सट्टेबाजी से निपटने के लिए कई घरों और ज़मीनों के स्वामित्व पर कर लगाना

हाल ही में अचल संपत्ति की कीमतों की स्थिति पर रिपोर्ट देने के लिए सरकारी कार्यालय को भेजे गए आधिकारिक प्रेषण 5333/BXD-QLN में, निर्माण मंत्रालय ने कई घरों और ज़मीनों के मालिक होने पर कर लगाने का प्रस्ताव रखा। यह प्रस्ताव शहरी क्षेत्रों, खासकर हनोई में, 2024 में लगातार बढ़ रही आवास और अचल संपत्ति की कीमतों के संदर्भ में रखा गया है।

"भूमि पर कब्ज़ा जमाए रखना और सही समय का इंतज़ार करना"

आवास और अचल संपत्ति की बढ़ती कीमतों की स्थिति पर काबू पाने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी से संबंधित नियमों का अध्ययन और पूर्ण कार्यान्वयन का प्रस्ताव रखा है, व्यावहारिक परिस्थितियों का अनुपालन सुनिश्चित करते हुए, जमा राशि बढ़ाने की दिशा में, नीलामी के लिए भूमि की शुरुआती कीमत क्षेत्र की वास्तविक स्थिति के करीब निर्धारित करने का प्रस्ताव रखा है। साथ ही, विजेता बोली के भुगतान के समय को कम करने और सट्टा उद्देश्यों के लिए नीलामी में भाग लेने वाले लोगों की संख्या को सीमित करने का प्रस्ताव रखा है।

निर्माण मंत्रालय ने यह भी सिफारिश की है कि वित्त मंत्रालय दूसरे मकानों और भूमि या परित्यक्त या अप्रयुक्त मकानों और भूमि के लिए कर नीतियों का अध्ययन करे, प्रस्ताव रखे और सलाह दे; कई मकानों और भूमि के स्वामित्व और उपयोग के मामलों के लिए अध्ययन करे और कर नीति बनाए, ताकि लाभ कमाने के लिए अल्प अवधि में सट्टेबाजी और खरीद-बिक्री को सीमित किया जा सके।

दूसरी या उससे ज़्यादा संपत्तियों या कई घरों और ज़मीनों के मालिकों पर कर लगाने का प्रस्ताव कोई नया विचार नहीं है। इससे पहले, 2009 से 2018 तक, वित्त मंत्रालय ने संपत्ति कर पर मसौदा कानून पर चर्चा करते समय इस विषयवस्तु का उल्लेख किया था। अगस्त 2023 में, हो ची मिन्ह सिटी के मतदाताओं ने भी दूसरे घरों पर कर लगाने और खाली पड़े घरों और ज़मीनों पर, जिनका ज़मीनी मूल्य नहीं है, ज़्यादा कर लगाने का प्रस्ताव जारी रखा।

इसके अलावा, भूमि कानून (संशोधित) पर चर्चा करते समय, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने सरकार से अनुरोध किया कि वह बड़े भू-भाग, कई मकानों और भूमि सट्टेबाजी का उपयोग करने वाले लोगों के लिए उच्च कर दरों पर विनियमों का तत्काल प्रस्ताव रखे।

हाल ही में, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) ने भी एक रियल एस्टेट टैक्स नीति प्रस्तावित की है जो दो समूहों पर लागू होगी: दूसरे या उससे ज़्यादा घरों के खरीदार, और परियोजनाओं को छोड़ने वाले मालिक। उन लेन-देन के लिए कर की दर धीरे-धीरे बढ़ेगी जहाँ विक्रेता के पास स्वामित्व की अवधि कम है।

वीएआरएस ने कहा कि हाल के वर्षों में, "परित्यक्त घर", "परित्यक्त विला", "परित्यक्त शहरी क्षेत्र" जैसी अवधारणाएँ तेज़ी से परिचित और लोकप्रिय हो गई हैं। यह स्थिति कहीं भी आसानी से देखी जा सकती है। यह एक विडंबनापूर्ण विरोधाभास को दर्शाता है, जहाँ एक ओर "परित्यक्त ज़मीन और घर" हैं और दूसरी ओर संघर्षरत लोग, जीवन भर काम करते हुए भी यह सुनिश्चित नहीं कर पा रहे हैं कि वे ज़मीन का एक टुकड़ा या घर खरीद पाएँगे या नहीं।

वीएआरएस का आकलन है कि इस स्थिति से न केवल भूमि संसाधनों की बर्बादी होती है, बल्कि सामाजिक अन्याय भी पैदा होता है, जब आवास आपूर्ति का अधिकांश हिस्सा - जो लगातार दुर्लभ होता जा रहा है - वित्तीय अधिशेष वाले लोगों के हाथों में "पड़ता" जा रहा है।

उनके पास कुछ, यहां तक ​​कि दर्जनों, सैकड़ों संपत्तियां होती हैं, लेकिन वे उन्हें छोड़ देते हैं, "जमीन पर कब्जा बनाए रखते हैं और सही समय का इंतजार करते हैं", जिसके परिणामस्वरूप अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिससे लोगों की आवास तक पहुंच सीमित हो जाती है।

एक से ज़्यादा संपत्तियों के इस्तेमाल पर कर लगाने के प्रस्ताव से सट्टेबाजी और मुनाफ़े के लिए रियल एस्टेट की कीमतों में "बढ़ोतरी" रोकने की उम्मीद है। फ़ोटो: होआंग ट्रियू

कर कैसे लगाया जाए?

जनता को इस बात की चिंता है कि क्या इस कर प्रस्ताव को प्रभावी ढंग से क्रियान्वित किया जाएगा, जिससे सट्टेबाजी को रोकने और आभासी मूल्य वृद्धि से निपटने में मदद मिलेगी।

वीएआरएस के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, वर्तमान कानूनी प्रणाली में भूमि की सट्टेबाजी और जमाखोरी को नियंत्रित करने और रोकने के लिए कोई प्रतिबंध नहीं है, जिससे कीमतें बढ़ जाती हैं; जबकि भूमि की अनियंत्रित खरीद-बिक्री और हस्तांतरण कई इलाकों में "भूमि बुखार" का मुख्य कारण है।

सट्टेबाज़ ज़मीन खरीदते हैं और उसे यूँ ही छोड़ देते हैं, कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करते हैं या कृत्रिम कमी पैदा करते हैं, जो आम बात है, जिसका मक़सद "मुनाफ़ा कमाने के लिए कीमतें बढ़ाना" होता है। श्री दिन्ह ने कहा, "बाज़ार को नियंत्रित करने के लिए रियल एस्टेट टैक्स पर शोध करना बेहद ज़रूरी है। इस नीति को सिर्फ़ इसलिए नज़रअंदाज़ न करें क्योंकि इसे लागू करना मुश्किल है।"

वीएआरएस के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास की आपूर्ति को बढ़ावा देने के साथ-साथ, राज्य को सट्टा कारकों को कम करने के लिए एक नियामक तंत्र की आवश्यकता है, जिससे दीर्घावधि में अचल संपत्ति बाजार को संतुलित रखने में मदद मिलेगी।

प्रभावी और पारदर्शी अचल संपत्ति कराधान, जो जीवनयापन के उद्देश्य से या उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति खरीदने वालों के बजाय संचय और सट्टा लगाने वालों पर केंद्रित हो, बजट राजस्व बढ़ाने और अचल संपत्ति बाजार को विनियमित करने में मदद करेगा। यह दुनिया में एक आम चलन भी है।

कार्यप्रणाली के संदर्भ में, VARS का मानना ​​है कि कर दूसरे घरों और उससे ऊपर के घरों पर लागू होना चाहिए। उदाहरण के लिए, सिंगापुर में, घर खरीदने वाले किसी भी सिंगापुरी नागरिक को दूसरे घर के लिए संपत्ति के मूल्य का 20% और तीसरे घर के लिए 30% शुल्क देना होगा... इसके अलावा, उन अचल संपत्ति लेनदेन के लिए कर की दर धीरे-धीरे बढ़ाई जा सकती है जहाँ विक्रेता के पास कम अवधि का स्वामित्व है।

सिंगापुर में, यदि आप पहले वर्ष में बेचते हैं, तो आपको संपत्ति के मूल्य पर 6% कर देना होगा, यदि आप दूसरे वर्ष में बेचते हैं, तो आपको 8% कर देना होगा, तीसरे वर्ष में यह 4% होगा, और चौथे वर्ष के बाद, आप इस कर या शुल्क के अधीन नहीं होंगे।

कोरिया में, 2 साल से ज़्यादा समय से छोड़ी गई ज़मीन या भूमि सुधार के अधीन ज़मीन पर 5%, 5 साल से ज़्यादा समय से छोड़ी गई ज़मीन पर 8%, 7 साल से ज़्यादा समय से छोड़ी गई ज़मीन पर 9% और 10 साल से ज़्यादा समय से छोड़ी गई ज़मीन पर 10% कर लगता है। अमेरिका में, छोड़ी गई ज़मीन पर 3% कर लगता है...

श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि ऐसे विनियमन लोगों की सट्टा लगाने की प्रेरणा को सीमित या समाप्त कर देंगे, जिससे अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि पर अंकुश लगेगा, क्योंकि ब्याज लागत और अन्य अवसर लागतों के साथ-साथ सट्टा अचल संपत्ति का स्वामित्व अधिक जोखिमपूर्ण हो जाता है।

यदि लोग कर लगाए जाने के बाद भी अटकलें लगाना चाहते हैं, तो बजट में सार्वजनिक निवेश, स्कूल, अस्पताल, यातायात निर्माण आदि के लिए कर एकत्र किए जाएंगे...

एक पारदर्शी अचल संपत्ति बाजार का निर्माण

निर्माण मंत्रालय के प्रस्ताव के संबंध में, 27 सितंबर की सुबह वित्त मंत्रालय द्वारा आयोजित 2024 की तीसरी तिमाही के लिए नियमित प्रेस कॉन्फ्रेंस में, उप मंत्री गुयेन डुक ची ने कहा कि वित्त मंत्रालय निर्माण मंत्रालय के इस प्रस्ताव से पूरी तरह सहमत है।

हालांकि, श्री गुयेन डुक ची के अनुसार, नीतियों को व्यापक और समग्र होना चाहिए, ताकि एक ऐसा रियल एस्टेट बाजार बनाया जा सके जो अधिक पारदर्शी हो और अधिक टिकाऊ ढंग से विकसित हो।

वकील गुयेन वान दिन्ह , रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ:

समकालिक निष्पादन

घरों और ज़मीन पर कर लगाना एक अनिवार्य समाधान है क्योंकि इसे केंद्रीय कार्यकारी समिति के 2022 के प्रस्ताव 18-NQ/TW में स्पष्ट रूप से संस्थागत रूप दिया गया है, जिसका उद्देश्य संस्थाओं और नीतियों में नवाचार और सुधार जारी रखना, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार करना है। प्रस्ताव में स्पष्ट रूप से कहा गया है: "बेकार भूमि उपयोग, भूमि को बंजर, प्रदूषित और निम्नीकृत छोड़ने की स्थिति का समाधान करें", "बड़े भूभाग, कई घरों, भूमि पर सट्टा लगाने, धीमी गति से भूमि उपयोग करने और भूमि को बंजर छोड़ने वाले लोगों के लिए उच्च कर दरें निर्धारित करें"।

मकानों और भूमि पर कराधान को विभिन्न स्थानों पर समकालिक और निष्पक्ष रूप से लागू किया जाना चाहिए तथा सही कराधान सुनिश्चित करने और कर नीतियों की प्रभावशीलता को बढ़ावा देने के लिए एक डाटाबेस की आवश्यकता है।

वर्तमान में, प्रधानमंत्री ने डिजिटल परिवर्तन हेतु जनसंख्या डेटा, पहचान और इलेक्ट्रॉनिक प्रमाणीकरण हेतु अनुप्रयोग विकसित करने हेतु प्रोजेक्ट 06 को मंज़ूरी दे दी है। भूमि, आवास और रियल एस्टेट व्यवसाय पर नए कानूनों में भूमि, आवास, रियल एस्टेट बाज़ार आदि पर एक राष्ट्रीय डेटाबेस के निर्माण का भी उल्लेख है। सरकार द्वारा प्रस्तुत और राष्ट्रीय सभा द्वारा अनुमोदित होने के बाद, यह डेटा भविष्य में रियल एस्टेट कर कानून को लागू करने के लिए महत्वपूर्ण है।

वकील ट्रान दीन्ह डंग, हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन:

करदाताओं के लिए निष्पक्षता का सृजन

दूसरे घरों और ज़मीन पर कर लगाने का प्रस्ताव और साथ ही रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर करने के उपाय लागू करना ज़रूरी है। हालाँकि, करदाताओं के लिए निष्पक्षता सुनिश्चित करने हेतु एक एकीकृत योजना की आवश्यकता है। विशेष रूप से, मात्रात्मक और गुणात्मक दृष्टि से, यह ध्यान में रखते हुए कि केंद्र और उपनगरों के बाहर भूमि क्षेत्र की गणना कैसे की जाएगी। उदाहरण के लिए, केंद्र में 200 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले दूसरे या तीसरे घर वाले व्यक्ति, जिसका मूल्य 50 अरब VND से अधिक है, को दूसरे क्षेत्र में उसी क्षेत्रफल वाले दूसरे घर वाले व्यक्ति की तुलना में अलग कर देना होगा। उचित तरीका यह है कि क्षेत्र, क्षेत्र, मूल्य... को उचित और निष्पक्ष रूप से विभाजित किया जाए।

एक और महत्वपूर्ण बात यह है कि कर की दर बाज़ार के करीब होनी चाहिए और करदाता की क्षमता के अनुकूल होनी चाहिए। उदाहरण के लिए, दूसरे घर की कीमत 100 अरब VND है, जब वह बिकता है तो 200 अरब VND हो जाता है, घर के मूल्य के अनुसार कर की दर बढ़नी चाहिए, लेकिन अगर घर की कीमत 90 अरब VND रह जाती है, तो क्या उन्हें कर वापस मिलेगा, क्या यह उनकी क्षमता के अनुकूल है...

V.Duan - S.Nhung रिकॉर्ड किया गया

स्रोत: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm