יישום חוק הקרקעות משנת 2024 עדיין נתקל בקשיים

צווים, חוזרים ומסמכים המנחים את יישום חוק המקרקעין משנת 2024 זמינים, אך בפועל, עדיין ישנן בעיות רבות ביישומם.

היישום המעשי עדיין תקוע

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר, העריך כי ההשפעה המוקדמת של חוק הקרקעות משנת 2024 היא גם הזדמנות וגם מציבה קשיים רבים עבור יישובים ביישום, פיתוח והפצה של מסמכים משפטיים תחת סמכותם של מחוזות וערים.

עד כה, פורסמו 16/16 מסמכים המנחים את יישום חוק הקרקעות משנת 2024, כולל 9 צווים. מחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר עומדת בראש ועדת העם של העיר ומייעצת לה בנוגע ל-10 מסמכים משפטיים; 4 מחלקות (כולל תכנון והשקעות, בנייה, חקלאות ופיתוח כפרי, עבודה, נכי מלחמה ורווחה) מייעצות בנוגע ל-5 מסמכים משפטיים.

לדברי מר טאנג, תקנות, צווים, חוזרים ומסמכים מנחים של חוק הקרקעות כבר זמינים. עם זאת, "בפועל, עדיין ישנם דברים רבים שאנשים מבינים בצורה שונה, או שיש להם שאלות לגביהם". המחלקה מפתחת תוכנית להפצה, יישום והדרכה בנוגע לחוק הקרקעות והצווים המנחים ליישום בעיר.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי. צילום: טרונג טין

נציג מחלקת ניהול הקרקעות ( מחלקת משאבי טבע וסביבה) אמר כי סוכנות זו מטפלת בהליכים להקצאת קרקעות, חכירה והמרת ייעודי קרקע במקרים של פטור מאגרת שימוש בקרקע, אך מתמודדת עם קשיים רבים.

סעיף 3, סעיף 157 קובע כי במקרים של פטור מדמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע, לא נדרשים הליכים לקביעת מחירי קרקע, ולא נדרשים דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות. משתמשי הקרקע גם אינם צריכים להגיש בקשה לפטור או להפחתה מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות.

לדברי אדם זה, בעבר, החוק קבע כי הרשות המוסמכת להחליט על פטור מדמי שימוש בקרקע ומשכר דירה הייתה מנהל מחלקת המסים עבור ארגונים, ומנהל ענף המסים עבור משקי בית בודדים.

עם זאת, כיום קיימים שלושה תהליכים. הראשון הוא הקצאת קרקע, חכירת קרקע והמרת ייעוד קרקע במקרים בהם מחירי הקרקע נקבעים לפי רשימות מחירי קרקע; השני הוא לפי מחירי קרקע ספציפיים, והשלישי הוא מכרז.

"בטפסי ההחלטה 04A, 04B, 04C שהונפקו עם צו 102/2024 , נקבע כי במקרה של חישוב אגרות לפי מחירי הקרקע, יש לרשום את מחיר הקרקע הספציפי בהתאם להחלטה; עבור מחירי קרקע ספציפיים, סוכנות ניהול הקרקע מופקדת על חישוב אגרות שימוש בקרקע ושכר דירה; אך במקרה של פטור מאגרות שימוש בקרקע, אין הוראה. לא ברור לאיזו סוכנות יש את הסמכות להחליט על פטור זה מאגרות שימוש בקרקע", שאל.

בתגובה, גב' דואן טי טאנה מיי, מנהל מחלקת הקרקעות ( משרד משאבי הטבע והסביבה ), אמר אחת הנקודות החדשות מאוד בחוק המקרקעין משנת 2024 היא שאם משתמשי קרקע פטורים מאגרות שימוש בקרקע, הם אינם צריכים למלא טפסים והרשות המוסמכת אינה צריכה לקבוע אגרות שימוש בקרקע.

"מקרי הפטור מפורטים בבירור בסעיף 18 של צו 102. במקרים כאלה, נוכל לזהות אותם רק על ידי התבוננות בנושאים בתקנות. לכן, איננו צריכים לבזבז עוד דף A4 מסוכנויות המדינה", אמרה.

פרויקטים שבוטלו עקב יישום איטי יפורסמו לציבור

אחת הסוגיות שמקבלות תשומת לב רבה היא סעיף 81 לחוק המקרקעין משנת 2024, המסדיר מקרים של השבת קרקעות עקב הפרות של חוקי מקרקעין.

פקידים רבים במחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר HCM חושבים שהיישום המעשי עדיין נתקל בקשיים רבים. צילום: טרונג טין.

במסגרתן, קרקע שהוקצתה על ידי המדינה, הוחכרה, הותרה לשינוי ייעוד השימוש בה, הוכרו זכויות שימוש בקרקע, קיבלה העברה של זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של השקעה אך לא נוצלה לאחר ההארכה, המדינה תחזיר את הקרקע ללא פיצוי עבור קרקע, נכסים הצמודים לקרקע ועלויות השקעה שנותרו בקרקע.

מקרים נוספים של ביטול כוללים משתמשי קרקע שאינם מקיימים את התחייבויותיהם הכספיות כלפי המדינה; קרקע לגידולים חד-שנתיים וחקלאות ימית שאינה בשימוש במשך 12 חודשים רצופים; קרקע לגידולים רב שנתיים שאינה בשימוש במשך 18 חודשים רצופים...

עם זאת, נקודת הפתיחה של החוק היא שמקרים אלה לא יחולו על כוח עליון.

גב' דואן טי טאנה מיי אמרה כי סעיף 31 לצו 102 קובע כי יש להחיל מצבי כוח עליון בטיפול במקרים הנ"ל.

באופן ספציפי, ישנם 7 מקרים של כוח עליון ומכשולים אובייקטיביים כפי שנקבעו בחוק האזרחי המשפיעים ישירות על שימוש בקרקע, כולל: אסונות טבע, אסונות סביבתיים; שריפות, מגפות; מלחמה, מצב חירום ביטחוני והגנה לאומית; מקרים אחרים כפי שנקבעו בחוק בנוגע למצב חירום;

בנוסף, במקרים בהם סוכנויות מדינה מוסמכות מיישמות אמצעי חירום זמניים, הן תופסות או מקפיאות זכויות שימוש בקרקע ונכסים הצמודים לקרקע בהתאם להוראות החוק, ואז המשתמש בקרקע רשאי להמשיך להשתמש בקרקע;

החלטות מנהליות ופעולות מנהליות של סוכנויות מדינה מוסמכות הן מכשולים אובייקטיביים, שאינם נובעים מאשמת משתמש הקרקע, המשפיעים ישירות על השימוש בקרקע; מקרים אחרים מוכרעים על ידי ראש הממשלה על פי הצעת ועדת העם המחוזית או שר משרד הניהול הייעודי.

הצו קובע בבירור גם את אחריותו של ועדת העם המחוזית לארגן את הסקירה, הטיפול וההודעה הפומבית בפורטל המידע האלקטרוני של ועדת העם המחוזית על פרויקטי השקעה שאינם מכניסים קרקע לשימוש במשך 12 חודשים רצופים או ששימוש הקרקע שלהם מאחר ב-24 חודשים בהשוואה ללוח הזמנים שצוין בפרויקט ההשקעה. פרויקטים שהוארכו; פרויקטים ששימוש הקרקע שלהם מאחר עקב כוח עליון.

במקביל, על ועדת העם המחוזית לספק מידע לגילוי ציבורי בפורטל המידע האלקטרוני של משרד משאבי הטבע והסביבה או של סוכנות ניהול הקרקעות המוסמכת תחת משרד משאבי הטבע והסביבה.

לנקודה זו, מר דאו טרונג צ'ין, מנהל מחלקת התכנון ופיתוח משאבי קרקע (משרד משאבי הטבע והסביבה) הקדיש תשומת לב מיוחדת.

הוא אמר שלאחרונה, משרדים רבים למשאבי טבע וסביבה, אשר היו מעורבים בטיפול בהליכי קרקעות, שלחו הודעות רשמיות ל-62 משרדי משאבי טבע וסביבה הנותרים, והוא הציע לא לעשות זאת.

"אתם ממשיכים לשלוח את רשימת המשקיעים המפרים למשרד משאבי הטבע והסביבה, וכאשר משרדי משאבי הטבע והסביבה מטפלים בהליכים, אתם רק צריכים לשלוח הודעה רשמית למשרד כדי לקבל מידע", הוסיף מר צ'ין.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html