हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों में उजाड़ विला और टाउनहाउस

नवंबर की शुरुआत में, पुराने डिस्ट्रिक्ट 9 (अब थू डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी) में कुछ शहरी परियोजनाओं, नॉन त्राच, लॉन्ग थान (डोंग नाई), कैन गिउक, डुक होआ ( लॉन्ग एन ) जिलों में परियोजनाओं के आसपास घूमते हुए, हमने महसूस किया कि रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयां अभी भी मौजूद हैं, जब कई परियोजनाएं पूरी हो गई हैं, लेकिन कुछ ही निवासी वहां चले गए हैं, और बिक्री मूल्य कुछ साल पहले की तुलना में तेजी से कम हो गया है।

किसी भी कीमत पर बेचना मुश्किल

डी.वी. परियोजना (न्गुयेन थी तु स्ट्रीट, पुराना जिला 9) में लगभग 700 पूर्ण टाउनहाउस लगभग 2 वर्ष पहले सौंप दिए गए थे, लेकिन बहुत कम निवासी वहां रहने आए, इसलिए पूरा क्षेत्र हमेशा वीरान रहता है।

हाल ही में, जिन लोगों ने यहाँ टाउनहाउस खरीदे हैं, वे उन्हें लगातार बेच रहे हैं, लेकिन खरीदार मिलना बहुत मुश्किल है। पहले, इस परियोजना के 6x15 मीटर क्षेत्रफल वाले टाउनहाउस की बिक्री का विज्ञापन 6.5-6.8 बिलियन VND/यूनिट था, जो अब घटकर 4.9-5.2 बिलियन VND हो गया है; और 8x20 मीटर के विला, जिनकी कीमत पहले 10-11 बिलियन VND या उससे ज़्यादा थी, अब घटकर 9 बिलियन VND से भी कम हो गई है।

"पिछले साल, जब मैंने देखा कि मालिक इसे केवल 9 बिलियन VND के नुकसान पर बेच रहा है, तो मैंने परियोजना में एक विला खरीदने के लिए बैंक से 4 बिलियन VND और उधार लेने की योजना बनाई, लेकिन फिर मैंने योजना रोक दी। मुझे उम्मीद नहीं थी कि वर्तमान कीमत केवल 8.3-8.5 बिलियन VND है। अगर मैंने उस समय घर खरीदने के लिए बैंक से उधार लेने का फैसला किया होता, तो अब तक मुझे एक बिलियन VND का नुकसान हो चुका होता," थू डुक शहर के थाओ डिएन क्षेत्र के निवासी श्री डुक तोआन ने कहा।

रिंग रोड 3 और लॉन्ग थान हवाई अड्डे के स्वागत की उम्मीद में, नोन त्राच नए शहर में कभी एक प्रसिद्ध परियोजना रही स्वान पार्क सिटी परियोजना, तीन साल पहले ही सौंपे जाने के बावजूद, अभी भी बहुत कम आबादी वाली है। इस क्षेत्र के कई टाउनहाउस और विला वर्तमान में धूल भरे और वीरान अवस्था में हैं। इस परियोजना में घर खरीदने वालों ने पिछले एक साल से लगातार बिक्री के लिए विज्ञापन दिए हैं, लेकिन उन्हें कोई खरीदार नहीं मिला है।

लाओ डोंग अखबार के एक रिपोर्टर द्वारा किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, इस परियोजना में 6x17 मीटर के टाउनहाउस लगभग 3 अरब VND में बिक रहे हैं; 9x17 मीटर के टाउनहाउस की कीमत लगभग 4.1 अरब VND/इकाई है; और शॉपहाउस की कीमत 5 अरब VND/इकाई से ज़्यादा है। यह कीमत 2 साल पहले की तुलना में काफ़ी कम है, जबकि यह एक ऐसा प्रोजेक्ट है जिसमें बुनियादी ढाँचा तैयार है, सुंदर सड़कें, हरे-भरे पेड़ हैं, और पार्क व स्विमिंग पूल जैसी सभी आंतरिक सुविधाएँ मौजूद हैं।

इलाके के कुछ परिवारों ने बताया कि चूँकि इस परियोजना के पास कोई प्रमाण पत्र (भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र और मकान स्वामित्व प्रमाण पत्र - पीवी) नहीं है, और इसका निरीक्षण इसलिए किया जा रहा है क्योंकि यह पुराने निवेशक, टिन नघिया कंपनी से संबंधित है, इसलिए कई लोग, भले ही उन्हें यह परियोजना अच्छी और सस्ती लगती हो, फिर भी कानूनी पचड़ों के डर से इसे "बदलने" का फैसला करते हैं और इसे अब और नहीं खरीदते। जिन लोगों ने खरीद लिया है, वे बस यहीं रहना नहीं चाहते, बस यही उम्मीद करते हैं कि कीमत बढ़ जाए ताकि वे मुनाफ़े पर बेच सकें, सिवाय उन लोगों के जो बैंक से पैसे लेकर फंसे हुए हैं और घाटे में बेचने को मजबूर हैं।

डोंग नाई क्षेत्र में भी कई अन्य परियोजनाएं जीर्ण-शीर्ण अवस्था में हैं, जैसे कि एससीटी लॉन्ग थान परियोजना, जिसका क्षेत्रफल लगभग 20 हेक्टेयर है और जिसमें सैकड़ों टाउनहाउस, शॉपहाउस, विला आदि हैं। कई घर पूरे हो चुके हैं, लेकिन अंदर का हिस्सा सुनसान है क्योंकि वहां कोई नहीं रहता है।

गौरतलब है कि यह परियोजना एक प्रमुख स्थान पर स्थित है, जिसका क्षेत्रफल 20 हेक्टेयर से भी ज़्यादा है और यह लॉन्ग थान हवाई अड्डे से कुछ ही किलोमीटर की दूरी पर है। योजना के अनुसार, इस परियोजना में कुल 1,083 भूखंड हैं, जिनमें से 263 टाउनहाउस, 789 गार्डन टाउनहाउस और 31 अर्ध-पृथक विला हैं।

इसके बगल में लगभग 50 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाली सेंचुरी सिटी परियोजना है, जो प्रांतीय सड़क 769 के किनारे, बिन्ह सोन कम्यून (लोंग थान ज़िला) में स्थित है। योजना के अनुसार, इस परियोजना में 2,128 भूखंड हैं, जिनमें विला, टाउनहाउस और गार्डन टाउनहाउस शामिल हैं। वर्तमान में, लगभग 100 घर बनकर तैयार हैं, जिनमें कई दुकानें भी शामिल हैं, लेकिन उनमें कोई भी रहने या व्यवसाय करने नहीं आया है।

डोंग नाई का शहरी क्षेत्र काफी वीरान है, हालांकि निवेशक ने मकान खरीदारों को सौंप दिए हैं।

घर खरीदारों के लिए अवसर

अर्थशास्त्र और विधि विश्वविद्यालय के डॉ. काओ वु मिन्ह के अनुसार, जो अचल सम्पत्तियां ग्राहकों को सौंप दी गई हैं, लेकिन उनके पास पूर्ण कानूनी दस्तावेज नहीं हैं और उन्हें प्रमाण पत्र जारी नहीं किया जा सकता है, उन्हें अस्थायी रूप से "दोषपूर्ण" अचल सम्पत्तियां कहा जाता है, इसलिए उन्हें खरीदारों द्वारा अपेक्षित मूल्य नहीं मिल सकता है।

जिन परियोजनाओं में कानूनी गारंटी नहीं होती और जिनमें उपयोगिताओं और बुनियादी ढाँचे के कनेक्शन की गारंटी नहीं होती, उनमें निवासियों को आकर्षित करना और भी मुश्किल होता है, और कीमतें मूल कीमत से भी कम होती हैं। हालाँकि, यह उन लोगों के लिए एक अवसर है जो रहने के लिए खरीदते हैं, लेकिन निवेश करने के लिए खरीदने वाले भी बहुत कम हैं क्योंकि इस स्तर पर, बहुत कम निवेशक "पैसा लगाने" की हिम्मत करते हैं। इसलिए, पूरी तरह से उपयोगिताओं से भरी व्यस्त परियोजनाएँ अपनी कीमतें बनाए रख सकती हैं, अन्यथा वे जीर्ण-शीर्ण अवस्था में आ जाएँगी, और भले ही कीमत तेज़ी से गिर जाए, फिर भी कोई खरीदार नहीं होगा।

"पहले, जब बाजार अभी भी अच्छा था, कई बड़े निवेशकों ने ग्राहकों के साथ विश्वास बनाया, इसलिए जब उन्होंने कोई परियोजना शुरू की, तो खरीदारों ने भरोसा किया और भुगतान किया। बाद में, जब बाजार मुश्किल था, तो खरीदारों ने बहुत सावधानी से विचार किया, प्रतिष्ठित निवेशकों को चुना, पूर्ण कानूनी स्थिति और उचित उत्पाद मूल्यों वाली परियोजनाओं को चुना, और पहले की तरह यादृच्छिक रूप से खरीदारी नहीं कर सके" - डॉ काओ वु मिन्ह ने स्वीकार किया।

रियल एस्टेट बाजार वर्तमान में खरीदारों का बाजार है, इसलिए खरीदार और दलाल दोनों ही खरीदने या वितरित करने के लिए निवेशकों और परियोजनाओं का चयन करने में बहुत सावधानी बरतते हैं।

दात ज़ान्ह रियल एस्टेट सर्विसेज इकोनॉमिक रिसर्च इंस्टीट्यूट के एक हालिया सर्वेक्षण के अनुसार, रियल एस्टेट उत्पादों को खरीदने के लिए ग्राहकों के निर्णय को प्रभावित करने वाला शीर्ष कारक परियोजना की कानूनी स्थिति है, इसके बाद त्वरित भुगतान शुल्क, निवेशक प्रतिष्ठा, उनके बजट के अनुरूप उत्पाद आदि हैं। वास्तव में, अधिकांश रियल एस्टेट ब्रोकरेज कंपनियां वर्तमान में मुख्य रूप से सुरक्षित कानूनी स्थिति और त्वरित भुगतान शुल्क वाली परियोजनाओं का चयन करती हैं।

जब ब्रोकरेज इकाइयाँ भी बेचने के लिए रियल एस्टेट उत्पादों का चयन करते समय सावधानी बरतती हैं, तो निवेशक सफलतापूर्वक बिक्री की उम्मीद में परियोजनाओं को गंभीरता से लागू करने के लिए मजबूर हो जाते हैं। इसका लंबे समय में सामान्य बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा और रियल एस्टेट खरीदारों का विश्वास बहाल होगा।

बेहतर ग्राहक भावना

दात ज़ान्ह रियल एस्टेट सर्विसेज़ इकोनॉमिक रिसर्च इंस्टीट्यूट के निदेशक डॉ. फाम आन्ह खोई ने संस्थान द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण का हवाला देते हुए बताया कि 2023 की तीसरी तिमाही में रियल एस्टेट बाज़ार में ग्राहकों की धारणा में सुधार दर्ज किया गया। ग्राहकों द्वारा रियल एस्टेट की खोज की दर में वृद्धि हुई है, खासकर रियल एस्टेट की ज़रूरतों को पूरा करने वाले क्षेत्र में। उनकी ज़रूरतें पूरी तरह से कानूनी स्थिति वाले उत्पादों, प्रतिष्ठित निवेशकों और प्रतिस्पर्धी बिक्री नीतियों पर केंद्रित हैं, खासकर वित्त और भुगतान के मामले में।

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm