סקירה כללית של שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2025

סדרה של פרויקטים מרכזיים של תשתית תחבורה נכנסו לשלב ההאצה ברבעון השלישי של 2025, החל משדה התעופה הבינלאומי ג'יה בין, גשר נגוק הוי המחבר את האנוי עם הונג ין, כביש מהיר צפון-דרום, שדה התעופה לונג טאן... יצירת מומנטום לפיתוח מקרו-כלכלי, הרחבת משרעת ישירה לקידום שוק הנדל"ן בפרברים.

מקרו-כלכלה יוצרת את היסודות להובלת השוק

על פי דו"ח משרד האוצר , כלכלת וייטנאם שמרה על קצב צמיחה חיובי ברבעון השלישי של 2025 הודות לשילוב של גורמים רבים. התמ"ג גדל ב-8.23%, הרמה הגבוהה ביותר באותה תקופה מאז 2011 (למעט 2022 עקב ההתאוששות מקוביד-19). בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, התמ"ג גדל ב-7.84% באותה תקופה, כמעט והגיע ליעד של 8% לשנה כולה. ההוצאה הציבורית בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיעה ל-440,000 מיליארד, עלייה של 37% לעומת אותה תקופה, והפכה לכוח המניע העיקרי של התמ"ג.

דירות וקרקעות הן עדיין הפלחים המובילים בשוק הנדל"ן המקומי.

בנוסף לתשתיות, השקעות זרות ישירות ממשיכות לזרום בחוזקה לווייטנאם, שבה הנדל"ן נותר אחד משלושת הענפים האטרקטיביים ביותר. התאוששות מדד מנהלי הרכש (PMI), השיפור בייצור לאחר תנודות מכסים, יחד עם צמיחה יציבה בצריכה המקומית תרמו לחיזוק היסודות לנדל"ן.

על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn (פלטפורמת הטכנולוגיה המובילה בנדל"ן בווייטנאם), שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2025 רשם הבחנה ברורה בין ערוצי קנייה ומכירה לבין ערוצי השכירות. לאחר הרבעון השני עם תנודות מאקרו רבות, רמת העניין בנדל"ן למכירה התאוששה במהירות, כאשר דירות מילאו תפקיד מוביל, בעוד שגם בתים טוריים ובתים פרטיים החלו להראות סימני שיפור. אזורים רבים רשמו עלייה בעניין של 11-22% בהשוואה לתחילת השנה. קטגוריית השכרת הנדל"ן ירד בחודש נגאו, במיוחד קטגוריית השכרת חדרים ופנסיונים, כאשר רמת העניין בספטמבר 2025 רשמה ירידה של 8-24% בהתאם לסוג הנדל"ן בהשוואה לחודש הקודם.

עם זאת, סקר התיווך ברבעון השלישי של 2025 על ידי Batdongsan.com.vn מראה כי ספיגת ההיצע החדש בשוק עדיין חיובית, כאשר כמעט 90% מהמשקיעים שנשאלו דירגו אותה מממוצעת לטובה, מתוכם 4% אמרו שהיא "טובה מאוד" ו-25% אמרו שהיא "טובה", רק 12% אמרו שהספיגה אינה אופטימית.

בנוגע לתחזית השוק לרבעון הרביעי של 2025, 60% מהסוכנים מאמינים שהשוק ימשיך לצמוח, מתוכם 17% צופים צמיחה חזקה. כשליש מאמינים שהשוק יישאר יציב ורק 6% הביעו חשש מאפשרות של ירידה. ראוי לציין כי פלח הדירות מדורג גבוה ביותר מבחינת פוטנציאל הצמיחה בששת החודשים הקרובים, כאשר 36% בוחרים בו, ואחריו בתים פרטיים (29%) וקרקעות (24%). סוגים אחרים כמו בתים דו-משפחתיים, נדל"ן נופש או וילות מהווים רק חלק קטן, דבר המשקף את ריכוז תזרים המזומנים במוצרים העונים על צרכי דיור אמיתיים ובעלי נזילות גבוהה.

המגמה של העברת תשומת הלב לשווקים פרבריים

נתוני השוק לרבעון השלישי של 2025 מאתר Batdongsan.com.vn מציירים תמונה ברורה: במקום להתמקד בערים מרכזיות, תזרים המזומנים וביקוש הנדל"ן עוברים בצורה חזקה לפרברים, שם עדיין יש מקום רב לצמיחה והתשתיות הבין-אזוריות משתפרות יותר ויותר.

באופן ספציפי, רמת העניין בנדל"ן של משקיעים בשתי הערים המרכזיות האנוי והו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי הראתה סימני האטה. בהאנוי, העניין ירד ב-22% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024, בעוד שבהו צ'י מין סיטי הוא נותר כמעט ללא שינוי (+0%) או ירד מעט באזורים חדשים (-1%).

לעומת זאת, מחוזות שכנים צצו כ"נקודות אור". פרברי האנוי צמחו ב-11%, בעוד שבדרום, למרות שבמקומות מסוימים חלה ירידה של עד 12%, יישובים רבים עדיין הראו התאוששות ברורה. תמונת הנדל"ן בצפון ברבעון השלישי הראתה מגמה ברורה של מעבר מחוץ להאנוי, שבה יישובים כמו האי פונג, הונג ין, הואה בין ובק נין הפכו ל"מרכז" כאשר הם מהווים 80% מכלל העניין באזור כולו.

מבחינת קצב צמיחה בהשוואה לתחילת השנה, שוק הנדל"ן בהואה בין מוביל עם +65%, ואחריו בק ג'יאנג (+61%), האי פונג (+50%) ובק נין (+48%). יישובים אחרים כמו קוואנג נין, הונג ין ווין פוק גם הם שמרו על עלייה של 26-42%. פריחה זו משקפת את המגמה של העברת הון לערי לוויין סביב האנוי, שם המחירים תחרותיים, התשתיות נוחות וקיים פוטנציאל להתרחבות לטווח ארוך.

בעוד שבצפון העיר חווה את עלייתן של מחוזות הלוויין של האנוי, בדרום שוק הנדל"ן שוקק חיים בשווקים כמו בין דואונג הישנה, ​​המהווה 84% מרמת העניין הכוללת, יישובים אחרים כמו דונג נאי (38%), בה ריה ​​- וונג טאו (34%), לונג אן (28%)... חום זה משקף את המעבר החזק של תזרים המזומנים מחוץ להו צ'י מין סיטי, לכיוון אזורים עם תשתית תחבורה שלמה יותר ויותר, קרנות קרקע גדולות ומקום לעליות מחירים, גורמים העונים על צרכי הנדל"ן והשקעות לטווח ארוך.

בינתיים, השוק המרכזי שמר על קצב צמיחה יציב עם עלייה של 13% בריבית בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. דא נאנג וחאן הואה המשיכו למלא את תפקיד ה"קטר", והיוו 84% מסך הריבית באזור כולו. מחוזות לאם דונג (18%), קוואנג נאם (14%), טאנה הואה (10%) גם הם הראו סימני שיפור. מבחינת מחירי המכירה של מגזרי נדל"ן, חאן הואה הובילה עם עלייה של 34%, קוואנג נאם המשיכה להפתיע עם +44%, ודה נאנג עלתה ב-25%...

המציאות הנ"ל, כפי שהוערך על ידי מומחי נדל"ן, מפגינה חוסן חזק ויכולת הסתגלות לתנודות מקרו-כלכליות, עם נקודות אור באזורים עירוניים מרכזיים. האנוי, הו צ'י מין סיטי, האי פונג ודאנאנג ממשיכות לאשר את האטרקטיביות הבולטת שלהן, ורושמות צמיחה מרשימה במחירים במחזור 2021-2025.

בפרט, דירות ומגרשי אדמה עדיין מהווים את הפלחים המובילים בשוק הנדל"ן המקומי. במיוחד בהו צ'י מין סיטי, סוג הדירות רשם תנועות חיוביות, עם מחיר ממוצע של 72 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 35% בהשוואה לתחילת 2023; פלח מגרשי הקרקע הממוצע גדל בכ-6% והגיע ל-69 מיליון דונג וייט למ"ר...

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, הודה כי שוק הנדל"ן הדרומי, לאחר תקופה של תצפית, מתאושש בצורה חזקה יותר, ההיצע משתפר, הנזילות עולה הודות לתזרים המזומנים מהשקעות וביקוש ריאלי. במיוחד בשוק האנוי, מחירי המכירה ממשיכים לעלות, אך הביקוש התקרר, תזרים המזומנים עדיין מרוכז בפלח היוקרה ליד המרכז ודירות ממשיכות להוביל את השוק.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm