पुनर्वास क्षेत्र को खाली करना
प्रमुख स्थान पर स्थित और 930 हेक्टेयर (जिसमें 770 हेक्टेयर नए शहरी क्षेत्र और 160 हेक्टेयर पुनर्वास क्षेत्र शामिल हैं) में फैले थू थीएम शहरी क्षेत्र को लंबे समय से हो ची मिन्ह सिटी का "सोने की खान" माना जाता रहा है। हालांकि, कई वर्षों से यहां की बड़ी मात्रा में सार्वजनिक संपत्तियां अप्रयुक्त पड़ी हैं; इसमें पुनर्वास क्षेत्र भी शामिल है जिसमें हजारों खाली अपार्टमेंट और जमीन के भूखंड हैं जिनकी पहले नीलामी तो हुई थी लेकिन उनका कभी सफलतापूर्वक विकास नहीं हुआ।
योजना के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में इस मई में 3,790 पुनर्वास अपार्टमेंटों की पांचवीं नीलामी आयोजित की जाएगी। इस नीलामी की एक नई विशेषता यह है कि इसमें संपत्तियों को दो समूहों में विभाजित किया गया है ताकि आकर्षण बढ़ाया जा सके और प्रतिभागियों की संख्या बढ़ाई जा सके।
विशेष रूप से, समूह 1 में लगभग 2,220 अपार्टमेंट वाले प्लॉट R1, R2 और R3 शामिल हैं; समूह 2 में लगभग 1,570 अपार्टमेंट वाले प्लॉट R4 और R5 शामिल हैं। इस छोटे पैमाने से निवेशकों पर शुरुआती वित्तीय दबाव कम होने की उम्मीद है, जिससे अधिक व्यवसायों को इसमें भाग लेने के लिए आकर्षित किया जा सकेगा।
विशेषज्ञों के अनुसार, इस नीलामी का उद्देश्य केवल निर्मित अपार्टमेंटों की बिक्री करना नहीं है, बल्कि मूल रूप से थू थीम के केंद्र में स्थित एक दुर्लभ भूखंड के पुनर्विकास का अधिकार हस्तांतरित करना है। इससे निवेशकों के लिए मौजूदा संरचनाओं का नवीनीकरण करने या उन्हें ध्वस्त करके नई परियोजनाएं बनाने के महत्वपूर्ण अवसर खुलते हैं।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा: “इस क्षेत्र की योजना में महत्वपूर्ण बदलाव किए गए हैं, जिनमें भूमि उपयोग गुणांक में 90 गुना वृद्धि और इमारतों की ऊँचाई में समायोजन शामिल है, जो लगभग 40-45 मंजिल तक हो सकती है। इन बदलावों से नीलामी में भाग लेने वाले निवेशकों के लिए अधिक अनुकूल परिस्थितियाँ बनने की उम्मीद है। तदनुसार, बोली जीतने वाले अनुमोदित योजना के अनुसार नई परियोजनाओं को लागू करने के लिए सभी मौजूदा अस्थायी आवास संरचनाओं को ध्वस्त करने पर विचार कर सकते हैं।”
कुछ विशेषज्ञ सुझाव देते हैं कि भूमि उपयोग अनुपात को अधिकतम 15 गुना तक रखने पर विचार किया जाना चाहिए, जो इस क्षेत्र में मौजूद कई ऊंची इमारतों की परियोजनाओं के बराबर है। भूमि उपयोग अनुपात बढ़ाने से कुल निर्मित क्षेत्रफल में वृद्धि होगी, जिससे परियोजना का मूल्य और आकर्षण बढ़ेगा।
थू थीएम में वर्तमान में अचल संपत्ति की कीमतें पहले से ही काफी ऊंची हैं, जो 200 से 300 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक हैं, और कुछ स्थानों पर तो इससे भी अधिक हैं। वित्तीय व्यवहार्यता सुनिश्चित करने के लिए नियोजन संकेतकों का विस्तार करना एक महत्वपूर्ण कारक माना जाता है।
पिछली घटनाओं की पुनरावृत्ति से बचने के लिए नीलामी की शर्तों को सख्त करें।
अन खान वार्ड में पुनर्वास क्षेत्र के अलावा, थू थीम में 7 "प्रमुख भूमि" भूखंडों की नीलामी की योजना को भी फिर से शुरू कर दिया गया है। तदनुसार, 2026 में, हो ची मिन्ह सिटी थू थीम नए शहरी क्षेत्र में 7 भूखंडों के भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी करने की योजना बना रही है।
इस सूची में प्लॉट 3-8, 3-9, 3-12 (कार्यात्मक क्षेत्र 3); प्लॉट 7-1, 7-17 (कार्यात्मक क्षेत्र 7); प्लॉट 1-12 (कार्यात्मक क्षेत्र 1) और प्लॉट 4-21 (कार्यात्मक क्षेत्र 4) शामिल हैं। ये सभी ऐसे भूखंड हैं जिनमें तकनीकी बुनियादी ढांचा पूर्ण हो चुका है और मुआवजा एवं भूमि समतलीकरण का कार्य भी लगभग पूरा हो चुका है, और ये बाजार में बिक्री के लिए तैयार हैं।
आगामी नीलामी से न केवल बजट के लिए राजस्व प्राप्त होगा, बल्कि इससे पूरे क्षेत्र के लिए एक नया मानक मूल्य भी स्थापित हो सकता है। ऐसे बाजार में जिसे उबरने के लिए एक बड़े बदलाव की जरूरत है, बड़े भूखंडों की नीलामी से संसाधनों को जुटाने में मदद मिलने की उम्मीद है।
हालांकि, 2021 की नीलामी से मिले सबक, जिसमें जमा राशि की रद्द होने से बाजार में व्यवधान उत्पन्न हुआ था, आज भी प्रासंगिक हैं। इसलिए, इस नीलामी में अधिक कठोर, ठोस दृष्टिकोण अपनाने और स्थायी मूल्य पर ध्यान केंद्रित करने की उम्मीद है।
विशेषज्ञों के अनुसार, नीलामी प्रक्रिया में पारदर्शिता सुनिश्चित करना और बाज़ार की स्थितियों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करने वाली मूल्य निर्धारण प्रणाली स्थापित करना महत्वपूर्ण कारक है। उचित मूल्य निर्धारित करने के लिए स्वतंत्र मूल्यांकन विशेषज्ञों से युक्त कार्य समूहों का गठन एक आवश्यक समाधान माना जाता है।
मूल्यांकन मानदंड परियोजना के पैमाने, विकास के प्रकार, स्थान और बाजार में संपत्ति की उपलब्धता दर जैसे कई कारकों पर आधारित होना चाहिए। इसके अलावा, प्रमुख अचल संपत्ति के स्वामित्व से निवेशकों को मिलने वाला ब्रांड मूल्य भी एक महत्वपूर्ण कारक है। इस नीलामी की प्रमुख विशेषताओं में से एक है सट्टेबाजी और जमा राशि की ज़ब्ती को सीमित करने के लिए भागीदारी की शर्तों को सख्त करना।
विशेषज्ञों का सुझाव है कि नीलामी के बाद संपूर्ण परियोजना "जीवनचक्र" की निगरानी करना आवश्यक है, जिसमें निवेशक की वित्तीय क्षमता और कार्यान्वयन कौशल पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए। मूल्यांकन में वित्तीय संरचना, ऋण अनुपात और अतीत में इसी प्रकार की परियोजनाओं को कार्यान्वित करने का अनुभव शामिल होना चाहिए।
इसके अतिरिक्त, परियोजना कार्यान्वयन प्रक्रिया की निगरानी के लिए कर, वित्त और बैंकिंग जैसे नियामक एजेंसियों के बीच घनिष्ठ समन्वय आवश्यक है। इसे नीलामी प्रक्रिया की गंभीरता और प्रभावशीलता सुनिश्चित करने के लिए एक महत्वपूर्ण "तकनीकी बाधा" माना जाता है।
रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना है कि यदि भूमि की नीलामी ठीक से आयोजित की जाती है, तो इससे बाजार को बड़ा बढ़ावा मिलेगा; इसके विपरीत, यदि प्रबंधन में ढिलाई बरती जाती है, तो इससे "सट्टा बुलबुले" बनने का खतरा पैदा हो सकता है।
2026 के पहले तीन महीनों में, हो ची मिन्ह सिटी में भूमि उपयोग शुल्क से राजस्व लगभग 8,900 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो बजट संरचना में भूमि संसाधनों की बढ़ती महत्वपूर्ण भूमिका को दर्शाता है।
हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ रिसोर्स एंड एनवायरनमेंटल इकोनॉमिक्स के अनुसार, सार्वजनिक भूमि का कुशल उपयोग, विशेष रूप से थू थीएम शहरी क्षेत्र में, अपव्यय को कम करने और संसाधनों के अनुकूलन के लक्ष्य में प्राथमिकता दी जानी चाहिए। कुछ अन्य भूमि भूखंडों की नीलामी की जा रही है ताकि उनका उपयोग परिवर्तित किया जा सके या निवेशकों द्वारा बिल्ड-ट्रांसफर (बीटी) मॉडल के तहत उनका भुगतान किया जा सके। इन्हें भूमि संसाधनों के पुनर्वितरण के लिए महत्वपूर्ण समाधान माना जाता है।
हालांकि, आर्थिक विशेषज्ञों का यह भी कहना है कि नीलामी में बिकने वाली ज़मीनों की आकर्षण क्षमता को निर्धारित करने वाला मुख्य कारक नीलामी जीतने के बाद भूमि उपयोग अनुपात और भवन की ऊँचाई है। पहले, सीमित बाज़ार मांग के कारण पुनर्वास परियोजनाओं को निवेशकों को आकर्षित करने में अक्सर कठिनाई होती थी। अब जब इन्हें व्यावसायिक आवासों में परिवर्तित कर दिया गया है, तो संभावनाएँ अधिक स्पष्ट हैं, लेकिन भूमि उपयोग अनुपात और भवन की ऊँचाई जैसे विशिष्ट नियोजन संकेतकों को अभी भी स्पष्ट करने की आवश्यकता है। एक आर्थिक विशेषज्ञ ने ज़ोर देते हुए कहा, "व्यवसाय हमेशा लाभ कमाने का लक्ष्य रखते हैं, इसलिए यदि योजना के अनुसार कार्यक्षमता को अधिकतम किया जाता है, तो निवेशक निवेश करने में अधिक आश्वस्त होंगे।"
यदि नीलामी सफल होती है और इसमें ऐसी व्यवस्था शामिल होती है जो स्थान और समय का अधिकतम उपयोग सुनिश्चित करती है, तो थू थीएम में अचल संपत्ति का मूल्य तेजी से बढ़ेगा; साथ ही, इससे शहर के बजट में दसियों खरब वियतनामी डॉलर का राजस्व प्राप्त होगा।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के एक प्रतिनिधि ने टिप्पणी की, "जब तकनीकी अवसंरचना प्रणाली, परिवहन नेटवर्क, विशेष रूप से मेट्रो लाइनों में एक साथ निवेश किया जाता है, तो इस क्षेत्र में इस क्षेत्र का अग्रणी रियल एस्टेट क्षेत्र बनने की अपार क्षमता है।"
स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
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