אילו גורמים גורמים לכך שנכסי נדל"ן של אתרי נופש נשארים "קפואים"?

אין שינויים ברורים בשוק.

על פי הדו"ח שפורסם לאחרונה על שוק הנדל"ן של קבוצת DKRA ביולי 2023, פרויקטים רבים של נדל"ן נופש לא השיגו את הנזילות הצפויה, ולכן מועד ביצוע המכירות נדחה. מסיבה זו, בתקופת יולי נפתח למכירה רק פרויקט חדש אחד עם 40 מוצרים שהובאו לשוק, ירידה של 88% בהשוואה לאותה תקופה.

ראוי לציין כי הביקוש בשוק זה עדיין נמוך מאוד, עם עסקה מוצלחת אחת בלבד שנרשמה, ירידה של 99% בהשוואה לתקופה המקבילה. קבוצת DKRA ציינה כי מחיר ההנפקה של מוצרים אלה גבוה יחסית, בשילוב עם הפסיכולוגיה הזהירה של המשקיעים, מה שהופך את הנזילות עדיין לשקטה. שלא לדבר על גורמים אחרים כמו חוקיות, ריביות והתאוששות קלושה של ענף התיירות השפיעו על נזילות נדל"ן הנופש.

רק וילה אחת של נופש תימכר ביולי 2023. (צילום: קבוצת DKRA)

בחודש שלאחר מכן, DKRA מאמינה כי ההיצע והביקוש בשוק יעלו מעט בהשוואה ליולי, אך לא יהיו פריצות דרך ברורות רבות. עבור פלח דירות הנופש/בתי החנויות, ההיצע החדש ביולי גדל בהשוואה לששת החודשים הראשונים של השנה, אך רק 2 פרויקטים נרשמו למכירה בשלב המכירות הבא. ההיצע בפלח זה ירד ב-75% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שיעור הקליטה נעצר רק על 1%.

בהיצע דירות נופש, ההיצע גדל בכ-52% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עם 3 פרויקטים שנפתחו למכירה, בהיקף של 405 יחידות דיור. מספר זה אף גדול מסך הדירות החדשות שהוצעו למכירה בכל הרבעון השני של 2023, שעמד על 378 יחידות דיור. עם זאת, כל המוצרים החדשים מרוכזים באזור המרכז.

קונדוטל היא גם הסגמנט עם מספר העסקאות הרב ביותר בשוק זה, עם 113 עסקאות מוצלחות ביולי. עם זאת, נפח העסקאות עדיין מרוכז בפרויקט אחד, בעוד שהפרויקטים הנותרים בעלי שיעור צריכה צנוע. מדובר בפרויקטים עם מסמכים משפטיים מלאים, המופעלים על ידי מותגים גדולים ומחיר המכירה שלהם נמוך מ-50 מיליון דונג וייט/מ"ר.

DKRA צופה גם כי בחודש הקרוב, ההיצע והביקוש בשוק ימשיכו להתאושש, אך לא סביר שיהיו תנודות חזקות בטווח הקצר.

לא סביר ששוק הנדל"ן של אתרי נופש יראה פריצת דרך בטווח הקצר.

בנוגע למחיר המכירה של נדל"ן לאתרי נופש, צפוי כי השוק הראשוני לא יחווה תנודות רבות בהשוואה לחודש שעבר. משקיעים המיישמים מוצרים עדיין שומרים על תוכניות תמיכה בריבית, תמריצי הנחה של עד 50% ללקוחות שמשלמים במהירות, תקופת גרייס על הקרן... עם שמירה על התמריצים, צפוי כי ההיצע והביקוש יחוו התאוששות קלה, בעיקר בבינה דין ובקיאן ג'יאנג .

על פי הדו"ח האחרון של משרד הבינוי , ברבעון השני של 2023, ההיצע החדש של מלונות ואתרי נופש ברחבי הארץ יתווסף על ידי מספר מצומצם של פרויקטים שכבר נפתחו והופעלו. ישנו רק פרויקט תיירות נופש אחד שקיבל רישיון חדש, והוא אזור התיירות התמטי ואתר הנופש בפסגת הר בה דן (טאי נין).

איך להציל נדל"ן של נופש?

באמצעות סקרים שנערכו בכמה אזורי תיירות מפורסמים ברחבי המדינה, עולה כי המצב של פרויקטים של וילות נטושים, וילות נופש, דירות נופש ודירות משרדים ללא לקוחות הוא די נפוץ. משקיעים משניים רבים התקשו לשאת את הלחץ הפיננסי עקב שימוש במינוף, ולא יכלו לנצל את תזרים המזומנים מהמוצר, ולכן הסכימו למכור את מוצריהם במחירים "חונקים" בעבר.

מחקרי שוק רבים הראו גם כי שולי הרווח של נדל"ן נופש נמוכים מאוד כיום, ומגיעים לכ-1% בלבד, ומעט מאוד פרויקטים מגיעים ל-4-5% או יותר. פרויקטים רבים, כאשר נפתחו למכירה והתחייבו לרווח של 8-12%, אינם ניתנים כיום ליישום.

עם הספציפיות של נדל"ן אתרי נופש, נראה כי התאוששות כמו במגזרים אחרים של השוק עם הסרת מכשולים משפטיים וריביות אינה מספיקה. הבעיה שנותרה בנדל"ן אתרי נופש היא עדיין שההיצע עולה על הביקוש במגזר הנופש והתיירות.

ההיצע המוגבר של מוצרים אך מספר התיירים הפוטנציאליים לא התפתח כראוי, מה שמוביל לפער גדול בין היצע לביקוש.

על פי נתוני המחלקה הכללית לתיירות, בששת החודשים הראשונים של השנה, וייטנאם קיבלה בברכה כמעט 70 מיליון מבקרים, כולל 5.6 מיליון מבקרים בינלאומיים וכמעט 64 מיליון מבקרים מקומיים. מספר המבקרים הבינלאומיים עמד על 66% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019, בעוד שמספר המבקרים המקומיים גדל פי 1.4. סך ההכנסות מתיירות מוערך ב-343,100 מיליארד וונד, עלייה של 1.45% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2019 והסתכם ב-338,200 מיליארד וונד.

עם מספר התיירים הבינלאומיים שאינו באמת מתאושש, היצע הנדל"ן של אתרי נופש ממשיך לעלות, משבר ההיצע העודף גרם לכך שמוצרי נופש רבים לא מנוצלים בתקופה האחרונה. דעות רבות טוענות שאם מספר התיירים הפוטנציאליים לא יתאושש, או אפילו יצטרך לעלות בחדות, שוק הנדל"ן של אתרי הנופש ימשיך לקפוא. זה יוצר לולאה, שוק קפוא גורם לשירות לא להתפתח ומוביל לקושי במשיכת תיירים פוטנציאליים.

לדברי מומחים, הצלת שוק הנדל"ן של אתרי נופש באמצעות פתרונות משפטיים ופתרונות ריבית פותרת את הבעיה רק ​​על פני השטח. מהלכים אלה תומכים במידה רבה בבעלי פרויקטים ובמשקיעים כדי להחזיר את האמון בתקופה הנוכחית. אך כדי לקדם באמת את הערך ולהגדיל את הנזילות מסוג זה, המפתח עדיין טמון בסוגיית הביקוש בפועל.

לכן, בנוסף להתמקדות במכירות, על המשקיעים להפעיל גם שירותים נלווים ולהתמקד בקידום תדמיתם, בשילוב עם שוק התיירות כדי למשוך לקוחות פוטנציאליים. זה גם גורם למשקיעים להתעניין יותר במוצרים של שוק זה ולהמשיך לבחור להשקיע. לדברי אנליסטים, בעיה זו אינה ניתנת לשיפור בן לילה, ולכן כדי לראות את ההתאוששות של שוק הנדל"ן של אתרי נופש, עלינו עדיין להמתין עד סוף 2024 או תחילת 2025.

מָקוֹר: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html