"הר" של ספרים אדומים בבנקים: שני שמות נחשפו כ"מחזיקים" 5 מיליון מיליארד דונג דונג של נדל"ן משועבד

ביטחונות להלוואות ללקוחות הם מגוונים למדי, כאשר נדל"ן הוא עדיין הפופולרי ביותר מביניהם. ישנם שני בנקים המחזיקים בסך כולל של כמעט 5 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי בביטחונות נדל"ן.

פרויקט נדל"ן ברחוב Vo Nguyen Giap, הו צ'י מין סיטי - צילום: QUANG DINH

בנקים עם נכסים גדולים למשכנתאות

דוחות כספיים חצי-שנתיים לשנת 2025 בבנקים רבים אינם מסבירים בפירוט את פריטי המסמכים היקרים שהתקבלו כמשכנתאות ושעבודים.

בין הנותרים, ישנם כמה שמות גדולים בולטים כמו Agribank , Vietcombank...

ההסבר מראה כי הערך הכולל של נכסים משועבדים וממושכנים של לקוחות באגריבנק כמעט הגיע ל-3.53 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי בסוף יוני 2025, עלייה של יותר מ-10% לאחר 6 חודשים.

מתוכם, נדל"ן עדיין מהווה את נכס הבטחונות העיקרי בבנק זה, ומגיע ליותר מ-3.17 טריליון דונג וייטנאמי, עלייה של יותר מ-8% בהשוואה לסוף השנה שעברה. בינתיים, נדל"ן וניירות ערך מהווים 200,271 מיליארד דונג ו-85,559 מיליארד דונג וייטנאמי בהתאמה.

מבחינת השווי הכולל של הנכסים המשועבדים, ייתכן שאגריבנק לא יעקוף חלק מהבנקים בקבוצת "ארבעת הגדולים". עם זאת, אם ניקח בחשבון רק נכסים משועבדים בנדל"ן, ייתכן שלא יהיו לאגריבנק "יריבים".

באשר ל- Vietcombank , סך הנכסים המשועבדים נכון ל-30 ביוני 2025 עמד על יותר מ-2,600 טריליון דונג וייט, עלייה של כמעט 10% בהשוואה לסוף השנה שעברה. מתוכם, נדל"ן היווה יותר מ-1,738 טריליון דונג וייט, עלייה קלה בהשוואה ל-1,732 טריליון דונג וייט לפני 6 חודשים.

הסכום הכולל של ערבויות נדל"ן מלקוחות באגריבנק ובוייטקומבנק הוא כמעט 5 מיליון מיליארד דונג וייט. חלק מהבנקים הממשלתיים שנותרו לא הסבירו סכום זה בפירוט.

בקבוצת הבנקים המסחריים המשותפים:ACB , MBBank, Techcombank, Sacombank, HDBank... לכולם יש שיעור גבוה יחסית של נכסים משועבדים בנדל"ן. לדוגמה, Techcombank "החזיק" 565,888 מיליארד דונג וייט בסוף יוני 2025, עלייה של כמעט 6% בהשוואה לתחילת השנה. בינתיים, Sacombank החזיק 889,289 מיליארד דונג וייט בנכסים משועבדים בנדל"ן, עלייה של 6.5%.

להיפך, ל-ACB יש נטייה לרדת מיותר מ-1.05 טריליון וונד ל-997,618 מיליארד וונד לאחר ששת החודשים הראשונים של השנה.

אשראי זורם חזק גם לנדל"ן.

על פי נתוני בנק המדינה נכון ל-31 ביולי, סך החוב שטרם נותר במגזר הנדל"ן של מוסדות אשראי הגיע ל-4.08 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי. קצב צמיחה מרשים של 16.95% בהשוואה לסוף 2024, גבוה מקצב צמיחת האשראי הכללי במשק. אשראי נדל"ן מהווה כיום 23.68% מסך החוב שטרם נותר של המשק כולו.

מר נגוין מין האן - מנהל מרכז הניתוח של ניירות ערך של SHS - SHS Research - אמר כי בקביעת מדיניות, כולם מקווים שהון בנקאי יזרום לייצור, מה שיוצר מקומות עבודה ועושר חומרי לכלכלה.

במבט על נתונים מהדוחות הכספיים של בנקים מסחריים במניות משותפות, המגמה ברורה אף יותר: בתוך 6 חודשים בלבד, הלוואות לעסקי נדל"ן גדלו בכמעט 20%, הרבה יותר גבוה מאלה לתעשיית העיבוד או המסחר.

על פי מומחי SHS Research, הערכת שווי והערכת פרויקט נדל"ן לרוב קלים בהרבה מפרויקט מפעל. ניתן למשכן ולמכור קרקעות ומבנים בשווי יציב, בעוד שמכונות וציוד מאבדים מערכם במהירות והתפוקה שלהם אינה ברורה.

"קל לראות שכסף 'מחפש מקום להראות את ערכו' ובזמן הזה, נדל"ן הפך למקום לקבל אותו. אבל מחזור האשראי בנדל"ן איטי מאוד."

"הלוואות לדיור והלוואות לפרויקטים נמשכות בדרך כלל 10-20 שנים; ההון נשאר בנכסים קבועים, וקשה לסובב אותו. בינתיים, הלוואות הון לייצור ועסקים מסתובבות במהירות, בכל שנה דרך מחזורים רבים, ויוצרות דחיפה ישירה לתמ"ג", ציינו מומחי SHS.

נתונים מ-SHS מראים גם כי משנת 2021 ועד היום, נדל"ן היה "גורם מושך הון" גדול: מתחילת השנה, על כל 100 דונג וייט של אשראי נוסף, הוקצו כ-35 דונג וייט למגזר זה.

אם מסוף 2022, בממוצע, כמעט 30 דונג וייט ל-100 דולר הושקעו בתחום זה (כ-20 דונג וייט למיזמי פיתוח פרויקטים, 10 דונג וייט להלוואות לרכישה - לשימוש עצמי). זה משקף את ההיצע-ביקוש: צד ההיצע "מתחזק" באמצעות ארגון מחדש והסדר חובות, בעוד שצד הביקוש לדיור לא התאושש באופן שווה, כך שקל ליצור מצב של "מחיר קבוע - נזילות דלה" אם אין משיכת הכנסה נוספת.

מומחי SHS סבורים כי השאלה המרכזית אינה האם הנדל"ן מכביד על מגזר הייצור והעסקים, אלא כיצד לגרום לכל העוגה הכלכלית להתרחב, כך שלייצור יהיה מקום לחיות והוא חזק מספיק כדי למשוך זרימות הון.

אם אנחנו רוצים שתזרים המזומנים יתפשט לייצור ולשירותים, אנחנו צריכים יותר מדיניות שתעודד ביקוש אמיתי (תעסוקה, הכנסה, דיור ציבורי עם תשתיות) במקום רק "היצע ומבנה" בצד ההיצע.

בינה חאן

מקור: https://tuoitre.vn/nui-so-do-o-ngan-hang-lo-dien-hai-cai-ten-om-5-trieu-ti-dong-bat-dong-san-the-chap-20251001194751384.htm