תיקון חלק מהתקנות בנוגע לאגרות שימוש בקרקע

(Chinhphu.vn) - הממשלה פרסמה את צו מס' 291/2025/ND-CP מיום 6 בנובמבר 2025, המתקן ומשלים מספר סעיפים בצו מס' 103/2024/ND-CP מיום 30 ביולי 2024, המסדיר את דמי השימוש בקרקע ואת דמי השכירות של הקרקע, ואת צו מס' 104/2024/ND-CP מיום 31 ביולי 2024, המסדיר את קרן פיתוח הקרקע.

צו מס' 291/2025/ND-CP לתיקון מספר תקנות בנוגע לאגרות שימוש בקרקע.

שינוי אופן חישוב אגרות שימוש בקרקע בעת מתן תעודות

בנוגע לשיטת חישוב אגרות שימוש בקרקע בעת מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע (תעודות) במקרים של שימוש בקרקע שהוקצתה ללא הרשאה מתאימה כפי שנקבע בסעיף 140 לחוק הקרקעות, צו מס' 291/2025/ND-CP תיקן והשלים את סעיפים א', ב', ג', סעיף 3, סעיף 12 של צו מס' 103/2024/ND-CP הקובע את שיטת חישוב אגרות שימוש בקרקע עבור משקי בית ויחידים שניתנו להם תעודות על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות כפי שנקבע בסעיף א', סעיף 3, סעיף 140 לחוק הקרקעות.

על פי התקנות החדשות, משקי בית ויחידים מקבלים תעודה מטעם סוכנות מדינה מוסמכת כפי שנקבע בסעיף 140 בסעיף 3 , סעיף 3, סעיף 140 לחוק המקרקעין משנת 2024 , כאשר אגרת השימוש בקרקע מחושבת כדלקמן:

א) במקרה של תעודת שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע (תעודה) בהתאם להוראות סעיף 140 בסעיף 3, סעיף א', סעיף ב', לחוק המקרקעין משנת 2024, אך אין מסמך המוכיח ששולם כסף עבור השימוש בקרקע, יחושבו דמי השימוש בקרקע עבור השטח שקיבל תעודת קרקע למגורים באופן הבא :

אגרת שימוש בקרקע

=

שטח קרקע שהוענקה לו תעודת זכות שימוש בקרקע למגורים

איקס

מחירי הקרקעות מפורטים ברשימת מחירי הקרקעות .

איקס

70%

ב) במקרה של מתן תעודה בהתאם להוראות בסעיף א', סעיף ב', סעיף 3, סעיף 140 לחוק המקרקעין 2024, אם קיימים מסמכים המוכיחים כי מלוא הסכום ששולם עבור השימוש בקרקע בהתאם להוראות סעיף 5 לסעיף זה , אין צורך בתשלום דמי שימוש בקרקע .

במקרה שקיים מסמך המוכיח כי אגרת השימוש בקרקע שולמה אך אגרת השימוש בקרקע נמוכה מהאגרה שנקבעה בחוק בעת התשלום, הסכום ששולם יומר לאחוז משטח הקרקע שעבורו שולמה אגרת השימוש בקרקע בהתאם למדיניות ולמחיר הקרקע בעת התשלום; אגרת השימוש בקרקע עבור שטח הקרקע הנותר תחושב בהתאם להוראות בנקודה א ' של סעיף זה בעת הגשת בקשה מלאה ותקפה לתעודה .

ג) עבור השטח הנותר כפי שנקבע בסעיף 140, סעיף 3, סעיף ג' לחוק המקרקעין משנת 2024 , במקרה שהוא מוכר למטרות קרקע למגורים (אם בכלל) וניתן תעודה, ייגבו דמי שימוש בקרקע בשיעור של 100% מדמי השימוש בקרקע המחושבים בהתאם למדיניות ולמחירי הקרקע למגורים שנקבעו ברשימת מחירי הקרקעות בעת הגשת בקשה מלאה ותקפה לתעודה.

תיקון תקנות בדבר פטור והפחתת אגרות שימוש בקרקע

צו מס' 291/2025/ND-CP מתקן ומשלים מספר סעיפים בסעיף 17 לצו מס' 103/2024/ND-CP הקובע את העקרונות ליישום פטור והפחתה של אגרות שימוש בקרקע עבור נושאים הזכאים לפטור והפחתה של אגרות שימוש בקרקע.

באופן ספציפי, צו מס' 291/2025/ND-CP מתקן את הוראות סעיף 1, סעיף 17 של צו מס' 103/2024/ND-CP, בכיוון שמשקי בית ויחידים הזכאים לפטור או להפחתה של דמי שימוש בקרקע יהיו פטורים או מופחתים פעם אחת עבור שטח הקרקע למגורים שהוקצה. במקביל, הוא מבהיר את עקרון הפטור או ההפחתה של דמי שימוש בקרקע עבור משקי בית ויחידים שהם מיעוטים אתניים, אשר חל רק על מיעוטים אתניים החיים במקומות בהם יש קרקע...

בהתאם לכך, צו מס' 291/2025/ND-CP מתקן ומוסיף את סעיף 17, סעיף 1, כדלקמן: משקי בית ויחידים הזכאים לפטור או להפחתה מדמי שימוש בקרקע בהתאם להוראות סעיפים 18 ו-19 של צו מס' 103/2024/ND-CP פטורים או מופחתים רק פעם אחת מדמי שימוש בקרקע עבור שטח הקרקע בתוך גבול הקצאת הקרקע למגורים כאשר המדינה מקצה קרקע לדיור או רשאית לשנות את ייעוד השימוש בקרקע מקרקע אחרת לקרקע למגורים או מוכרת למטרות קרקע למגורים בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

פטור והפחתה של אגרות שימוש בקרקע עבור משקי בית עניים, יחידים ומיעוטים אתניים חלים רק על משקי בית ויחידים המתגוררים (מתגוררים באופן קבוע) במקום בו נמצאת הקרקע; רישומי פטור והפחתה של אגרות שימוש בקרקע מיושמים בהתאם להוראות החוק בנושא ניהול מסים.

במקביל, צו מס' 291/2025/ND-CP מתקן ומוסיף את סעיף 5, סעיף 17 של צו מס' 103/2024/ND-CP כדלקמן: פטור או הפחתה של דמי שימוש בקרקע לא יחולו במקרים של מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע שנגבו; קרקע לבניית דיור מסחרי כפי שנקבע בסעיף 157, סעיף 1, סעיף 1 א' לחוק הקרקעות משנת 2024.

פטור והפחתה של דמי שימוש בקרקע במקרים של הקצאת קרקע ליישוב מחדש ייושמו בהתאם להוראות צו הממשלה בנושא פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה משיבה אדמה. בפרט, פטור והפחתה של דמי שימוש בקרקע עבור אנשים אשר חייבים לעבור דירה כאשר המדינה משיבה אדמה עקב סיכונים המאיימים על חיי אדם ובמקרים בהם המדינה משיבה אדמה המחוברת לבתים וחייבת לעבור דירה מבלי לעמוד בתנאים לפיצוי עבור אדמה למגורים ואין להם מקום מגורים אחר ביחידה המנהלית ברמת הקומונה שבה הקרקע ממוחזרת בהתאם להוראות סעיף 157 בסעיף 1, סעיף 1 ב', סעיף 1 לחוק הקרקעות משנת 2024 ייושמו בהתאם להוראות סעיף 1 ב', סעיף 18 לסעיף 1 לצו מס' 103/2024/ND-CP.

בנוגע לעקרונות הטיפול במקרים בהם גופים ממלכתיים מוסמכים מגלים כי משתמשי קרקע פטורים או הופחתו מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע אך אינם עומדים בתנאים לפטור או להפחתה בהתאם לתקנות, צו מס' 291/2025/ND-CP מתקן ומשלים את סעיף 6, סעיף 17 של צו מס' 103/2024/ND-CP בכיוון הבא:

- תקנות לחישוב סכום דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות הפטורים או המופחתים ויש לגבות אותם בהתאם למדיניות ולמחירי הקרקע בעת חישוב דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות על פי התקנות (זמן ההחלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע, שינוי ייעוד קרקע,... או זמן מסירת הקרקע בפועל).

- יש להבחין בין מקרים בהם סוכנויות מדינה מוסמכות מזהות כי התנאים לפטור או להפחתה אינם מתקיימים או שהשימוש בקרקע אינו משמש למטרה הנכונה לבין מקרים בהם משתמשים מבקשים לא להחיל תמריצים (תשלום מרצון של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע) לתקופה שקיבלה פטור או הפחתה עקב אי עמידה עוד בתנאים לפטור או הפחתה, על מנת להסדיר את חישוב דמי השימוש בקרקע ודמי שכירות הקרקע הפטורים או המופחתים שיש לגבות עבור כל מקרה בהתאם.

- לקבוע באופן ספציפי יותר את אחריותן של רשויות המס וסוכנויות ניהול הקרקעות בחישוב, גבייה ותשלום סכום דמי השימוש בקרקע ודמי השכירות הפטורים או המופחתים ויש לגבותם.

באופן ספציפי, צו מס' 291/2025/ND-CP תיקן את ההוראות בסעיף 6, סעיף 17 של צו מס' 103/2024/ND-CP כדלקמן: במקרה שהרשות המוסמכת או האדם מגלים כי משתמש הקרקע פטור או הופחת מדמי שימוש בקרקע אך אינו עומד בתנאים לפטור או להפחתה של דמי שימוש בקרקע (אם בכלל) כפי שנקבעו בעת הפטור או ההפחתה או משתמש בקרקע למטרות אחרות מאלה שצוינו בהחלטת הקצאת הקרקע אך אינו כפוף להשבת קרקע כפי שנקבע בחוק הקרקעות או שמשתמש הקרקע מבקש לא להחיל תמריצים משום שאינו עומד עוד בתנאים לפטור או להפחתה, עליו לשלם לתקציב המדינה את סכום דמי השימוש בקרקע שקיבלו פטור או הפחתה. גביית סכום דמי השימוש בקרקע שקיבלו פטור או הפחתה מתבצעת כדלקמן:

א) סכום דמי השימוש בקרקע שפטורים או מופחתים לצורך גבייה מחושב כדלקמן:

א1) סכום דמי השימוש בקרקע הפטורים או המופחתים שיש לגבות (כולל מקרים בהם משתמשי קרקע קיבלו פטור או הפחתה מדמי שימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק לפני תאריך כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין 2024, אך עד היום, רשויות ואנשים מוסמכים גילו כי משתמשי קרקע אינם עומדים בתנאים לפטור או להפחתה מדמי שימוש בקרקע (אם קיימים) בהתאם לתקנות) מחושב לפי המדיניות ומחיר הקרקע בעת חישוב דמי השימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק מעת לעת בתוספת (+) סכום השווה לתשלום פיגורים של דמי שימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק בנושא ניהול מס מעת לעת.

במקרה שמשתמש הקרקע מבקש לא להחיל תמריצים משום שאינו עומד עוד בתנאים לפטור או להפחתה (מחזיר מרצונו את אגרת השימוש בקרקע הפטורה או המופחתת), אגרת השימוש בקרקע הפטורה או המופחתת שיש לגבות תחושב בהתאם למדיניות ולמחיר הקרקע בעת חישוב אגרת השימוש בקרקע בהתאם להוראות החוק של כל תקופה בתוספת (+) הגבייה הנוספת המחושבת על אגרת השימוש בקרקע הפטורה או המופחתת שיש לגבות בהתאם להוראות בסעיף 257 בפסקה ד', סעיף 2, סעיף 50 לחוק הקרקעות 2024, סעיף 2.

משתמשי קרקע אינם חייבים להחזיר את הסכום הפטור או המופחת בהתאם לאזור ההשקעה המועדף אם במהלך תהליך השימוש בקרקע חל שינוי בתקנות ברשימת אזורי ההשקעה המועדפים בהתאם להוראות חוק ההשקעה.

א2) הזמן לחישוב הסכום השווה ערך לתשלום באיחור ולגבייה נוספת שנקבעו בסעיף א1 לנקודה זו מחושב ממועד הפטור או ההפחתה של אגרות שימוש בקרקע ועד למועד שבו הרשות או האדם המוסמכים מחליטים לגבות את אגרות השימוש בקרקע הפטורות או המופחתות.

ב) לגוף או לאדם בעל הסמכות להחליט על פטור או הפחתה של אגרות שימוש בקרקע יש את הסמכות לגבות את סכום אגרות השימוש בקרקע שקיבלו פטור או הפחתה.

ג) נהלים לחישוב וגביית אגרות שימוש בקרקע פטורות או מופחתות:

ג1) במקרים של פטור מאגרת שימוש בקרקע.

בהתאם לסעיף 3, סעיף 157 לחוק המקרקעין משנת 2024, בתהליך יישום ההליכים להקצאת קרקעות והנפקת תעודות למשתמשי קרקע, סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת אחראית על איסוף וסינתזה של מקרים של הקצאת קרקעות והנפקת תעודות הזכאים לפטור מדמי שימוש בקרקע, והעברתם לרשות המסים ולסוכנויות הרלוונטיות לצורך ניטור בהתאם לתקנות.

במהלך תהליך היישום, אם הרשות או האדם המוסמכים יגלו כי האדם שקיבל פטור מאגרות שימוש בקרקע אינו עומד בתנאים לפטור מאגרות שימוש בקרקע (אם קיימים) במועד הפטור או משתמש בקרקע למטרות אחרות מאלה שצוינו בהחלטת הקצאת הקרקע אך אינו כפוף להשבת קרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות, הרשות או האדם המוסמכים ישלחו את סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת לנהל ולתאם עם הרשויות המוסמכות לצורך בדיקה ובדיקה.

במקרה שלאחר בדיקה וסקירה, ייקבע כי האדם שקיבל פטור מאגרת שימוש בקרקע אינו עומד בתנאים לפטור מאגרת שימוש בקרקע (במועד הפטור) או משתמש בקרקע למטרה אחרת מזו שצוינה בהחלטת הקצאת הקרקע אך אינו כפוף לביטול קרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות, גוף ניהול הקרקעות המוסמך ידווח ליו"ר ועדת העם באותה רמה כדי להחליט על ביטול הפטור מאגרת שימוש בקרקע ולהעביר את המידע לרשות המסים לצורך חישוב וגביית סכום אגרת השימוש בקרקע שיש לשלם (לא פטורה), הסכום השווה ערך לתשלום פיגורים בגין אגרת שימוש בקרקע או הסכום הנוסף (אם קיים) בהתאם להוראות סעיף א' לסעיף זה.

ג2) במקרים של הפחתת אגרת שימוש בקרקע:

במהלך תהליך היישום, אם הרשות או האדם המוסמכים יגלו כי משתמש הקרקע שקיבל הפחתה באגרות השימוש בקרקע אינו עומד בתנאים להפחתת אגרת השימוש בקרקע (אם קיימים), הרשות או האדם המוסמכים ישלחו הודעה לרשות המסים כדי לנהל ולתאם עם הרשויות המוסמכות כדי לבדוק, לסקור ולקבוע את עמידת התנאים להפחתת אגרת השימוש בקרקע בהתאם לתקנות ולחשב ולגבות את סכום אגרות השימוש בקרקע שיש לשלם (לא מופחת), הסכום השווה ערך לתשלום פיגורים עבור אגרות שימוש בקרקע או הסכום הנוסף (אם קיים) בהתאם להוראות בנקודה א' של סעיף זה.

ד) רשות המסים תנהל ותתאם עם סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת לחישוב וגביית הסכום המפורט בסעיף א' לסעיף זה.

תקנות חדשות בנוגע לסמכות להחליט על פטור מאגרת שימוש בקרקע

יחד עם זאת, צו מס' 291/2025/ND-CP מתקן ומשלים גם את סעיף 5, סעיף 18 של צו מס' 103/2024/ND-CP במטרה להסדיר את הסמכות להחליט על פטור מאגרות שימוש בקרקע.

על פי התקנות החדשות, הסמכות להחליט על פטור מאגרת שימוש בקרקע היא האדם בעל הסמכות להחליט על הקצאת קרקע כפי שנקבע בסעיף 123 לחוק המקרקעין 2024, החלטה על פטור מאגרת שימוש בקרקע בעת החלטה על הקצאת קרקע, שינוי ייעוד שימוש בקרקע, הכרה בזכויות שימוש בקרקע לנושאים התואמים לנושאים תחת הסמכות להקצות קרקע בהתאם לתיק שהוגש על ידי סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת; תוך ציון ברור של התוכן: סיבת הפטור, אזור פטור מאגרת שימוש בקרקע.

התקנות הנ"ל נכנסות לתוקף החל מ-6 בנובמבר 2025.

פואנג ניה

מקור: https://baochinhphu.vn/sua-mot-so-quy-dinh-ve-tien-su-dung-dat-102251107143313581.htm