הבעיה הגדולה ביותר בקביעת מחירי קרקע ספציפיים בשנים האחרונות הייתה מדיניות. הממשלה מתקנת ומשלימה את צו מס' 44/2014; משרד משאבי הטבע והסביבה מתקן ומשלימה את חוזר מס' 36/2014. מסיבות רבות, בין תואן "מחכה" בשלוש השנים האחרונות, ועד שנת 2023, באמצעות סקירה במחוז, ישנם עד 47 פרויקטים הממתינים לקביעת מחירי קרקע ספציפיים. במציאות, כפי שציין יו"ר ועדת העם המחוזית: חברות אינן יכולות לחכות יותר...
שיעור 1 : "הורדת" מחירי הקרקעות בזהירות
2/47 פרויקטים
בסוף דצמבר 2023, החליטה ועדת העם המחוזית לאשר מחירי קרקע ספציפיים כדי לקבוע התחייבויות כספיות עבור פרויקט תיירותי נוסף בעיר פאן ת'ייט. ראוי לציין כי זהו הפרויקט השני מתוך 47 פרויקטים במחוז הממתינים למחירי קרקע ספציפיים, אך אינם יכולים ליישם את הצעדים הבאים. עם שטח הקרקע לשימוש מסחרי בקרקע, בצורת חכירת קרקע על ידי המדינה עם תשלום חד פעמי של שכירות קרקע לכל תקופת החכירה (מחושב עבור הזמן שנותר של הפרויקט הוא 35 שנים), שני פרויקטים אלה תרמו לתקציב המדינה עם דמי שימוש בקרקע כוללים של כ-126 מיליארד וונד.
בפגישה האחרונה לפריסת תוכנית הפיתוח החברתי-כלכלי לשנת 2024, הדגיש יו"ר ועדת העם המחוזית, דואן אן דונג, כי באמצעות שני הפרויקטים הנ"ל, לסוכנויות התפקודיות במחוז יהיה ניסיון ושיטות להמשיך ולבצע הערכת שווי קרקע ספציפית עבור הפרויקטים הנותרים. למעשה, יישום הערכת שווי קרקע ספציפית עבור כל פרויקט מסובך בתקנות מדיניות רבות, בנוסף לקיפאון עקב השפעת מקרים קשורים, מה שהופך את עובדי המדינה המבצעים משימה זו לזהירים ואפילו חברות בעלות תפקידי הערכת שווי מהססות. זוהי הסיבה העיקרית, מבלי לספור את השפעת מגפת הקורונה, שגרמה בשלוש השנים האחרונות להגיע למצב של "עבודה ישנה נותרת מאחור, עבודה חדשה נערמת", מה שיצר את מספר הפרויקטים על 47. ובסוף שנת 2023, רק ל-2 פרויקטים אושרו מחירי קרקע ספציפיים.
נכון לעכשיו, ועדת העם המחוזית מקצה תחומים מיוחדים ספציפיים כגון דיור, מסחר, שירותי תיירות, מינרלים וכו' ליו"ר וסגני יו"ר ועדת העם המחוזית להנחייתם. ראשי ועדת העם המחוזית קיימו פגישות עבור כל קבוצת פרויקטים מיוחדת ופרסמו הודעות מסכמות כדי להורות על הסרת קשיים ומכשולים עבור כל פרויקט וקבוצת פרויקטים. במקביל, הם ממשיכים להורות על סקירת פרויקטים הזכאים לקביעת מחיר קרקע ספציפית כדי לדחוק ביועצים להשלים בדחיפות תוכניות מחיר קרקע לחכירת קרקע חד פעמית, הקצאת קרקע עם גביית אגרת שימוש בקרקע או להסירם מרשימת הפרויקטים שאינם חייבים לקבוע מחירים או פרויקטים שאינם זכאים לקביעת מחיר קרקע ופרויקטים הזקוקים להכוונה ממשרד משאבי הטבע והסביבה.
נחוש להשלים 3 פרויקטים גדולים עד סוף הרבעון הראשון של 2024
בעקבות שני פרויקטי התיירות הנ"ל, יבואו שלושה פרויקטים גדולים שלפי ראשי משרד משאבי הטבע והסביבה, אשר ייקבעו כי מחירי הקרקע הספציפיים שלהם יושלמו עד סוף הרבעון הראשון של 2024, כולל פרויקט NovaWorld Phan Thiet ושני פארקי התעשייה Tan Duc ו-Son My 1. בשלושת הפרויקטים הללו, יחידות הייעוץ יישמו את בניית מחירי הקרקע הספציפיים. במהלך התהליך הנ"ל, צצו בעיות ומכשולים רבים כתוצאה ממדיניות ונהלים, כולל איסוף מידע מוגבל מאוד על מחירי השכרת קרקעות בפארקי תעשייה. משרד משאבי הטבע והסביבה ייעץ לוועדת העם המחוזית להציע פתרונות ופתרונות לממשלה המרכזית. לדוגמה, פרויקט NovaWorld Phan Thiet נתקל בבעיות רבות במדיניות ובשיטות תמחור במהלך היישום; בנוסף, פרויקט זה הוא גדול מאוד בקנה מידה עם פריטי השקעה ועסקיים מורכבים רבים, כולל פריטי עסקיים מיוחדים שעדיין אינם זמינים במחוז. לאחר מכן, באוגוסט 2023, קבוצת העבודה של ראש הממשלה ומשרד משאבי הטבע והסביבה נתנו הוראות כיצד לפתור את הבעיה. עם זאת, תוצאות הערכת השווי של יחידת הייעוץ עדיין כללו כמה פריטים כגון מגרשי גולף, וילות, פארקי שעשועים וכו' שלא הבטיחו את המידע שנאסף ואת שיטות החישוב, ולכן משרד משאבי הטבע והסביבה ביקש מהיחידה להשלים ולהשלים אותן. ב-10 בינואר 2024, שלח המשרד הודעה רשמית ליחידת הייעוץ לשלוח בהקדם את תוצאות ייעוץ הערכת השווי עבור פרויקט NovaWorld Phan Thiet.
"נכון לעכשיו, משרד משאבי הטבע והסביבה הורה למשרד ניהול הקרקעות לבקש מיחידת הייעוץ להשלים את תעודת ההערכה של שני פרויקטים תיירותיים, כולל NovaWorld Phan Thiet, ולשלוח אותה למשרד כדי לארגן פגישה לאיסוף חוות דעת ממשרד הבינוי, משרד הכספים, משרד המסים, משרד התכנון וההשקעות, וועדות העם של המחוזות והערים בהן ממוקם הפרויקט כדי להשלים את תעודת ההערכה שתוגש למועצה להערכת קרקעות המחוזית." - מר טראן נגוין לוק, מנהל משרד משאבי הטבע והסביבה, אמר בפגישה כי לפרוס את תוכנית הפיתוח החברתי-כלכלי של המחוז לשנת 2024.
במקביל, מר לוק הודיע גם כי פרויקטים אחרים מבין 47 הפרויקטים ממשיכים גם הם להשלים את האישורים כדי לארגן פגישות לאיסוף חוות דעת לפני הגשתן למועצת הערכת הקרקעות המחוזית. באשר לשני הפרויקטים של פארק התעשייה סון מיי 1 ופארק התעשייה טאן דוק, בסוף דצמבר 2023, פרסם המחלקה הודעה רשמית על אישור מקדם התאמת מחיר הקרקע לקביעת מחיר הקרקע הספציפי לחישוב הפיצוי כאשר המדינה מקבלת בחזרה את הקרקע עבור שני הפרויקטים, הודעה שנשלחה לוועדת העם של מחוז האם טאן בבקשה לעבוד שוב עם היועץ להסבר, תוך תשומת לב מיוחדת לניתוח והדרה של נכסים השוואתיים בעלי אופי פתאומי מתוכנית מחירי הקרקע; סקירת הבסיסים המשפטיים כדי להבטיח קפדנות ועמידה בתקנות. יחידת הייעוץ עורכת. לאחר שמחוז האם טאן ישלח אותו בחזרה, המחלקה תסנתז את הדוח עבור מועצת הערכת הקרקעות המחוזית להכרעה.
ברגע שיהיה מחיר קרקע ספציפי לפיצוי, התקדמות פינוי האתר תהיה נוחה יותר, מכיוון שכפי שהציע מחוז האם טאן, תוכנית הפיצויים טרם יישמה מחיר קרקע ספציפי, אלא רק מחיר זמני לפי החלטה מס' 37/2019/QD-UBND, ולכן היא לא זכתה לקונצנזוס של האנשים שאדמתם מוחזרת. זירוז פינוי האתר, וסיוע לאדמות הפרויקט, שאינן רציפות כיום, להיות רציפות, גם מסייע למגזר הפונקציונלי לקבוע מחיר קרקע ספציפי לחישוב מחיר שכירות נוח, וגם מסייע למשקיעים לבצע את הבנייה בהתאם לתוכנית.
בהתפתחות נוספת, בפגישה שנערכה ב-16 בינואר 2024, סגן יו"ר הוועדה העממית המחוזית, נגוין הונג האי, הורה למחלקת משאבי הטבע והסביבה לתאם עם המחלקות והסניפים הרלוונטיים וועדת העם של מחוז האם טאן, על חברת המניות המשותפת סונדזי להשלים את אישור מקדמי התאמת מחירי הקרקע הספציפיים עבור קרקע חקלאית הממוקמת באזורי מגורים ומחירי שכירות קרקע בפארק התעשייה טאן דוק בפברואר 2024.
שיעור 2: לשמר ולמשוך פרויקטים גדולים
ביץ' נגהי - צילום: נ. לאן
מָקוֹר
![[תמונה] ראש הממשלה פאם מין צ'ין עומד בראש הישיבה הראשונה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/22/c0f42b88c6284975b4bcfcf5b17656e7)
תגובה (0)