बाजार में लग्जरी रियल एस्टेट का दबदबा है।

हो ची मिन्ह सिटी के शहर के केंद्र से 4-5 किलोमीटर के दायरे में, 100 मिलियन वीएनडी/मेक्ट² से कम कीमत वाली परियोजनाएं लगभग न के बराबर हैं।

उच्च श्रेणी और विलासितापूर्ण रियल एस्टेट बाजार में कीमतों में मजबूत और निरंतर वृद्धि देखी जा रही है।

अंतर स्पष्ट है।

हाल ही में आयोजित एक आवास सम्मेलन में, सीबीआरई वियतनाम के आवास बाजार निदेशक श्री वो हुइन्ह तुआन किएट ने बताया कि हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में प्राथमिक बाजार में अपार्टमेंट की कीमतों में पिछले एक साल में 35%-45% की वृद्धि हुई है। अकेले तीसरी तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतों में 15%-18% की और वृद्धि हुई, जिससे औसत कीमत लगभग 90 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गई। गौरतलब है कि इस वर्ष की नई आपूर्ति का लगभग 70% हिस्सा उच्च श्रेणी और विलासिता श्रेणी का है, जो अधिकांश आबादी की वास्तविक आवास आवश्यकताओं के साथ स्पष्ट असंगति को दर्शाता है।

हो ची मिन्ह सिटी के मध्य में स्थित अति-अमीरों के लिए एक लग्जरी अपार्टमेंट परियोजना।

नाइट फ्रैंक वियतनाम के आंकड़ों से भी इसी तरह का रुझान दिखता है। हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की औसत प्राथमिक कीमत 96 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर के करीब पहुंच गई है, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग 9% अधिक है। इनमें से बिक्री के लिए पेश किए गए लगभग 60% अपार्टमेंट की कीमत 100 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर से अधिक थी, जबकि शेष की कीमत मुख्य रूप से 60 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर से अधिक थी। लग्जरी अपार्टमेंट की अधिक आपूर्ति के कारण मध्य और उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट की मांग कम हो रही है, जिससे 2025 में कीमतें लगातार नए रिकॉर्ड बना रही हैं।

अवलोकन बताते हैं कि साल की शुरुआत से ही कई बड़े डेवलपर्स ने हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में लगातार उच्च श्रेणी की परियोजनाएं शुरू की हैं। थू थीएम नए शहरी क्षेत्र और शहर के केंद्र के 4-5 किलोमीटर के दायरे में, 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से कम कीमत वाली लगभग कोई परियोजना नहीं है। इससे मध्यम वर्ग के ग्राहकों के लिए आवास तक पहुंच के अवसर और भी सीमित हो जाते हैं।

हनोई में, वन माउंट ग्रुप की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2025 के पहले नौ महीनों में, बाजार में लगभग 20,000 नए अपार्टमेंट उपलब्ध हुए, जिनकी औसत कीमत 86 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर (वैट और रखरखाव शुल्क को छोड़कर) थी। उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट की आपूर्ति 62% थी, जबकि लक्जरी श्रेणी के अपार्टमेंट की हिस्सेदारी 38% थी। विशेष रूप से, पांच प्रमुख डेवलपर्स - मास्टराइज होम्स, एमआईके ग्रुप, मित्सुबिशी, टीएसक्यू वियतनाम और सन ग्रुप - ने बिक्री के लिए पेश किए गए अपार्टमेंट का 74% हिस्सा बनाया। इस समूह के लिए प्राथमिक अवशोषण दर औसतन 86% रही, जो यह दर्शाता है कि क्रय शक्ति प्रमुख ब्रांडों पर केंद्रित है।

हो ची मिन्ह सिटी में भी ध्रुवीकरण स्पष्ट रूप से दिखाई देता है, जहां नई आपूर्ति का 80% से अधिक हिस्सा डेट ज़ान ग्रुप, गामुडा लैंड और मास्टराइज़ होम्स के पास है। ये तीनों ब्रांड न केवल आपूर्ति पर हावी हैं, बल्कि लगभग 84% की औसत अवशोषण दर के साथ पर्याप्त तरलता भी पैदा करते हैं। हालांकि, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि यदि बाजार उच्च-स्तरीय सेगमेंट को अधिक प्राथमिकता देता रहता है और किफायती आवास की कमी बनी रहती है, तो अल्पकालिक तरलता दीर्घकालिक जोखिमों को खत्म करने के लिए पर्याप्त नहीं है।

यह कोई आकस्मिक घटना नहीं है।

श्री वो हुइन्ह तुआन किएट का मानना ​​है कि बाजार में आपूर्ति की कमी होने पर भी "रियल एस्टेट बबल" बन सकता है, यदि सट्टेबाजी के लिए अत्यधिक पूंजी का प्रवाह हो, निवेशक संपत्तियों का भंडारण करें और अल्पकालिक लाभ की अपेक्षाएं वास्तविक अवशोषण क्षमता से कहीं अधिक बढ़ा दें। उन्होंने 2007-2011 की अवधि को याद किया, जब रियल एस्टेट की कीमतें आसमान छू रही थीं, ऋण सख्त हो गया था और बाजार लंबे समय तक ठप्प पड़ा था। इस विशेषज्ञ ने चेतावनी दी, "वर्तमान में, उच्च-स्तरीय और विलासितापूर्ण खंडों की बढ़ती प्रवृत्ति के साथ, यदि कीमतें 200-250 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर जैसे अनुचित स्तर तक बढ़ती रहीं, तो संतृप्ति का खतरा बना रहेगा।"

वन माउंट ग्रुप के मार्केट रिसर्च और कस्टमर इनसाइट्स सेंटर के निदेशक श्री ट्रान मिन्ह टिएन के अनुसार, बड़े डेवलपर्स के हाथों में आवास आपूर्ति का बढ़ता केंद्रीकरण कोई संयोग नहीं है। कड़े कानूनी नियमों, उच्च पूंजी लागत और परियोजना गुणवत्ता संबंधी बढ़ती सख्त आवश्यकताओं के संदर्भ में, केवल मजबूत वित्तीय संसाधनों, व्यवस्थित परियोजना विकास अनुभव और अच्छी जोखिम प्रबंधन क्षमताओं वाले व्यवसाय ही उच्च स्तरीय और विलासितापूर्ण परियोजनाओं को कार्यान्वित करने में सक्षम हैं।

इसके विपरीत, मध्यम श्रेणी और किफायती आवासों की आपूर्ति अभी भी कम है। लॉन्च की गई अधिकांश नई परियोजनाएं उच्च श्रेणी और विलासिता के अंतर्गत आती हैं, जिससे वास्तविक खरीदारों, विशेषकर मध्यम आय वर्ग के लोगों के पास लगभग कोई विकल्प नहीं बचता। इससे आवास की कीमतें बढ़ती हैं और मांग और सामर्थ्य के बीच का अंतर और भी बढ़ जाता है।

इस संदर्भ में, अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान लुक का मानना ​​है कि अचल संपत्ति बाजार के अधिक स्थिर विकास के लिए, सरकार और संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों को भूमि, योजना और अचल संपत्ति से संबंधित संस्थानों में निरंतर सुधार करने की आवश्यकता है। सामाजिक आवास से संबंधित समाधानों का सुदृढ़ कार्यान्वयन, जिसमें राष्ट्रीय आवास कोष की स्थापना संबंधी डिक्री 261/2025/एनडी-सीपी और डिक्री 302/2025/एनडी-सीपी शामिल हैं, आवास की कीमतों को कम करने के लिए अत्यंत आवश्यक है, विशेष रूप से मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए।

साथ ही, अचल संपत्ति बाजार के लिए पूंजी स्रोतों में विविधता लाना, राष्ट्रीय आवास कोष और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) की शीघ्र स्थापना करना और सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने तथा टिकाऊ आवास विकास के लिए संसाधन सृजित करने के लिए एक उपयुक्त अचल संपत्ति कर रोडमैप का अध्ययन करना आवश्यक है।

व्यवसायिक दृष्टिकोण से, डॉ. कैन वान लुक का मानना ​​है कि निवेशकों को अपने संचालन का पुनर्गठन जारी रखना चाहिए, नकदी प्रवाह जोखिमों, परिपक्व हो रहे ऋणों और लागतों पर कड़ा नियंत्रण रखना चाहिए। व्यवसायों को अपने उत्पाद पोर्टफोलियो में विविधता लाने और उच्च-स्तरीय सेगमेंट पर निर्भरता कम करने के लिए सरकारी सहायता कार्यक्रमों, विशेष रूप से सामाजिक आवास विकास और अवसंरचना निवेश कार्यक्रमों का सक्रिय रूप से लाभ उठाना चाहिए। डॉ. कैन वान लुक ने जोर देते हुए कहा, "अत्यावश्यक मुद्दा यह है कि व्यवसायों को मिलकर आवास की कीमतों को अधिक उचित स्तर पर लाने के लिए काम करना होगा। वर्तमान में, वियतनाम में आवास की कीमतें 2019 और 2024 के बीच लगभग 59% बढ़ गई हैं। 2025 तक, वियतनामी लोगों को एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए औसतन 25.8 वर्ष की आय की आवश्यकता होगी, जो सर्वेक्षण किए गए 100 से अधिक देशों में 9वें स्थान पर है, यह दर्शाता है कि आवास तक पहुंच तेजी से कठिन होती जा रही है।"

खरीदारों ने अपना "सट्टा" खर्च कम कर दिया है।

वन माउंट ग्रुप द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, रियल एस्टेट निवेशक अल्पकालिक निवेश की मानसिकता से हटकर दीर्घकालिक संपत्ति संचय की ओर अग्रसर हो रहे हैं। त्वरित लाभ के लिए "सट्टेबाजी" करने के बजाय, खरीदार स्थिर मूल्य और समय के साथ न्यूनतम उतार-चढ़ाव वाली सुरक्षित संपत्तियों को प्राथमिकता दे रहे हैं। इस संदर्भ में, डेवलपर की प्रतिष्ठा एक महत्वपूर्ण कारक बन जाती है, जिसका मूल्यांकन तीन मानदंडों के आधार पर किया जाता है: पारदर्शी कानूनी प्रक्रियाएं और परियोजना को पूरी तरह से लागू करने की क्षमता; ठेकेदारों और सलाहकारों से लेकर गारंटी देने वाले बैंकों तक, एक प्रतिष्ठित साझेदार प्रणाली; और हस्तांतरण के बाद परिचालन क्षमता। इसका अर्थ यह है कि उच्च विक्रय मूल्य केवल एक आवश्यक शर्त है, जबकि कुशल संचालन परियोजना की स्थायी अपील में निर्णायक कारक है।

स्रोत: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm