם מכריע בהיתכנות הפרויקט כולו. כאשר צוואר בקבוק זה מוסר באמצעות תקנות ברורות וסבירות, שיתוף פעולה פרטי-ציבורי יכול להפוך לערוץ יעיל לזרימת הון בפיתוח תשתיות, במקום להמשיך להיות מגזר שמשקיעים רוצים להשתתף בו אך מהססים להיכנס אליו.

חה אלוהים

מקור: https://www.sggp.org.vn/minh-bach-de-thao-go-nut-that-dat-dai-post847437.html