יישום חוק הקרקעות משנת 2024 עדיין נתקל בקשיים.

צווים, חוזרים ומסמכי מנחים ליישום חוק המקרקעין משנת 2024 פורסמו, אך בפועל, עדיין נותרו קשיים רבים ביישומם.

היישום המעשי עדיין נתקל בקשיים.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, העריך כי תאריך כניסתו המוקדם לתוקף של חוק הקרקעות משנת 2024 מציג הזדמנויות ואתגרים עבור יישובים ביישום, פיתוח והפצה של מסמכים משפטיים תחת סמכות המחוז והעיר.

עד כה, פורסמו 16 מתוך 16 מסמכים מנחים ליישום חוק הקרקעות משנת 2024, כולל 9 צווים. מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי מובילה ומייעצת לוועדת העם של העיר בנוגע ל-10 מסמכים משפטיים; 4 מחלקות (כולל תכנון והשקעות, בנייה, חקלאות ופיתוח כפרי, ועבודה, נכי מלחמה ועניינים חברתיים) מייעצות בנוגע ל-5 מסמכים משפטיים.

לדברי מר טאנג, חוק הקרקעות, צווים, חוזרים ומסמכים מנחים כבר קיימים. עם זאת, "בפועל, עדיין ישנם דברים רבים שעמיתים מבינים אחרת או שיש להם שאלות לגביהם". המחלקה מפתחת תוכנית להפצה, יישום ומסירת הדרכה על חוק הקרקעות והצווים המנחים שלו ברחבי העיר.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי. צילום: טרונג טין

נציג מחלקת ניהול הקרקעות ( מחלקת משאבי טבע וסביבה) ציין כי הסוכנות מעבדת כעת הליכים להקצאת קרקעות, חכירה והמרת ייעודי קרקע עבור מקרים הפטורים מאגרת שימוש בקרקע, אך נתקלת במכשולים רבים.

סעיף 3 לסעיף 157 קובע כי במקרים של פטור מדמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע, לא נדרשים הליכים לקביעת מחירי קרקע, ואין צורך לחשב דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות. משתמשי הקרקע גם אינם נדרשים להגיש בקשה לפטור או להפחתת דמי שימוש בקרקע או דמי שכירות.

לדברי אדם זה, בעבר, החוק קבע כי הרשות המוסמכת להחליט על פטור מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע הייתה מנהל מחלקת המסים עבור ארגונים, וראש תת-מחלקת המסים עבור משקי בית בודדים.

עם זאת, כיום קיימים שלושה הליכים. הראשון הוא הקצאת קרקע, חכירת קרקע והמרת ייעוד קרקע במקרים בהם מחירי הקרקע נקבעים לפי טבלת מחירי הקרקע; השני מבוסס על מחירי קרקע ספציפיים; והשלישי הוא מכרז.

"בדוגמה של החלטות 04A, 04B ו-04C שהוצאו עם צו 102/2024 , ההנחיות קובעות כי במקרים בהם דמי שימוש בקרקע מחושבים על סמך טבלת מחירי הקרקע, יש לרשום את מחיר הקרקע הספציפי בהתאם להחלטה; עבור מחירי קרקע ספציפיים, סוכנות ניהול הקרקע אחראית לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע; עם זאת, אין הנחיות לגבי מקרים של פטור מדמי שימוש בקרקע. כמו כן, לא ברור לאיזו סוכנות יש את הסמכות להוציא החלטות על פטור זה", שאל אותו אדם.

בתגובה, גב' דואן טי טאנה מיי, ראש מחלקת הקרקעות ( משרד משאבי הטבע והסביבה ) אמר אחת הנקודות החדשות מאוד בחוק המקרקעין משנת 2024 היא שאם משתמש בקרקע פטור מאגרות שימוש בקרקע, הוא אינו צריך לעבור את ההליכים הנדרשים והרשות המוסמכת אינה צריכה לקבוע את אגרת השימוש בקרקע.

"הנסיבות הספציפיות לפטור מפורטות בבירור בסעיף 18 של צו 102. במקרים כאלה, נוכל לקבוע את הזכאות פשוט על ידי בחינת הקטגוריות המפורטות בתקנות. לכן, איננו צריכים לבזבז ניירת נוספת מסוכנויות ממשלתיות", אמרה.

פרויקטים שבוטלו עקב איטיות ביישום יפורסמו לציבור.

אחת הסוגיות המקבלות תשומת לב רבה היא סעיף 81 לחוק הקרקעות משנת 2024, הקובע את המקרים של כיבוי קרקע עקב הפרות של חוקי הקרקעות.

גורמים רבים במחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי דיווחו כי עדיין קיימים מכשולים רבים ביישום המעשי של התקנות. צילום: טרונג טין.

באופן ספציפי, אם קרקע שהוקצתה, הוחכרה, אושרה להמרת שימוש, מוכרת כבעלת זכויות שימוש בקרקע, או נרכשה באמצעות העברת זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים להשקעה אינה מנוצלת לאחר הארכה, המדינה תחזיר את הקרקע ללא פיצוי עבור הקרקע, הנכסים הקשורים לקרקע ועלויות ההשקעה הנותרות.

מקרים אחרים של שיקום קרקעות כוללים משתמשי קרקע שלא עמדו בהתחייבויותיהם הכספיות כלפי המדינה; קרקע המשמשת לגידולים חד-שנתיים וחקלאות ימית שאינה בשימוש במשך 12 חודשים רצופים; וקרקע המשמשת לגידולים רב שנתיים שאינה בשימוש במשך 18 חודשים רצופים...

עם זאת, חריג מרכזי לחוק הוא שהוראות אלה לא יחולו על מקרים של כוח עליון.

גב' דואן טי טאנה מיי הצהירה כי סעיף 31 לצו 102 קובע את נסיבות כוח עליון שיש להחיל בטיפול במקרים הנ"ל.

באופן ספציפי, ישנם 7 מקרים של כוח עליון ומכשולים אובייקטיביים כפי שנקבעו בחוק האזרחי המשפיעים ישירות על שימוש בקרקע, כולל: אסונות טבע, אסונות סביבתיים; שריפות, מגפות; מלחמה, מצבי חירום של ההגנה הלאומית והביטחון; מקרים אחרים כפי שנקבעו בחוק בנוגע למצבי חירום;

בנוסף, הדבר חל במקרים בהם סוכנויות מדינה מוסמכות מיישמות אמצעי חירום זמניים, תופסות או מקפיאות זכויות שימוש בקרקע ונכסים הקשורים לקרקע בהתאם לחוק, ולאחר מכן משתמש הקרקע רשאי להמשיך להשתמש בקרקע;

החלטות ופעולות מנהליות של סוכנויות מדינה מוסמכות המהוות מכשולים אובייקטיביים, שאינם נובעים מאשמת משתמש הקרקע, ומשפיעים ישירות על השימוש בקרקע; מקרים אחרים מוכרעים על ידי ראש הממשלה על סמך הצעות של ועדת העם המחוזית או שר המשרד המתמחה הרלוונטי.

הצו קובע בבירור גם את אחריותו של ועדת העם המחוזית לארגן את הסקירה, הטיפול וההודעה הפומבית בפורטל האלקטרוני של ועדת העם המחוזית על פרויקטי השקעה שלא הכניסו את הקרקע לשימוש במשך 12 חודשים רצופים או שנמצאים בפיגור של 24 חודשים בשימוש בקרקע בהשוואה ללוח הזמנים שצוין בפרויקט ההשקעה. זה כולל פרויקטים שהוארכו; ופרויקטים שנמצאים בפיגור בשימוש בקרקע עקב כוח עליון.

במקביל, על ועדות העם המחוזיות לספק מידע לגילוי ציבורי בפורטל האלקטרוני של משרד משאבי הטבע והסביבה או של סוכנות ניהול הקרקעות תחת משרד משאבי הטבע והסביבה.

מר דאו טרונג צ'ין, מנהל מחלקת תכנון ופיתוח קרקעות (משרד משאבי הטבע והסביבה), ציין במיוחד נקודה זו.

הוא אמר שלאחרונה, משרדים רבים למשאבי טבע וסביבה, בעודם מטפלים בהליכי קרקעות, שלחו מכתבים רשמיים ל-62 משרדי משאבי טבע וסביבה הנותרים, והוא הציע שלא יעשו זאת.

"חברים צריכים להמשיך ולשלוח את רשימת המשקיעים המפרים למשרד משאבי הטבע והסביבה, וכאשר משרדי משאבי הטבע והסביבה מעבדים את ההליכים, עליהם רק לשלוח מכתב למשרד כדי לקבל את המידע", הוסיף מר צ'ין.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html