נותרו אתגרים

[מודעה_1]

האתגרים ממשיכים להיות מוכרים

הרבעון הרביעי של 2023 הוא הזמן בו שוק הדיור בהאנוי רשם את מספר ההיצע החדש הנמוך ביותר ב-10 השנים האחרונות, הן בקטגוריית הדירות והן בקטגוריית הבניינים הנמוכים.

עבור פלח הדירות, דו"ח השוק של Savills Vietnam מראה כי ברבעון הרביעי של 2023, ההיצע גדל ב-52% בהשוואה לרבעון המקביל אך ירד ב-1% בהשוואה לשנה הקודמת ל-2,876 יחידות. ההיצע הראשוני הגיע ל-11,911 יחידות, ירידה של 40% בהשוואה לרבעון המקביל ו-41% בהשוואה לשנה הקודמת. עם זאת, ההיצע החדש שנרשם ברבעון הגיע רק ל-10,403 יחידות, כאשר יחידות מסוג B היוותו 84% מההיצע. עבור פלח הדירות הנמוכות, בשנת 2023, סך ההיצע החדש הגיע ל-272 יחידות, ירידה של 82% בהשוואה לשנה הקודמת. ההיצע החדש כלל 87 יחידות, כולל 58 יחידות מפרויקט Solasta Mansion החדש בהא דונג ו-29 יחידות מפרויקט An Lac Green Symphony הקיים בהואי דוק. ההיצע הראשוני הגיע ל-710 יחידות מ-16 פרויקטים, ירידה של 2% בהשוואה לרבעון המקביל ו-23% בהשוואה לשנה הקודמת. בתים דו-משפחתיים הם המוצר העיקרי עם נתח שוק של 44%.

טווח המחירים המשותף לשני הסגמנטים נותר גבוה. מתוכם, דירות במחירים שבין 51 ל-70 מיליון וונד רבוע למ"ר מהוות 63% מההיצע החדש, עלייה של 24% משנה לשנה. דירות בטווח מחירים זה מהוות 49% מהיחידות שנמכרו, עלייה של 21% משנה לשנה. דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד רבוע מהוות 42% מהיחידות שנמכרו בשנת 2023, עלייה מ-3% בשנת 2019. דירות במחירים שבין 2 ל-4 מיליארד וונד רבוע מהוות 55% מנתח השוק. רק 3% מהדירות במחירים מתחת ל-2 מיליארד וונד רבוע.

נדל — עקב היצע מוגבל, מחירי המכירה הממוצעים של מוצרים ראשוניים ברחבי השוק ממשיכים לעלות (צילום: הרשת החברתית)

בנוסף, למרות שרוב היזמים לא שינו את המחירים, מלאי הבתים הנמוכים והיקרים העלה את מחירי הבתים הראשוניים. לדוגמה, מחירי הווילות הראשוניות עלו ב-55% לעומת הרבעון הקודם ל-160 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע, בעיקר בשל היצע במחיר נמוך במה לין שנמכר ברבעון השלישי של 2023. מחירי הבתים המודרניים עלו ב-3% לעומת הרבעון הקודם ל-194 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע. מחירי בתי המסחר עלו גם הם ב-3% לעומת הרבעון הקודם ל-328 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע.

לדברי גב' דו ת'ו האנג, מנהלת בכירה, מחקר וייעוץ, Savills Hanoi: "מגזר הדיור ממשיך לעלות במחיר עקב עלייה בעלויות הקרקע והבנייה, תשתיות מפותחות ושיפור באיכות. ההיצע המוגבל בשוק נמשך, מה שמוביל להמשך עלייה במחיר המכירה הראשוני הממוצע בשוק כולו".

מספר הדירות שנמכרו ברבעון הרביעי של 2023 הגיע ל-3,045, עלייה של 45% בהשוואה לרבעון הרביעי ו-5% בהשוואה לשנה הקודמת. שיעור הספיגה של היצע חדש עמד על 46%. בינתיים, במגזר הדירות הנמוכות היה נפח העסקאות הנמוך ביותר מזה שנים רבות. מספר העסקאות ברבעון הרביעי של 2023 ירד ב-37% בהשוואה לרבעון הרביעי וב-67% בהשוואה לשנה הקודמת. שיעור הספיגה ברבעון עמד על 9% בלבד, ירידה של 5 נקודות נקודות בהשוואה לרבעון הרביעי ו-12 נקודות נקודות בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2023 נמכרו רק 359 יחידות, הנתון הנמוך ביותר מאז 2014. סך העסקאות בדירות הנמוכות ירד ב-76% בהשוואה לשנה הקודמת ושיעור הספיגה בשנת 2023 עמד על 36% בלבד, ירידה של 31 נקודות נקודות בהשוואה לשנה הקודמת.

לנוכח שיעור הספיגה הנמוך, ניתחה גב' האנג: "עדיין קיימות חששות בקרב קונים. למעשה, מספר הדירות שנמכרו ברבעון 2023 הוא בעיקר פרויקטים שבהם המשקיע בעל מוניטין, מובטח כחוק ומילא התחייבויות פיננסיות. לכן, למרות התמיכה מבחינת ריביות הלוואות בנקאיות לצורכי דיור אמיתיים, לקונים יש חששות מסוימים לגבי גורמים משפטיים. יתר על כן, הבנקים מודאגים גם מהעובדה שהמשקיע לא מילא את התחייבויותיו החוקיות בפרויקט להשלמת הליכי ההלוואה. זה משפיע באופן בלתי נראה על החלטת הקונים ועל מספר הבתים שנמכרו, ומסביר את העובדה שלמרות שריביות ההלוואות ירדו, שיעור הספיגה עדיין אינו גבוה."

אילו הזדמנויות קיימות עבור קוני דירות עם צרכים אמיתיים לדיור?

לדברי גב' האנג, בהקשר של היצע מוגבל ומחירי דירות ראשוניים גבוהים, ההזדמנות עבור אלו עם צרכים אמיתיים לדיור עשויה להיות טמונה בשוק המשני. לשוק המשני יש יתרון בכך שהוא יכול לקנות דירות עם אפשרויות רבות, המתאימות למחיר סביר ולחוקיות בטוחה יותר. לדוגמה, מחירן של וילות משניות למטר מרובע של קרקע נמוך ב-7% ממחיר הדירות הראשוני הממוצע, בתים טוריים משניים נמוכים ב-24% ממוצרים ראשוניים ובתים טוריים מסחריים משניים נמוכים ב-40% ממוצרים ראשוניים בשוק.

במקביל, רוכשי בתים יכולים לצפות להיצע חדש מתשתיות מתפתחות. פרויקטים של השקעה בתשתיות כמו כביש הטבעת 3, 5 ו-4 ירחיבו את שוק הדיור בהאנוי, במטרה להפחית את ריכוז הביקוש באזורים הפנימיים והמרכזיים. פיתוח תשתיות יקדם את הביקוש לדיור בפרובינציות ובאזורים שכנים עם מחירים סבירים וקרנות קרקע גדולות יותר.

דו"ח סאבילס קבע גם כי זוהי נקודה חיובית להיצע, שכן מוצרי דיור באזורים שאינם מרכזיים ובמחוזות שכנים יסייעו יותר ויותר לענות על צרכי הדיור של האנוי. בהתאם, בשנת 2024, השוק יקבל בברכה 12,100 דירות חדשות נוספות, כאשר 87% מנתח השוק ממוקם במחוזות הואנג מאי, נאם טו ליאם והא דונג. הונג ין ובק נין יספקו כ-203,000 דירות בין השנים 2024 ל-2026. עד 2026, פלח הדירות הנמוכות צפוי לכלול 14,000 דירות חדשות מ-37 פרויקטים. פרויקטים גדולים כמו Vinhomes Co Loa או Vinhomes Wonder Park יספקו היצע חדש של דירות נמוכות לשוק.

בנוסף, חקיקת חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן ולאחרונה חוק המקרקעין צפויה להיות בעלת השפעה חיובית על השוק. "התקנה לפיה על משקיעים למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות לפני גיבוש מוצרים עתידיים היא אחד התכנים המחזקים את אמון הקונים. לכן, ניתן להאמין שבשנים 2024-2025 ובתקופה שלאחר מכן, אמון השוק יתחזק עוד יותר, המוצרים יסופקו על ידי משקיעים בעלי מוניטין ובעלי יכולת פיננסית אמיתית, ובכך השוק יהיה מאוזן ומגוון יותר במוצרים", אמרה גב' האנג.

נאם אן

[מודעה_2]
מָקוֹר