आगामी समय में सामाजिक आवास के सुदृढ़ विकास के लिए ब्याज दर संबंधी बाधाओं को दूर करना

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सामाजिक आवास परियोजनाओं के विकास को बढ़ावा देना

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, वर्तमान में देश भर में 15/63 निर्माण विभागों ने दस्तावेजों की समीक्षा की है और योग्य सामाजिक आवास परियोजनाओं और श्रमिक आवास परियोजनाओं की एक सूची तैयार की है, जिसे प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के विचार और प्रकाशन के लिए प्रस्तुत किया जाएगा। इसमें 40 परियोजनाओं की सूची शामिल है, जिनका कुल निवेश 43,707 बिलियन वीएनडी है और 18,010 बिलियन वीएनडी की ऋण मांग है।

जिनमें से, 11 प्रांतीय पीपुल्स कमेटियों ने 120,000 बिलियन वीएनडी क्रेडिट कार्यक्रम के तहत ऋण के लिए पात्र 24 परियोजनाओं की सूची की घोषणा की है, जिसमें कुल निवेश पूंजी 31,673.1 बिलियन वीएनडी, ऋण मांग 12,442.78 बिलियन वीएनडी है, जो 120,000 बिलियन वीएनडी क्रेडिट पैकेज में वितरित पूंजी का 10.37% तक पहुंचती है।

जिन प्रांतों ने ऋण के लिए पात्र परियोजनाओं की घोषणा की है उनमें शामिल हैं: ट्रा विन्ह (2 परियोजनाएं); तय निन्ह (1 परियोजना); हा तिन्ह (1 परियोजना); बिन्ह डुओंग (4 परियोजनाएं); बा रिया - वुंग ताऊ (1 परियोजना); एन गियांग (2 परियोजनाएं); बाक गियांग (1 परियोजना); किएन गियांग (2 परियोजनाएं); बाक निन्ह (6 परियोजनाएं); हाउ गियांग (1 परियोजना); दा नांग सिटी (3 परियोजनाएं)।

अन्य प्रांतों और शहरों के निर्माण विभाग भी दस्तावेजों की समीक्षा कर रहे हैं और योग्य परियोजनाओं की सूची तैयार कर रहे हैं ताकि उन्हें प्रांतों और शहरों की जन समितियों के विचार-विमर्श और घोषणा के लिए प्रस्तुत किया जा सके। यदि परियोजनाओं को ऋण के लिए मंजूरी मिल जाती है, तो 120,000 अरब वीएनडी के प्रोत्साहन पैकेज से 12,442 अरब वीएनडी वितरित किए जाएँगे।

अगली अवधि में मजबूती से विकास जारी रखने के लिए सामाजिक आवास विकास की दर में वृद्धि जारी रखें, चित्र 1 — यदि चल रही परियोजनाएं पूरी हो जाती हैं, तो 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों और श्रमिक आवास की परियोजना का लगभग एक तिहाई काम पूरा हो जाएगा।

शहरी क्षेत्रों में कम आय वाले लोगों के लिए सामाजिक आवास विकास कार्यक्रम ने भी 34 परियोजनाओं के निर्माण में निवेश पूरा कर लिया है, जिनका निर्माण स्तर लगभग 14,202 अपार्टमेंट है। वर्तमान में, लगभग 161,227 अपार्टमेंट वाली 201 परियोजनाएँ क्रियान्वित की जा रही हैं। औद्योगिक पार्क श्रमिक आवास कार्यक्रम के अंतर्गत, लगभग 5,314 अपार्टमेंट वाली 7 परियोजनाएँ पूरी हो चुकी हैं। वर्तमान में, लगभग 127,272 अपार्टमेंट वाली 93 परियोजनाएँ क्रियान्वित की जा रही हैं।

अकेले 2023 के पहले 7 महीनों में, औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए 10 सामाजिक आवास परियोजनाएँ और आवास शुरू किए गए हैं, जिनमें कुल लगभग 19,853 अपार्टमेंट हैं। इनमें से 7 सामाजिक आवास परियोजनाओं में 8,815 अपार्टमेंट हैं; 3 आवास परियोजनाओं में श्रमिकों के लिए 11,038 अपार्टमेंट हैं।

सामाजिक-आर्थिक सुधार एवं विकास कार्यक्रम पर संकल्प संख्या 11/NQ-CP के अंतर्गत ऋण सहायता पैकेज के कार्यान्वयन के परिणामों के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने मंत्रालय के इलेक्ट्रॉनिक सूचना पोर्टल पर ऋण के लिए पात्र परियोजनाओं की सूची तीन बार प्रकाशित की है और इसे स्टेट बैंक को भेजा है। इसमें 24 पात्र सामाजिक आवास परियोजनाएँ, श्रमिकों के लिए आवास और पुराने अपार्टमेंटों के नवीनीकरण की परियोजनाएँ शामिल हैं, जिनकी कुल संख्या 20,188 अपार्टमेंट है। उपरोक्त 24 परियोजनाओं के लिए कुल निवेश लगभग 19,014 बिलियन वियतनामी डोंग है और स्थानीय निकायों द्वारा प्रस्तावित पूँजी की माँग लगभग 7,516 बिलियन वियतनामी डोंग है।

ऋण ब्याज दरों पर बाधाओं को दूर करने की आवश्यकता

सामाजिक आवास के विकास में शेष कठिनाइयों और समस्याओं के बारे में, सरकार ने यह भी कहा कि सामाजिक आवास के निवेश, निर्माण, खरीद और बिक्री की प्रक्रियाएँ अभी भी जटिल और लंबी हैं। विशेष रूप से, गैर-बजटीय पूँजी से निवेशित और निर्मित सामाजिक आवासों की बिक्री, पट्टे या पट्टे-खरीद से पहले मूल्य निर्धारण का मूल्यांकन प्रांतीय राज्य एजेंसी द्वारा किया जाना आवश्यक है, जिसमें समय भी लगता है और यह व्यवसायों के लिए महंगा भी है।

इसके अलावा, यह नियम कि सामाजिक आवास परियोजनाओं को परियोजना क्षेत्र का कम से कम 20% हिस्सा किराए के लिए आरक्षित रखना होगा और निवेशक इसे 5 साल के उपयोग के बाद ही बेच सकता है, अभी भी अनुचित है। क्योंकि वास्तव में, कई परियोजनाएँ ऐसी हैं जो इस क्षेत्र को किराए पर नहीं दे सकतीं, जिसके परिणामस्वरूप अपार्टमेंट खाली और बेकार पड़े रहते हैं, जबकि निवेशक बेच नहीं पाता, जिससे पूँजी की वसूली नहीं हो पाती, जिससे सामाजिक अपव्यय होता है और किराए के लिए सामाजिक परियोजनाओं में निवेश का आकर्षण कम होता है...

अगली अवधि में मजबूती से विकास जारी रखने के लिए सामाजिक आवास विकास की दर में वृद्धि जारी रखें, चित्र 2 — कानूनी, संगठनात्मक और विशेष रूप से ऋण संबंधी समस्याओं को दूर करने से निवेशकों को सामाजिक आवास में अधिक रुचि लेने में मदद मिलेगी।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (VNREA) के एक सर्वेक्षण के अनुसार, शेष बाधाओं के संबंध में, कार्यान्वयन और वैधता से जुड़े मुद्दे आज भी गंभीर हैं। कानूनी समस्याएँ मुख्य रूप से भूमि, निवेश प्रक्रियाओं, योजना समायोजन और साइट क्लीयरेंस, निवेश लागत में उतार-चढ़ाव, कच्चे माल और आवास की अनुचित कीमतों से संबंधित हैं।

वीएनआरईए ने यह भी प्रस्ताव रखा कि सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेशकों को आकर्षित करने हेतु मज़बूत प्रोत्साहन तंत्र होने चाहिए, जैसे भूमि निधि, निवेशक चयन, भूमि आवंटन आदि पर नीतियाँ। साथ ही, निवेश प्रक्रिया विशिष्ट होनी चाहिए, जिससे प्रसंस्करण समय 24-36 महीनों से घटकर 12 महीने रह जाए। स्थानीय क्षेत्रों को परियोजना की सीमा के बाहर बुनियादी ढाँचे में निवेश को भी प्राथमिकता देनी होगी ताकि जब सामाजिक आवास परियोजनाएँ लागू हों, तो उन्हें तुरंत जोड़ा जा सके, जिससे 2024 से सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन में तेज़ी आएगी।

इसके अलावा, वीएनआरईए के अध्यक्ष श्री गुयेन वान खोई के अनुसार, सामाजिक आवास खरीदारों के लिए तरजीही ब्याज दरों का मुद्दा अभी भी कई परियोजना मालिकों और खरीदारों के लिए एक बाधा बना हुआ है। वीएनआरईए के सर्वेक्षण से पता चलता है कि परियोजनाओं और सामाजिक आवास की मांग वाले इलाकों में निवेशकों और सामाजिक आवास खरीदारों को उच्च ब्याज दरों पर उधार लेना पड़ रहा है, जो निवेशकों के लिए 8.7%/वर्ष और खरीदारों के लिए 8.2%/वर्ष के बराबर है।

इस वास्तविकता के कारण निवेशकों और खरीदारों के लिए नकदी प्रवाह जुटाना मुश्किल हो जाता है। इसलिए, वीएनआरईए ने प्रस्ताव दिया है कि सामाजिक आवास निवेशकों को 6%/वर्ष से कम ब्याज दर पर और घर खरीदारों को 4.5%/वर्ष से कम ब्याज दर पर उधार लेने की अनुमति दी जाए।

कानूनी बाधाओं और तरजीही ऋणों को हटाने के साथ, सामाजिक आवास परियोजनाएं 2023 के अंत और 2024 में मजबूती से विकसित हो सकती हैं। वहां से, 1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट और श्रमिकों के आवास बनाने की परियोजना जल्द ही पूरी हो जाएगी।

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