שוק השכירות חצי שוקק, חצי שומם.

הו צ'י מין סיטי: בתים להשכרה עדיין בעלי שיעור תפוסה חיובי של 65% ומעלה, לעומת זאת, בבתים דו-משפחתיים הפונים לרחוב יש מעט מאוד שוכרים והם לרוב ריקים.

רישומי VnExpress מראים כי מתחילת הרבעון השני ועד ה-21 במאי, שוק הדיור להשכרה בהו צ'י מין סיטי מחולק באופן משמעותי לשני חצאים: בהיר וחשוך. באופן ספציפי, פלח דיור להשכרה במחיר של מתחת ל-3.5 מיליון דונג וייט לחודש, במרחק של 10 ק"מ או יותר מהמרכז, המשרת את רוב הסטודנטים והעובדים בעלי הכנסה ממוצעת (מתחת ל-12 מיליון דונג וייט לחודש) רשם שיעור תפוסה של 90-95%. פלח דיור להשכרה במחיר של 3.5-5 מיליון דונג וייט לחודש, במרחק של 3-6 ק"מ מהמרכז, המשרת עובדים בעלי הכנסה טובה (בין 13 ל-20 מיליון דונג וייט לחודש) השיג גם הוא שיעור תפוסה של 85-90%.

עבור קטגוריית דיור להשכרה שמחירו מעל 5-7 מיליון דונג וייט לחודש, ישנם סימנים לתנודות קלות כאשר שיעור התפוסה מגיע ל-80%, ולאחר כל פקיעת חוזה של שישה חודשים או שנה, 20-30% ממספר השוכרים עוזבים, ונאלצים למצוא שוכרים חדשים. דיור להשכרה במחיר של 8-15 מיליון דונג וייט לחודש ומעלה בעל שיעור תפוסה שיורד ל-70-75%, כאשר שוכרים קבועים עוזבים. קטגוריית דיור להשכרה במחיר של 1,000 דולר לחודש ומעלה בעלת שיעור תפוסה חלש יותר של 65-70%, אך עדיין נמצאת ברמה חיובית.

בניגוד לשיעור התפוסה האידיאלי של בתים להשכרה למגורים, בתים להשכרה הפונים לרחוב באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי קודרים למדי, ורבים מהם ריקים. מאז אפריל, בהליכה לאורך נגו דוק קה, הו טונג מאו, לי טו טרונג, האי בה טרונג, רחוב האופנה נגוין טראי ורחוב בוי וין מערבי (רובע 1), בתים הפונים לרחוב שבעבר היו שוקקי עסקים עומדים כעת ריקים במספרים גדולים.

המצב של מותגים רבים שנסוגו מהעסק התרחש גם סביב כיכר קתדרלת נוטרדאם - סניף הדואר העירוני. קפה מלואר, הממוקם בבניין המטרופוליטן, נסגר בסוף אפריל. לאחרונה, גם eDiGi, חנות הקמעונאות המורשית היוקרתית של אפל (APR) בשוק הווייטנאמי, השייכת למערכת העסקים של המיליארדר ג'ונתן האן נגוין, הממוקמת ליד סניף הדואר העירוני, חזרה למקום. בקרבת מקום, קפה סייגון לה פוסט עבר דירה ועדיין לא מצא שוכר חדש. ליד רחוב הספרים, סניף מקדונלד'ס פרש מזמן, אך המקום עדיין עומד ריק.

בעבר, בתי העיר הפונים לרחוב בליבת רובע 1 הושכרו על ידי מותגים גדולים, עסקים קטנים ובינוניים או עסקים בודדים, אך כעת שוכרים ישנים עוזבים אחד אחד, שוכרים חדשים לא הגיעו, מה שגורם לשיעור הריקנות לעלות.

בית דו-משפחתי להשכרה בחזית רחוב לה לוי, רובע 1, הו צ'י מין סיטי. צילום: קווין טראן

בהתבוננות בהתפתחויות הנ"ל, העריך מר לה קוק קיין, מומחה נדל"ן עצמאי, כי שוק הדיור להשכרה מחולק בבירור לשני חצאים: בהיר וחשוך. החצי הבהיר הוא נדל"ן זול או בר השגה, השייך לקבוצת הנדל"ן לצריכה, שניתן לסווג כצרכים חיוניים, ושמר על שיעור תפוסה טוב מאז תקופת ההתאוששות שלאחר המגפה ועד כה. עם זאת, בתים דו-משפחתיים עם חזית רחוב להשכרה כמשרדים או עסקים באזורים מרכזיים, בדרך כלל רובע 1, נמצאים תחת לחץ עקב ירידה בביקוש וקשיים כלכליים .

מר קיין ניתח כי במהלך תקופת המגפה 2020-2021, כמעט כל העסקים שנזקקו לשימוש בשטחים נאלצו להיסגר ולהקטין את היקפם. החל מהרבעון השני של 2022 החלה פתיחה הדרגתית של פעילויות עסקיות חדשות, והחיפוש אחר שטחים חזר להיות פעיל יותר.

עם זאת, ההשפעות השליליות של המגפה, בנוסף לאינפלציה, מלחמה ופחד של מיתון עולמי, החלו לגבות את מחירן: צרכנים גלובליים מהדקים את הוצאותיהם, והייצור והפעילות העסקית של העסקים עדיין מתמודדים עם קשיים רבים ועדיין לא התאוששו לשלב שלפני המגפה. לכן, הביקוש לשטחי משרדים ועסקים עדיין נמוך, וזו הסיבה שבתי מגורים רבים הפונים לרחוב באזורים מרכזיים עומדים כיום ריקים.

לדברי מר קיין, מתחילת השנה, הכלכלה הציגה קשיים ואתגרים רבים. עסקים נוטים "להגן" ולא "לפגוע", תוך מתן עדיפות לקיצוץ בעלויות ולתחומי עסקים לא יעילים.

כאשר פעילות עסקית אינה יציבה, עסקים נוטים לעבור בהדרגה מ"עלויות קבועות" ל"עלויות משתנות". לדוגמה, במקום לשכור משרדים או שטחי עסק קבועים, הם יפחיתו את קנה המידה הקבוע ויעברו למודל עבודה גמיש שאינו תלוי יותר מדי בשטחים.

במקום לשכור מקום עסק, נקודות מכירה לא מקוונות, בין אם הן מצליחות ובין אם לא, עדיין נושאות בעלויות קבועות, והשוכרים עוברים בהדרגה לצורות עסקיות חוסכות בעלויות. בהתאם, הם נושאים בעלויות רק כאשר יש להם הכנסות כגון: עלויות ביצוע הזמנות מקוונות, עלויות קידום מכירות עבור הזמנות המסופקות ללא שימוש בשטח, עלויות המשולמות למתווכים במכירות (סוכנים, אתרי מסחר אלקטרוני) כאשר מוצרים נמכרים.

בנוסף, השינוי המהיר בהתנהגות הצרכנים במהלך המגפה, שהעביר בהדרגה עסקאות לא מקוונות בחנויות לא מקוונות, מפחית בהדרגה גם את המיקום והביקוש לשטחי מגורים צמודים לרחוב באזורים מרכזיים.

מר קיין אמר גם שאחת הסיבות לכך שבתים רבים להשכרה עם חזית רחוב עומדים נטושים כיום היא שרוב בעלי הנכסים הם אנשים בעלי פוטנציאל כלכלי חזק. ההכנסה מפעילות השכרה זו אינה בהכרח חיונית עבורם. חוץ מזה, הם גם אנשים עם אגו גדול, לא אוהבים את התחושה של להיות נאלצים לשלם שכר דירה נמוך יותר. לכן, כאשר מתמקחים על מחיר נמוך יותר מבעבר, בעלי הנכסים יעדיפו להשאיר את הנכס ריק.

להיפך, בפלח הדיור בר השגה או בינוני, משכירים יכולים לנהל משא ומתן על המחירים ביתר קלות, וגם מחירי השכירות מתונים, היצע וביקוש נפגשים, כך ששיעור הפנויה נמוך.

וו לה

קישור למקור: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html