יצירת שקיפות והבטחת גישה לקרקע

NDO - מדיניות מס הכנסה אישי עבור פעילויות העברת נדל"ן היא תמיד נושא שנוי במחלוקת, כאשר יש להבטיח הכנסות תקציביות תוך הימנעות מיצירת נטל על הציבור. בפרט, נאמר כי לשיטת המס הנוכחית עדיין יש חסרונות רבים, המובילים להצהרה כוזבת של ערכי עסקאות, גורמים להפסדי מס ועיוות השוק.

לשיטות המיסוי עדיין יש חסרונות רבים.

על פי משרד האוצר , על מנת שמדיניות המס תשקף כראוי את אופיין של עסקאות כלכליות, קביעת ההכנסה החייבת במס מהעברות נדל"ן חייבת להתבסס על הנוסחה: שיעור המס כפול ההכנסה החייבת במס, כאשר ההכנסה החייבת במס מחושבת לפי מחיר המכירה פחות סך העלויות הנלוות.

משרד האוצר סבור כי יש צורך לבחון את האפשרות של ויסות מס הכנסה אישי מהעברת מקרקעין והעברת זכויות שימוש במקרקעין בשיעור מס של 20% כדי ליצור דמיון לשיעור מס הכנסה של חברות מהעברת מקרקעין. עם זאת, כדי ליישם שיטה זו, נדרשים שני תנאים חשובים: מאגר נתונים של היסטוריית עסקאות מקרקעין המשקף את הערך בפועל ותקנות ברורות לגבי הוצאות ניתנות לניכוי ותנאים להוכחה וכן מחיר העלות של המקרקעין המועבר.

הבעיה היא שלמרות שרשות המסים מחזיקה בנתוני עסקאות היסטוריים מאז 2018, מחיר ההעברה שנרשם בחוזה עדיין אינו משקף את הערך בפועל. הבקרה על מנת להבטיח שהקונים והמוכרים מצהירים בכנות עדיין קשה. בינתיים, איסוף מסמכים להוכחת עלויות העברה ועלויות הון אינו פשוט.

ניתן לתעד עלויות הניתנות לזיהוי בקלות כגון עלויות רכישה, בנייה ותיקונים, אך קשה להוכיח הוצאות כגון עמלות תיווך, ריבית ועלויות פיצויים. זה יוצר מכשול משמעותי בחישוב הרווח בפועל מעסקאות נדל"ן. במיוחד במקרים בהם נכס נדל"ן נרכש לפני זמן רב, הועבר בירושה או הוענק במתנה, כמעט בלתי אפשרי לקבוע את העלות הראשונית.

מומחה הכלכלי נגוין טרי הייאו שיתף בנושא זה ואמר כי אחת הסיבות לעיוות שוק הנדל"ן הווייטנאמי היא יישום לא יעיל של מס נדל"ן. נכון לעכשיו, מיסים הקשורים לנדל"ן כוללים בעיקר מס שימוש בקרקע שאינו חקלאי, מס הכנסה אישי מהעברות ודמי רישום. בינתיים, מדינות מפותחות רבות כמו ארה"ב, יפן או דרום קוריאה מיישמות מס רכוש שנתי על ערך הנדל"ן, מה שעוזר לווסת את השוק וליצור מקור הכנסה בר-קיימא לתקציב המדינה.

היעדר מערכת מיסוי נדל"ן סבירה הוביל לספקולציות ואגירה, מה שגרם למחירי הנדל"ן לעלות מעבר להישג ידם של אלו בעלי צרכים אמיתיים. ללא לחץ מס, משקיעים רבים מוכנים "לאגור" במקום להשקיע נדל"ן בעסקאות או בניצול. זה מפחית את ההיצע, דוחף את המחירים למעלה ויוצר שוק לא בריא. במקביל, המדינה גם מפספסת מקורות הכנסה חשובים, ועדיין נאלצת להסתמך במידה רבה על מס חברות ומס ערך מוסף.

לכן, לדברי מר נגוין טרי הייאו, רפורמה במדיניות מיסוי הנדל"ן נחוצה כדי להגביל את הספקולציות. אחד הפתרונות שניתן לשקול הוא הטלת מס פרוגרסיבי על נכסים שניים או יותר. שיטה זו גם שולטת במצב האגירה וגם אינה משפיעה על רוכשי בתים. בנוסף, יש לנהוג במדיניות של פטור והפחתת מס עבור דיור ציבורי ודיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה כדי להבטיח גישה לדיור עבור קבוצות פגיעות; במקביל, גביית המסים צריכה להיות מבוזרת לרשויות המקומיות, ובכך לסייע ביצירת מקור תקציבי לפיתוח תשתיות ושירותים ציבוריים באזורים עירוניים.

הידוק הניהול וחיבור נתוני מס

בניתוח החסרונות של מדיניות מס ההכנסה האישית הנוכחית, ציין המומחה פאן הוא נגי, סגן מנהל המכון לבנקאות ופיננסים (האוניברסיטה הלאומית לכלכלה), כי כיום קיימות שתי שיטות לחישוב מס: השיטה הראשונה היא מס של 2% על שווי העסקה הכולל, השיטה השנייה היא מס של 20% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

השיטה הראשונה, למרות היותה פשוטה, יוצרת פרצה גדולה כאשר אנשים רבים מצהירים במכוון על מחירים נמוכים יותר מהמחיר בפועל כדי להפחית מיסים. זה לא רק גורם לאובדן תקציב אלא גם הופך את השוק לפחות שקוף.

לעומת זאת, השיטה השנייה, החלת מס של 20% על ההפרש בין מחירי הקנייה למכירה, משקפת בצורה מדויקת יותר את הרווח בפועל אך מתקשה לקבוע את מחיר העלות, במיוחד עבור עסקאות שבוצעו לפני שנים רבות.

כדי להתגבר על מצב זה, מר פאן הואו ​​נגי הציע להדק את ניהול הצהרת המחירים, ולהבטיח כי ערך העסקה נרשם בצורה נכונה. אז, אם הקונה רושם במכוון מחיר נמוך כדי להימנע ממס, הוא יתקשה למכור מחדש, מכיוון שמחיר הרכישה הרשום במסמכים נמוך מדי, מה שעלול לגרום למס שיש לתשלום בעסקה הבאה להיות גבוה יותר. בנוסף, יש להחיל סנקציות חמורות על מקרים של הצהרה כוזבת של ערך עסקה כדי ליצור שקיפות בשוק.

פתרון חשוב נוסף הוא יישום חיבור נתונים בין נוטריון, סוכנויות מס וסוכנויות ניהול מקרקעין כדי לשלוט טוב יותר בערכי העסקאות.

לדברי מר נגי, אם קיימת מערכת נתונים שקופה, המדינה יכולה להשוות מחירי שוק כדי לזהות מקרים של הצהרות נמוכות מהמציאות. במקביל, יש צורך ללמוד ולהשלים את התקנות החוקיות כדי לקבוע הוצאות סבירות בעת חישוב ההכנסה החייבת במס, תוך הימנעות ממצב שבו משלמי המסים מתקשים להוכיח הוצאות בפועל.

באופן כללי, הרפורמה במס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן צריכה להבטיח שתי מטרות: הגברת השקיפות, מניעת הפסדי מס ויצירת תנאים להתפתחות יציבה של השוק. בהתאם לכך, יש צורך בהתאמות כך שהמיסים ישקפו את הרווחים בפועל, ובכך יגבילו את המצב של "שני מחירים" בעסקאות נדל"ן.

עם זאת, היישום צריך להיות מבוסס על מפת דרכים סבירה, להימנע משיבושים פתאומיים ולהבטיח את זכויותיהם של אלו שיש להם צורך אמיתי לרכוש בתים. מכיוון שרפורמת מס הנדל"ן אינה רק סוגיה פיננסית אלא קשורה גם לפיתוח בר-קיימא של השוק.

אם ייושם כראוי, מס הכנסה אישי יתרום להפחתת ספקולציות, ייצוב מחירי הנדל"ן ויצירת מקור הכנסה יציב לתקציב, במקום להסתמך יותר מדי על מיסים אחרים. חשוב מכל, יש למקם את מדיניות המס במערכת אקולוגית ניהולית סינכרונית, החל משליטה על הצהרות מחירים, אימות עסקאות ועד בניית מסד נתונים שקוף, כדי להבטיח הוגנות עבור קונים, מוכרים והמדינה.

מקור: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html