אשראי הנדל"ן גדל בחדות

על פי הנתונים האחרונים של בנק המדינה, נכון ל-31 באוגוסט, יתרת האשראי הכוללת בנדל"ן במערכת כולה הגיעה לכ-4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם הלוואות עבור עסקי נדל"ן היוו 1.823 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי. הלוואות עבור עסקי נדל"ן בלבד הסתכמו ב-1.82 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, דבר המצביע על כך שזרימי ההון הבנקאיים חוזרים לתמוך בשוק לאחר תקופה של קיפאון בסוף 2023 ובמחצית הראשונה של 2024.

מבחינת מבנה, אשראי לפרויקטים של השקעה בבנייה עירונית ופיתוח דיור מהווה את החלק הגדול ביותר עם כמעט 615,000 מיליארד דונג וייטנאמי. הבא בתור הוא הלוואות שטרם נפרעו ללקוחות הרוכשים זכויות שימוש בקרקע; פרויקטים לבניית פארקים תעשייתיים, אזורי עיבוד לייצוא; הלוואות שטרם נפרעו לפרויקטים של השכרת משרדים ומגזרים אחרים.

בנק המדינה העריך כי קצב צמיחה זה עולה בקנה אחד עם התפתחויות השוק, שכן פרויקטים רבים מיושמים מחדש, התקדמות ההשקעות והבנייה משתפרת, ובכך מוביל לעלייה בביקוש לאשראי.

עם זאת, בדוח שוק הנדל"ן לרבעון השלישי, משרד הבינוי אמר כי למרות שהאשראי בנדל"ן משתפר בהשוואה לסוף 2024, יש צורך לשלוט בקפדנות בסיכונים פוטנציאליים כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא של השוק.

משרד הבינוי ממליץ שבנק המדינה יפעיל מדיניות מוניטרית גמישה, תוך מתן עדיפות לזרימות הון לדיור ציבורי, דיור לעובדים ודיור מסחרי במחירים המתאימים להכנסות הציבור.

בפורום ההשקעות של וייטנאם 2026 האחרון, אמר המומחה הכלכלי דין דה הואן כי צמיחת האשראי בתשעת החודשים הראשונים הגיעה לכ-13%, אך צמיחת ההון בשוק הנדל"ן הייתה גבוהה משמעותית, כמעט 20%, כאשר אוגוסט וספטמבר לבדם נרשמה עלייה חזקה מאוד.

"בזמנים רגילים, כשיש גל, צמיחה מתונה מספיקה כדי ליצור גל בנדל"ן, אבל עכשיו אין גל. הבעיה היא שהאשראי בנדל"ן חזק אבל לא יוצר גלים או נזילות כצפוי", אמר מר היין.

לדברי המומחה, העיקרון הוא שבנקים מלווים מקסימום 70% משווי הנכס, ההון העצמי של המשקיע/קונה הוא 30% הנותרים. עם זאת, העובדה שבנקים מוכנים להלוות כסף מראש עבור פיקדונות מראה שהאשראי נכנס ל"גלישה" יותר מדי. כאשר המחירים עולים, בסופו של דבר משקיעים "גולשים" נתקלים בקשיים, ואשראי מצטבר.

"אין ספק שזרימת ההון לגלישה תהיה מבוקרת. בטווח הקצר, פרויקטים שייפתחו כדי לשרת את צרכי המשקיעים שתופסים את הגל יתמודדו עם קשיים. להיפך, לפרויקטים טובים יש פוטנציאל למשוך הון", הדגיש מר היין.

לאחרונה, סניף אזור 2 של הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV KV2) שלח מסמך לבנקים מסחריים בהו צ'י מין סיטי ובמחוז דונג נאי ובו הזהיר מפני סיכונים בפעילויות מתן הלוואות.

על פי יחידה זו, לאחרונה הסוכנות קיבלה באופן קבוע עתירות מאנשים המעידים על כך שבנקים מסחריים מספקים אשראי ללקוחות לתשלום פיקדונות לרכישת נדל"ן בהתאם להסכם במסמך ההסכם עבור יחידות ייעוץ ותיווך נדל"ן.

מתוך המציאות של קבלת וטיפול במשוב של אנשים וכן במידע מהרשויות המוסמכות, קבע הבנק הממלכתי של וייטנאם אזור 2 כי הלוואות לתשלום פיקדונות על פי "מסמכי הסכם" טומנות בחובן סיכונים והשלכות פוטנציאליות, בראש ובראשונה סיכונים משפטיים, סכסוכים ותביעות משפטיות.

לצד הסיכונים המשפטיים, הרגולטור מזהיר גם מפני הסיכון לחובות אבודים ולהפסדים כספיים. חלוקת הלוואות לתשלום פיקדונות למתווכים או יועצים תלויה למעשה לחלוטין בתוצאות יישום הפרויקט. אם הפרויקט תקוע, מושעה או לא כשיר להמשך, הבנק עלול להתמודד עם סיכון של אובדן הון.

מקור: https://tienphong.vn/tin-dung-bat-dong-san-tang-manh-post1794770.tpo