מדוע מתעלמים מעקרונות השוק בהערכת שווי קרקע?

(NLDO) - טיוטת חוק הקרקעות המתוקן ביצעה התאמות משמעותיות הקשורות לתוכן מחירי הקרקעות.

טיוטת חוק המקרקעין המתוקן מושכת תשומת לב מיוחדת שכן היא מציגה שינויים משמעותיים רבים הקשורים לתקנות בנוגע להערכת שווי מקרקעין - אחד מתוכני הליבה בסעיפים 158 עד 162 לחוק המקרקעין משנת 2024.

שני דגשים כוללים את התאמת עקרונות תמחור הקרקעות כדי להפחית את תפקידם של גורמי השוק ואת ההצעה לבטל מנגנוני תמחור קרקעות ספציפיים. התאמות אלה מעוררות חששות רבים לגבי כיוון ניהול וניהול הקרקעות בתקופה הקרובה.

מדוע לבטל את הרגולציה על הערכת שווי קרקעות לפי עקרונות השוק?

באופן ספציפי, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן מבטלת את התקנות בנוגע להערכת שווי קרקעות המבוססות על עקרונות שוק; דרישות לפרסום, שקיפות, אובייקטיביות, יושר ועצמאות אינן מוכרות עוד; ההרמוניה של האינטרסים בין המדינה, המשקיעים ומשתמשי הקרקע מוחלפת בהתאמה בין דרישות ניהול המדינה למציאות המקומית.

בהתחשב בארבעת העקרונות בטיוטה המציגים את כיסוי הגורמים המנהליים בהערכת שווי קרקעות, האם אנו משווים את עקרון הערכת השווי של קרקעות לעקרון קביעת מחירי הקרקעות על ידי המדינה?

החלטת המדינה על מחירי קרקעות בשוק הראשוני וההחלטה על מחירי קרקעות לחישוב פיצויים כאשר המדינה תובעת קרקעות בחזרה נקבעו מאז התקנות על מחירי קרקעות במסגרת חוק הקרקעות משנת 1993.

עלינו לציין כי עקרונות אלה חלים באופן כללי בפעילויות הערכת שווי מקרקעין, לא רק כאשר המדינה מחליטה על מחירי קרקע; יחד עם זאת, פיתוח עקרונות הערכת שווי מקרקעין נועד להבטיח כי הערך האמיתי של מגרש הקרקע/שטח הקרקע, המאפיינים הטבועים במחירי הקרקע ישתקפו, ולשלוט על הטלת רצון סובייקטיבי בהערכת שווי מקרקעין.

לכן, יש לשקול היטב את העקרונות בטיוטה, תוך הבטחת יעדי העקרונות ותרומה לשיפור המקצועיות בהערכת שווי מקרקעין.

כפיית רצון סובייקטיבי והתעלמות מגורמי שוק לא ישקפו את אופייה ואובייקטיביותה של הערכת שווי קרקעות. הסוגיה המרכזית היא שעלינו לשפר את המנגנון לניהול ורגולציה יעילים של השוק, לא להימנע או לבטל את השפעת השוק על תהליך הערכת שווי קרקעות.

טיוטת חוק הקרקעות המתוקן מושכת תשומת לב מיוחדת שכן היא מציגה שינויים משמעותיים רבים הקשורים לתקנות בנוגע להערכת שווי קרקעות. צילום: סון נהונג

החלפת מנגנון מחירי קרקעות ספציפי

השינוי העיקרי הבא הוא שהטיוטה מציעה להחליף את מנגנון מחירי הקרקע הספציפי בשימוש בטבלת מחירי קרקע בשילוב עם מקדם התאמה. לפיכך, כאשר המדינה תובעת קרקע, מחיר הקרקע לחישוב הפיצוי יתבסס על טבלת מחירי הקרקע המתוקנת, ולא ייקבע בנפרד לכל מקרה כמו בעבר.

שימוש במחירון עם מקדמי התאמה ייצור נוחות ומהירות בעת יישום מחירי קרקעות בהקשר הנוכחי, יפחית את הסיכון לטעויות ויאריך את הזמן להערכת שווי קרקע ספציפית. עם זאת, לשימוש במחירי קרקע ספציפיים מחוק הקרקעות 2013 ועד היום יש יתרונות בולטים כגון: אינדיבידואליות גבוהה למקרים הרלוונטיים, הערכת שווי המבוססת על נתוני שוק בכל זמן שנקבע, ויסות האינטרסים של הצדדים הקשורים באופן ספציפי בכל מקרה...

הקשיים והליקויים בהערכת שווי קרקעות בתקופה האחרונה נובעים מכך שנושא ההערכה לא הפגין מקצועיות, וגופי ייעוץ להערכת שווי קרקעות לא פעלו ביעילות. לכן, יש צורך ללמוד ולבסס מודל של מערכת עצמאית להערכת שווי קרקעות כפי שמורות בהחלטה מס' 19-NQ/TW מיום 31 באוקטובר 2012.

אנו מאמינים כי יש צורך לזהות נכון את ליבת הבעיה, לא רק מטעמי נוחות וקשיים, אלא גם להתעלם מהמדע והמקצועיות בהערכת שווי קרקעות. היישום הנרחב של מחירון קרקעות עם מקדמי התאמה דומה לתקופת חוק הקרקעות 2003, וכאשר נולד פתרון מחיר הקרקע הספציפי בחוק הקרקעות 2013, יש צורך להעריך באופן ספציפי האם הבעיות הישנות יופיעו שוב, וזהו צעד אחורה בביטול מחירי קרקע ספציפיים.

מקור: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm