מדוע נוצרים סכסוכי בעלות על דירות?

חוזי מכירה מעורפלים ופרצות משפטיות מעמידים קוני בתים בסיכון בסכסוכי בעלות עם משקיעים בבנייני דירות.

תמונות של תושבים המחזיקים שלטים במחאה נגד משקיעים הופיעו בבנייני דירות רבים בהאנוי ובכמה מחוזות. הסכסוכים העזים ביותר הם סביב אזורים, מתקנים משותפים ופרטיים כמו מרתפים וחניונים, חדרי קהילה, חדרי כושר , אזורי עסקים והשכרה... מומחים ועורכי דין מצביעים על סיבות רבות המובילות למצב זה.

חוזה מכירה מעורפל מועיל למשקיע

מר טראן חאן, יו"ר מועדון ניהול הבנייה של האנוי , ניתח כי צו 71/2010 קבע בעבר כי בעלות פרטית ומשותפת חייבת להיות מוצגת בבירור בחוזה מכירת ורכישת דירה. עם זאת, צו 99/2015 המנחה את יישום חוק הדיור הנוכחי אינו כולל סעיף זה. לכל פרויקט דירה יש חוזה מכירה ורכישה נפרד, אשר תוכנו ניתן לפרש בדרכים רבות, מה שגורם לסכסוכים. חוזי מכירה ורכישה רבים שנוסחים על ידי משקיעים אינם מפורטים, ואף משמיטים את הבעלות המשותפת באופן שמיטיב עם המשקיע.

לדברי מר חאן, רוב הקונים שמים לב רק למחיר ולאיכות הדירה ומעט לתנאי הבעלות המשותפת והנפרדת בחוזה. לאחר מסירת הדירה, אין לוועד הניהול המייצג את הדיירים בסיס לחלק את שטחי הבעלות המשותפים והנפרדים עם המשקיע. מכאן ממשיכים להתעורר מחלוקות בנוגע לתרומת המשקיע והדיירים לקרן תחזוקת הדירה (2% משווי הדירה או משטח הבעלות).

מר נגוין מאן הא, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ציין גם כי חוזי רכישה ומכירה רבים של דירות אינם תואמים את התקנות, ואף אינם חוקיים, מה שמוביל לסכסוכים. בעת חתימה על חוזה רכישה ומכירה, לקוחות לרוב אינם לומדים היטב את התנאים. בינתיים, משקיעים רבים רוצים למכור את מוצריהם ולכן הם "מפרסמים בצורה שונה מהמציאות, ואז מקצצים בהוצאות התשתיות באזור המשותף של הדיירים לטובת עצמם".

תושבים ועובדי משרדים בבניין בוננזה (דוי טאן 23, האנוי) הניפו שלטים בדרישה מהמשקיע לקיים דיאלוג ולהבהיר סוגיות שנויות במחלוקת ב-23 באפריל. צילום: סופק על ידי התושבים.

החוק טרם הגדיר במפורש מקומות חניה לבנייני דירות.

המחלוקת האחרונה בנוגע לבעלות משותפת ופרטית בבנייני דירות מתייחסת לשטח החניה לאופנועים, אופניים ומכוניות במרתף. חוק הדיור הנוכחי קובע כי מקומות חניה לאופניים ואופנועים נמצאים בבעלות משותפת. עם זאת, עבור מקומות חניה לרכב, רוכשי דירות חייבים לשכור או לקנות. במקרה שהם לא קונים או שוכרים, שטח החניה נמצא בניהולו של המשקיע, ועלות ההשקעה בבניית שטח חניה זה אינה כלולה במחיר מכירת הדירה.

עורך הדין טרונג אן טו, מנהל משרד עורכי הדין טרונג אן טו, ניתח את אופי החניה של הדירה כשייכת לרכוש המשותף וכלולה במחיר המכירה, ומרגע המסירה המשקיע יפסיק את בעלותו. מחיר המכירה של הדירה אינו קבוע אלא עולה ויורד בהתאם לזמן, ולכן קשה להוכיח שהמשקיע אינו כולל את עלות בניית החניה במחיר המכירה של הבית.

יתר על כן, החניה צמודה לשטח הרצפה של בניין הדירות, וגם היא חלק בלתי נפרד מהפרויקט. "לכן, קשה להפריד בין עלות בניית החניה למחיר המכירה של הדירה", אמר מר טו.

למרות שישנן מחלוקות רבות הקשורות למקומות חניה בבנייני דירות, חוק הדיור הנוכחי וטיוטת חוק הדיור המתוקן הנבחנת על ידי האסיפה הלאומית במושבה החמישי לא ביצעו התאמות כדי להגדיר אותם באופן ספציפי. "חוסר הבהירות בהגדרת בעלות משותפת ופרטית הוא הגורם לניצני המחלוקות בין משקיעים לתושבים, כאשר התושבים הם אלה שסובלים הכי הרבה", אמר מר טו.

תושבי פרויקט קוסמו טיי הו דרשו מהמשקיע לשלם דמי תחזוקה בחודש מרץ. צילום: סופק על ידי תושבים.

אין רישומי מבנים ציבוריים

מר טראן חאן, יו"ר מועדון ניהול הבניינים של האנוי, הצביע על החסרונות של חוק הדיור הנוכחי ומסמכי משנה שאינם מחייבים משקיעים לפרסם את המסמכים המשפטיים של הבניין. כגון תעודת זכות שימוש בקרקע לבעלות פרטית, תכנון מאושר, הסדר פרויקט (מבוקר). אם המשקיע אינו מפרסם רשומות שקופות, לתושבים אין מספיק מידע כדי לקבוע בעלות משותפת ובעלות פרטית.

למעשה, בעת מסירת מסמכי הבנייה לדירקטוריון, המשקיע נדרש למסור מסמכים כגון שרטוטי השלמה ותכנית קומת החניה. עם זאת, מר חאן אמר כי מכיוון שהמסמכים אינם נדרשים להיות מאושרים או מאומתים על ידי נוטריון, המשקיע יכול למסור את שרטוטי החניה שאינם תואמים את המסמכים המקוריים, וגם לא ניתן לקבוע האם עלות הבנייה של החניה כלולה במחיר מכירת הדירה או לא.

ניהול ותפעול של בנייני דירות כיום כוללים חמישה גופים, כולל סוכנויות ניהול ממלכתיות, משקיעים, דירקטוריונים, יחידות ניהול ותפעול ובעלי דירות. כאשר יש מחלוקת בין דיירים למשקיעים, נדרשת התערבות של סוכנויות ניהול ממלכתיות. "עם זאת, עם התקנות החוקיות הנוכחיות, נראה שסוכנויות ממלכתיות עומדות בצד ונותנות למשקיעים להחליט בעצמן", אמר מר חאן, וציין כי כאשר מתעוררות מחלוקות, אנשים אינם יכולים לבקש ממשרד הבנייה או ממשרד משאבי הטבע והסביבה לספק רישומי בנייה.

"הבעיה בסכסוכי דירות היא שסוכנויות מדינה אינן מפרסמות מסמכי בנייה ציבוריים לציבור. רק כאשר לאנשים יש מסמכים משפטיים הם יכולים להבהיר אילו אזורים בבעלות משותפת ואילו בבעלות פרטית, וניתן לפתור סכסוכים במהירות", אמר מר חאן.

בנוסף לסיבות הנ"ל, מר נגוין נגוק טואן, המפקח הראשי של משרד הבינוי, אמר כי מחלוקות על בעלות משותפת ופרטית בבנייני דירות נובעות גם מחוסר מודעות משפטית, חוסר שיתוף פעולה בין משקיעים לבין דירקטוריון המייצג את הדיירים; משקיעים משנים פונקציות באופן שרירותי, פולשים ומשתמשים בבעלות משותפת, אינם מוסרים, או אינם מוסרים, מסמכי דירה מלאים לדירקטוריון.

הלוואה של דואן

קישור למקור: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html