דיור ציבורי ישן במרכז העיר עולה "בקצב מרקיע שחקים"

פרויקטים ישנים של דיור ציבורי במרכז העיר עולים במחירם "בקצב מרקיעי שחקים", תוך שהם נהנים רבות ממערכת תשתיות התנועה ונותרים זמן רב לעסקאות.

דירות בפרויקט הדיור הציבורי NHS Trung Van נמכרות בשוק המשני תמורת יותר מ-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (צילום: T.Vu)

עליית מחירים של עד 460%

ב-26 באוגוסט 2010, נפתח רשמית למכירה קומפלקס הדירות נגו טי נהאם (רובע הא דונג) - אחד מפרויקטי הדיור הציבורי הראשונים בהאנוי . באותה תקופה, הדירות כאן נמכרו על ידי המשקיעים במחיר של יותר מ-8 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

עד כה, לאחר 14 שנים, דירת נגו טי נהאם מוצעת למכירה על ידי מתווכים במחיר של 45 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 460% בהשוואה למחיר ההתחלתי בשנת 2010.

עליית מחירים "דוהרת" זו מתרחשת בפרויקטים רבים של דיור חברתי בבירה. לדוגמה, באזור הדיור החברתי סכר טאי נאם לין (מחוז הואנג מאי), מחירו בזמן המסירה בשנת 2016 היה קצת יותר מ-13 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. נכון לעכשיו, מחירה של דירה בשטח של 68 מ"ר הגיע ל-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי (51 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר).

מר דונג דוק טואן, סגן יו"ר הוועדה העממית של האנוי, חתם זה עתה על החלטה המאשרת את הרשימה המעודכנת של פרויקטים של השקעה בדיור ובבנייה עירונית בתוכניות פיתוח הדיור של האנוי לתקופה 2021 - 2025 (שלב 3).

ראוי לציין, כי מידע על 6 פרויקטים חדשים של דיור ציבורי (כ-8,300 דירות) ראוי לציון. עם זאת, רק 2 מהפרויקטים הללו צפויים להסתיים בשנת 2026. שאר אזורי הדיור הציבורי מתוכננים להסתיים בשנים 2028-2029.

באופן דומה, מחיר הפתיחה של פרויקט רייס סיטי סונג הונג (מחוז לונג ביין) בשנת 2018 היה כ-13 מיליון וונד/מ"ר, כעת הוא זינק ל-40 מיליון וונד/מ"ר, עלייה פי 3 לאחר 4 שנים.

פרויקט נוסף הוא סכר רייס סיטי לין (מחוז הואנג מאי) עם מחיר התחלתי של כ-15 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בשנת 2014. נכון לעכשיו, דירות רבות כאן מוצעות למכירה ביותר מ-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בשיחה עם כתבים של עיתון דאו טו, אמר פרופסור חבר, ד"ר דין טרונג תין, מומחה כלכלי , כי פרויקטים של דיור ציבורי במרכז העיר נהנים רבות ממערכת תשתיות התחבורה. זוהי נקודת המפתח לחיבור פרויקטים של דיור לתשתיות כמו בתי חולים, בתי ספר, מרכזי קניות וכו'.

"הפוטנציאל הנ"ל מסייע לדיור הציבורי במרכז העיר לעלות בהתמדה במחיר. עם זאת, גם כאשר הוא עולה, מחיר הדירה עדיין עומד על כ-40-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד. בהשוואה לפרויקטים הנוכחיים של דירות מסחריות, מחיר זה עדיין 'בר השגה' הרבה יותר", שיתף מר ת'ין.

לדברי מומחה כלכלי זה, המחסור בדיור ציבורי בפרט ובדיור בעלות נמוכה בכלל הוא חלק מהסיבה לעליית מחירי פרויקטים ישנים רבים. דיווחים של יחידות מחקרי שוק מצביעים גם על כך שפרויקטים חדשים של דירות במחיר של פחות מ-45 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר "נכחדו" כעת בבירה.

"מנהיגי האנוי אמרו כי השנה יושלמו כ-10,000 יחידות דיור ציבוריות ב-7 פרויקטים. עם זאת, גם אם יעד זה יושג, מספר זה יענה רק על פחות מ-20% מצרכי הדיור של עובדים בעלי הכנסה נמוכה", ניתח מר ת'ין.

עם זאת, במציאות, לא כל פרויקטי הדיור הציבורי חווים עליית מחירים "מהירה כברק". פרויקטים מסוימים במחוזות הואי דוק וקואוק אואי, למרות שמחירי המכירה שלהם נמוכים יחסית, רק כ-10-14 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, נפתחו למכירה יותר מ-20 פעמים ועדיין לא אזלו. הסיבה לכך היא שקישוריות התשתית באזורים אלה עדיין מוגבלת.

היזהרו בעת רכישת דיור ציבורי חדש

למרות שטרם הושלם, פרויקט הדיור החברתי NHS Trung Van (Nam Tu Liem) פורסם באופן נרחב למכירה על ידי מתווכים בשוק המשני.

כתב מעיתון דאו טו, שהתחזה לקונה בית, פגש את מר טואן, מתווך נדל"ן, ונודע לו כי הדירה ב-NHS טרונג ואן נמכרת מחדש במחיר של 41 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר (המחיר המקורי הוא 19.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר). למרות שאמר שוב ושוב למר טואן כי אינו זכאי לפוליסות דיור ציבורי כפי שנקבעו, המתווך עדיין הבטיח לכתב כי יוכל לקנות דירה בפרויקט.

"אתה צריך לגור בדיור ציבורי במשך 5 שנים כדי שתוכל להעביר את הספר האדום. עכשיו, אני אקנה אותו על ידי אימות נוטריוני של המסמך הפרטי. אל תדאג", אישר טואן.

עם זאת, לדברי מר טראן וו, מייסד יחידת המחקר SPE.R, הברוקר במקרה הנ"ל בלבל במכוון את המושג.

"לאישור נוטריוני יש ערך משפטי, והוא מדגים את ההגנה של המדינה על יחסים אזרחיים. מסמך נוטריוני הוא רק מסמך המתעד אירועים ופעולות אמיתיים שנצפו ישירות על ידי פקיד. לפיכך, מסמך נוטריוני שונה ממסמך נוטריוני ואינו יכול להחליף מסמך נוטריוני ביחסים משפטיים, במיוחד בעסקאות נדל"ן", הדגיש מר טראן וו.

מומחה SPE.R אמר כי מכיוון שפרויקטים חדשים של דיור ציבורי אינם עומדים בזמן המגורים הנדרש, חלק מהמוכרים "עוקפים את החוק" על ידי חתימה על מסמכים בכתב יד ואישור נוטריוני. עם זאת, הטופס הנ"ל אינו יכול להחליף חוזה מכר ולקבל אישור נוטריוני על ידי המדינה, במיוחד כאשר בוחנים את היבט הערך המשפטי.

במקרה שבעל הבית מעוניין למכור את הדירה לפני תקופת 5 השנים, רק שני נושאים רשאים לקנות על פי התקנות, כולל המשקיע בפרויקט ויחידים הזכאים ליהנות ממדיניות דיור ציבורי.

"אם בעל הבית והקונה עדיין יבצעו במכוון רכישה ומכירה של דיור ציבורי שלא בהתאם לתקנות, חוזה הרכישה והמכירה וההעברה יהיו חסרי תוקף. הקונה ייאלץ למסור את הדיור הציבור ליחידת הניהול. אם העסקה מתבצעת במכוון, הן בעל הבית והן הקונה יינקטו סנקציות מנהליות", אמר מר טראן וו.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html