"צווארי הבקבוק" של פרויקט שעוכב במשך 20 שנה בבירה: חלק 2: הפרויקט נמשך 20 שנה והבדיקה נמשכה 23 חודשים

(LSVN) - לאחר 15 שנים, הסכסוך בין חברת ואן ניאן למשקיע בפרויקט מגרש C/D13 היה אמור להסתיים בהחלטת משפט חוזר של בית המשפט העממי העליון. אך פיקוח הממשלה התערב ומשקיע הפרויקט נאלץ לנהל משא ומתן שוב עם הצד שאיבד את החלטת בית המשפט. מכיוון שההסכם עדיין לא גובש סופית, 23 חודשי בדיקה טרם הגיעו למסקנה האם נכון או לא נכון?

הדבר המבלבל בהחלטת הפיקוח

ב-21 בדצמבר 2023, פרסם משרד הפיקוח הממשלתי את החלטה מס' 729/QD-TTCP לבדיקת עמידה בחוק בניהול שימושי קרקע, תכנון בנייה ורישוי בנייה בהאנוי. ההחלטה קבעה: "תקופת הבדיקה: בין השנים 2011-2022; אם יש תוכן קשור במהלך תהליך הבדיקה, צוות הבדיקה יכול לשקול את התוכן הקשור לפני ואחרי התקופה הנ"ל".

עם זאת, מבלי להמתין ל"תהליך הבדיקה", סעיף 1 בהחלטה כלל מיד את תוכן הבדיקה: "ציות לחוק על מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית עבור מגרש C/D13 באזור העירוני החדש קאו גיאי" של חברת CIRI, למרות שזה התרחש בשנת 2005. מה שמבלבל עוד יותר הוא שבאותה תקופה, מחוז קאו גיאי הוקם לאחרונה והוגש לוועדת העם של האנוי בבקשה לאישור למכור את כל אזור העירוני החדש קאו גיאי במכירה פומבית. מגרשים רבים של הפרויקט זכו במכירה פומבית באותו הזמן בשנת 2005, שיושם גם הוא על ידי ועדת העם של מחוז קאו גיאי, אך לא נבדקו.

החלטת פיקוח מס' 729/QD-TTCP מיום 24 בדצמבר 2023 של הפיקוח הממשלתי , הקובעת את תקופת הפיקוח: בין השנים 2011 ל-2022; תקופת הפיקוח: 60 ימי עבודה ממועד פרסום החלטת הפיקוח.

לאחר שהבינה כי התפתחות מבלבלת זו קשורה למידע על רכישת הפרויקט על ידי חברת ואן ניאן, חברת CIRI נאלצה להקליט את מפגשי העבודה והשיחות.

בדו"ח לראש הממשלה, חברת CIRI הצהירה: פסק דין 253 מיום 21 בדצמבר 2011 של בית המשפט העממי העליון נכנס לתוקף, בנוגע למילוי התחייבויות הצדדים, אך עד כה הפרויקט עדיין לא ניתן ליישם משום שחברת ואן ניאן ניצלה את קשריה, כוחה והמצור שלה כדי לאלץ את חברת CIRI לשלם כסף נוסף בנוסף לפסק הדין שהוכרז. בין השנים 2011 ל-2019: דרישה מ-150 ל-160 מיליארד ולאחר מכן 285 מיליארד. מרץ 2023: דרישה של 500 מיליארד. 26 ביוני 2024: דרישה של 550 מיליארד. 23 ביולי 2024: דרישה של 585 מיליארד.

"לבחון את יכולתה של חברת CIRI" ולבטל את תוצאות המכירה הפומבית"?

""בחינת יכולתה של חברת CIRI"" ו""ביטול תוצאות המכירה הפומבית"" הם תוכן בקשת הערעור בהודעה הרשמית של ועדת הפנים ובהחלטת הערעור מס' 09 של התובע העליון, אשר נדחו על ידי המועצה השיפוטית של בית המשפט העממי העליון בהחלטה חוזרת מס' 08, מיום 6 ביולי 2022.

עם זאת, במהלך תהליך הבדיקה, התוכן הנ"ל פורסם על ידי ראש צוות הבדיקה פאם הונג במהלך ישיבות עבודה ודיונים.

בישיבת העבודה הראשונה ב -8 באפריל 2024 עם נציגי חברת CIRI וועדת העם של מחוז קאו גיאי, אמר מר פאם הונג: "אנו מקבלים תוכן זה כחוות דעתה של ועדת ההיגוי שהזכירה קיבולת. היה סיפור על זכייה אך לא תשלום כסף, אך הסכמה להעברה עם חברת ואן ניאן. צוות הפיקוח שלנו העלה את השאלה בפני המיזם האם המיזם יכול להוכיח שבאותה עת לתוצאות הייצור והפעילות העסקית יש קיבולת או לא. אם יש קיבולת, נעריך את אחריות המחוז בצורה שונה. במקרה שאין קיבולת, אנו מסכימים עם חוות דעתה של ועדת ההיגוי. אם נוכל להוכיח זאת, נדווח בחזרה לוועדת ההיגוי שהמיזם מסוגל לחלוטין. לבצע את ההעברה בין שני הצדדים, ולאחר מכן לחשב אותה מאוחר יותר."

במסמך שהופקד לחברת CIRI, מר פאם הונג ציין גם כי התוכן שיש להבהיר הוא "יכולת החברה בעת הזכייה במכירה הפומבית".

על פי החלטה מס' 729/QD-TTCP, תוכן הבדיקה הוא "ציות לחוק על מכירת קרקע במכירה פומבית C/D13 Cau Giay". בהתאם לכך, נושא הבדיקה הוא הוועדה העממית של מחוז Cau Giay; חברת CIRI, המציעה הזוכה, היא רק צד קשור.

מה שמבלבל הוא שבזמן המכירה הפומבית, לא היה תקנה המחייבת את הזוכה במכירה הפומבית להוכיח יכולת כלכלית. לכן, הדרישה מחברת CIRI להוכיח יכולת כלכלית לא נכללה בתוכן הבדיקה של "עמידה בחוק על מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית עבור מגרש C/D13". הצהרתו של מר פאם הונג לפיה החברה הייתה צריכה להוכיח יכולת כלכלית בזמן הזכייה במכירה הפומבית הייתה "לדווח לוועדת ההיגוי" גם אינה נכללת בהוראות חוק הבדיקה.

חברת CIRI הייתה צריכה לאשר בכתב: כושר הייצור של החברה בעת השתתפות במכירה הפומבית עמד בתקנות מסמך ההזמנה למכירה הפומבית, ושילמה את מלוא המקדמה בסך 2 מיליארד דונג וייטנאמי.

חברת CIRI חייבת להמשיך להעביר את הפרויקט לחברת Van Nien?

הצהרתו של מר פאם הונג לפיה "שני הצדדים יעבירו ולאחר מכן ישקלו" אינה עולה בקנה אחד עם השירות הציבורי הנוכחי. מכיוון שפסק דין 253 פתר את ההתחייבות להעביר את מגרש C/D13 בין שני הצדדים. חברת CIRI השלימה את פסק הדין והיא נחושה ליישם את הפרויקט.

עם זאת, כבר בפגישת העבודה הראשונה, חברת CIRI הבינה את הלחץ "להתפייס" עם חברת Van Nien כששמעה את מר פאם הונג מציג 3 אפשרויות:

"האפשרות הקשה ביותר עבורנו אך המועילה ביותר עבורכם היא שכל הצדדים יישבו יחד, ידונו וישתפו פעולה בצורה כלשהי, ואז יגרמו להאנוי להסכים, ישקמו וייישמו באופן מיידי את הפרויקט. זוהי האפשרות הקלה ביותר עבורכם אך הקשה ביותר עבורנו. בתפקידו של צוות הפיקוח, אישור זה הוא הקשה ביותר. האפשרות השנייה פחות קשה אך באמצע. כלומר, לפי תקנות המכירה הפומבית, הקרקע מוחזרת ומוחזרת לכל אדם לביתו, מגרש אדמה זה מוחזר למרכז פיתוח קרן הקרקעות העירונית (...). האפשרות הקלה ביותר עבור צוות הפיקוח שלדעתנו נכונה, יש סיפור על הפרות במכירה הפומבית של מגרש אדמה זה, בקשה להערכת שווי של מגרש האדמה כדי לראות אם מחיר הבנייה היה 65 מיליארד בעבר, הערך בפועל שלו הוא 70, 75 או 60 מיליארד... זוהי האפשרות הקלה ביותר עבור צוות הפיקוח"; "אנחנו מוכנים לעשות כל מה שצוות הפיקוח יכול לעשות כדי לתמוך בעסקים וביישובים. אבל אם לא תוכלו למצוא פתרון יעיל, נעשה את חובתנו בדקה ה-90."

בשיחה עם מנהיג חברת CIRI, מר פאם הונג, אמר: "בקיצור, דיברתי עם בעלי המניות, הקמנו ישות משפטית נפרדת ליישום הפרויקט הזה, הקמנו חברת מניות חדשה, תרמנו למגרש הזה. בעלי המניות שהקימו את המיזם הם ואן ניאן, ואן ניאן השקיעה 800 מיליארד. לאחר מכן עבדנו יחד. ברגע שהפרויקט התחיל, חברת המניות המשותפת הזו עברה, משכנו כסף, הצד השני הזריק כסף לפרויקט...".

שגיאה של "תשלום באיחור"

לאחר שזכתה במכירה הפומבית, חברת CIRI שלחה מסמך ובו בקשה לדחיית תשלום עבור אגרת השימוש בקרקע המוצעת במכירה פומבית וריבית פיגורים בהתאם לתקנות.

צוות הפיקוח סבור כי תקנות המכירה הפומבית אינן כוללות הוראות לגבי פיגורים בתשלום וריבית על פיגורים, וועדת העם של מחוז קאו גיאי לא ביטלה את תוצאות המכירה הפומבית, וזו הפרה של סעיף 18 לתקנות המכירה הפומבית שהוציאה ועדת העם של מחוז קאו גיאי.

עם זאת, על פי הרישומים, לאחר 10 ימים מקבלת הודעת הזכייה במכירה הפומבית, חברת CIRI שלחה הודעה רשמית בבקשה לדחות את המועד האחרון לתשלום כספי הזכייה במכירה הפומבית מכיוון שהקרקע לא עמדה בתנאים למסירת התשתית. לאחר מכן, ב-30 במאי וב-10 באוקטובר 2006, שלחה החברה שני מסמכים לוועדת העם של האנוי בבקשה להאריך את מועד התשלום ולשלם ריבית פיגורים. ועדת העם של האנוי שלחה הודעה רשמית מס' 4805/UBND-KT מיום 19 באוקטובר 2006 למשרד האוצר בנוגע לבקשת חברת CIRI. מכיוון שחברות רבות איחרו בתשלום כספי הזכייה במכירה הפומבית בהאנוי, משרד האוצר פרסם הודעה רשמית מס' 5577/STC מיום 21 בדצמבר 2006 ובו הודיעה על שיעור הריבית שיוחל על משקיעים שאיחרו בתשלום כספי הזכייה במכירה הפומבית. הוראה זו תואמת את צו 198/2004/ND-CP מיום 3 בדצמבר 2004 של הממשלה בנושא גביית אגרת שימוש בקרקע, בו סעיף 18 קובע: "בגין תשלום מאוחר של אגרת שימוש בקרקע לתקציב המדינה, בכל יום של תשלום מאוחר יש לשלם 0.02% מסכום אגרת השימוש בקרקע".

ב-4 בדצמבר 2006, חברת CIRI שילמה את מלוא הסכום. ב-27 במרץ 2007, מועצת ניהול הפרויקט הנפיקה אישור על השלמת התחייבות החברה לשלם את סכום הזכייה במכירה הפומבית.

לאחר מכן, בדיונים עם ראשי חברת CIRI, מר פאם הונג אישר שוב ושוב כי בלתי אפשרי לבטל את הפרויקט של מגרש C/D13. באחת מהפעמים האלה, הוא אמר: "עדיין לא סיכמנו רשמית. אבל אענה לך מיד, ראשית, אין פיצוי. למה לא פיצוי ומה קורה אם נפיג את הסכום? ראשית, לפי התקנה על מכירה פומבית של איחור בתשלום, כבר קיים חוק על איחור בתשלום, אבל אין חוק על איחור בתשלום. איחור בתשלום חייב להיות מחושב עם ריבית. על פי התקנה, ישנם שני מסמכים של מועצת ניהול הפרויקטים המנחים ומסכימים לתשלום איחור וחישוב ריבית. התקנה היא של המחוז, מפעלים צריכים רק מסמך של המדינה עם חותמת כדי ליישם. שנית, במקביל, בהאנוי יש פרויקטים רבים אחרים שגם הם חייבים ושילמו. אם נטפל בפרויקט הזה, האם זה הוגן (...). אלה גורמים שלא ניתן לקבל פיצוי. אם נפיג את הסכום, CIRI יתבע. אם לא נפיג את הסכום, ואן ניאן יתבע. אני חושב שאין מספיק תנאים לפיצוי. אין מספיק בסיס, אז אני גם מכוון ללא פיצוי."

בנוסף לאמירה שלא תהיה ביטול, מר פאם הונג דחק ושכנע את חברת CIRI "להגיע לפיוס" עם חברת ואן ניאן. הוא הבטיח: "אם שני הצדדים יישבו לפיוס, הפיקוח הממשלתי יעבוד עם האנוי כדי להסכים להוציא את הפרויקט לפועל." הוא הציג שתי אפשרויות מהצד השני לראש חברת CIRI ואמר: "אם אתם חושבים שזה בסדר, אזמין את הצדדים. אם הצדדים יתפייסו, הם יסכימו זה עם זה, ואז יתעדו את הבקשה או איזשהו פרוטוקול. אכלול בסיכום: בנוגע לאירוע, עד היום, הסכמנו זה עם זה, והמלצנו שראש הממשלה יורה להאנוי לשקול תמיכה בצדדים ביישום מהיר...". בתגובה לדאגתו של ראש חברת CIRI לגבי הגשתה לראש הממשלה, אמר: "ראש הממשלה הוא רק הליך...".

למרות שראש צוות הפיקוח השקיע זמן רב, ההסכם עדיין לא צלח. חברת CIRI קבעה כי הוא הוטל באופן בלתי סביר, שתוכנו של ההסכם אינו בר ביצוע, וכי העברת זכויות השימוש בקרקע של הפרויקט תהיה בלתי חוקית. בינתיים, ואן ניאן שתק זמן רב כאשר CIRI הצהירה בפרוטוקול ההסכם כי עליה לחשב את שווי שני הנכסים המשועבדים עבור ההלוואה שניהל הבנק. בנוגע לשני נכסים אלה, חברת CIRI שלחה שלושה הודעות רשמיות בבקשה להבהרות לגבי שווי הנכסים ומסמכים משפטיים לטיפול בהלוואה, אך הבנק לא הגיב.

חברת CIRI נאלצה להגיש 5 עתירות דחופות לפיקוח הממשלתי בבקשה להוציא מסקנות או להשעות את הבדיקה עקב המועד האחרון שנקבע בחוק. בזמן שהמתינה לתגובה, חברת CIRI עדיין לא מבינה מדוע צוות הבדיקה מעכב את פרסום מסקנות הבדיקה, כאשר ראש הצוות עצמו אמר בפגישה עם החברה והוועדה העממית של מחוז קאו גיאי: "ממצאי הפיקוח לגבי נכון ורע הם רק חלק קטן מבחינתי, רק שליש...".

על פי סעיפים 47, 48, 73, 75, 78 לחוק הפיקוח משנת 2022 (בתוקף החל מ-1 ביולי 2023), הזמן המרבי לפיקוח שמבצעת הפיקוח הממשלתי ממועד החלטת הפיקוח ועד למועד סיום הפיקוח אינו עולה על 9 חודשים. עד כה, לאחר 23 חודשים, הפיקוח הממשלתי טרם פרסם מסקנה בנוגע לפיקוח על אכיפת החוק במכירה פומבית של מגרש אדמה C/D13 Cau Giay. מדוע?

PV

מקור: https://lsvn.vn/bai-2-du-an-keo-dai-20-nam-va-cuoc-thanh-tra-keo-dai-23-thang-a165706.html