בנקים מעניקים הלוואות מסיביות לנדל"ן; פיילוט להסרת חדר אשראי החל משנת 2026

בנקים שוקקים בהלוואות נדל"ן, מתכננים פיילוט לביטול מרחב האשראי החל משנת 2026, איגוד הבנקים קורא להורדת ריבית, סיכויי מחיר הזהב בתקופה הקרובה, הפחתת כיסוי חובות אבודים... אלו הם רגעי השיא של השבוע האחרון בתחום הבנקאות.

הבנקים שופעים בהלוואות נדל"ן

יחס ההלוואות לנדל"ן של בנקים רבים במחצית הראשונה של השנה עלה בחדות. בפרט, קצב צמיחת האשראי של בנקים רבים הגיע ל-20-30%, פי 3 מקצב צמיחת האשראי הכללי של המערכת כולה.

הדו"ח הכספי לרבעון השני של 2025 מראה כי במחצית הראשונה של השנה, נדל"ן היווה תרומה משמעותית לצמיחת האשראי של בנקים רבים.

לדוגמה, בטקקומבנק , בששת החודשים הראשונים של השנה, הלוואות לעסקי נדל"ן (כולל אשראי ואג"ח) היוו 59% מסך האשראי המצטבר. כולל לקוחות פרטיים, שיעור הלוואות הנדל"ן בטקקומבנק הגיע ליותר מ-64% מסך יתרת ההלוואות המצטברות של הבנק כולו. צמיחת האשראי המאוחדת לעסקי הנדל"ן של טקקומבנק (אשראי בלבד) הגיעה ל-21.5% בהשוואה לסוף 2024 (כמעט כפול מצמיחת ההלוואות של הבנק, שעמדה על 11.6%).

בבנקים מסחריים רבים אחרים, גם הלוואות עסקיות נדל"ן רשמו במחצית הראשונה של השנה עלייה חזקה מאוד. באופן ספציפי, ב-HDBank, הלוואות עסקיות נדל"ן הגיעו ל-83,125 מיליארד דונג וייט, עלייה של 22% בהשוואה לתחילת השנה והיוו 16.4%. ב-SHB , הלוואות הנדל"ן הגיעו ל-163,754 מיליארד דונג וייט, עלייה של כמעט 28.4% בהשוואה לתחילת השנה, והיוו 27.5%, במקום 24.5% בסוף 2024. ב-MB, הלוואות עסקיות נדל"ן הגיעו ל-85,834 מיליארד דונג וייט, עלייה של כמעט 34% בהשוואה לתחילת השנה והיוו 9.72% (עלייה מ-8.26% בסוף השנה שעברה).

הלוואות עסקיות נדל"ן נכון לסוף יוני 2025 ב- TPBank עלו ב-32%, ב-PGBank עלו ב-30%, ב-VietBank עלו ב-19%, ב-MSB עלו ב-15%...

נכון ל-30 ביוני 2025, אשראי הנדל"ן המצטבר מוערך ב-3.18 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.4 יותר מאשר בסוף 2024 ומהווה 18.5% מסך החוב המצטבר של המערכת כולה.

לא קשה להסביר מדוע בנקים ממהרים להעניק הלוואות לנדל"ן. אנליסטים ב-SSI Research מאמינים כי בהקשר של אי ודאות בשוק העולמי בנוגע למדיניות המס, הכוח המניע לצמיחת האשראי מגיע בעיקר מנדל"ן ותשתיות. גם אלה שני תחומים המקבלים תשומת לב מדיניות גוברת, בהתאם למאמצי הממשלה לעורר את הביקוש המקומי ולשמור על תנופת הצמיחה הכלכלית.

עם זאת, מר טראן נגוק באו, המנכ"ל של WiGroup (חברה המתמחה באספקת נתונים כלכליים פיננסיים) הזהיר כי העלייה החדה באשראי לנדל"ן בהקשר של ייצור וצריכה חלשים מהווה סיכון לזרימת אשראי "לא מסונכרנת".

מר נגוין אן טואן, מנהל חטיבת הבנקאות הקמעונאית של טקקומבנק, הסביר את המיקוד בהלוואות נדל"ן ואמר כי הביקוש של אנשים לבעלות על בית גדול מאוד. זהו צורך ארוך טווח וקיים תמיד. מנהיגי טקקומבנק אישרו גם כי חובות אבודים (NPL) בפלח הלוואות הדיור של טקקומבנק נשלטים בקפדנות, ונשמרים על כ-2%. שיעור זה נשלט בקפדנות הודות לאסטרטגיה של בחירת בטחונות מההתחלה, כמו גם ליכולת לטפל ביעילות בבטחונות. להלוואות יש בטחונות, כך ששיעור ההפסד בפועל נמוך מאוד.

למרות שהבנקים טוענים שהסיכון נמוך, מומחים עדיין מזהירים מפניו. נכון לעכשיו, חבילת ההלוואות לדיור חברתי (145,000 מיליארד דונג וייטנאמי) מחולקת באיטיות רבה עקב מחסור בהיצע. אשראי הנדל"ן גדל בחדות בעיקר משום שהבנקים היו אגרסיביים בהלוואות לפרויקטים יוקרתיים של נדל"ן. אם מצב זה יימשך, תורגש חוסר יציבות הן בשוק הנדל"ן והן בבנקים.

השנה, הממשלה קבעה יעד צמיחת תמ"ג של 8.3-8.5%. כדי להשיג יעד זה, מומחים כלכליים סבורים כי האשראי לשנה כולה עשוי לגדול בעד 18%, במקום יעד של 16% שקבע הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV) בתחילת השנה.

לאחרונה (31 ביולי), הבנק המרכזי של וייטנאם הודיע ​​על העלאת יעד צמיחת האשראי למוסדות אשראי. יחד עם זאת, בנק המדינה של וייטנאם ביקש ממוסדות אשראי לכוון את זרימת ההון לייצור, לעסקים, למגזרים בעלי עדיפות ולמנועי צמיחה; לפקח בקפדנות על אשראי עבור מגזרים שעלולים להיות מסוכנים, תוך הבטחת בטיחות ויעילות.

על פי מומחים כלכליים, השנה, צמיחת אשראי של 18-20% תואמת את קצב צמיחת התמ"ג ואת רמת האינפלציה, עדיין לא "חמה". עם זאת, קצב צמיחת אשראי זה בטוח רק בתנאי שהון יזרום למגזרים בעלי עדיפות. להיפך, אם אשראי יזרום למגזרים ספקולטיביים כמו מניות, נדל"ן וכו', אז עלולות להיווצר בועות נכסים, שיפעילו לחץ על הריביות, האינפלציה, יגרום לסיכוני חובות אבודים וחוסר יציבות מקרו-כלכלית.

"אם הון יזרום למגזרים בעלי עדיפות, האשראי השנה יצטרך לגדול רק ב-17-18% כדי לעמוד בדרישת צמיחת התמ"ג של 8.3-8.5%. עם זאת, אם הוא יזרום למגזרים ספקולטיביים כמו ניירות ערך, נדל"ן וכו', האשראי חייב לגדול ביותר מ-20% כדי להשיג את יעד צמיחת התמ"ג של 8.3-8.5%", אמר פרופסור חבר, ד"ר נגוין הואו ​​הואן (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה).

בהקשר של צמיחת אשראי חזקה, בחודשים האחרונים, כמה בנקים מסחריים החלו להעלות מעט את שיעורי הריבית על פיקדונות לתקופות רבות, החלים על פיקדונות גדולים.

לנוכח מצב זה, ב-4 באוגוסט, קיים בנק המדינה פגישה עם בנקים מסחריים, וביקש מהם לייצב את שיעורי הריבית על הפיקדונות; להמשיך להפחית את עלויות התפעול, לקדם טרנספורמציה דיגיטלית ולהיות מוכנים לחלוק חלק מרווחיהם כדי להפחית את שיעורי הריבית על ההלוואות. מר פאם צ'י קוואנג, מנהל מחלקת המדיניות המוניטרית (SBV), אמר כי שיעור הריבית הממוצע על הפיקדונות החדש שנוצר היה רק ​​4.18% לשנה, יציב באופן מהותי בהשוואה לשנת 2024. שיעור הריבית הממוצע על ההלוואות ירד ל-6.53% לשנה, ירידה של 0.4 נקודות אחוז בהשוואה לסוף שנת 2024.

הבנק המרכזי של וייטנאם דורש ממוסדות אשראי, בנוסף לשמירה על ריביות יציבות, לשאוף להפחית את הריביות תוך הפניית אשראי לייצור, לעסקים, למגזרים בעלי עדיפות ולמנועי צמיחה; לפקח בקפדנות על אשראי למגזרים שעלולים להיות מסוכנים, תוך הבטחת בטיחות ויעילות.

הסרת חדר אשראי לפיילוט משנת 2026

ראש הממשלה ביקש מבנק המדינה לפתח בדחיפות מפת דרכים ולבצע פיילוט להסרת המדד של קביעת יעדי צמיחת אשראי (מרחב אשראי) שייושם החל משנת 2026.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין חתם זה עתה ב-6 באוגוסט על מסמך רשמי 128/CD-TTg, ובו קורא למשרדים, סניפים ורשויות מקומיות לפרוס מספר משימות ופתרונות לקידום צמיחה, שליטה באינפלציה וייצוב המאקרו-כלכלה, תוך הבטחת איזונים משמעותיים בכלכלה.

בהתאם לכך, ראש הממשלה ביקש מבנק המדינה של וייטנאם ( SBV) לפתח בדחיפות מפת דרכים ולבצע פיילוט להסרת מכסות צמיחת האשראי שייושם החל משנת 2026; במסגרתו יש צורך לפתח סטנדרטים וקריטריונים למוסדות אשראי כדי שיפעלו ביעילות, בצורה בריאה, יהיו בעלי יכולות ניהול וממשל טובות, יעמדו ביחסי בטיחות בפעילות בנקאית ובמדדי איכות אשראי גבוהים... תוך הבטחת פרסום ושקיפות.

בנק המדינה אחראי על פיקוח, בדיקה, פיקוח וביקורת לאחר מכן, מניעת סיכונים מערכתיים, הבטחת אבטחה ובטיחות של מערכת מוסדות האשראי ובקרת האינפלציה בהתאם ליעד שנקבע.

לשאוף להשגת המטרות, המשימות והפתרונות הגבוהים ביותר שנקבעו בפרויקט "ארגון מחדש של מערכת מוסדות האשראי הקשורים ליישוב חובות אבודים בתקופה שבין 2021 ל-2025" כפי שאושר על ידי ראש הממשלה בהחלטה מס' 689/QD-TTg מיום 8 ביוני 2022, תוך התמקדות בקידום יישוב חובות אבודים, יישום צעדים לשליטה קפדנית באשראי בתחומים בעלי סיכונים פוטנציאליים, שיפור איכות האשראי, מזעור חובות אבודים חדשים, הבטחת צמיחת אשראי בטוחה ובריאה יחד עם שליטה קפדנית בחובות אבודים.

במקביל, לחזק את הניטור, הפיקוח, הבדיקה והפיקוח ההדוק והמקיף על פעילותם של מוסדות אשראי; לנקוט באמצעים למניעה, בדיקה, פיקוח ולטפל בקפדנות, בהתאם לחוק, במעשי מניפולציה, בעלות צולבת ומתן אשראי לעסקים "אחוריים" ולעסקים במערכות אקולוגיות לא בריאות...

ראש הממשלה ביקש גם מבנק המדינה להמשיך ולהנחות את מוסדות האשראי להפחית עלויות, לפשט הליכים אדמיניסטרטיביים ולקדם טרנספורמציה דיגיטלית... כדי ליצור יותר מקום להפחתת ריביות על הלוואות, לתמוך בייצור ובעסקים של מפעלים ואנשים ברוח של "תועלות הרמוניות, סיכונים משותפים"; להפנות הון אשראי לתחומי עדיפות, מניעי צמיחה מסורתיים של הכלכלה (השקעה, יצוא, צריכה) ומניעי צמיחה חדשים (מדע וטכנולוגיה, חדשנות, כלכלה דיגיטלית, כלכלה ירוקה, כלכלה מעגלית...) בהתאם למדיניות הממשלה, תוך הבטחת התרחבות בטוחה ויעילה של צמיחת האשראי.

במקביל, יש לבחון, לפתח ולהשלים באופן מיידי מנגנוני ומדיניות עדיפות על מנת ליישם בצורה יעילה ודרסטית יותר את תוכנית האשראי לצעירים מתחת לגיל 35 לרכישה, שכירות או רכישה בשכר דירה של דיור ציבורי, ואת תוכנית האשראי בסך 500,000 מיליארד דונג וינדית לעסקים המשקיעים בתשתיות, מדע, טכנולוגיה, חדשנות, טרנספורמציה דיגיטלית וכו'. יישום המדיניות חייב להיות בזמן ויעיל; לא רשמי, ובוודאי שלא לאפשר חלוקת כספים.

על בנק המדינה לפתח בדחיפות תוכנית לניהול המדיניות המוניטרית לחודשים האחרונים של 2025 ו-2026, ולדווח לוועדת הקבע של הממשלה לפני 30 באוגוסט 2025.

איגוד הבנקים קורא לחבריו להסכים לייצב את הריביות ולשלוט באשראי באזורים מסוכנים.  

האיגוד קרא גם לחבריו לשקול הפחתת ריביות ההלוואות וליישם תוכניות אשראי מתאימות בהתאם ליכולתם הפיננסית כדי להקל על אנשים ועסקים גישה להון אשראי בריביות סבירות.

ב-7 באוגוסט 2025, פרסם איגוד הבנקים של וייטנאם את ההודעה הרשמית מס' 423/HHNH-PLNV הקוראת למוסדות אשראי (CIs) החברים בו לשתף פעולה ביישום הנחיות הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) בנוגע ליישום ריביות ואשראי, תוך התמקדות בייצוב ריביות והפחתת ריביות ההלוואות כדי לתמוך באנשים ובעסקים.

באופן ספציפי, האיגוד ממליץ שמוסדות אשראי יתאמו קשר הדוק ברוח שיתוף הפעולה כדי לייצב את שיעורי הריבית על פיקדונות בכל התנאים, תוך המשך קידום הטרנספורמציה הדיגיטלית, הפחתת עלויות סבירות ויצירת מקום להפחתת שיעורי הריבית על הלוואות. על בסיס זה, בהתאם ליכולתם הפיננסית, יש לשקול הפחתת שיעורי הריבית על הלוואות ויישום תוכניות אשראי מתאימות כדי להקל על אנשים ועסקים גישה להון אשראי בריביות סבירות.

לפרסם בפומבי ובמלוא המידה את שיעור הריבית הממוצע על ההלוואות, כמו גם את תוכניות האשראי המועדפות, באתר האינטרנט של מוסד האשראי, על מנת להבטיח שקיפות ולסייע ללקוחות לקבל אשראי בקלות.

לתעדף את הקצאת הון האשראי למגזרי הייצור והעסקים, למגזרי עדיפות ולמנועי צמיחה כלכלית, תוך שליטה קפדנית באשראי למגזרים שעלולים להיות מסוכנים, על מנת להבטיח שיעדי צמיחת האשראי ילכו יד ביד עם בטיחות תפעולית.

לתאם בשיתוף פעולה הדוק עם איגוד הבנקים לקידום עבודות תקשורת, כך שאנשים ועסקים יוכלו להבין את המדיניות, המוצרים והשירותים של מוסדות האשראי, על מנת לענות על צורכי ההון לייצור ולעסקים, ולהשתמש במוצרים ובשירותים של מוסדות האשראי ביעילות.

בפגישה מקוונת רגילה של הממשלה ביולי עם פרובינציות וערים מרכזיות שנערכה ב-7 באוגוסט, בראשות ראש הממשלה פאם מין צ'ין, אמרה גב' נגוין טי הונג, נגידת הבנק הממלכתי של וייטנאם, כי עד כה, רמת הריבית על ההלוואות המשיכה לרדת בכ-0.4% לשנה בהשוואה לסוף 2024, דבר המעיד על מאמצי ניהול גמישים, התומכים בהפחתת העלויות הפיננסיות עבור הכלכלה.

עם זאת, שער החליפין נמצא תחת לחץ ניכר עקב ההשפעה הכפולה של גורמים כלכליים ופסיכולוגיית השוק. עד כה, שער החליפין דונג וייט לדולר עלה ב-2.9% בהשוואה לסוף שנת 2024. בהקשר זה, אמר הנגיד כי אם הלחץ ימשיך לעלות בחדות, בנק המדינה ישקול לא להוריד עוד את הריבית כדי להימנע מפגיעה ביציבות שער החליפין - ובכך לגרום לחוסר יציבות מקרו-כלכלית.

"נעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות ונקבע סדרי עדיפויות מתאימים לכל שלב, במטרה להשגת המטרה המשותפת של יציבות מקרו-כלכלית ותמיכה בצמיחה כלכלית בת קיימא", אישר המושל נגוין טי הונג.

בנוגע לאשראי, בנק המדינה מסר כי האשראי המערכתי ב-7 החודשים הראשונים של השנה גדל בכ-10% בהשוואה לסוף 2024 - עלייה גבוהה למדי בהשוואה ל-6% בתקופה המקבילה אשתקד.

מושל נגוין טי הונג, המודאג מזרימה חזקה של אשראי לנדל"ן וניירות ערך, ניתח: "קצב צמיחת האשראי בשני המגזרים הללו אכן גבוה מהממוצע, אך זה עולה בקנה אחד עם הכיוון של הסרת הקשיים בשוק הנדל"ן. כאשר הפרויקט ינוקה ממכשולים משפטיים, הצורך בהון ליישום הוא בלתי נמנע."

בנוגע למגזר ניירות הערך, למרות שקצב הצמיחה גבוה, שיעור זה מהווה רק 1.5% מסך החוב המצטבר, ואינו גורם לסיכון מערכתי. בנק המדינה מאשר כי הוא עוקב מקרוב אחר מדדי הבטיחות. יחס ההון לטווח קצר המשמש להלוואות לטווח בינוני וארוך עדיין מתחת לסף של 30%. במקביל, הוא מכוון באופן רציף את מוסדות האשראי לאזן את ההון לפי תקופה, תוך הבטחת בטיחות המערכת.

השקעה משמעותית לקראת עונת השיא  

האשראי הואץ במחצית הראשונה של השנה וצפוי להמשיך במגמה החיובית במחצית השנייה. הבנקים מגדילים בהדרגה את ההלוואות, והריביות נותרות יציבות.

מר פאם טואן וונג, המנכ"ל של אגריבנק, אמר כי עד סוף יוני 2025, יתרת האשראי של אגריבנק הגיעה ליותר מ-1.85 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 7.6% בהשוואה לתחילת השנה. אגריבנק יישם במהירות 13 תוכניות/מוצרי אשראי בהיקף של 400,000 מיליארד דונג וייטנאמי כדי להגביר את צמיחת האשראי מתחילת השנה; הגדלת היקף והרחבת היקף תוכניות האשראי למגזר החקלאות-יערנות-דיג ל-20,000 מיליארד דונג וייטנאמי. בפרט, אגריבנק הסיר באופן יזום קשיים, צמצם עלויות והפחית את שיעורי הריבית על ההלוואות כדי לתמוך בלקוחות.

באשר ל-ACB, יישום החלטה מס' 68-NQ/TW של הפוליטביורו בנושא פיתוח כלכלי פרטי, בנק זה בנה קבוצות פתרונות אסטרטגיות, כגון פריסת חבילת אשראי של 20,000 מיליארד דונג וייטנאמי בלעדית לעסקים קטנים ובינוניים עם ריביות נמוכות לפחות ב-2% מהרגיל, מעבר להלוואות ללא דרישה לבטחונות...

בסוף ששת החודשים הראשונים של השנה, יתרת האשראי של ACB הגיעה ל-634,000 מיליארד דונג וייט, עלייה של 9.1% מתחילת השנה, עם מבנה מאוזן בין יחידים ועסקים; הרווח לפני מס הגיע ל-10,700 מיליארד דונג וייט, עלייה של 2% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024.

עד כה, כל הבנקים פרסמו את תוצאותיהם העסקיות לששת החודשים הראשונים של השנה. ה"מועדון" עם רווחים של מעל 10,000 מיליארד וונד כולל את MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... צמיחת אשראי טובה השפיעה לטובה על רווחי הבנקים הללו.

לדוגמה, בששת החודשים הראשונים של השנה, הרווח המאוחד לפני מס של MB הגיע לכמעט 15,900 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 18.3% לעומת התקופה המקבילה. סך הנכסים המאוחדים של MB הגיע לכמעט 1.3 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 14.2% לעומת סוף 2024. הלוואות ללקוחות הגיעו לכמעט 880,000 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 13.3% לעומת תחילת השנה. לפיכך, הכנסות הריבית נטו של MB הגיעו ליותר מ-24,064 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 23% לעומת התקופה המקבילה אשתקד...

לדברי מר טו טיין פאט, מנכ"ל ACB, צורכי ההון של הלקוחות עולים לעיתים קרובות במהלך שיא עונת העסקים בסוף השנה.

כדי להשיג פריצת דרך בצמיחת האשראי, הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) אמר כי כל התעשייה יישמה סדרה של תוכניות אשראי, כגון תוכנית הלוואות לבניית דיור ציבורי ודיור לעובדים; שיפוץ ובנייה מחדש של דירות ישנות (145,000 מיליארד דונג וייטנאם); תוכנית אשראי להשקעה בתשתיות ובטכנולוגיה דיגיטלית ליישום פרויקטים לאומיים מרכזיים וחשובים בתחומי התחבורה, החשמל והטכנולוגיה הדיגיטלית (500,000 מיליארד דונג וייטנאם); תוכנית הלוואות למגזר החקלאות, היערנות והדיג (הגדלת היקף ל-100,000 מיליארד דונג וייטנאם).

על פי הנתונים הסטטיסטיים האחרונים של בנק המדינה, עד סוף יולי 2025, האשראי של המערכת כולה גדל ב-9.64% בהשוואה לסוף השנה שעברה. בהקשר של האשראי המואצ, בנק המדינה העלה לאחרונה את יעדי האשראי עבור בנקים רבים, ובמקביל כיוון את זרימת ההון לייצור, לעסקים, למגזרים בעלי עדיפות ולמנועי צמיחה כלכלית...

מר דין דוק קוואנג, מנהל חטיבת מסחר במטבע (UOB Vietnam Bank), ציין כי צמיחת האשראי לשנת 2025 כולה צפויה להגיע ל-18-20%. זהו גורם תומך חזק לצמיחה כלכלית. בתרחיש האופטימי ביותר, אם הפדרל ריזרב האמריקאי (Fed) יוריד את הריבית בדולר האמריקאי בחודשים האחרונים של השנה, השפעת המכסים תהיה קטנה ושוק המניות ישודרג, וימשוך חזק את זרימת הון זר, אזי ניתן לקוות שריבית ה-VND תרד בצורה חזקה יותר, ובכך תשפיע לטובה על תוכנית הצמיחה הכלכלית בשנת 2026.

סגן נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם, פאם טאנה הא, אמר כי בניהול שיעורי הריבית במחצית הראשונה של 2025, סוכנות הניהול תמשיך לשמור על שיעורי הריבית התפעוליים, ותיצור תנאים למוסדות אשראי לגשת למקורות הון מהבנק המרכזי בעלויות נמוכות, ובכך תיצור תנאים לתמיכה בכלכלה. רמת הריבית על ההלוואות ממשיכה לרדת. ריבית ההלוואות הממוצעת עבור עסקאות חדשות של בנקים מסחריים עומדת כעת על 6.29% לשנה, ירידה של 0.64 נקודות אחוז בהשוואה לסוף השנה שעברה. בחודשים האחרונים של השנה, על פי מדיניות הממשלה, בנק המרכזי של וייטנאם ימשיך לדרוש מהבנקים להפחית עלויות על מנת להפחית עוד יותר את שיעורי הריבית על ההלוואות ולעודד את הביקוש לאשראי.

בנקים תקועים עם נכסים שהתקבלו מביצוע פסקי דין.  

עבור הנכסים המובטחים שהתקבלו מרשות האכיפה, מוסד האשראי אינו יכול למכור אותם ואינו יכול לבקש מרשות האכיפה להמשיך למכור אותם במכירה פומבית משום שאופי הנכסים הללו עבר מכרזים כושלים רבים.

איגוד הבנקים של וייטנאם (VNBA) פרסם זה עתה את מסמך מספר 421/HHNH-PLNV מיום 5 באוגוסט 2025, ובו בקשה ממשרד החקלאות והסביבה, משרד המשפטים והבנק הממלכתי של וייטנאם לטפל בקשיים ובבעיות העומדות בפני מוסדות אשראי חברים (CIs) בעת קבלת נדל"ן כבטוחה לטיפול בחובות אבודים.

על פי המשוב ממוסדות אשראי חברים, אחד האמצעים החשובים לטיפול בחובות אבודים הוא קבלת הנדל"ן כבטוחה להחלפת התחייבות החזר החוב של הלקוח. הדבר נעשה בעיקר בשתי צורות: הבנק והלקוח מסכימים לקזז את החוב, או שמוסד האשראי מקבל את הבטוחה בחזרה מרשות האכיפה לאחר מכרזים רבים שלא צלח.

על פי חוק מוסדות אשראי, בנקים אינם מורשים לעסוק בעסקי נדל"ן אך רשאים להחזיק בנכס זה לתקופה מקסימלית של 5 שנים לצורך טיפול בגביית חובות.

עם זאת, המציאות היא שמשרדי רישום המקרקעין ומשרד החקלאות והסביבה ביישובים רבים סירבו לרשום שינויים ולהעביר בעלות על נכסי נדל"ן למוסדות אשראי.

סוכנויות אלה דורשות ממוסדות אשראי לקבל אישור בכתב למדיניות ההעברה מוועדת העם המחוזית ולבצע הליכים להמרת ייעודי קרקע.

דרישה זו, לטענת מוסדות אשראי, אינה עולה בקנה אחד עם אופי החזקת נכסים לטיפול בחובות אבודים, שאינה פעילות עסקית או רכישת נכסים לשימוש ישיר.

כישלונם של מוסדות אשראי ברישום בעלות הוביל לתוצאות רבות.

ראשית, לא ניתן למכור את הנכס במכירה פומבית: מכיוון ששמותיהם אינם מופיעים בתעודת זכויות השימוש בקרקע, מוסדות אשראי אינם יכולים למכור או להעביר את הנכס לקונה בעצמם. גם ארגוני נוטריון מסרבים לאשר חוזי מכירה מסיבה זו.

שנית, קיפאון בנוגע לנכסים מהאכיפה: עבור נכסים שהתקבלו מרשויות אכיפה, מוסדות אשראי אינם יכולים למכור אותם. החזרתם לרשויות האכיפה למכרזים נוספים אינה אפשרית, משום שאופי הנכסים הללו עבר מכרזים כושלים רבים.

שלישית, בעיות חשבונאיות: על פי תקנות בנק המדינה בהחלטה 479/2004/QD-NHNN, כדי לרשום את ערך הנכסים בחשבון המאזן (חשבון 387), מוסדות אשראי חייבים להחזיק במסמכים מלאים המוכיחים בעלות חוקית. מכיוון שלא ניתן לרשום את הנכס, מוסדות אשראי אינם יכולים לתת דין וחשבון בנכס זה, מה שהופך את מטרת קבלת הנכס לבלתי ניתנת להשגה.

רביעית, הסיכון לסכסוכים: למרות שהלקוח מסר את הנכס, מבחינה משפטית, חובותיו עדיין רשומים וממשיכים להתעורר. זה מהווה סיכון לסכסוכים ותביעות משפטיות בעתיד, במיוחד כאשר מחירי הנדל"ן עולים, הבעלים הקודם יכול לתבוע את הנכס בחזרה.

לנוכח הקשיים הנ"ל, איגוד הבנקאות הוייטנאמי ממליץ שמשרד החקלאות והסביבה יפרסם מסמך המנחה את משרדי החקלאות והסביבה ברחבי המדינה, ויאפשר למוסדות אשראי לרשום העברת זכויות/שינויים בנכסי נדל"ן בשני המקרים: קבלת בטוחות באמצעות הסכם וקבלתן מרשות האכיפה, כך שלמוסדות אשראי תהיה סמכות מלאה למכור את הנכסים במכירה פומבית ולהעביר את השם לקונה.

לאחר רישום העברת הזכויות/שינוי הרישום, מוסד האשראי אחראי לנטר באופן יזום, למכור, להעביר או לרכוש מחדש את הנכס תוך 5 שנים ממועד קבלת ההחלטה לטפל בנכס. אם מוסד האשראי יפר את החוק, הדבר יטופל בהתאם להוראות החוק.

עבור הבנק הממלכתי של וייטנאם, איגוד הבנקאות של וייטנאם מציע ללמוד ולפרסם מסמך מנחה בנושא הכרה בנכסים שהוקצו לחוב ובנכסים שהתקבלו במקום ביצוע התחייבויות כדי להנחות מוסדות אשראי בחשבונאות של נכסי נדל"ן כאשר מוסדות אשראי מקבלים במקום התחייבויות החזר חוב של לקוחות ומחזיקים בטוחות למשך 5 שנים וחייבים למכור, להעביר או לרכוש בחזרה נכסי נדל"ן כדי לגבות חוב בהתאם לסעיף 3, סעיף 139 לחוק מוסדות האשראי.

הנחיות בנוגע להפרשות לסיכון במקרה שמוסדות אשראי מקבלים בטוחות במקום התחייבויות ומחזיקים בהן למשך 5 שנים.

לתאם עם משרד החקלאות והסביבה ומשרד המשפטים לפתרון עתירת איגוד הבנקים בנוגע לבעיות ברישום שינויי נכס, כך שלמוסדות אשראי תהיה הזכות לטפל בנכס ולהעביר את השם לקונה.  

מר פאן שאוקאי: אי אפשר להשוות זהב למניות ולנדל"ן.  

  זהב מתגלה כפחות אטרקטיבי מאשר אפיקי השקעה אחרים כמו מניות ונדל"ן במרוץ לעליות מחירים. עם זאת, בשיחה עם עיתון ההשקעות האלקטרוני, אמר נציג מועצת הזהב העולמית כי מעמדו של הזהב הוא חסר תחליף.

מר שאוקאי פאן, מנהל אזורי לאסיה-פסיפיק (לא כולל סין) ומנהל בנקים מרכזיים גלובליים במועצת הזהב העולמית.

על פי דו"ח מועצת הזהב העולמית, הביקוש לזהב בווייטנאם ברבעון השני של 2025 ירד ב-20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בניגוד למגמה הכללית בעולם (עלייה של 3%). הסיבה לירידה בביקוש לזהב בווייטנאם נובעת מפיחות המטבע המקומי יחד עם מחיר הדולר הגבוה, שגרם למחיר הזהב המקומי לנסוק לרמה שיא, וגרם לחסמים ליכולתם של אנשים לשלם.

בנוסף למחיר הזהב הגבוה, אנשים רבים מאמינים שאחת הסיבות להתקררות מחירי הזהב לאחרונה היא שמחיר הזהב עלה באיטיות, בעוד שמחירי המניות והנדל"ן עלו במהירות. עובדה זו הפכה את הזהב לאפיק השקעה פחות אטרקטיבי ברבעון השני.

בתגובה לשאלה מעיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn - ב-7 באוגוסט, אמר מר שאוקאי פאן, מנהל אזור אסיה-פסיפיק (לא כולל סין) ומנהל הבנקים המרכזיים הגלובליים במועצת הזהב העולמית, כי נכון שישנם ערוצי השקעה רבים, סוגים רבים ושונים של נכסים, ולכל ערוץ השקעה ולכל סוג נכס יש מאפיינים שונים. זהב הוא נכס מיוחד מאוד שכל משקיע חייב לשים לב אליו בעת ניהול תיק ההשקעות שלו.

לדברי מר שאוקאי פאן, לא ניתן להשוות זהב לאפיקי השקעה אחרים משום שאופיו של הזהב שונה מאוד מעריוצי השקעה במניות, נדל"ן וכו'. באופן ספציפי, לזהב יש תכונות הגנתיות וספיגת סיכונים, מה שמגביר את חוסן התיק. זוהי תכונה שאין לאפיקי השקעה ונכסים אחרים, ותכונה זו יוצרת את המאפיין שאין לו תחליף של הזהב.

למעשה, בהקשר של עולם הולך וגובר וקשה לחיזוי, עם גורמים רבים ויציבים, זהב הופך לנכס הגנתי בטוח, הנבחר על ידי משקיעים רבים ושווקים גדולים ברחבי העולם, כולל בנקים מרכזיים.

סקר של מועצת הזהב העולמית מראה כי רוב הבנקים המרכזיים ברחבי העולם עדיין מתכננים להגדיל את רכישותיהם, הן כדי לגוון את תיקי יתרות המט"ח שלהם והן כדי לגדר מפני סיכונים פוליטיים הולכים וגדלים.

"אנו רואים שבחמש השנים האחרונות התרחשו סיכונים משמעותיים רבים ברחבי העולם: קוביד-19, הסכסוך בין רוסיה לאוקראינה, הסכסוך ברצועת עזה, מלחמת הסחר... בתקופות של סיכון גדול, זהב הוא נכס המסייע למשקיעים להתגבר על המשבר. זו גם הסיבה שבנקים מרכזיים ומשקיעים גדולים ברחבי העולם מוסיפים ללא הרף זהב לתיקי ההשקעות שלהם. וייטנאם היא כלכלה מוכוונת יצוא, ובהקשר של מלחמת הסחר המורכבת הנוכחית, משקיעים צריכים לשים לב גם לזהב כדי להגביר את חוסן תיקי ההשקעות שלהם", אמר מר שאוקאי פאן.

בווייטנאם, הביקוש לזהב ירד ב-20% בכמות, אך הערך עדיין עלה ב-12% בערך ברבעון השני של 2025, דבר המצביע על כך שהרצון של אנשים לקנות עדיין גדול מאוד. נכון לעכשיו, הממשלה מתקנת את צו 24/2012/ND-CP על שוק הזהב בכיוון של ביטול המונופול והגדלת מגבלת יבוא הזהב. מומחה זה מאמין כי הקלת יבוא הזהב תביא יתרונות רבים לשוק.

בהתייחסו לתנועת מחירי הזהב בתקופה הקרובה, אמר מר שאוקאי פאן כי מחירי הזהב עדיין נהנים מביקוש עצום לקנייה מצד בנקים מרכזיים וקרנות סל (ETF). בנוסף, המתיחות המסחרית טרם הסתיימה, במיוחד כאשר העולם ממתין לתוצאות הסופיות של המשא ומתן על המס בין ארה"ב לסין. העובדה שהפדרל ריזרב האמריקאי (Fed) נמצא תחת לחץ גדול להוריד את הריבית תומכת גם היא במחירי הזהב.

דו"ח מועצת הזהב העולמית מראה כי הביקוש העולמי לזהב ימשיך לעלות ברבעון השני של 2025. השקעה בקרנות סל (ETF) של זהב נותרה המניע העיקרי של הביקוש הכולל, עם זרימות נכנסות של 170 טון ברבעון, בניגוד לזרימות קלות היוצאות ברבעון השני של 2024. קרנות הרשומות באסיה תרמו משמעותית עם 70 טון, בדומה לקרנות אמריקאיות.

בשילוב עם זרימות שיא ברבעון הראשון, הביקוש הכולל לזהב מקרנות סל גלובליות של זהב הגיע ל-397 טון - הרמה הגבוהה ביותר במחצית הראשונה של השנה מאז 2020.

בנקים מרכזיים המשיכו לקנות זהב, אם כי בקצב איטי יותר, והוסיפו 166 טון ברבעון השני. למרות האטה זו, רכישות הבנקים המרכזיים נותרו גבוהות משמעותית עקב אי הוודאות הכלכלית והגיאופוליטית המתמשכת.

הסקר השנתי של מועצת הזהב העולמית בקרב בנקים מרכזיים מראה כי 95% ממנהלי הרזרבות מאמינים כי רזרבות הזהב של הבנקים המרכזיים העולמיים יגדלו ב-12 החודשים הקרובים.

מר שאוקאי פאן הגיב: "ההשקעות בזהב נותרות גבוהות עקב הביקוש לנכסי מקלט בטוחים והמומנטום הגובר של זרימת הון לשוק."

הנפקת האג"ח ביולי גדלה בחדות, אג"ח נדל"ן הגיעו לשיא לפירעון באוגוסט 2025   

אגרות חוב חוץ-בנקאיות שיפרעו במחצית השנייה של השנה עומדות על כ-102,000 מיליארד דונג וייט, כפול מגודל המחצית הראשונה (44,400 מיליארד דונג וייט), בעיקר נדל"ן. באוגוסט 2025 לבדו, אגרות חוב נדל"ן שיפרעו הסתכמו ב-17,500 מיליארד דונג וייט.

על פי נתוני איגוד שוק האג"ח של וייטנאם, נכון לתאריך פרסום המידע ב-25 ביולי 2025, סכום אג"ח הקונצרניות שהונפקו ביולי 2025 עמד על 20,134 מיליארד דונג וייטנאם.

מצטבר מתחילת השנה ועד למועד פרסום המידע ב-25 ביולי, הערך הכולל של הנפקות אג"ח קונצרניות נרשם בכ-287,000 מיליארד דונג וייטנאמי (90.3% מתוכם היו אג"ח שהונפקו באופן פרטי). עד 75% מהאג"ח שהונפקו הגיעו מקבוצת הבנקאות.

לפיכך, הנפקת אג"ח קונצרניות מתאוששת מאוד (הנפקת אג"ח קונצרניות המצטברת בשבעת החודשים הראשונים של 2024 הגיעה ל-183,000 מיליארד דונג וייטנאמי).

על פי האיגוד, הערך הכולל של אג"ח שפג תוקפן מעתה ועד סוף השנה עומד על יותר מ-118,000 מיליארד דונג וייטנאמי, כאשר 52.2% משווי האג"ח העומדות לפקודתן שייכות לקבוצת הנדל"ן.

הנתונים המצטברים של FiinGroup מראים כי עד סוף יוני 2025, גודל השוק הכולל הגיע ל-1.35 טריליון דונג וייט. לפי שיטת הנפקה, אגרות חוב קונצרניות בודדות שבמחזור הגיעו לכמעט 1.2 טריליון דונג וייט בסוף יוני 2025, עלייה של 4.3% בהשוואה לחודש הקודם והיוו כ-88.6% מסך הערך של אגרות חוב קונצרניות במחזור. לעומת זאת, ערך המחזור של אגרות חוב קונצרניות ציבוריות ירד מעט ב-0.8% בהשוואה לחודש הקודם, ל-154.8 טריליון דונג וייט, לאחר שאוסף האג"ח הציבורי של בנק LPB (שהונפק ביוני 2023) נרכש בחזרה לפני מועד הפירעון.

בששת החודשים הראשונים של השנה, הנפקות אג"ח חדשות הגיעו לכמעט 200,000 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כמעט 109% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לפי FiinGroup, אגרות חוב קונצרניות (לא כולל בנקים) בשווי של כ-102,000 מיליארד דונג וייט עתידיות לפירעון במחצית השנייה של השנה. נתון זה כפול מהמחצית הראשונה של השנה (44,400 מיליארד דונג וייט), דבר המראה את הלחץ הקיים על תזרים המזומנים לתשלומים.

עסקי נדל"ן זקוקים ל-65,300 מיליארד דונג וייט כדי לפרוע אג"ח במחצית השנייה של השנה. לחץ הפירעון הגיע לשיא החודש בכ-17,500 מיליארד דונג וייט, פי 3.8 מסולם הפירעון הממוצע בשבעת החודשים הראשונים של 2025 (4.6 טריליון דונג וייט). עם זאת, לחץ הפירעון יקטן בהדרגה ל-6,000-12,000 מיליארד דונג וייט לחודש.

על פי FiinGroup, כמה מחברות עם נפחים גדולים של אג"ח לפדיון כוללות את Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6,000 מיליארד דונג וייטנאמי), Trung Nam Land (2,500 מיליארד דונג וייטנאמי) ו-Setra (2,000 מיליארד דונג וייטנאמי).

Ước tính các doanh nghiệp phi ngân hàng cần trả lãi trái phiếu 6.600 tỷ đồng trong tháng 8. Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% nghĩa vụ trả lãi.

Giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trong tháng 6/2025 đạt mức cao kỷ lục hơn 62,9 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 190% so với tháng trước và tăng 139% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ khối Ngân hàng. Lũy kế 6 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại đạt gần 123,3 nghìn tỷ đồng tăng 31% so với cùng kỳ.

Về dòng tiền thanh toán, các tổ chức phát hành đã thanh toán 91,4 nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay, tương đương 32% nghĩa vụ thanh toán dự kiến cho cả năm 2025. Dòng tiền phải trả dự kiến là 201,2 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm bao gồm 48,1 nghìn tỷ đồng trong tháng 8.

Ngân hàng không còn ưu tiên “của để dành”?  

Không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng. Gần đây, nhiều ngân hàng đã xử lý được các khoản nợ giãn, hoãn ở giai đoạn trước, nên giảm trích lập dự phòng rủi ro, hoặc chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, có 85% ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương, hơn một nửa ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận 2 con số. Đặc biệt, nhiều ngân hàng ghi nhận lợi nhuận tăng 30-80%, như SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank…

Tuy nhiên, báo cáo tài chính cũng cho thấy, để giữ mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã phải chấp nhận giảm bộ đệm dự phòng rủi ro.

Dẫn đầu về tỷ lệ bao phủ nợ xấu là nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (“Big 4”), song trong số này, chỉ có Agribank tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu trong nửa đầu năm nay. Báo cáo tài chính riêng lẻ giữa niên độ cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2025, bao phủ nợ xấu của Agribank là 148,6%, tăng 16,8% so với đầu năm.

Trong khi đó, bao phủ nợ xấu của BIDV (theo báo cáo tài chính hợp nhất) chỉ còn 88%, giảm khá mạnh so với mức 133,7% cuối năm 2024 và 96,8% cuối quý I/2025. Tổng nợ xấu của BIDV tăng 49% trong 6 tháng đầu năm 2025, lên tới 43.140 tỷ đồng, trong khi trích lập dự phòng chỉ tăng 9,5%, khiến bao phủ nợ xấu giảm mạnh.

Vietcombank tuy vẫn là quán quân về bao phủ nợ xấu toàn hệ thống (213,8%), song cũng chứng kiến sự suy giảm so với cuối năm ngoái (223,3%). Tại VietinBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 134,8%, thay vì mức 170,7% cuối năm ngoái.

Các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân hầu hết cũng trong tình trạng đệm dự phòng rủi ro giảm dần, hiện chỉ có vài ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 100%.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html