הו צ'י מין סיטי "מתכננת סיעור מוחות" בנוגע למימון קרקע של 20% לדיור ציבורי

החוק קובע כי משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי חייבים לשריין 20% מקרן הקרקע שלהם או לארגן מימון קרקע אחר לדיור ציבורי, או לשלם במזומן. עם זאת, העיר הו צ'י מין עדיין שוקלת לפתח קריטריונים ליישום.

החוק קובע כי משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי חייבים לשריין 20% מקרן הקרקע שלהם או לארגן מימון קרקע אחר לדיור ציבורי, או לשלם במזומן. עם זאת, העיר הו צ'י מין עדיין שוקלת לפתח קריטריונים ליישום.

לאחר שינויים רבים במדיניות בנוגע לוויסות קרנות קרקע לפיתוח דיור ציבורי בפרויקטים מסחריים, חוק הדיור משנת 2023 קובע כי על ועדת העם המחוזית להקצות קרנות קרקע מספיקות לפיתוח דיור ציבורי בהתאם לצרכים המפורטים בתוכנית פיתוח הדיור, לרבות: קרנות קרקע לפיתוח דיור ציבורי עצמאי; קרנות קרקע לבניית דיור ציבורי בפרויקטים מסחריים של דיור.

החוק קובע גם כי משקיעים בפרויקטים של השקעה בבניית דיור מסחרי חייבים לשריין חלק מקרקע למגורים בפרויקט או לארגן קרנות קרקע במקומות אחרים, או לשלם כסף השווה לשווי קרן הקרקע שהושקעה בבניית מערכות תשתית טכניות לבניית דיור ציבורי...

צו מס' 100/2024 בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי קבע כי השטח לביצוע התחייבויות יהיה 20% משטח הקרקע הכולל של פרויקטים של דיור מסחרי. ההחלטה על אחת משלוש הטפסים הנ"ל נשקלת על ידי ועדת העם המחוזית.

ועידת הדיאלוג ה-253 בין חברות לממשלת הו צ'י מין סיטי שאורגנה על ידי ITPC ומשרד הבנייה. צילום: טרונג טין.

"התקנות הנוכחיות גמישות הרבה יותר, במיוחד צו מס' 100/2024 שאינו קובע עוד את היקף פרויקטי הדיור המסחרי שחייבים לשמור קרקע לפיתוח דיור ציבורי", אמר מר נגוין ואן דוי, המנכ"ל של חברת סייגון 9, בכנס הדיאלוג ה-253 בין חברות לממשלת העיר הו צ'י מין שאורגן על ידי ITPC ומשרד הבנייה ב-15 בנובמבר.

עם זאת, הוא אמר, שפרויקטים של דיור מסחרי בהו צ'י מין סיטי עדיין תקועים בסוגיית הקצאת קרקעות לפיתוח דיור ציבורי.

מר דוי אמר שהוא מבין שהעירייה מנסה לפתח קריטריונים שידריכו עסקים בבחירת אחת משלוש צורות של התחייבויות דיור ציבורי. הוא ועסקים אחרים ממתינים גם לפרסום הקריטריונים על ידי ועדת העם של העיר.

בוועידה, מר דוי הציע פתרון: במקום להקצות 20% מקרן הקרקע לדיור ציבורי, עסקים ישלמו במזומן. לאחר מכן, הו צ'י מין סיטי תשקיע בקרן קרקע גדולה מספיק של 200-300 דונם בפרברים כדי ליישם זאת. מכיוון שבחלק מהנתיבים המרכזיים, אם יתבססו על מחירי הקרקע המתוקנים החדשים שפורסמו, עלות הדיור הציבורי תהיה גבוהה מאוד.

לפי חישובו, אם ייבנה דיור ציבורי ברחוב דונג קוי, מחוז 1 (מחירון קרקע 763.6 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר), עלות הדיור הציבורי תהיה כ-276-386 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לחלופין, הנמוך ביותר הוא ברחוב רונג סאק, מחוז קאן גיו (מחירון קרקע 20.9 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר), מחיר הדיור הציבורי יירד גם הוא בכ-45-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

"בעיר ת'ו דוק, כאשר פרויקט ואן פוק סיטי מסר קרקע לדיור ציבורי, מנהיגי העיר ת'ו דוק אמרו שגם אם יקבלו שטח קטן, הוא רק יקפא, מה שיגרום לקריש דם מכיוון שיהיה בלתי אפשרי לפתח דיור ציבורי. מכיוון שמחיר הקרקע הממלכתי לפרויקט הזה הוא 73 מיליון דונג וינדי, בעוד שמחיר השוק הוא יותר מ-100 מיליון דונג וינדי", אמר.

מר נגוין ואן דוי, המנכ"ל של חברת סייגון 9, הגיש המלצה בכנס. צילום: טרונג טין.

לכן, לדברי מר דוי, אם תהיה גמישה, על הו צ'י מין סיטי לבחור מיקומי קרקע זולים. חברות מוכנות לשלם את התקציב כדי ליישם את קרן הקרקע באופן מיידי.

בתגובה, אמר מר הוין טאן חיט, סגן מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, כי הסוגיה הנוכחית של החלפת קרקעות או החלפת ערך הכסף היא סיפור קשה וכיום המגזרים דנים בכך זה עם זה.

"לדוגמה, אם עוברים ממיקום א' למיקום ב', האם מדובר באותו ערך קרקע או באותו שטח קרקע? אלו שני דברים שונים וכרגע מתוחים מאוד. גם העירייה ראתה את הבעיה ובונה תקנות ליישום", אמר מר חיט.

רוב העסקים מציעים תשלום במזומן.

על פי דו"ח קודם של איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), מאז שנכנסו לתוקף התקנות ליישום חובות בנייה לדיור ציבורי על משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי, HoREA מצאה כי ישנם פרויקטים רבים של דיור עירוני ומסחרי בקנה מידה של עד עשרות או מאות דונם, אך כמעט ואין זכר לדיור ציבורי בפרויקט.

באופן ספציפי, בתקופה שבין 1 ביולי 2015 ל-31 במרץ 2021, בהתאם להוראות צו ממשלתי 100/2015, פרויקטים של דיור מסחרי בשטח של 10 דונם או יותר נדרשים לבנות דיור ציבורי על 20% מקרן הקרקע של אותו פרויקט.

עבור פרויקטים של דיור מסחרי בשטח של פחות מ-10 דונם, משקיעים רשאים לבנות דיור ציבורי על 20% מקרן הקרקע למגורים של הפרויקט, או להחליף קרן קרקע לדיור ציבורי במיקום אחר, או לשלם במזומן השווה לשווי של 20% מקרן הקרקע למגורים של פרויקט הדיור המסחרי.

עם זאת, HoREA מצאה שרוב המשקיעים ביקשו לקבל תשלום במזומן השווה לשווי קרן הקרקע של 20% ולא היה שום מקרה של החלפת קרן קרקע לדיור ציבורי במיקום אחר השווה לשווי קרן הקרקע של 20%.

מ-1 באפריל 2021 עד 31 ביולי 2024, בהתאם להוראות צו ממשלתי 49/2021, פרויקטים של דיור מסחרי בשטח של 2 דונם או יותר נדרשים לבנות דיור ציבורי על 20% מקרן הקרקע של אותו פרויקט. עם זאת, HoREA לא ראתה פרויקטים של דיור מסחרי הבונים דיור ציבורי בפרויקטים אלה.

באשר לפרויקטים של דיור מסחרי בשטח של פחות מ-2 דונם, משקיעים אינם צריכים לשריין 20% מקרן הקרקע, אלא לשלם רק דמי שימוש בקרקע עבור כל שטח הקרקע של הפרויקט.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html