ה"קרחון" החוקי מוסר בהדרגה, אך התוצאות עדיין אינן יעילות במיוחד.

Công Luận•13/11/2023

[מודעה_1]

בכנס בנושא אשראי לפיתוח נדל"ן ודיור חברתי, שאורגן על ידי הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) בתיאום עם משרד הבינוי ב-13 בנובמבר, הצהיר נציג מטעם Novaland כי הקבוצה מפתחת כעת אשכול של פרויקטים באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי, כולל פרויקט Aqua City, פרויקט NovaWorld Ho Tram ופרויקט NovaWorld Phan Thiet.

פרויקטים אלה קיבלו גם תמיכה ומימון פעילים מבנקים מסחריים כגון TPBank, MBBank , VPBank ו-PVcomBank.

עם זאת, פרויקטים, בין אם הושלמו, נמצאים בפיתוח או נמצאים בעיצומו של הליכי פיתוח, עדיין נתקלים במכשולים משפטיים שטרם נפתרו.

ה"קרחון" החוקי מוסר בהדרגה, אך התוצאות עדיין אינן יעילות במיוחד.

בשנת 2023, הנחיות ראש הממשלה וצוות המשימה המיוחד התייחסו לרוב הסוגיות הדחופות שהיו צריכות פתרון. זהו סימן חיובי ופורץ דרך שמטרתו לפרוץ את "קרחון" המשפטי הקיים מזה שנים רבות. עם זאת, בתהליך היישום המעשי, זיהינו שני קשיים מרכזיים שמנעו מתהליך הפתרון להיות יעיל במיוחד.

נובלנד אישרה באופן חוקי את הסרת המבנה הישן, אך התוצאות לא היו יעילות במיוחד (איור 1). — נציגי נובלנד בכנס בנושא אשראי לפיתוח נדל"ן ודיור ציבורי. צילום: SBV.

ראשית, בנוגע לאשכול הפרויקטים של הו צ'י מין סיטי, שני פרויקטים של נובלנד נמצאים כעת בעדיפות על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי לפתרון סוגיות שטרם נפתרו מתחילת 2023. נובלנד עדיין ממתינה להחלטה מהעירייה לפתרון הקשיים המשפטיים הסופיים בפרויקט הדירות 100 קו ג'יאנג (הגרנד מנהטן) ובפרויקט בינה חאן בן 32 דונם (מפרץ המים). אלו שני פרויקטים שבהם נובלנד התחייבה להקצות שטח מספיק לדיור ציבורי ויישוב מחדש. מבין אלה, פרויקט הדירות 100 קו ג'יאנג (הגרנד מנהטן) כבר השלים את מסירת חלק היישוב מחדש.

שנית, פרויקט אקווה סיטי (דונג נאי) הוא פרויקט מרכזי של נובלה, אשר מתמודד עם מכשולים משפטיים רבים. במקביל, לנובלה יש לגבות מעל 70,000 מיליארד דונג וייטנאמי מהלקוחות בפרויקט זה, וממתינים לפתרון הליכי האישור על מנת להמשיך ולשמור על תזרים מזומנים לפיתוח הפרויקט.

"זהו פרויקט שרכשנו מדונה קואופ, ויש בו את כל המסמכים המשפטיים הדרושים, כולל תשלום דמי שימוש בקרקע, תכנון בקנה מידה 1/500 מאושר, ואישור מוועדת המפלגה המחוזית להעברת פרויקט הקרקע למגורים. עם זאת, ביקשנו התאמות לתכנון בקנה מידה 1/500 כדי שיתאים לשוק תוך שמירה על האינדיקטורים שאושרו, אך עדיין צצו מכשולים רבים", שיתף נציג נובלנד.

מאז תחילת 2023, בהתבסס על הנחיית ראש הממשלה, הוועדה העממית של מחוז דונג נאי אפשרה למשקיע להכין ולהגיש להערכת שווי את התאמת התכנון המפורט 1/500 במקביל לאישור תוכנית יעוד הקרקע C4. בנוסף, הרשות המוסמכת אפשרה למשקיע להמשיך ולבצע בנייה ומכירות של פריטים התואמים את התכנון המפורט שאושר על מנת למלא באופן מלא את התחייבויותיו ללקוחות.

עם זאת, תהליך האישור הממושך להתאמות המקומיות לתכנון הכללי 1/10,000 ולתכנון תת-אזור C4 השפיע באופן משמעותי על התקדמות אישור ההתאמות לתכנון המפורט 1/500 של הפרויקטים, כמו גם על ההליכים המשפטיים לבנייה ולמכירות.

בשלב הבא, בפרויקט NovaWorld Ho Tram (בה ריה - וונג טאו), הוועדה העממית המחוזית הנחתה פעולה החלטית לפתרון קשיים ולזירוז הליכים משפטיים. נכון לעכשיו, רוב המכשולים טופלו וחלק מההליכים הושלמו. עם זאת, Novaland מכירה בכך שהליכים מנהליים ארוכים רבים עדיין מאטים את התקדמות הפרויקט. אלו הן סוגיות מרכזיות, שכן תקופת ההשקעה בפרויקט היא בדרך כלל 24 חודשים, אך החברה השקיעה בפועל 18 חודשים בפתרון הליכים משפטיים.

לבסוף, אחד הפרויקטים המרכזיים של הקבוצה - NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) - קיבל גם הוא מספר איתותים משפטיים חיוביים. באופן ספציפי, הפרויקט השלים את אישור התכנון המפורט המתוקן של 1/500 עבור כל רכיבי הפרויקט. בנוסף, מחוז Binh Thuan גם ממשיך בצעדים המשפטיים הבאים להתאמת שיטת התשלום לחכירת הקרקע מתשלום שנתי לתשלום חד פעמי. נכון לעכשיו, הקבוצה ממתינה לפרסום הצו המתוקן 44/2014/ND-CP לקביעת דמי השימוש בקרקע ולהשלמת ההליכים המשפטיים לחתימה על חוזי מכירה עם לקוחות.

נציג מטעם חברת נובלנד הצהיר כי בשנת 2023, הבנק המרכזי של וייטנאם הוציא הנחיות בזמן כדי לספק תמיכה מרבית לקהילת העסקים בגישה להון. עם זאת, עבור נובלנד, סוגיות משפטיות הן גורם מפתח מכיוון שלחברה עדיין יש סכום גדול של חובות ממוצרים שנמכרו. ללא פתרון סוגיות משפטיות אלו, הבנקים לא ישחררו את הכספים שהוקפאו זמנית, וזה גם מונע מהבנקים להזרים הון חדש ולהמשיך לממן רוכשי בתים.

הדבר הוביל לכך שהחברה נאלצה לעכב את בניית הבתים ומסירתם ללקוחות, מה שגרם לתוצאות חמורות מאוד: אי עמידה בהתחייבויות ללקוחות, חוסר יכולת להגדיל את הסכום הגדול של חובות מזומנים ממוצרים שכבר נמכרו. תזרים המזומנים נחסם, ונובהלנד נאלצה לשלם עשרות מיליארדי דונג בריבית מדי יום, מה שפגע לרעה ביעילות ההשקעות, בזבז נכסים חברתיים ואיים על הישרדותה של הקבוצה.

נובלנד מחפשת תמיכה נוספת מבחינת עניינים משפטיים ומימון הלוואות.

נציג מטעם נובלנד ביקש מראש הממשלה להורות על פרסום מהיר של צו לתיקון צו 44/2014/ND-CP על מנת לסיים את התוכנית לניהול ושימוש בקרקע; וחישוב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של נובלנד ופרויקטים תקועים אחרים ברחבי הארץ.

נובלנד אישרה באופן חוקי את הסרת המבנה הישן, אך התוצאות לא היו יעילות במיוחד (איור 2). — נובלנד מחפשת תמיכה נוספת בנוגע לעניינים משפטיים ומימון הלוואות. (תמונה להמחשה)

חברת הנדל"ן הזו מקווה גם שוועדות העם של המחוזות/ערים יסיימו את תוכניות האב, וייצרו תנאים נוחים לעסקי נדל"ן לפתח פרויקטים באופן סינכרוני בהתאם ליעדים שהוקצו.

נובלנד מציעה שהממשלה והאסיפה הלאומית ישקלו וישפרו את חוק ההשקעות כך שתהליך ההשקעה - הקצאת הקרקע - תכנון - היתרי בנייה יוכל להתבצע במהירות, בשקיפות ויחסוך הון לחברה.

נובלנד מקווה שהממשלה תספק פתרונות מקיפים כדי להתמודד עם המכשולים הקשורים להליכים משפטיים לא עקביים, בעיות שעלו לאורך זמן, ולמנוע יישום רטרואקטיבי; וכי משרדים וסוכנויות יישמו מדיניות להפחתה ודחיית מס חברות עבור עסקי נדל"ן כדי להקל על הקשיים ולהתמקד בייצוב הפעילות העסקית בשלוש השנים הבאות (2022, 2023 ו-2024).

בנוגע לגישה לאשראי, נובלנד מציעה כי הבנק הממלכתי של וייטנאם והממשלה יתמכו במשותף בארגון מחדש של הלוואות ובהפחתת ריביות עבור פרויקטים שיבוצעו בשנתיים הקרובות (2024 ו-2025) כדי להקל על התחייבויות התשלום של החברה.

הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV) תיקן והשלים את חוזר 08/2020/TT-NHNN, המאפשר למוסדות אשראי להשתמש בעד 34% מההון המגויס לטווח קצר שלהם להלוואות לטווח בינוני וארוך, במקום 30% הנוכחי. זה יאפשר שימוש רציונלי בהון מגויס לטווח קצר להלוואות לטווח בינוני וארוך, וכן ישפר את הגישה לאשראי עבור עסקים ויחידים, מבלי להוות סיכונים לבטיחות מערכת האשראי.

נובלנד מקווה שבנק המדינה של וייטנאם ישקול להאריך את תקופת החזר החוב למקסימום של 24 חודשים כפי שנקבע בחוזר 02 (במקום המקסימום הנוכחי של 12 חודשים), החל על לקוחות עסקיים ופרטיים כאחד, על מנת לעמוד בדרישות של ארגון מחדש מקיף של חובות ולהקל על הקשיים בכלכלה.

[מודעה_2]
מָקוֹר