“मैं अब निराश महसूस कर रहा हूँ”

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रियल एस्टेट बाजार में प्रवेश करने के कई तरीके हैं, आपने किफायती आवास खंड को क्यों चुना?

कोई भी व्यवसायिक व्यक्ति अपने उत्पाद सस्ते में नहीं बेचना चाहता। लेकिन मैं केवल कम लागत वाले घर बनाना चाहता हूँ। क्योंकि मुझे लगता है कि अगर आप सफल होना चाहते हैं, तो आपको ऐसे उत्पाद बनाने होंगे जिनका उपयोग ज़्यादा से ज़्यादा लोग करें, ऐसे लोग जिनकी आवास की वास्तविक ज़रूरतें हैं। हमारे देश में ज़्यादातर लोग गरीब हैं, तो हमें इतने अमीर लोग कहाँ से मिलेंगे? इसलिए, मैं मध्यम आय वर्ग और गरीब लोगों के लिए घर बनाता हूँ और उन्हें किफ़ायती दामों पर बेचता हूँ, जो कि एक बहुत अच्छी बात है, है ना? हालाँकि, कम लागत वाले घर कई तरह के होते हैं। मेरे द्वारा बनाए गए घरों की गुणवत्ता केवल वही लोग देख सकते हैं जो वास्तव में उनमें रहते हैं (बेशक, समान कीमतों वाले अन्य अपार्टमेंट की तुलना में)।

सभी जानते हैं कि कम कीमत पर घर बनाने से कई खरीदार आकर्षित होंगे। लेकिन हर कोई कीमत कम नहीं कर सकता। मेरे कुछ दोस्त हैं जो रियल एस्टेट में भी हैं, उन्होंने कहा कि अगर मिस्टर थान ने घर 9.5 मिलियन VND/m2 पर बेचा, तो उन्हें निश्चित रूप से नुकसान होगा। तो, उनका राज़ क्या है?

कम लागत वाले आवास के लिए, कार्यान्वयन संगठन और प्रबंधन कर्मचारी निर्णायक कारक हैं; उपकरण सुगठित होना चाहिए और बोझिल नहीं होना चाहिए; जिससे सामग्री और श्रम लागत दोनों की बचत हो।

इसके अलावा, आधुनिक तकनीक का इस्तेमाल करके निर्माण प्रक्रिया को छोटा करना होगा। पहले, 18 मंजिला इमारत बनाने में 3 साल लगते थे, लेकिन अब इसमें सिर्फ़ 9 महीने लगते हैं, जैसे कि आप अभी जिस इमारत में बैठे हैं।

कम लागत वाले मकान बनाने में सक्षम होने के लिए एक अन्य कारक यह है कि लागत कम करने के लिए बैंक ऋण को छोड़कर पूंजी के सभी स्रोतों को जुटाने का प्रयास किया जाए, क्योंकि बैंक ब्याज लागत उत्पाद लागत का लगभग 20% होती है।

आखिरी बात यह है कि बिक्री मूल्य की गणना संयम से करें, ज़्यादा मुनाफ़ा न लें। व्यापार करने के लिए साझेदारी ज़रूरी है, क्योंकि जब कोई उत्पाद सस्ता हो, लेकिन उसकी गुणवत्ता खराब न हो, तो तरलता बहुत ज़्यादा होती है। दरअसल, थान हा शहरी क्षेत्र में 95 लाख VND/m2 की कीमत वाले लगभग 4,000 अपार्टमेंट सिर्फ़ 3 महीनों में ही बिक गए।

वर्तमान में, रियल एस्टेट बाज़ार में भाग लेने वाले ज़्यादातर निवेशक मध्यम और उच्च-स्तरीय श्रेणी चुनते हैं, बहुत कम निवेशक कम लागत वाले श्रेणी को चुनते हैं। आपकी राय में, निवेशक के दृष्टिकोण से, क्या कम लागत वाले या उच्च लागत वाले घर बनाना निवेशक के लिए ज़्यादा लाभदायक है?

यह कई बातों पर निर्भर करता है, जिसमें निवेशक खुद भी शामिल है। अगर निवेशक एक सार्वजनिक कंपनी है, तो उसे बैंकों और शेयर बाजार से पूंजी जुटाने के लिए एक चैनल बनाने हेतु एक उच्च-मूल्य वाली परियोजना की आवश्यकता होती है। यह उनके लिए महत्वपूर्ण है, लेकिन तरलता "एक अलग कहानी" है।

दरअसल, कुछ महंगे अपार्टमेंट प्रोजेक्ट ऐसे हैं जिन्हें पूरा हुए 10 साल से ज़्यादा हो गए हैं, लेकिन फिर भी कई अपार्टमेंट बिना बिके पड़े हैं। अगर बिक्री धीमी है और पूँजी स्थिर है, तो न सिर्फ़ निवेशक को नुकसान होगा, बल्कि संबंधित साझेदारों का भी यही हश्र होगा।

मेरे जैसे कम लागत वाले आवास विकल्प को चुनने से न केवल वास्तविक जरूरतें पूरी होती हैं, घर खरीदारों के पास रहने के लिए घर होता है, बल्कि मेरे पास अन्य परियोजनाओं में निवेश करने के लिए पूंजी भी होती है।

हमने देखा कि श्री थान के कमरे का दरवाज़ा खुला था, बंद नहीं। श्री थान का मानना है कि गरीबों को "किफ़ायती" घर बेचना औपचारिक नहीं, बल्कि बेहद करीबी होना चाहिए। अगर घर खरीदार को अपार्टमेंट या प्रोजेक्ट से जुड़े सवालों के जवाब चाहिए, तो वे सीधे विस्तार से जवाब देंगे। "घर खरीदारों के लिए सबसे ज़रूरी चीज़ है भरोसा, अगर मुझे खुद पर भरोसा नहीं होगा, तो किसे होगा?" यही वजह है कि उनका कमरा कभी बंद नहीं होता और जो भी उनसे मिलना चाहता है या उनके अपार्टमेंट या प्रोजेक्ट के बारे में सवाल पूछना चाहता है, उसे वे मना भी नहीं करते।

रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रवेश करते समय और कम लागत वाले आवास खंड को चुनते समय क्या आपने सामाजिक आवश्यकताओं का सर्वेक्षण कराया था?

हाँ। मैं 1999 से इस पर शोध कर रहा हूँ, जब हम लिन्ह डैम में सीटी9 क्षेत्र का निर्माण कर रहे थे। सामान्य तौर पर समाज में और विशेष रूप से हनोई में, कम लागत वाले आवास की माँग बहुत ज़्यादा है।

एक रियल एस्टेट पेशेवर के रूप में, आवास की कीमतों को सस्ता और लोगों की आय के लिए अधिक उपयुक्त बनाने हेतु नीतियों पर आपकी क्या सिफारिशें हैं?

मैं हनोई शहर से 60 लाख वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर की दर से सामाजिक आवास बनाने का अनुरोध कर रहा हूँ। अगर यह सफल रहा, तो मैं 10,000 अपार्टमेंट बनाकर उन्हें 60 लाख वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर की दर से बेचने का वादा करता हूँ, लेकिन प्रस्ताव जमा हुए एक साल हो गया है और अभी तक इसे मंज़ूरी नहीं मिली है।

मुझे लगता है कि महत्वपूर्ण बात यह है कि नीति निर्माता ऐसा करना चाहता है या नहीं। व्यवसायों के लिए सिफ़ारिशें और प्रस्ताव बनाना बहुत मुश्किल होता है। मैं बस उतना ही करने की कोशिश कर सकता हूँ जितना मैं कर सकता हूँ।

मुझे लगता है कि कम लागत वाले आवास ज़्यादातर लोगों के लिए उपयुक्त हैं। उदाहरण के लिए, जैसा कि मैंने ऊपर बताया, थान हा शहरी क्षेत्र में सिर्फ़ तीन महीनों में ही 4,000 अपार्टमेंट बिक गए। औसत आय वाले कई परिवार सड़क पर अपने घर बेचकर यहाँ दो अपार्टमेंट खरीदने आए, एक अपने बच्चों के लिए और एक अपने माता-पिता के लिए, और फिर भी उनके पास काम पर जाने के लिए कार खरीदने के लिए पर्याप्त पैसे होते हैं। सड़कें अब सुविधाजनक हैं, थोड़ी दूर रहने में कोई समस्या नहीं है।

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