האם תהליך קביעת מחירי קרקעות ספציפיים תקוע כעת?

נכון לעכשיו, שוק שירותי הייעוץ להערכת שווי קרקעות בבינה תואן סובל ממחסור חמור בהיצע, למרות שכולם יודעים שיש 45 פרויקטים במחוז הממתינים להערכת שווי קרקע ספציפית, מה שאומר שהביקוש רב.

חברת הייעוץ להערכת שווי קרקעות ויתרה.

כעת סוף מאי 2024. אילו המועד האחרון שנקבע בישיבת הוועדה העממית המחוזית בתחילת ינואר 2024 - המועד האחרון לחישוב מחירי קרקע ספציפיים עבור שלושת הפרויקטים הגדולים עד סוף הרבעון הראשון של 2024 - היה צוין בבירור, הוא היה בלתי ניתן להשגה. באותה עת, קביעת מועד אחרון כזה עבור NovaWorld Phan Thiet ושני פארקי התעשייה, Tan Duc ו-Son My 1, הייתה מוצדקת, משום שתהליך חישוב מחירי הקרקע הספציפיים עבור שלושת הפרויקטים, ובמיוחד NovaWorld Phan Thiet, כלל פתרון מכשולים בתמיכת הממשלה המרכזית. הזמן הקצר שיבוא יתמקד בסקירת תוצאות הערכת השווי של חברת הייעוץ במספר תחומים שבהם המידע שנאסף ושיטות החישוב לא היו משביעות רצון. לאחר מכן, הרשויות הרלוונטיות ביקשו מחברת הייעוץ להשלים, לסיים ולהגיש את תוצאות הערכת השווי של הפרויקט למועצת הערכת השווי המחוזית להמשך עיבוד.

פרויקטים רבים ממתינים להערכת שווי הקרקע הסופית. צילום: דין הואה

עם זאת, ב-5 בפברואר 2024, פורסמו צו 12/2024 המתקן ומשלים כמה סעיפים של צו ממשלתי 44/2014 בנושא מחירי קרקעות וצו ממשלתי 10/2023 המתקן ומשלים כמה סעיפים של צווים המנחים את יישום חוק הקרקעות. צווים אלה מכילים הוראות המסדירות את חישוב מדדי הקלט והפלט של שיטות שלטענת חברות הייעוץ, הן אפילו פחות ברורות מאשר צו 44 וחוזר 36. יתר על כן, הם מגדירים בבירור את אחריותה של יחידת הייעוץ האחראית על הערכת שווי קרקעות. כתוצאה מכך, החברות משכו את בקשותיהן לבצע הערכת שווי קרקעות ולא ביקשו החזר על העלויות שנגרמו.

לטענת אלו המודאגים מהערכת שווי קרקעות, אחריות מחייבת זו גרמה לחברות ייעוץ, שכבר מתקשות לחשב במדויק את מחירי הקרקעות בהתאם לצו 12/2024, במיוחד באמצעות שיטת העודפים, לבטל בפתאומיות חוזי ייעוץ ולבקש ביטול חוזה ללא הודעה מוקדמת. מצב זה מחמיר עוד יותר לאור העובדה שאדם האחראי על הערכת שווי קרקעות נעצר במקרה בתוך המחוז. לכן, נכון לעכשיו, שוק שירותי הייעוץ להערכת שווי קרקעות בבין תואן סובל ממחסור חמור בהיצע, למרות שידוע כי ישנם 45 פרויקטים במחוז הממתינים להערכת שווי קרקע, מה שאומר שהביקוש רב.

מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז בין תואן הצהירה כי כיום, מספר יחידות הייעוץ המשתתפות בהערכת קרקעות הוא מצומצם מאוד. עקב מכשולים רבים, המחלקה מציעה גם תיקונים לצו 12/2024. נציג האסיפה הלאומית, דאנג הונג סי, ממחוז בין תואן, הודה גם הוא במצב זה. הנציג טען כי המכשול הגדול ביותר הוא השיטה הנוכחית לחישוב מחירי הקרקע. למרות שהצו תוקן ונוסף, כמעט כל היישובים אינם מסוגלים לחשב מחירי קרקע להקצאה לפרויקטים ולביצוע שלבים נוספים. עיכוב זה מוביל לתוצאות של בזבוז משאבי קרקע ואובדן הכנסות תקציביות.

מצא שיטה קלה ליישום לחישוב מחירי קרקע.

לדברי ראש המחלקה למשאבי טבע וסביבה, היעדר יחידות ייעוץ להשתתפות בהערכת שווי קרקע ספציפית לצורך חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירה היא אחת הסיבות לתהליך הערכת השווי האיטי. במציאות, יכולתם של שמאי הקרקע עדיין חלשה ואינה עומדת בדרישות לארגון הערכת שווי קרקע; קיים חוסר בפעולה החלטית בהצעת פתרונות ובהשלמת נהלים רלוונטיים לביצוע עבודת הערכת שווי קרקע; התיאום עם חברי המועצה ומשרדים וסוכנויות אחרים אינו באמת טוב או בזמן בפתרון קשיים בעבודת הערכת שווי קרקע.

כיום, חברות ייעוץ העוסקות בהערכת קרקעות מהססות לקחת אחריות, מה שמוביל לביטול חוזי ייעוץ. זאת בעיקר בשל חוסר בהירות בשיטות הערכת קרקעות הנוכחיות, ובמיוחד בשיטת השאריות, הנושאת סיכונים משמעותיים. נתוני הקלט לרוב אינם שלמים ולא מתקבלים בזמן, וחישובי ההכנסות ועלויות הפיתוח מבוססים על הנחות. כתוצאה מכך, חברות ייעוץ שונות או כאלה המשתמשות בשיטות שונות מייצרות הערכות קרקע שונות ולא אמינות בתכלית. יתר על כן, לפרויקטים במחוז חסרים מידע ותנאים מספיקים לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, כגון היעדר תוכניות יעוד או תכנון מפורט, מה שמאט עוד יותר את תהליך הערכת הקרקע.

לדברי מר טראן נגוין לוק, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה, בתקופה הקרובה, המחלקה תמשיך להכריז ולהזמין יחידות ייעוץ להערכת שווי קרקעות, יחידות קשר של משרד משאבי הטבע והסביבה, משרד האוצר, ופרובינציות וערים שכנות כדי למצוא יחידת ייעוץ. אם עדיין לא ניתן למצוא יחידת ייעוץ, המחלקה תיישם בדחיפות את תוכן הייעוץ לוועדת העם המחוזית להקמת קבוצת עבודה בין-סוכנותית לקביעת מחירי קרקעות. במקביל, המחלקה גם ייעץ לוועדת העם המחוזית בנוגע לתקנות הנוגעות לגורמים מסוימים המרכיבים את ההכנסות ועלויות הפיתוח של חלקות קרקע ואזורים בשיטת העודפים בעת קביעת מחירי קרקע ספציפיים במחוז בין תואן, כפי שנקבע בסעיף 8, סעיף 1 של צו ממשלתי מס' 12/2024/ND-CP מיום 5 בפברואר 2024.

מר לוק הוסיף כי נכון לעכשיו, חוק הקרקעות משנת 2024 וטיוטת הצו על מחירי קרקעות, אשר משרד משאבי הטבע והסביבה מייעץ לממשלה לפרסום, מכילים תיקונים חדשים רבים. משרד משאבי הטבע והסביבה ממשיך לאסוף דוחות עבור משרד משאבי הטבע והסביבה כדי לסיים אותם ולשלב אותם בטיוטת הצו. הם חוקרים באופן יזום ועוקבים מקרוב אחר התקנות החדשות כדי לספק ייעוץ בנוגע לקביעת מחירי קרקעות.

נציג האסיפה הלאומית דאנג הונג סי ממחוז בין תואן אמר: "אם חוק הקרקעות משנת 2024 ומסמכי ההנחיה שלו יפורסמו במהירות ויעמדו בתנאים הנדרשים, יש ליישם אותם מוקדם, החל מ-1 ביולי 2024 או 1 באוגוסט 2024. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למתן הנחיות בנוגע להערכת שווי קרקעות שקל ליישם, כך שפקידים ועובדים בסוכנויות וביחידות המעורבות בעבודה זו יוכלו ליישם את השיטה בנוחות."

מָקוֹר: https://baobinhthuan.com.vn/tinh-gia-dat-cu-the-dang-bi-nghen-119252.html