रिसॉर्ट रियल एस्टेट अभी भी "घाटे में कटौती" की स्थिति में है

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तरलता में अभी तक सुधार नहीं हुआ है

Batdongsan.com.vn के एक हालिया सर्वेक्षण के अनुसार, रिसॉर्ट रियल एस्टेट, खासकर कॉन्डोटेल्स - होटल अपार्टमेंट्स, में "घाटे में कमी" की स्थिति बनी हुई है। हालाँकि अब कोविड-19 महामारी या 2023 की शुरुआत में "ठप" बाज़ार जैसी भारी बिक्री नहीं हो रही है, लेकिन रियल एस्टेट बाज़ार में लगातार आ रही "घाटे में कमी" की खबरों ने इस बाज़ार की नकारात्मकता को दर्शाया है।

ये बिक्री विज्ञापन कई परियोजनाओं से आते हैं, जिनमें क्वांग निन्ह से लेकर - जहां उत्तर में सबसे अधिक रिसॉर्ट रियल एस्टेट परियोजनाएं केंद्रित हैं, क्वांग बिन्ह , दा नांग, किएन गियांग, वुंग ताऊ तक शामिल हैं... विशेष रूप से रिसॉर्ट विला के प्रकार के साथ, यह ध्यान दिया जाता है कि कुछ परियोजनाओं में, "घाटे में कटौती" की कीमत उस अवधि की तुलना में 3-9 बिलियन वीएनडी / यूनिट से कम हो गई है जब बाजार में हलचल थी।

रिसॉर्ट अचल संपत्ति अभी भी जीर्ण अवस्था में है (चित्र 1) — रियल एस्टेट बाज़ारों में कई "घाटा कम करने वाले" रिसॉर्ट रियल एस्टेट विज्ञापन पोस्ट किए जाते हैं।

कॉन्डोटेल के मामले में, ऐसा लगता है कि कई निवेशक इस प्रकार की संपत्ति से तंग आ चुके हैं क्योंकि इसमें अभी भी कई समस्याएँ हैं जैसे अनसुलझे कानूनी मुद्दे, असंतोषजनक मुनाफ़ा और ख़ास तौर पर निवेशक के संचालन और प्रबंधन के तरीकों से असहमति। इस प्रकार की संपत्ति में, नुकसान कम करने वाली कीमत आमतौर पर परियोजना और क्षेत्र के आधार पर 15-30% के बीच होती है।

डीकेआरए वियतनाम की एक हालिया रिपोर्ट भी दर्शाती है कि देश भर के अधिकांश रिसॉर्ट रियल एस्टेट क्षेत्रों में निवेशकों के पास तरलता की कमी बनी हुई है। अगस्त 2023 में, रिसॉर्ट टाउनहाउस/शॉपहाउस खंड में केवल 3 इकाइयाँ, रिसॉर्ट विला में केवल 9 इकाइयाँ और कॉन्डोटेल में 17 इकाइयाँ बिकीं।

इस स्थिति ने बाज़ार में इन्वेंट्री को ऊँचे स्तर पर पहुँचा दिया है। जून तक, कॉन्डोटेल इन्वेंट्री 42,000 यूनिट से ज़्यादा हो गई है, जबकि बीच शॉपहाउस और रिसॉर्ट विला की कुल संख्या लगभग 30,000 यूनिट है।

रिसॉर्ट अचल संपत्ति अभी भी जीर्णता की स्थिति में है (चित्र 2) — खराब तरलता के कारण रिसॉर्ट अचल संपत्ति की इन्वेंट्री दिन-प्रतिदिन बढ़ती जा रही है।

इस स्थिति का सामना करते हुए, परियोजना निवेशक बाज़ार की माँग को प्रोत्साहित करने के लिए कई तरह की तरजीही नीतियों, त्वरित भुगतान छूट, ब्याज दर समर्थन, मूलधन रियायत अवधि, लीज़बैक प्रतिबद्धताओं... को व्यापक रूप से लागू कर रहे हैं। कुछ व्यक्तिगत परियोजनाओं में, जल्दी भुगतान करने वाले ग्राहकों के लिए रिसॉर्ट विला की कीमतों में 40-50% की छूट दी जाती है।

पर्यटन उद्योग की बहाली से जुड़े मुद्दों सहित, रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार के ठप होने के कारणों और अस्तित्व को स्पष्ट रूप से इंगित किया गया है। पर्यटकों की कम संख्या के कारण, रिसॉर्ट रियल एस्टेट की लाभप्रदता बहुत कम हो गई है, जिसके कारण कई निवेशक अब इस बाज़ार पर ध्यान नहीं देना चाहते हैं।

पर्यटन उद्योग अल्पावधि में उबर नहीं पाएगा

सैविल्स के शोध के अनुसार, एशिया प्रशांत क्षेत्र को छोड़कर, दुनिया भर के अधिकांश देशों में अवकाश की जरूरतों के लिए होटल जैसी व्यावसायिक गतिविधियां धीरे-धीरे पूर्व-महामारी के स्तर पर पहुंच रही हैं।

दक्षिण-पूर्व एशिया में, सिंगापुर औसत कमरा दरों (एडीआर) में वृद्धि के कारण रिकवरी में अग्रणी है। थाईलैंड में भी अच्छी रिकवरी देखी गई है। इस बीच, वियतनामी बाज़ार में व्यावसायिक गतिविधि महामारी-पूर्व स्तर से नीचे है, जैसा कि अधिभोग और एडीआर दोनों में परिलक्षित होता है।

सैविल्स होटल्स के निदेशक श्री मौरो गैसपारोटी ने कहा: "वियतनामी रिसॉर्ट बाजार को प्रभावित करने वाले कारकों को तीन समूहों में विभाजित किया जा सकता है: अल्पकालिक, मध्यम अवधि और दीर्घकालिक। प्रत्येक समूह का बाजार की रिकवरी प्रक्रिया पर अलग-अलग प्रभाव पड़ता है। अल्पावधि में, चीनी आगंतुकों की अनुपस्थिति, जो 2019 में वियतनाम आने वाले कुल अंतरराष्ट्रीय आगंतुकों का 32% हिस्सा थे, ने रिसॉर्ट व्यवसाय के लिए कई चुनौतियाँ ला दी हैं। इसके अलावा, लंबी दूरी की उड़ानों की लागत अधिक महंगी हो गई है, जिसने कुछ बाजारों, जैसे यूरोपीय पर्यटन बाजार, की रिकवरी को भी प्रभावित किया है। 2019 की इसी अवधि की तुलना में, वियतनाम आने वाले यूरोपीय आगंतुकों की कुल संख्या अभी भी पूर्व-महामारी के स्तर से लगभग 38% कम है।"

रिसॉर्ट अचल संपत्ति अभी भी जीर्णता की स्थिति में है (चित्र 3) — श्री माउरो गैसपारोटी, सैविल्स होटल्स के निदेशक।

आंकड़े बताते हैं कि 2023 के पहले आठ महीनों में, वियतनाम के लिए एशियाई पर्यटक बाजार भी महामारी-पूर्व स्तर से 32% कम था। दक्षिण कोरिया वर्तमान में वियतनाम के लिए सबसे बड़ा अंतरराष्ट्रीय पर्यटक बाजार है, लेकिन आगंतुकों की कुल संख्या अभी भी 2019 की तुलना में कम है।

चीन जैसे घनी आबादी वाले बाजार के लिए, वियतनाम में आगंतुकों की संख्या केवल 950,000 कुल आगंतुकों तक पहुंच गई, जो 2019 में इसी अवधि की तुलना में 28% के बराबर है। अमेरिकी और ऑस्ट्रेलियाई पर्यटक बाजार 2019 में इसी अवधि की तुलना में लगभग 8% कम थे, कुल 900,000 आगंतुकों तक पहुंच गए, मुख्य रूप से अमेरिका और ऑस्ट्रेलिया के पर्यटक।

मांग में धीमी वृद्धि के साथ-साथ, अति-आपूर्ति की स्थिति भी सुधार और विकास की क्षमता को प्रभावित करती है। सैविल्स होटल्स के आँकड़े बताते हैं कि 2016 से, मध्यम से उच्च श्रेणी के लगभग 15,000 कमरे हर साल आवास बाजार में आए हैं। इस प्रकार, कमरों की आपूर्ति केवल छह वर्षों में दोगुनी हो गई है।

वियतनाम में पर्यटन के मुख्य प्रेरक घरेलू पर्यटक ही बने हुए हैं। 2023 के पहले आठ महीनों में, वियतनाम के पर्यटन उद्योग ने 8.6 करोड़ घरेलू पर्यटकों का स्वागत किया, जो पिछले साल की तुलना में 7.8% अधिक है। यह मध्यम और दीर्घावधि में पर्यटन उद्योग के विकास का एक प्रेरक कारक बनने की उम्मीद है।

बाज़ार आपूर्ति के एक अन्य मुद्दे के बारे में, सैविल्स के विशेषज्ञों का मानना है कि वियतनामी रिसॉर्ट उद्योग में अपार संभावनाएँ हैं, हालाँकि, सभी मॉडल प्रभावी ढंग से काम नहीं कर सकते। कुछ निवेशक स्थानीय बाज़ार की स्थितियों का पूरी तरह से आकलन किए बिना ही बाज़ार में उतर जाते हैं, यहाँ तक कि यह मानकर भी कि सभी होटल व्यवसाय मॉडल एक जैसे हैं।

इससे परियोजना की योजना और कार्यान्वयन ठीक से नहीं हो पाता, जिससे परियोजना के पूरा होने के बाद भी उसके संचालन की क्षमता सीमित हो जाती है। इस बीच, बाज़ार की वास्तविकताओं के आधार पर, कुछ होटल मॉडल अधिक प्रभावी ढंग से संचालित हो पाते हैं।

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स्रोत