מודל העסקי של "בעלות נופש" בעולם - מההיסטוריה שלו ועד לבעיות שאנשים ...

1. היסטוריה של הופעתו והתפתחותו של מודל העסקי "בעלות נופש" בעולם

בשנת 1946, בתגובה לביקוש הגובר לחופשות בבריטניה לאחר תום מלחמת העולם השנייה, עלה בידי פרד פונטין, ביל באטלין והאחים וורנר הרעיון להרחיב את עסקי מחנות הנופש שלהם. בהדרגה, עסקי מחנות הנופש שלהם הפכו למודל לתעשיית חבילות הנופש המודרנית. מודל זה התרחב במהירות ככל שטיסות הפכו זולות וזמינות יותר ומספר האנשים היוצאים לחופשה או מוכנים לצאת לחופשה גדל במהירות.

בשוק ההמוני הזה הופיע רשמית בשנת 1963 המודל המכונה "timeshare" (בתרגום גס ל"בעלות על חופשה"). החל בשוויץ תחת השם "בעלות על חופשה", אך לאחר מחקר מדוקדק, מודל עסקי זה יושם במהירות בארצות הברית וחזר להתפתח באירופה (סקוטלנד) בשנת 1975. תוך 5 שנים, אתרי נופש של timeshare התפוצצו בשוק זה, בדרך כלל ביעדי נופש מרכזיים ברחבי אירופה, כאשר ספרד הובילה את הפיתוח.

מנקודת מבט שיווקית, בעלות על נופש היא מוצר שונה מאוד מחבילת נופש או אתר נופש טיפוסית. מודל זה מפורסם כמציע שירותים אטרקטיביים שאין בחבילות נופש, כגון: שירותי נופש יוקרתיים באיכות גבוהה, אירוח עצמי במקומות נגישים בקלות, נוף אידילי, אבטחה מובטחת ולאחר הרכישה, מוצר הנופש הזה "תמיד שלך" . עם זאת, מושג זה עדיין חדש למדי ואינו מובן היטב על ידי קונים, כך שלמרות שהוא משווק בקנה מידה גדול, המכירות ממודל עסקי זה בשלבים המוקדמים הן לרוב נמוכות למדי.

עד שנות ה-80, עם אסטרטגיית ניצול פסיכולוגיית הקונים, החלו להתפתח פעילויות עסקיות בקנה מידה גדול במספר אתרי נופש גדולים בספרד. במקביל לכך, המכירות מעסקי מודל בעלות הנופש החלו לנסוק, מה שהוכיח את הפוטנציאל להפוך לפלח עסקי מבטיח. עם זאת, מתקופה זו, החלו להופיע ולהתפשט יותר ויותר ברחבי אירופה ומספר מדינות אחרות הרהורים ותלונות רבות על מוכרים המוכרים מוצרים מזויפים, מה שדרש מממשלות המדינות לבנות מסגרות משפטיות רגולטוריות מתאימות ובזמן כדי להגן על זכויות הקונים בעת השתתפות בעסקה מסוג זה, הכרוכה בסיכונים פוטנציאליים רבים.

2. סקירה כללית של מאפייני מודל העסקי של בעלות על דירות נופש במסגרת שיתוף הזמנים והבעיות הנוכחיות בהן נתקלים קונים

על פי מילון המשפט הבינלאומי, "טיים-שרה" מובנת כצורה של בעלות משותפת על נכס - בדרך כלל נכס נופש או בילוי, שבו לבעלים יש את הזכות להשתמש בנכס לתקופה מסוימת בכל שנה. הגדרה זו ניתנת מנקודת מבט של התייחסות לבעלות על נופש כצורה של בעלות משותפת על נכס נדל"ן, אולם גישה זו אינה עולה בקנה אחד עם מגמת הפיתוח הכללית של העולם, כאשר בעלות על נופש אינה נחשבת עוד כצורה של בעלות על נכס נדל"ן. הבנה נוספת היא שבעלות על נופש מובנת כרכישת חלק מזכויות נכס נופש ספציפי על ידי הקונה - כלומר, צורת בעלות על ידי אנשים רבים שיש להם את הזכות להשתמש בנכס לתקופה מסוימת בכל שנה. לחלופין, טיים-שרה מתוארת כצורה של בעלות על נופש לפיה לקונה תהיה הזכות להשתמש שבוע (או יותר) בכל שנה ביחידה/קומפלקס/וילה/אתר נופש, המתואר בחוזה, לתקופה מוגדרת של שנה אחת או יותר.

במציאות, במדינות רבות ברחבי העולם, מודל העסקי של בעלות נופש מאבד בהדרגה את המוניטין שלו מבחינת תדמית ומותג עקב תלונות ותלונות נרחבות וממושכות מצד קונים/בעלי בעלות נופש בעשורים האחרונים. לכן, כדי להבדיל את עצמם מהתדמית המפוקפקת של מודל זה, עסקים מסוימים השתמשו במונחים אחרים כדי להחליף את המונח "טיים שרינג", לדוגמה: "מועדון נופש"; "בעלות חלקית"; "מועדון יעד"; "בעלות נופש"; וכו'. עם זאת, לא משנה אילו מונחים או מושגים משמשים לתיאורו, במהותו, עדיין מדובר ב"טיים שרינג" - מודל עסקי של בעלות נופש.

לפיכך, עם תהליך ההיווצרות והפיתוח, נוכל לסכם כמה מאפיינים של מודל בעלות הנופש וכן את שיטות העסקה הספציפיות של מודל זה כדלקמן:

- בעלות על נופש היא מוצר ומודל עסקי מורכבים. כדי להשקיע או להשתתף במודל בעלות על נופש, על הקונה לחתום על חוזה בעלות על נופש - מסמך בעל תוכן מורכב למדי הקשור להסכמים על זכויות וחובות הצדדים הקשורים למוצר בעלות על נופש.

- שווי חוזה בעלות נופש נע בממוצע בין עשרות לעשרות אלפי דולרים אמריקאים (10,000 דולר - 40,000 דולר). בנוסף, לאחר השתתפות בבעלות נופש, על הקונה לשלם גם דמי ניהול שנתיים (בדרך כלל דמי תפעול, דמי תפעול אתר נופש, דמי תחזוקה) בהתבסס על היקף הנכס, מספר שבועות החופשה, סוג שבועות החופשה שבבעלותו בשנה וכן ערך החוזה עליו חתם. חוזי בעלות נופש תקפים לתקופה מסוימת בכל שנה, ובדרך כלל תקופת החוזה יכולה להימשך בין מספר שנים למספר עשורים, ואף עד 80 שנה (באוסטרליה).

- בעלות על נופש היא תחום ספציפי למדי. בהתאם לאופי ותוכנם הספציפי של ההסכמים בין הקונה למוכר, ניתן לחלק את עסקי בעלות הנופש בעולם לסוגי מוצרים עיקריים, ביניהם:

(א) בעלות לחופשה עם בעלות שבועית קבועה.

(ii) בעלות לחופשה עם בעלות שבועית צפה.

(iii) בעלות לחופשה עם בעלות שבועית מתחלפת או גמישה.

(ד) להיות בעל חופשה עם תוכנית נקודות.

- בעלות על חופשה אינה מוצר, סחורה או שירות חיוניים או נפוצים שאנשים יכולים בקלות להחליט לקנות. לכן, כדי למכור בעלות על חופשה, מוכרים מתמקדים לעתים קרובות באסטרטגיות המנצלות את הפסיכולוגיה של הלקוחות. באופן ספציפי, מוכרים פונים לעתים קרובות ללקוחות פוטנציאליים באמצעות פרסום/שיווק בטלפון/שיטות דומות, ואף מבטיחים מתנות, "שוברים", "חופשות חינם" כדי שיוכלו להזמין, למשוך או לפתות לקוחות פוטנציאליים להשתתף במצגת/מפגש היכרות על חופשות, ובכך להציג ולשכנע לקוחות פוטנציאליים להסכים לחתום על חוזה בעלות על חופשה ממש באותה מצגת.

- כאשר חותמים על חוזה בעלות נופש, רוב הקונים אינם מבינים, או עדיין אינם מבינים במלואם, את היתרונות והחסרונות של מוצר מסוג זה, ובמיוחד אינם שוקלים או מעריכים בקפידה את העלות הכוללת שעליהם להוציא ויצטרכו להוציא במשך שנים רבות על פי ההסכם, רק עד שיתעוררו בעיות במציאות.

- בחירה לרכוש בעלות על חופשה עקב מחשבה מוטעית שבעלות על מוצר זה היא השקעה רווחית. הפרקטיקה במדינות רבות הראתה שיש לבחור בעלות על חופשה רק כדי ליהנות מהחופשה שלכם או של חופשת המשפחה שלכם לתקופה מסוימת, ולא לקנות בעלות על חופשה ולראות בה השקעה רווחית.

- בעיית ה"הונאה" ב"תיווך מכירה חוזרת של בעלות נופש". בעקבות הקושי במכירת זכויות בעלות נופש, קבוצה של "מתווכי מכירה חוזרת של בעלות נופש" הציעה למכור מחדש את זכויות הבעלות של הקונה לצד שלישי, בתנאי שבעל מוצר הבעלות על הנופש ישלם עמלה מראש. עם זאת, במציאות, ברוב המקרים הללו לא, או אפילו לא יכול, למכור מחדש את בעלות הנופש, ובעל הנכס ממשיך להפסיד עמלה (לא קטנה) למתווך.

- הבעיות העיקריות והנפוצות שבהן נתקלים קוני בתי נופש במדינות רבות, בדרך כלל:

(i) דמי התחזוקה השנתיים גבוהים מדי ונמשכים שנים רבות, שכן חוזי שיתוף זמן בדרך כלל כוללים תקופות הנעות בין מספר שנים למספר עשורים;

(ii) אינו יכול לבטל או לחזור בו מהחוזה החתום;

(iii) לא ניתן להזמין את החדר בהתאם ללוח הזמנים המקורי;

(ד) בלתי אפשרי או קשה מאוד להשכיר את החוזה בשכירות משנה או להעביר אותו מחדש;

(ה) התנהגות מטעה, אפילו הונאה, "הונאה", לחץ מכירות מצד המוכר; וכו'.

בפרט, סוגיית ביטול חוזה בעלות נופש שנחתם נותרה הבעיה הגדולה והקשה ביותר של מודל העסקי של בעלות נופש במדינות ברחבי העולם, והיא גם הסוגיה שהובילה למספר הרב ביותר של סכסוכים ותלונות מצד קונים מאז שנות ה-80.

3. חוקים המסדירים עסקי בעלות נופש בכמה מדינות והמלצות לווייטנאם

ביחס למצב הנוכחי של פעילות עסקית תחת השם "שירותי נופש לטווח ארוך/בעלות נופש" (או שמות דומים) בווייטנאם בשנים האחרונות, ניתן לראות כי גם לסוג זה מאפיינים ובעיות דומים עם מודל עסקי בעלות נופש שהופיע בעולם מאז שנות ה-60. מקורו כמודל עסקי מורכב (כפי שנותח), לא רק בווייטנאם, הבעיות הקיימות של מודל בעלות הנופש צצות מזה זמן רב במדינות ואזורים רבים בעולם, ובפרט באירופה, ארצות הברית, אוסטרליה, אנגליה, צרפת, גרמניה, ספרד וכו'.

לנוכח מצבים מורכבים כאלה, למרות שלחוקים של כל מדינה ואזור עשויות להיות גישות שונות ל"בעלות על חופשה", מקומות רבים כמו האיחוד האירופי, בריטניה, צרפת, גרמניה, ספרד, אוסטרליה וכמה מדינות בארצות הברית קיימות תקנות ישירות לניהול פעילות זו, לדוגמה:

באיחוד האירופי, עסקי בעלות הנופש מוסדרים ישירות על ידי חוק נפרד משנת 1994 (חוק בעלות הנופש שאומץ על ידי הקהילה האירופית בשנת 1994); הנחיה משנת 2008 (הנחיה 2008/122/EC של הפרלמנט האירופי ושל המועצה מיום 14 בינואר 2009 בנושא הגנת הצרכן ביחס להיבטים מסוימים של שירותי בעלות נופש, מוצרי נופש ארוכי טווח, חוזי רכישה ומכירה חוזרת) והחקיקה הספציפית של המדינות החברות (בפרט מדינות עם אתרי נופש ותיירות).

בארצות הברית, למשל במדינת פלורידה, בעלות על נכסים לחופשה מוסדרת ומוסדרת כיום ישירות על ידי מדינת פלורידה בחוק מדינת פלורידה משנת 2018 (פרק 721 עם 98 סעיפים) מיום 25 בספטמבר 2018 של ארצות הברית של אמריקה בנוגע לקביעת נהלים ודרישת גילוי פומבי של מידע על מכירה, החלפה, קידום ותפעול של פעילויות בעלות על נכסים לחופשה.

באוסטרליה, עסקי הבעלות על נופש מוסדרים ישירות בחוק התאגידים (פרק 5).

באופן כללי, כתוצאה מהמציאות שמודל בעלות הנופש מתפתח מזה זמן רב, מדינות ואזורים רבים קיימים תקנות משפטיות וכן מנגנון רגולטורי ישיר ומלא יחסית כדי להבטיח שקיפות והקפדה בפעילות העסקית של מפעלים, בדרך כלל: תקנות בנוגע לרישוי פעילויות בעלות נופש; תקנות בנוגע לתנאים להצעת מוצרים לשוק; דרישות אחריות למתן מידע מלא ומדויק בפרסום ולפני חתימה על חוזה; זכויות הקונה (תקופת ביטול/תזכורת); מנגנון ניהול; טיפול בהפרות וכו'.

בפרט, חלק מזכויות הלקוחות מוסדרות בקפדנות, כגון: ללקוחות יש את הזכות לבטל את החוזה ללא תנאי בתוך פרק זמן מסוים ללא כל עלות, והם אינם יכולים לבטל את הזכות מכל סיבה שהיא; איסור על צרכנים לשלם לפני תום תקופת הביטול הנ"ל; או דרישה מעסקים לפתוח חשבונות נאמנות כדי להבטיח את היכולת לשלם עבור לקוחות כאשר עליהם לבטל את החוזה וקביעת זמן החזר ספציפי.

בעוד שעסקי שירותי הנופש מוסדרים ישירות על ידי חוקים של מדינות ואזורים רבים בעולם, לווייטנאם חסרה עד כה מסגרת משפטית נפרדת ומקיפה להסדרת עסקים מסוג זה. לכן, בהתבסס על מחקר פרקטיקה בינלאומי והערכת המצב הנוכחי בווייטנאם, התמקדות בבחינה ובניית מסגרת משפטית מקיפה וקפדנית להסדרת עסקי שירותי הנופש על מנת למזער סיכונים, להבטיח את זכויותיהם של אנשים בעת השתתפות בעסקות מסוג זה וכן לייצב את הסדר החברתי היא עניין דחוף ביותר בהקשר הנוכחי.

[*] כמה מקורות עיון:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

מקור: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html