חשיפת סיפור הדיור בר השגה

כמתוכנן, שוב התבקשתי על ידי עיתון Investment Newspaper לכתוב מאמר בנושא "דיור בר השגה".

מר נגוין הואנג נאם, מנכ"ל G-Home, מומחה לדיור חברתי

1.

בכנות, למרות שהשתתפתי בראיונות טלוויזיה רבים על הסיפור הזה וגם כתבתי מאמרים רבים על דיור בשנה האחרונה, בכל פעם שמוזכר הנושא של "דיור בר השגה", אני מתקשה.

זה קשה לא רק משום שהסיפור הזה נותח ונותח על ידי יותר מדי מומחים וחוקרים, והאם אני יכול לכתוב משהו טוב יותר או לא, אלא גם משום שבפועל, עבודה כיועץ פיתוח פרויקטים, מתווך, ואפילו בהיבטים מסוימים, תפקיד של משקיע, אבל בפועל יצירת "דיור בר השגה" כרוך במכשולים רבים מדי.

פוטנציאל פיננסי הוא דבר אחד וקובע במידה רבה את הצלחתו של פרויקט השקעה בנדל"ן, אך סיפור בניית אסטרטגיית תמחור שהיא באמת "ברת קיימא" עבור רוב האנשים עם צרכי דיור אמיתיים על פי המציאות הנוכחית הוא אתגר עצום עבור כל עסק.

בעלות על שטח אדמה גדול מספיק היא רק תנאי הכרחי לביצוע פרויקט (שלא לדבר על האם פרויקט הדיור יקר או זול), אך התנאי המספיק הוא שורה ארוכה של הליכים שעשויים להימשך מספר שנים. זה אפילו לא מתחשב בשאלה האם הקרקע נמצאת בתכנון וזכאית להמרת ייעוד קרקע (במקרים בהם היא אינה קרקע שאינה חקלאית ).

זה מראה שהתהליך ארוך מאוד ועלויות התשומות של הפרויקט הן לעתים קרובות גבוהות מאוד. בתהליך אישור הפרויקט הארוך הנוכחי, עלויות התשומות הן לעתים קרובות גבוהות מאוד והגבוה ביותר הוא בדרך כלל עלות הקרקע. שלא לדבר על סיפור העניין כאשר רוב העסקים צריכים להשתמש במינוף פיננסי.

נניח שאתה צריך ללוות 300 מיליארד דונג וייטנאמי כדי לקנות מגרש לביצוע פרויקט. לכן, על כל שנה של עיכוב בהשלמת הליכי הפרויקט, הארגון מפסיד 10% מעלות הריבית על ההלוואה, שהם 30 מיליארד דונג וייטנאמי. וכדי להבטיח את יעילות ההשקעה, הארגון נאלץ להוסיף עלות זו למחיר, מה שהופך את מחיר המכירה לבלתי אפשרי להיות נמוך יותר.

כלומר, עם "בתים בר השגה" רגילים, בסיפור של דיור ציבורי זה הרבה יותר קשה כאשר ההליכים ומדיניות ההשקעה המועדפת למשקיעים על פי החוקים הקודמים נראים "מועדפים" אך במציאות אינם "מועדפים" כפי שמשקיעים מדמיינים.

לדוגמה, סעיף 54 בחוק הדיור משנת 2014, סעיף 3, קובע כי על המשקיעים להזמין לפחות 20% משטח הדיור הציבורי בפרויקט להשכרה, וניתן למכור אותו רק לאחר 5 שנים. במציאות, בכל פרויקט דיור ציבורי, המשקיעים נהנים מרווח מקסימלי של 10% בלבד, בעוד שעליהם להזמין עד 20% מהשטח להשכרה, כך שכמעט ולא נותר רווח.

שלא לדבר על סדרה של תקנות נוספות בנוגע לדמי שימוש מועדפים בקרקע עבור דיור ציבורי, אך מחייבים עסקים לשלם מראש ולקזז מאוחר יותר. במקרה שהליך הפרויקט יימשך כ-5 שנים, עסקים כמעט יהיו משותקים.

2.

למעשה, לאחר שחוק הדיור (המתוקן) נחקק רשמית בסוף השנה שעברה, אני ועמיתים רבים בתעשייה הרגשנו הקלה מכך שלפחות הגוף המנסח את החוק זיהה את הבעיה וערכה שינויים מעשיים יותר בהוראות החוק.

בפרט, החל מהניתוק נושאי רכישת הבתים ועד לרגולציה לפיה למשקיעי פרויקטים תהיה מדיניות מועדפת בעת יישום פרויקטים של דיור ציבורי, הדבר גם הבהיר את המכשולים ארוכי הטווח שמעכבים את התפתחותו של מגזר זה.

לדוגמה, לפי סעיף 85: פטור מדמי שימוש בקרקע, דמי שכירות; מס ערך מוסף מועדף, מס הכנסה של חברות...; הלוואות עם ריביות מועדפות; תמיכה מוועדת העם המחוזית לחיבור מערכת התשתית הטכנית של הפרויקט עם מערכת התשתית הטכנית האזורית, תוך הבטחת סנכרון של תשתיות חברתיות בתוך ומחוץ לתחום הפרויקט;

בנוסף, משקיעים זכאים לרווח מקסימלי של 10% מסך עלות ההשקעה בבנייה עבור שטח בניית דיור ציבורי; זכאים ל-20% משטח הקרקע למגורים הכולל להשקעה בבניית דיור לעסקים, שירותים, מסחר או 20% מסך שטח הרצפה של דיור לעסקים, שירותים או מסחר; זכאים לחשבונאות נפרדת וליהנות מכל הרווח עבור שטח בניית דיור לעסקים, שירותים, מסחר או מסחר; תמריצים אחרים בהתאם להוראות החוק (אם קיימות).

בנוסף לשינויים המרכזיים בחוק הדיור (מתוקן), חוק המקרקעין (מתוקן) שאושר כחודש לאחר מכן שינה גם תכנים רבים כדי להסיר קשיים ולצמצם את הליכי ההשקעה ה"מסובכים", ה"חופפים" וה"שזורים" של חוקים ייעודיים רבים.

אלו שינויים פורצי דרך וקשובים מצד סוכנויות ניהול המדינה שמטרתם ליצור סביבת השקעה הרמונית, שקופה וברורה יותר.

לפחות זה יעזור למנהיגים עסקיים להימנע מלרוץ מסוכנות או מחלקה אחת לאחרת כדי למצוא פתרון, ועדיין לא להיות מסוגלים למצוא פתרון מכיוון שמקום אחד אולי עושה את זה נכון, אבל אחר עדיין אולי עושה את זה לא נכון.

רק אם סופרים את התהליך של "רמת הקומונה שואלת את רמת המחוז", "רמת המחוז שואלת את רמת המחוז", "רמת המחוז שואלת את רמת השרים", "רמת השרים שואלת את ראש הממשלה "... מחזור השאלות והתשובות הממוצע כפי שאני מחשב אורך גם הוא עד 3 חודשים. ואם ניתן לקצר את התהליך הזה, זה גם יפחית חלק משמעותי מעלות הדיור המחושבת לכל מ"ר כאשר הוא מגיע לאנשים עם צרכים אמיתיים לדיור.

פרויקט דיור ציבורי במחוז חאן הואה .

3.

באופן כללי, המציאות מראה כי המחסור בדיור בר השגה אינו בעיה המתרחשת רק בווייטנאם אלא במדינות רבות ברחבי העולם, כולל מדינות מפותחות. ופתרון בעיית הדיור, ובמיוחד דיור בר השגה, אינו דבר שניתן לפתור בן לילה על ידי אדם או ארגון אחד, אלא דורש תרומות מכל מגזרי החברה, מאמצים משותפים של הציבור, הפרטי והעם.

בדו"ח שהציג יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טאן, לאסיפה הלאומית במושב הבוקר של ה-20 במאי, המושב השביעי, הוצגו דעות המצביעות על כך שהממשלה תעריך ותמצא פתרונות לייצוב המצב, ובמקביל תידרשו מהממשלה לבצע בדיקה מקיפה של פיתוח הדיור הציבורי בתקופה האחרונה, לזהות קשיים, ליקויים, הפרות ושליליות ולטפל בהם בקפדנות בהתאם להוראות החוק.

אני מסכים עם הבדיקה, כי המנגנון והמדיניות הם אתגר אך חשובים ביותר לשינוי המציאות הנוכחית והלא יעילה. השאלה היא מה נבדוק, כיצד נבדוק כדי למצוא פתרון סביר ושיפור, תוך הימנעות מיצירת מנטליות שלילית שתמשוך משקיעים לפלח "קשה" זה.

נכון לעכשיו, על פי סעיף 4, סעיף 1 של צו מס' 49/2021/ND-CP, פרויקטים של דיור מסחרי בקנה מידה של 2 דונם או יותר באזורים עירוניים מיוחדים וסוג 1, או 5 דונם או יותר באזורים עירוניים מסוג 2 ו-3 חייבים להקצות 20% משטח הקרקע הכולל לבניית דיור ציבורי.

בתיאוריה, קרן הקרקע הזו חייבת להיות אדמה נקייה (מפוקה), אפילו לכלול תשתית, ובמציאות, לכל מחוז/עיר יש אזור עירוני ב-63 מחוזות/ערים. אז למה עדיין יש מחוזות רבים שלא יישמו פרויקטים של דיור ציבורי? לאן הולכת קרן הקרקע הזו? לכן, זהו נושא שצריך להעמיד במרכז הבדיקה כפי שביקשה הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית.

כמובן, בנוסף, במאמרים קודמים, הזכרתי מקרים רבים של אנשים עניים ומוחלשים המתקשים בגישה לדיור ציבורי עקב בעיות פרוצדורליות. התקנה הנוכחית לפיה רק ​​"פקידים, עובדי מדינה ועובדי ציבור" הם אחת מ-10 קבוצות הנושאים הזכאים לרכוש דיור ציבורי, אך עובדים שחתמו רק על חוזים ועדיין לא נרשמו לשכר, היא מגבלה עצומה שיש לבדוק ולהסיר, כדי לחסל את מצבם של אנשים עניים הזכאים לרכוש דיור ציבורי אך עדיין ממתינים בעייפות רק בגלל שחסר להם גוש מקומי.

או שהסיפור האם האדם הנרכש הוא באמת בעל הכנסה נמוכה או לא הוא גם נושא שנוי במחלוקת. במציאות, המשכורת העיקרית של אנשים רבים יכולה להיות "נמוכה" אך "עבודתם הצדדית" יכולה להיות גבוהה מאוד ומערכת הנתונים הנוכחית אינה מסוגלת מספיק לזהות זאת.

4.

דבר אחד שאני מעריך לגבי העדכון האחרון של פרויקטי החוק הוא שסוכנות הניסוח הייתה מאוד קשובה, הקשיבה באופן יזום לדעותיהם של חברי השוק וכן סקרה והעריכה את המציאות. זהו היבט חיובי, כי רק על ידי התבוננות מעמיקה בחסרונות בפועל משני הצדדים נוכל להתקדם לעבר זירוז הסרת המכשולים ופתרון שורש הבעיות העומדות בפני השוק.

לכן, אני גם מקווה שסיפור היישום, הפיקוח והבדיקה בעתיד יתבסס גם הוא על רוח של פתיחות, מיקוד ופתרון בעיות הליבה העומדות בפני השוק.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html