"अब मैं निराश महसूस कर रहा हूँ।"

Báo Dân Việt•08/01/2018

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रियल एस्टेट बाजार में प्रवेश करने के कई तरीके हैं, तो आपने किफायती आवास क्षेत्र को ही क्यों चुना?

व्यापार जगत में कोई भी अपने उत्पाद सस्ते में बेचना नहीं चाहता। लेकिन मैं केवल किफायती मकान बनाना चाहता हूँ। क्योंकि मेरा मानना है कि सफलता पाने के लिए ऐसे उत्पाद बनाने होंगे जिनका उपयोग बहुत से लोग कर सकें, ऐसे लोग जिन्हें आवास की वास्तव में आवश्यकता हो। हमारे देश में अधिकांश लोग गरीब हैं; अमीर लोग कहाँ मिलेंगे? इसलिए, मध्यम आय वर्ग और गरीब लोगों के लिए मकान बनाना और उन्हें किफायती दामों पर बेचना एक बहुत ही सार्थक कार्य है, है ना? हालांकि, किफायती मकान कई प्रकार के होते हैं। केवल वही लोग जो वास्तव में उनमें रहते हैं, मेरे द्वारा बनाए गए मकानों की गुणवत्ता को सही मायने में समझ सकते हैं (बेशक, समान कीमत वाले अन्य अपार्टमेंटों की तुलना में)।

सब जानते हैं कि कम कीमत पर घर बेचने से कई खरीदार आकर्षित होते हैं। लेकिन हर कोई कीमत कम नहीं कर सकता। मेरे कुछ दोस्त रियल एस्टेट में काम करते हैं और उनका कहना है कि अगर श्री थान 95 लाख VND प्रति वर्ग मीटर की दर से घर बेचते हैं, तो उन्हें निश्चित रूप से नुकसान होगा। तो आखिर उनका राज क्या है?

किफायती आवास बनाने के लिए, कार्यान्वयन प्रक्रिया और प्रबंधन टीम महत्वपूर्ण हैं; प्रणाली सुव्यवस्थित होनी चाहिए, जटिल नहीं; इससे सामग्री और श्रम दोनों की लागत में बचत होनी चाहिए।

इसके अलावा, आधुनिक तकनीक का प्रयोग करके निर्माण प्रक्रिया को छोटा किया जा सकता है। पहले 18 मंजिला इमारत बनाने में 3 साल लगते थे, लेकिन अब इसमें केवल 9 महीने लगते हैं, जैसे कि वह इमारत जिसमें आप अभी बैठे हैं।

किफायती आवास के निर्माण में एक अन्य कारक लागत को कम करने के लिए बैंक ऋणों को छोड़कर पूंजी के सभी स्रोतों को जुटाने का प्रयास करना है, क्योंकि बैंक ब्याज लागत उत्पाद की कीमत का लगभग 20% हिस्सा होती है।

अंत में, उचित विक्रय मूल्य निर्धारित करें, अत्यधिक लाभ न कमाएँ। व्यापार में, आपको साझा करना आना चाहिए, क्योंकि जब आप किसी उत्पाद को कम कीमत पर लेकिन अच्छी गुणवत्ता के साथ बेचते हैं, तो उसकी बिक्री बहुत अधिक होती है। वास्तव में, थान्ह हा शहरी क्षेत्र में 9.5 मिलियन VND/m2 की कीमत वाले लगभग 4,000 अपार्टमेंट केवल 3 महीनों में बिक गए।

वर्तमान में, रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने वाले अधिकांश डेवलपर मध्यम और उच्च श्रेणी के सेगमेंट को चुनते हैं, जबकि किफायती सेगमेंट को चुनने वाले बहुत कम हैं। निवेशक के दृष्टिकोण से, क्या डेवलपर्स के लिए किफायती या उच्च श्रेणी के आवास बनाना अधिक लाभदायक है?

यह कई कारकों पर निर्भर करता है, जिनमें स्वयं डेवलपर भी शामिल हैं। यदि डेवलपर एक सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध कंपनी है, तो उन्हें बैंकों और शेयर बाजार से वित्तपोषण प्राप्त करने के लिए उच्च मूल्य वाली परियोजनाओं को हाथ में लेना होगा। यही उनके लिए महत्वपूर्ण है; तरलता एक अलग ही मामला है।

वास्तविकता में, कई ऐसे महंगे अपार्टमेंट प्रोजेक्ट हैं जो 10 साल से भी पहले पूरे हो चुके हैं, लेकिन उनमें से कई अपार्टमेंट अभी भी बिके नहीं हैं। अगर बिक्री धीमी रहती है, तो पूंजी फंसी रहेगी और उसका प्रवाह नहीं होगा, जिससे न केवल डेवलपर को नुकसान होगा बल्कि संबंधित साझेदारों पर भी असर पड़ेगा।

मेरी तरह किफायती आवास चुनना वास्तविक जरूरतों को पूरा करता है; घर खरीदने वालों को रहने की जगह मिल जाती है, जबकि मेरे पास अन्य परियोजनाओं में पुनर्निवेश करने के लिए पूंजी होती है।

श्री थान ने हमारा स्वागत किया, लेकिन उनके कार्यालय का दरवाजा खुला था, बंद नहीं। उनका मानना है कि गरीबों को किफायती आवास बेचना औपचारिक तरीके से नहीं, बल्कि सुलभता के साथ किया जाना चाहिए। यदि खरीदारों को अपार्टमेंट या परियोजना के बारे में उनके सवालों के जवाब चाहिए, तो वे व्यक्तिगत रूप से विस्तृत जानकारी प्रदान करते हैं। "खरीदारों को सबसे ज्यादा भरोसे की जरूरत होती है। अगर आप खुद पर भरोसा नहीं करते, तो कौन करेगा?" यही कारण है कि उनका कार्यालय कभी बंद नहीं होता, और वे अपने अपार्टमेंट या परियोजनाओं के बारे में मिलने या सवाल पूछने वाले किसी भी व्यक्ति को मना नहीं करते।

जब आपने रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रवेश किया और किफायती आवास सेगमेंट को चुना, तो क्या आपने सामाजिक आवश्यकताओं पर कोई शोध किया था?

जी हाँ, बिल्कुल। मैं 1999 से ही शोध कर रहा हूँ, जब लिन्ह डैम में सीटी9 कॉम्प्लेक्स का निर्माण चल रहा था। समाज में, और विशेष रूप से हनोई में, किफायती आवास की मांग बहुत अधिक थी।

एक रियल एस्टेट पेशेवर के रूप में, आवास को आम आदमी के लिए अधिक किफायती और सुलभ बनाने के लिए आपके पास कौन सी नीतिगत सिफारिशें हैं?

मैं हनोई नगर सरकार से 60 लाख वीएनडी प्रति वर्ग मीटर की दर से सामाजिक आवास निर्माण हेतु आवेदन कर रहा/रही हूँ। यदि आवेदन स्वीकृत हो जाता है, तो मैं 10,000 अपार्टमेंट बनाने और उन्हें 60 लाख वीएनडी प्रति वर्ग मीटर की दर से बेचने के लिए प्रतिबद्ध हूँ, लेकिन यह प्रस्ताव एक वर्ष पहले प्रस्तुत किया गया था और अभी तक स्वीकृत नहीं हुआ है।

मेरे ख्याल से अहम बात यह है कि नीति निर्माता ऐसा करना चाहते हैं या नहीं, क्योंकि व्यवसायों के लिए प्रस्ताव और सुझाव देना बहुत मुश्किल होता है। व्यक्तिगत तौर पर, मैं अपनी तरफ से पूरी कोशिश कर सकता हूँ।

मुझे लगता है कि किफायती आवास अधिकांश लोगों के लिए उपयुक्त है। उदाहरण के लिए, जैसा कि मैंने ऊपर बताया, थान्ह हा शहरी क्षेत्र में सभी 4,000 अपार्टमेंट केवल 3 महीनों में बिक गए। कई मध्यम आय वर्ग के परिवारों ने शहर के केंद्र में अपने घर बेच दिए और यहाँ दो अपार्टमेंट खरीद लिए, एक पति-पत्नी और उनके बच्चों के लिए और दूसरा उनके माता-पिता के लिए, और फिर भी उनके पास शहर के केंद्र में काम पर आने-जाने के लिए कार खरीदने के लिए पर्याप्त पैसे बच गए। सड़कें भी अब सुविधाजनक हैं, इसलिए थोड़ी दूर रहना कोई समस्या नहीं है।

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