ज़मीन की नीलामी की आसमान छूती कीमतें और उसके बाद जमा राशि रद्द होना 'आम बात' बनती जा रही है

(सीएलओ) भूमि की नीलामी, जिसमें सफल कीमतों और पंजीकरण आवेदनों की संख्या दोनों में अनियमितता के संकेत हैं, अभी भी जारी है, क्योंकि सट्टा मनोविज्ञान और अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि की उम्मीदें बनी हुई हैं।

इससे पहले, अगस्त में, हनोई के उपनगरीय ज़िलों, जैसे थान ओई और होई डुक में ज़मीन की नीलामी से जनता की राय लगातार उत्तेजित हो रही थी, जहाँ बड़ी संख्या में पंजीकरण हुए, नीलामी की अवधि लंबी रही और शुरुआती कीमत से दर्जनों गुना ज़्यादा बोली लगाई गई। यह विकास और परिणाम हाल ही में हा डोंग और थुओंग टिन में हुई ज़मीन की नीलामी में भी जारी रहा।

तदनुसार, 19 अक्टूबर को, हा डोंग जिले ने फु लुओंग, येन न्घिया और डुओंग नोई वार्डों में 27 भूखंडों की सफलतापूर्वक नीलामी की। उल्लेखनीय है कि 14 राउंड के बाद, सबसे ज़्यादा कीमत जीतने वाले ग्राहक की कीमत 262 मिलियन VND/m2 तक निर्धारित की गई, जो शुरुआती कीमत से 8 गुना ज़्यादा थी; सबसे कम जीतने वाली कीमत भी 5.8 गुना बढ़कर 133 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई।

हुएन हिन्ह 1 में ज़मीन की ऊँची कीमतें और अचानक गिरना एक आम बात होती जा रही है — हा डोंग में भूमि की नीलामी 19 अक्टूबर को हुई। (फोटो: वीवी)

22 अक्टूबर को, थुओंग टिन में, 16 घंटे की कड़ी नीलामी के बाद, हनोई के थुओंग टिन ज़िले के वैन डिएम कम्यून में तकनीकी अवसंरचना परियोजना से संबंधित 19/40 भूखंडों की भी सफलतापूर्वक नीलामी हुई, जिसकी उच्चतम मूल्य 52,864 मिलियन VND/m2 थी; न्यूनतम मूल्य 24,384 मिलियन VND/m2 था, जिसकी शुरुआती कीमत 3,864 मिलियन VND/m2 थी। शेष 21 भूखंडों की नीलामी नहीं हो पाई क्योंकि नीलामी में भाग लेने वालों ने नियमों का उल्लंघन किया था।

ज़मीन की नीलामी की आसमान छूती कीमतें और उसके बाद जमा राशि रद्द होना 'आम बात' बनती जा रही है

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (वीएआर) ने कहा कि अधिकारियों के हस्तक्षेप के बावजूद, अंततः नीलामी में कोई बदलाव नहीं आया है, और यहां तक कि नीलाम की गई भूमि की कीमतों में भी वृद्धि जारी है।

सबसे पहले, शुरुआती कीमत के बारे में। शुरुआती कीमत अभी भी बहुत कम है, मौजूदा नियमों के अनुसार निर्धारित बाजार मूल्य से बहुत कम, जिसकी गणना गुणांक K को शहर की भूमि मूल्य सूची से गुणा करके की जाती है।

वीएआर ने कहा, "स्थानीय पीपुल्स कमेटी अभी भी 2020 की पुरानी भूमि मूल्य सूची पर आधारित है, जो 31 दिसंबर, 2025 तक प्रभावी है। शुरुआती कीमत तभी बदलेगी जब हनोई नई भूमि मूल्य सूची जारी करेगा।"

दूसरा, नीलामी में भूमि की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, क्योंकि अचल संपत्ति, विशेष रूप से कानूनी रूप से गारंटीकृत उत्पादों, जिनमें स्पष्ट विकास क्षमता है, जैसे कि नीलामी वाली भूमि, की मांग बहुत अधिक है।

दरअसल, होई डुक या हा डोंग जैसे इलाकों में, बुनियादी ढाँचे के विकास के साथ-साथ शहरी विकास की संभावनाएँ निवेशकों के लिए बड़ी उम्मीदें जगाती हैं। कई निवेशक इन सीमित मात्रा में उपलब्ध उत्पादों के लिए ऊँची कीमत चुकाने को तैयार हैं, भले ही कीमत ज़मीन की वास्तविक कीमत से कहीं ज़्यादा हो।

इसके अतिरिक्त, इस उम्मीद के साथ कि भविष्य में भूमि का मूल्य बढ़ता रहेगा, खरीदार सामान्य मूल्यांकन से कहीं अधिक कीमत स्वीकार कर सकते हैं।

विशेष रूप से, उच्च मूल्य वृद्धि इस तथ्य के कारण है कि हनोई अचल संपत्ति बाजार सीमित आपूर्ति के साथ "तेजी से" बढ़ रहा है, प्राथमिक मूल्य लगातार शहर के विस्तार और यातायात बुनियादी ढांचे की अपेक्षाओं के साथ एक नया उच्च स्तर निर्धारित करता है।

उच्च विजेता बोली मूल्य का एक अन्य महत्वपूर्ण कारण उच्च मूल्य का भुगतान करने और फिर जमा राशि छोड़ देने का व्यवहार है, विजेता बोली का भुगतान नहीं करना, यहां तक कि जोखिमों की उपेक्षा करने के लिए तैयार होना, "मूल्य में वृद्धि" के उद्देश्य से विजेता मूल्य को वैध बनाने के लिए नीलामी में दायित्वों को पूरा करना, लाभ के लिए संबंधित भूमि के मूल्य को बढ़ाने के आधार के रूप में "आभासी" मूल्य स्तर बनाना।

यद्यपि अधिकारियों ने निरीक्षण के लिए कदम उठाया है, लेकिन यह कार्रवाई मुख्य रूप से नीलामी प्रक्रिया की पारदर्शिता और वैधता सुनिश्चित करने के लिए है, और बाजार की कीमतों में हस्तक्षेप करना मुश्किल है।

जिला 2 में भूमि की ऊंची कीमतें और अचानक पतन एक आम घटना बनती जा रही है। — ज़मीन की नीलामी की आसमान छूती कीमतें और उसके बाद जमा राशि रद्द होना एक 'आम बात' बनती जा रही है। (फोटो: एसटी)

क्योंकि बाज़ार अर्थव्यवस्था में, खरीद-बिक्री के लेन-देन में शामिल पक्ष आपसी सहमति के सिद्धांत का पालन करते हैं। वे बिना सबूत के जमा राशि को पूरी तरह से रद्द कर सकते हैं। और जब बाज़ार में किसी वस्तु की कमी होती है, तो उनका कीमत बढ़ाना लाज़मी है।

VARs ने कहा, "इन व्यवहारों को सट्टेबाजी और मूल्य मुद्रास्फीति के रूप में वर्तमान लेबल करना भी भावनाओं से प्रेरित है। वियतनाम के पास इस व्यवहार को इससे निपटने के आधार के रूप में परिभाषित करने वाला कोई कानूनी दस्तावेज नहीं है।"

इसके अलावा, वर्तमान नियमों के तहत, जो व्यक्ति नीलामी जीतते हैं, लेकिन 120 दिनों के भीतर पूरी राशि का भुगतान नहीं करते हैं, उन्हें "काफी हल्का" जुर्माना देना पड़ता है, केवल परिणाम रद्द कर दिया जाता है और उनकी जमा राशि खो जाती है - जो कि कम शुरुआती कीमत के कारण बहुत कम है।

संपत्ति नीलामी पर संशोधित कानून ने भूमि उपयोग अधिकार नीलामी विजेताओं के लिए नियमों को कड़ा कर दिया है, लेकिन ये नियम 1 जनवरी, 2025 से पहले लागू नहीं होंगे। हालाँकि, नए नियम लागू होने के बाद भी, मौजूदा आपूर्ति-माँग की स्थिति और हनोई रियल एस्टेट बाज़ार की गर्मी को देखते हुए, आगामी नीलामियों में नए मूल्य रिकॉर्ड बनने की संभावना बहुत ज़्यादा है और धीरे-धीरे यह "ज़िले में रोज़मर्रा की बात" बन जाएगी। क्योंकि सट्टा लगाने की मानसिकता अभी भी बनी हुई है और रियल एस्टेट की कीमतों में बढ़ोतरी की उम्मीदें बनी हुई हैं।

अधिक कठोर उपाय किये जाने की आवश्यकता है।

नीलामी प्रक्रिया को निष्पक्ष और पारदर्शी बनाने तथा अटकलों और मूल्य मुद्रास्फीति को न्यूनतम करने के लिए, VARS ने कई सिफारिशें प्रस्तावित की हैं।

सबसे पहले, नीलामी आयोजकों को बारीकी से समीक्षा करनी होगी और यह सुनिश्चित करना होगा कि सभी नीलामी प्रक्रियाएं और कार्यप्रणाली वर्तमान कानूनी विनियमों का अनुपालन करती हैं।

दूसरा, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को नीलामी की प्रत्येक "गतिविधि" पर बारीकी से निगरानी जारी रखने की आवश्यकता है, ताकि "अस्थिरता" के संकेतों का पता चलने पर समय पर सुधारात्मक उपाय किए जा सकें।

साथ ही, इस गतिविधि को सही दिशा में निर्देशित करने के लिए इससे संबंधित तंत्रों, नीतियों और सख्त विनियमों में समायोजन को तुरंत लागू करने पर विचार करें।

विशेष रूप से, जमा राशि छोड़ने पर लगने वाले जुर्माने को और अधिक बढ़ाने पर विचार किया जाना चाहिए। इस प्रकार, नीलामी में भाग लेने वाले व्यक्तियों के "लाभ और हानि" के बीच "विचार" को बढ़ाया जा सकेगा, जिससे नीलामी गतिविधियों के माध्यम से "सट्टा प्रवृत्ति" को कुछ हद तक सीमित किया जा सकेगा।

तीसरा, राज्य को नीलामी जीतने के बावजूद उसे कम समय में "हस्तांतरित" करने के मामलों के खिलाफ भी कड़े कदम उठाने की ज़रूरत है। VARS के अनुसार, सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि आवास आपूर्ति में अभी भी अड़चन बनी हुई है।

आवास आपूर्ति को "अनब्लॉक" करने के लिए जल्द ही सक्रिय और व्यावहारिक उपाय किए जाने की आवश्यकता है। विशेष रूप से, कानूनी मुद्दों में फंसी परियोजनाओं की समीक्षा और समाधान, बाजार में अधिक आपूर्ति लाने में मदद करने का सबसे तेज़ तरीका है।

वीएआर ने जोर देकर कहा, "जब आपूर्ति धीरे-धीरे मांग के अनुरूप हो जाएगी, तो बाजार स्वचालित रूप से समायोजित हो जाएगा और सामान्य रूप से कीमतें और विशेष रूप से नीलामी की कीमतें संपत्ति के वास्तविक मूल्य के करीब होंगी।"

[विज्ञापन_2]
स्रोत: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html