מאמצים "להציל" את שוק הנדל"ן - חלק 2: משקיעים ממהרים למכור נדל"ן כדי לצמצם הפסדים

מתחילת השנה, הו צ'י מין סיטי והפרובינציות הדרומיות הוצפו במידע על מכירות נדל"ן כדי למשוך הון ולצמצם הפסדים. הסיבה למצב זה היא עליית ריביות ההלוואות, בעוד שרוב המשקיעים משתמשים במינוף פיננסי, השוק הקפוא גורם להפסדים עסקיים.

פרויקטים של קרקעות, וילות, דירות... מפורסמים למכירה דחופה בהו צ'י מין סיטי.

הסכמה למכור בהפסד על פי רישומי הכתב, יש כיום מידע רב על מכירות נדל"ן דחופות במחירים נמוכים כגון "מכירה בהפסד עקב חוסר כסף", "מכירת נדל"ן בהפסד", "מכירה בהפסד בדחיפות", "חוב בנק למכירה בדחיפות"... המופיעים באופן רציף בדפי נדל"ן, באתרי רשתות חברתיות, וקבוצות תיווך נדל"ן. על פי מומחי נדל"ן, מאמצע עד סוף 2022, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי יתמודד עם קשיים רבים כאשר הנזילות תאט, הבנקים יעלו את שיעורי הריבית על ההלוואות, משקיעי נדל"ן רבים ייקלעו ל"משבר" ויצטרכו למצוא כסף לסובב הון, לשלם חובות וריבית... חלק מהמשקיעים נאלצים להפחית את מחירי הנדל"ן כדי למכור מוקדם ולצמצם הפסדים. גב' הו מין ג'יאנג, המתגוררת בבינה דואונג, אמרה: "קניתי את פרויקט בסקון בבינה דואונג בשנת 2021. בהתחלה, עדיין שילמתי בזמן, אבל מתחילת 2023, המצב הכלכלי היה קשה, דאגתי שלא יהיה לי מספיק כסף להמשיך לשלם. לאחרונה, התקשר המשקיע לחתום על חוזה המכירה, אבל אני מבקש להפסיק לשלם ולמכור דירת חדר אחד בגודל 50 מ"ר בהפסד. המחיר המקורי שקניתי היה יותר מ-1.57 מיליארד, עכשיו אני מוכר אותה רק ב-1.50 מיליארד כדי לצמצם את ההפסד ואיני יכול להרשות לעצמי את זה." גם מר דו ואן הונג, המתגורר במחוז גו ואפ, נקלע למצב הנ"ל ואמר שהוא וקרובי משפחתו השקיעו בנדל"ן במחוז. בתחילה, כולם תרמו הון ולא לוו מהבנק, וקנו בית בשווי של יותר מ-5 מיליארד בסמטה ברחוב טונג נהאט. עם זאת, מתחילת השנה, הכלכלה הייתה קשה, כולם היו בעיות כלכליות, ולכן הם נאלצו למכור אותו, ולקבל הפסד של כמעט 500 מיליון כדי למכור את הבית הנ"ל. גב' נגוין טי ואן, מתווכת בחברת הנדל"ן הוין ג'יה, תו דוק סיטי, אמרה כי פרויקט לבניית וילה בשטח של כמעט 100 מטרים רבועים, בת 3 קומות, השייכת לפלח היוקרה בפרברי הו צ'י מין סיטי, הוצע זה עתה למכירה בהפסד, מה שהפחית את המחיר ב-2 מיליארד וינדיש, אך כבר כמעט 3 חודשים אין קונה. ידוע כי המחיר המקורי של הווילות הקודמות היה כמעט 15 מיליארד וינדיש.

מידע על מכירות נדל"ן הוא "מכריע" ומפורסם בעיקר על ידי מתווכים כדי למשוך לקוחות.

למרבה המזל, מר וו מין הונג (התושב מחוז 3, הו צ'י מין סיטי) מכר זה עתה בית דו-משפחתי בטהו דוק סיטי כדי להפחית את ריבית הבנק. הוא אמר שהמחיר המקורי של הדירה שקנה ​​היה 7 מיליארד וונד, אך הוא לווה 2 מיליארד וונד מהבנק, עם ריבית של 10% לשנה. מתחילת השנה, צוות הבנק הודיע ​​כי הריבית עלתה ל-14% לשנה. על פי חישובו של מר מין הונג, עם 2 מיליארד וונד שהלווה מהבנק, הריבית לשנת 2023 תהיה מעל 300 מיליון וונד, או אולי אפילו גבוהה יותר. במצב שבו יש פחות ופחות קוני בתים, המלאי יגדל בשנת 2023, כך שככל שהוא יחזיק בו זמן רב יותר, כך הוא יעלה יותר. לכן, מר הונג החליט למכור במהירות את בית הדו-משפחתי במחיר הרכישה המדויק מהמשקיע, בנוסף, הוא גם הפחית 300 מיליון וונד במסים, עמלות... עבור הבעלים החדש. יש מוכרים, אבל אין קונים. על פי מומחי נדל"ן, הלחץ על הנזילות גורם למשקיעים רבים למצוא דרכים לעורר את הביקוש, כגון הנחות של 20-30% על מחירי המכירה, ואף עד יותר מ-40% עבור פרויקטים מסוימים. ניתן לראות כי פרויקטים מסוימים הנמצאים בפיתוח במזרח, כגון שדרת מונלייט, MT איסטמרק סיטי או פרויקטים שכנים כגון Bcons City, ניו גלקסי די אן..., מוצעים למכירה ובהנחות "עצומות". באופן ספציפי, בפרויקט שדרת מונלייט (Thu Duc City), בעבר פרסמו מתווכים דירות למכירה במחירים הנעים בין 1.3 מיליארד (דירה בגודל 34 מ"ר) ל-2.5 מיליארד (דירה בגודל 69 מ"ר), אך כעת הן מוצעות בהנחה של 15-20%. בפרט, מדיניות ההנחות של עד יותר מ-50% מיועדת ללקוחות שמשלמים יותר מ-95% משווי הדירה. במקרה שקונה הבית בוחר לקחת הלוואה בנקאית כדי לשלם, ההנחה תהיה 11.5% וללא ריבית למשך 18 חודשים. עם זאת, למרות שפרויקט זה מפורסם עם תמריצים אטרקטיביים רבים, הוא עדיין לא אויש עקב מחסור בקונים. לדברי מר נגוין האי פונג, מתווך נדל"ן בעיר טו דוק, נכון לעכשיו, כל הקומות מנסות לפרסם ולהתאים את המחירים לשוק הכללי. הנחה זו מסייעת לעסקים בצורה חלקה יותר למרות שהרווח נמוך, אך מכירת המוצר עדיין היא בראש סדר העדיפויות כדי להשיג את המטרה של "מכירה בהפסד, צמצום הפסדים" כדי להחזיר את תזרים המזומנים.

על בתים רבים יש שלטי ירידות מחירים, אך עדיין יש מעט קונים.

גב' נגוין מיי אן, המנכ"לית של חברת הנדל"ן New Star (עיר ת'ו דוק), אמרה כי הסיבה לכך שכמה פרויקטים של נדל"ן יישמו לאחרונה תוכנית הנחות של 30-40% על מוצרי דירות היא בגלל מלאי גדול. בנוסף, שוק הנדל"ן עלה מדי לאחרונה במחירים. עד כה, השוק נכנס לשלב קיפאון, עם נזילות ירודה, מה שמאלץ את המשקיעים להציע הנחות למוצרים כדי לשמור על תזרים מזומנים.

לדברי גב' נגוין מיי אן, בשלב זה, אלו המחפשים לקנות בית ומוכנים לשלם מקדמה הם אלו שיש להם צרכים אמיתיים וכסף אמיתי, שאינם צריכים ללוות, מה שעוזר למשקיעים שמתקשים בתזרים מזומנים לנצל הון מלקוחות. עם זאת, רק מעטים מוכנים להוציא כסף כדי "לקנות את התחתית" של נדל"ן ואלו שבאמת צריכים כסף ימכרו את הנדל"ן שבבעלותם. אבל בשוק הנוכחי יש גם פרדוקס: "יש מוכרים, אין קונים".

לא רק שנכסי נדל"ן למכירה מוצפים באתרי אינטרנט, משקיעים רבים גם תולים שלטי מכירת נדל"ן בצמתים, על עמודי חשמל, עמודי תנועה... כדי למשוך קונים. צילום: MT/Tin Tuc Newspaper

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, ניתח כי 2023 תמשיך להיות קשה מכיוון ששיעורי הריבית על ההלוואות לא ירדו. עם זאת, נדל"ן עם ערך נדל"ן ושכירות, במיוחד מוצרים שכבר נוצרו, לא ירדו במחיר משמעותית מכיוון שההיצע נדיר מאוד, בעוד שהביקוש נותר גבוה. "סטטיסטיקות לא רק של האיגוד אלא גם מיחידות רבות אחרות מראות שלמרות הנזילות הנמוכה, מחירי הנדל"ן מאטים או יורדים מעט, ולא יורדים באופן משמעותי. הפרסומות על קיצוץ הפסדים והנחות משמעותיות הן רק טריקים לעורר את סקרנותם של הלקוחות בשוק הנדל"ן האיטי הנוכחי. לכן, האם משקיעים צריכים לחכות כדי לתפוס את התחתית או לא תלוי במצבם הכלכלי. למעשה, הירידה הנוכחית במחירי הנדל"ן נובעת בעיקר מירידה ברווחי הפרויקטים, ולא מירידה בהון של פרויקטי נדל"ן. אם לאנשים יש סכום כסף טוב, לא צריכים ללוות או ללוות לא הרבה, זוהי הזדמנות להשוות ולבחור מוצרי נדל"ן, לחכות ליום שהשוק יתחמם ואז לדחוף את הסחורה למכירה", אמר מר הואנג צ'או. שיעור 3: עובדי תעשיית הנדל"ן מפוטרים ללא הרף

כתבה ותמונות: עיתון הואנג טויאט/טין טוק