रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने के लिए भूमि की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य पर वापस लाना

सरकार को सट्टा-रोधी कर, परित्यक्त भूमि या अल्पकालिक लेनदेन पर प्रगतिशील कर लगाने की आवश्यकता है।

30 सितंबर को 15वीं राष्ट्रीय सभा के दसवें सत्र से पहले हनोई में मतदाताओं के साथ एक बैठक के दौरान, महासचिव टो लाम ने भूमि संबंधी मुद्दों पर काफ़ी चर्चा की। महासचिव ने इस तथ्य की ओर ध्यान दिलाया कि पेट्रोल, बिजली और कई अन्य वस्तुओं की कीमतों का प्रबंधन राज्य करता है, लेकिन ज़मीन की कीमतें परिषदों और परामर्श कंपनियों को सौंप दी जाती हैं ताकि वे बाज़ार के अनुसार कीमतें तय कर सकें। इससे बाज़ार में हेरफेर और मूल्य वृद्धि होती है, जिससे लोगों का जीवन मुश्किलों में पड़ जाता है।

प्रबंधन में कई कमियाँ

महासचिव ने बताया कि ज़मीन के बहुत छोटे-छोटे, बिखरे हुए टुकड़े हैं जिनका कोई इस्तेमाल नहीं किया जा सकता, लेकिन जब नीलामी होती है, तो "ज़मीन दलाल" दाम इतने बढ़ा देते हैं कि उनके आस-पास की हज़ारों हेक्टेयर ज़मीन बहुत ऊँचे दामों पर बिक जाती है। महासचिव ने आगे कहा कि भूमि कानून और योजना कानून में संशोधन से प्रभावी और समान भूमि उपयोग सुनिश्चित होना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय इलाके में एक ज़मीन का टुकड़ा, लेकिन कुछ साल पहले की तुलना में अब इसकी बिक्री कीमत बहुत ज़्यादा है

दरअसल, हाल के वर्षों में ऐसे कई मामले सामने आए हैं जो महंगे सबक बन गए हैं। आमतौर पर, 2025 में सोक सोन (हनोई) में भूमि की नीलामी में, फाम नोक तुआन ने 30 बिलियन VND/m2 तक का भुगतान किया, जो कि 40 मिलियन VND/m2 से कुछ अधिक की वास्तविक कीमत से सैकड़ों गुना अधिक था। नीलामी जीतने के बाद, इस विषय ने जमा राशि छोड़ दी और अंततः संपत्ति की नीलामी के नियमों का उल्लंघन करने के लिए उसे 3 साल जेल की सजा सुनाई गई। या थान ओई (हनोई) में, इस साल फरवरी में, "मूल्य मुद्रास्फीति" की चाल भी दोहराई गई जब 4,400 m2 से अधिक क्षेत्र वाले 54 भूखंडों को शुरुआती कीमत से दोगुना तक बढ़ा दिया गया, और फिर सट्टेबाजों की एक श्रृंखला ने जमा राशि छोड़ दी

न केवल भूमि की कीमतें, बल्कि कई इलाकों, विशेषकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में आवास बाजार में भी अविश्वसनीय मूल्य वृद्धि देखी गई।

इसके कई कारण बताए गए हैं, जैसे अटकलें, मूल्य मुद्रास्फीति, लंबी कानूनी समस्याओं के कारण आपूर्ति की कमी, भूमि उपयोग शुल्क का धीमा निर्धारण, जिसके कारण निवेश लागत में वृद्धि और अंतिम बिक्री मूल्य में भारी वृद्धि होती है।

सीबीआरई वियतनाम के आवास परियोजना विपणन विभाग के निदेशक और प्रमुख, श्री वो हुइन्ह तुआन कीट ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी के विलय और एक मेगासिटी बनने के बाद हुए बड़े बदलावों ने निवेश की एक मज़बूत लहर ला दी है। परिवहन अवसंरचना के विकास, विशेष रूप से मेट्रो प्रणाली, रिंग रोड और सार्वजनिक परिवहन (टीओडी) पर केंद्रित शहरी विकास मॉडल ने रियल एस्टेट बाजार में विदेशी पूंजी के आकर्षण को बढ़ा दिया है। "हालांकि, भूमि की कीमतों और रियल एस्टेट से संबंधित कर नीतियों के समायोजन के साथ, बाजार ने एक नया मूल्य स्तर स्थापित किया है, खासकर उपनगरीय क्षेत्रों में," श्री कीट ने विश्लेषण किया।

राष्ट्रीय मानक भूमि मूल्य ढांचे का निर्माण

दरअसल, ज़मीन की कीमतें हमेशा से ही रियल एस्टेट बाज़ार को गहराई से प्रभावित करने वाले कारकों में से एक रही हैं, साथ ही आर्थिक और सामाजिक जीवन को भी सीधे तौर पर प्रभावित करती हैं। अनुचित उतार-चढ़ाव, अटकलों और समूह हितों ने बाज़ार को विकृत कर दिया है, जिससे लोगों और व्यवसायों के लिए मुश्किलें खड़ी हो गई हैं। कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि ज़मीन की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य पर वापस लाने के लिए एक पारदर्शी, वैज्ञानिक और समकालिक व्यवस्था की ज़रूरत है, जो सतत विकास की नींव रखे।

राष्ट्रीय सभा कार्यालय के पूर्व उप प्रमुख डॉ. गुयेन सी डुंग ने कहा कि सबसे बुनियादी समाधान एक राष्ट्रीय मानक भूमि मूल्य ढाँचा तैयार करना है। उन्होंने ज़ोर देकर कहा, "एक स्वतंत्र राष्ट्रीय भूमि मूल्य परिषद की स्थापना की जानी चाहिए, जो बड़े आँकड़ों पर आधारित मूल्य ढाँचा जारी करे, जिसमें विशेषज्ञों से परामर्श और कड़ी निगरानी हो। हर इलाके को अपनी कीमतें तय करने देना असंभव है, क्योंकि समूह हितों का जोखिम बहुत ज़्यादा है।"

साथ ही, देश भर में एक एकीकृत भूमि डेटाबेस का निर्माण एक महत्वपूर्ण कार्य है। इस प्रणाली को वास्तविक समय में लेन-देन, कर और ऋण संबंधी जानकारी को पूरी तरह से रिकॉर्ड करना होगा, जिससे आपूर्ति और माँग को सटीक रूप से दर्शाने में मदद मिलेगी और आभासी लेन-देन को समाप्त किया जा सकेगा जो सट्टेबाजी का "खेल का मैदान" बन जाते हैं।

डॉ. गुयेन सी डुंग के अनुसार, सट्टेबाजी की प्रवृत्ति को समाप्त करने के लिए, राज्य को सट्टा-विरोधी कर, परित्यक्त भूमि या अल्पकालिक लेनदेन पर प्रगतिशील कर लगाना होगा। इसके अलावा, भूमि के किराये के अंतर की वसूली की व्यवस्था को भी गंभीरता से लागू करने की आवश्यकता है, अर्थात, जब राज्य बुनियादी ढाँचे में निवेश करता है जिससे भूमि की कीमतें बढ़ती हैं, तो वह अतिरिक्त मूल्य करों, शुल्कों या नीलामी के माध्यम से पूरी आबादी का होना चाहिए, और किसी एक व्यक्ति की जेब में नहीं जाना चाहिए। उन्होंने यह भी प्रस्ताव रखा कि नागरिक लेनदेन की कीमतों को राज्य की कीमतों से एक उचित सीमा के भीतर अलग-अलग होने दिया जाए, लेकिन इसकी एक सीमा होनी चाहिए, ताकि लचीलापन बनाए रखते हुए स्थिरता भी सुनिश्चित की जा सके।

भूमि उपयोग रणनीति निर्धारित करें

हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट इकोनॉमिक्स के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने बाज़ार के चलन के बारे में कहा कि 2024 के भूमि कानून के अनुसार नई भूमि मूल्य सूची के लागू होने से कई कमियाँ सामने आई हैं। उन्होंने कहा, "सिर्फ़ एक साल बाद ही, नई भूमि मूल्य सूची कानून लागू होने से पहले की तुलना में 2.3 गुना से बढ़कर 38 गुना हो गई है। साथ ही, डिक्री 103/2024 में यह प्रावधान है कि भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदलने पर 100% कर देना होगा, जो लोगों की क्षमता से परे है, जिससे राजस्व का नुकसान होता है और सामाजिक-आर्थिक विकास, खासकर लोगों की आजीविका और सामाजिक सुरक्षा पर गहरा असर पड़ता है।"

इस विशेषज्ञ का मानना ​​है कि इसका कारण डिक्री 71/2024 के अनुसार भूमि मूल्य सूची का अनुचित निर्माण है, इसलिए इसे समायोजित करने की आवश्यकता है। "समष्टि आर्थिक विनियमन में भूमि उपयोग रणनीति का निर्धारण अत्यंत महत्वपूर्ण है। इसलिए, प्रत्येक प्रांत और शहर में भूमि मूल्य सूची स्थिर होनी चाहिए और समायोजन के लिए K गुणांक लागू किया जाना चाहिए।"

सिद्धांत रूप में, K गुणांक भूमि के राज्य प्रबंधन के लिए एक उपकरण है, जो उतार-चढ़ाव के आयाम को सीमित करने में मदद करता है। इसलिए, इस संशोधित भूमि कानून में, यह स्पष्ट रूप से निर्धारित किया जाना चाहिए कि 1 जनवरी, 2026 से लागू होने वाली नई भूमि मूल्य सूची के निर्माण का आधार कानून लागू होने से पहले की भूमि मूल्य सूची हो, जिसमें K गुणांक का उपयोग करके हर बार 3%-5% की वृद्धि/कमी आयाम के साथ समायोजन किया जाए। श्री थुआन ने सुझाव दिया, "यह दृष्टिकोण दीर्घकालिक रूप से वृहद अर्थव्यवस्था को स्थिर करने में योगदान देगा।"

उन्होंने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि ज़मीन उत्पादन और सेवाओं का एक साधन है, इसलिए निवेश को बढ़ावा देने और रोज़गार सृजन के लिए ज़मीन की कीमतों में सामंजस्य होना ज़रूरी है। सट्टेबाजी को सीमित करना एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है, क्योंकि ज़मीन की बर्बादी को रोकना भी एक समृद्ध जनता और एक मज़बूत देश के लिए एक पूर्वापेक्षा है। ज़मीन की कीमतें बढ़ाने के बजाय, राज्य को राजस्व का एक अधिक स्थायी स्रोत बनाने के लिए भूमि और शहरी निर्माण शुल्क की गणना करनी चाहिए।

वास्तविक आवश्यकताओं के लिए आवास विकास

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान खोई ने इस बात पर ज़ोर दिया कि बाज़ार को अटकलों पर निर्भर रहने देने के बजाय, वास्तविक ज़रूरतों के लिए आवास विकसित करना एक स्थायी समाधान है। उन्होंने विश्लेषण किया: "सामाजिक आवास परियोजनाओं और मध्यम मूल्य वाले व्यावसायिक आवासों के लिए तरजीही नीतियों और विशिष्ट तंत्रों को बढ़ावा देना आवश्यक है, साथ ही संसाधनों की बर्बादी से बचने के लिए उच्च-स्तरीय इन्वेंट्री को लचीले ढंग से वास्तविक आवास खंड में परिवर्तित करना भी आवश्यक है।"

श्री खोई ने यह भी कहा कि कानूनी प्रक्रियाओं को सरल बनाया जाना चाहिए और योजनाएँ पारदर्शी होनी चाहिए, खासकर प्रशासनिक इकाई विलय के चरण के दौरान, ताकि व्यवसायों को दीर्घकालिक निवेश का आधार मिल सके। एक अन्य मुद्दा धीमी गति से प्रगति कर रहे बुनियादी ढाँचे और रुकी हुई परियोजनाओं से होने वाले जोखिमों को नियंत्रित करना है, जो लोगों को बहुत नुकसान पहुँचाते हैं।

श्री खोई ने यह भी प्रस्ताव रखा कि सरकार जल्द ही एक राष्ट्रीय आवास कोष और एक स्थानीय आवास कोष की स्थापना करे ताकि पूँजी को सहारा दिया जा सके, आपूर्ति और माँग को नियंत्रित किया जा सके और किराये के आवास विकसित किए जा सकें। सामाजिक आवास और उपग्रह अवसंरचना के विकास में सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) मॉडल को प्रोत्साहित किया जाना चाहिए। साथ ही, लोगों के लिए "स्थायी संपत्तियाँ" सुनिश्चित करने के लिए सट्टेबाजी और मूल्य मुद्रास्फीति की निगरानी और नियंत्रण की व्यवस्था को कड़ा किया जाना चाहिए।

स्रोत: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm