תמחור קרקע ספציפי "תקוע"?

נכון לעכשיו, שוק הייעוץ למחירי קרקעות ספציפיים בבינה תואן סובל ממחסור חמור בהיצע, למרות שכולם יודעים שבמחוז יש רשימה של 45 פרויקטים הממתינים לחישוב מחיר קרקע ספציפי, מה שאומר שהביקוש רב.

חברת ייעוץ להערכת שווי קרקעות מוותרת

כעת סוף מאי 2024. אם המועד האחרון שנקבע לסוף הרבעון הראשון של 2024 היה לחשב את מחירי הקרקע הספציפיים של 3 פרויקטים גדולים עם החלטה ברורה מאוד בפגישה לפריסת תוכנית הפיתוח החברתי -כלכלי לשנת 2024 של ועדת העם המחוזית שהתקיימה בתחילת ינואר 2024, הדבר לא היה אפשרי. באותה עת, קביעת מגבלת זמן כזו עבור NovaWorld Phan Thiet ו-2 פארקי התעשייה Tan Duc ו-Son My 1 הייתה סבירה, מכיוון שחישוב מחירי הקרקע הספציפיים של 3 פרויקטים שנבנו במסע להסרת מכשולים, במיוחד עם NovaWorld Phan Thiet, זכה לתמיכה מצד הממשלה המרכזית. ובזמן הקצר הקרוב יתמקד בסקירת תוצאות הערכת השווי של יחידת הייעוץ במספר סעיפים שלא הבטיחו איסוף מידע ושיטות חישוב. לאחר מכן, המגזר הפונקציונלי ביקש מיחידת הייעוץ להשלים, להשלים ולשלוח את תוצאות הייעוץ להערכת השווי של הפרויקט בחזרה למועצת הערכת השווי המחוזית כדי לבצע את הצעדים הבאים.

פרויקטים רבים ממתינים לחישוב מחירי קרקע ספציפיים. צילום: דין הואה

עם זאת, ב-5 בפברואר 2024 פורסמו צו 12/2024 המתקן ומשלים מספר סעיפים של צו ממשלתי מס' 44/2014 המסדיר את מחירי הקרקעות וצו ממשלתי מס' 10/2023 המתקן ומשלים מספר סעיפי צווים המנחים את יישום חוק הקרקעות. בהם ישנם הוראות המסדירות את חישוב מדדי התפוקה והקלט של שיטות אשר, על פי תפיסת חברות הייעוץ, אינן ברורות כמו צו 44 וחוזר 36. בנוסף, ישנם גם הוראות ברורות מאוד בנוגע לאחריותן של יחידות ייעוץ מחירי קרקע. לכן, לאחר מכן, החברות ביקשו לסגת מהערכת השווי ולא ביקשו החזר של העלויות שהוציאו.

לטענת אלו המתעניינים בעבודת הערכת הקרקע הספציפית, אחריות מחייבת זו גורמת לחברות ייעוץ, שכבר מבולבלות ואינן יודעות כיצד לחשב מחירי קרקע לפי צו 12/2024, במיוחד לפי שיטת העודפים, להחליט לבטל את חוזה הייעוץ ולבקש לסיים את החוזה באפס. כמובן, מצב זה מתבהר יותר כאשר ישנו אירוע נוסף בו האדם שקבע את מחיר הקרקע הספציפי נעצר גם הוא בתיק במחוז. לכן, עד כה, שוק הייעוץ למחירי קרקע ספציפיים בבינה תואן סובל מחוסר היצע חמור, למרות שכולם יודעים שבמחוז יש רשימה של 45 פרויקטים הממתינים לחישוב מחירי קרקע ספציפיים, כלומר מקור הביקוש שופע.

מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז בין תואן סבורה כי בתקופה הנוכחית, מספר יחידות הייעוץ המשתתפות בהערכת קרקעות הוא מצומצם מאוד. עקב מכשולים רבים, המחלקה מציעה גם לתקן את צו 12/2024. חבר האסיפה הלאומית, דאנג הונג סי, ממחוז בין תואן, הודה גם הוא במצב הנ"ל. הנציג אמר כי הבעיה הגדולה ביותר היא הדרך הנוכחית לחישוב מחירי הקרקעות. למרות שהצו תוקן ונוסף, רוב היישובים אינם יכולים לחשב מחירי קרקע להקצאה לפרויקטים ולביצוע הצעדים הבאים. עיכוב זה מוביל לתוצאות של בזבוז משאבי קרקע ואובדן הכנסות תקציביות.

מצא דרכים קלות לחישוב מחירי קרקעות

לדברי ראשי מחלקת משאבי הטבע והסביבה, היעדר יחידות ייעוץ המשתתפות בהערכת קרקע ספציפית לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע הוא אחת הסיבות לקביעת מחירי הקרקע האיטית. במציאות, יכולתם של שמאי הקרקע עדיין חלשה ואינה עומדת בדרישות בארגון מחירי הקרקע; פתרונות והשלמת נהלים קשורים לביצוע עבודת קביעת מחירי קרקע לא הוצעו באופן נחרץ; התיאום עם חברי המועצה והמחלקות, הענפים והמגזרים לא היה טוב במיוחד, ולא היה בזמן בפתרון בעיות בעבודת קביעת מחירי הקרקע.

העובדה שיחידות ייעוץ המשתתפות בהערכת קרקעות ספציפית חוששות כיום מאחריות הובילה למצב של ביטול חוזי ייעוץ. בסופו של דבר, הסיבה לכך היא שהשיטה הנוכחית לקביעת מחירי קרקעות אינה ברורה, במיוחד שיטת העודפים, אשר טומנת בחובה סיכונים פוטנציאליים רבים, נתוני הקלט אינם מלאים ועדכניים, והנתונים לחישוב הכנסות ועלויות פיתוח הם כולם הנחות יסוד. לכן, נוצר מצב שכל יחידת ייעוץ משתמשת בשיטות שונות, מה שנותן מחירי קרקע שונים מאוד, שאינם אמינים מספיק. בינתיים, במחוז, עדיין ישנם פרויקטים שאין להם מספיק מידע ותנאים כדי לקבוע מחירי קרקעות ספציפיים, כגון היעדר תוכנית יעודית, היעדר תוכנית מפורטת, מה שתורם גם הוא להאטת התקדמות הערכת הקרקעות.

לדברי מר טראן נגוין לוק, מנהל המחלקה למשאבי טבע וסביבה, בתקופה הקרובה, המחלקה תמשיך להודיע ולהזמין יחידות ייעוץ להערכת שווי קרקעות, יחידות קשר של משרד המשאבים הטבעיים והסביבה, משרד האוצר והמחוזות והערים השכנות כדי למצוא יחידות ייעוץ. במקרה של אי-מציאת יחידת ייעוץ, המחלקה תפרוס בדחיפות את התוכן של ייעוץ לוועדת העם המחוזית להקמת קבוצת עבודה רב-תחומית לקביעת מחירי קרקעות. במקביל, המחלקה מייעצת גם לוועדת העם המחוזית לווסת מספר גורמים היוצרים הכנסות פיתוח ועלויות פיתוח של מגרשים ושטחי קרקע בשיטת העודפים בעת קביעת מחירי קרקע ספציפיים במחוז בין תואן בהתאם להוראות סעיף 8, סעיף 1 של צו הממשלה מס' 12/2024/ND-CP מיום 5 בפברואר 2024.

מר לוק הוסיף כי נכון לעכשיו, חוק הקרקעות משנת 2024 וטיוטת הצו על מחירי קרקעות הנמצאת כעת בדיונים עם הממשלה לצורך פרסומו, מכילה תיקונים חדשים רבים. משרד משאבי הטבע והסביבה ממשיך לסנתז דוחות למשרד משאבי הטבע והסביבה כדי להשלים אותם ולכלול אותם בטיוטת הצו. יש ללמוד באופן יזום ולעקוב מקרוב אחר התקנות החדשות כדי לייעץ בנוגע לקביעת מחירי קרקעות.

ציר האסיפה הלאומית מבין תואן, דאנג הונג סי, אמר: "אם חוק הקרקעות משנת 2024 ומסמכי ההנחיה שלו יפורסמו בזמן ויעמדו בכל התנאים, יש ליישם אותם מוקדם החל מ-1 ביולי 2024 או 1 באוגוסט 2024. יש לשים לב להנחיית חישוב מחיר הקרקע הקל ליישום, כך שפקידים, עובדי מדינה ועובדי ציבור בסוכנויות וביחידות המייעצות בנושא זה יוכלו לבצע זאת בנוחות."

מָקוֹר