रियल एस्टेट बाजार की दो सबसे बड़ी कानूनी अड़चनें दूर हो चुकी हैं, अब बस भूमि कानून का इंतजार है।

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कानूनी समस्याएं और कानूनी विनियमन रियल एस्टेट बाजार में सबसे बड़ी बाधाएं हैं।

रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार कई कानूनों, आदेशों और परिपत्रों से संचालित होता है। हालाँकि, बाज़ार पर सबसे ज़्यादा प्रभाव डालने वाले तीन कानून हैं: आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और भूमि कानून।

2023 में, नेशनल असेंबली ने हाउसिंग लॉ (संशोधित) और रियल एस्टेट बिजनेस लॉ (संशोधित) पारित किया, जो 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा, जो लागू होने में 1 वर्ष दूर है।

रियल एस्टेट बाजार के दो सबसे बड़े कानूनी बटनों को पहली बार भूमि कानून में शामिल किया गया है। — रियल एस्टेट बाज़ार की दो सबसे बड़ी क़ानूनी अड़चनें हल हो चुकी हैं, बस अब भूमि क़ानून का इंतज़ार है। (फोटो: ZN)

दोनों नए पारित कानूनों पर टिप्पणी करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि नया आवास कानून व्यवहारिक रूप से बहुत उपयुक्त है और कानूनी नियमों में एकरूपता और एकरूपता सुनिश्चित करता है। HoREA ने कहा कि नए आवास कानून की गुणवत्ता 30 वर्षों से भी अधिक समय में सर्वोत्तम है।

इसी तरह, रियल एस्टेट कारोबार पर नए कानून में भी कई क्रांतिकारी नियम हैं, जैसे पर्यटन और रिसॉर्ट रियल एस्टेट से जुड़े नियमों को वैध बनाना। या फिर इस बात से जुड़े नए नियम कि निवेशकों को भविष्य में रियल एस्टेट उत्पादों को कारोबार में लगाने से पहले ज़मीन से जुड़े वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

वर्तमान में, केवल भूमि कानून ही अभी भी समीक्षा, संशोधन और नए विनियमों को पूरा करने की प्रक्रिया में है।

राष्ट्रीय असेंबली को 29 नवंबर को संशोधित भूमि कानून पर मतदान करना था। हालांकि, नवंबर के अंत में आयोजित 15वीं राष्ट्रीय असेंबली के छठे सत्र के दौरान, राष्ट्रीय असेंबली ने कहा कि यह विधेयक इस छठे सत्र में पारित नहीं हुआ और इसे निकटतम सत्र में ले जाया जाएगा।

जर्नलिस्ट एंड पब्लिक ओपिनियन न्यूजपेपर के संवाददाताओं से बात करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन थान तुआन ने कहा: हाल ही में पारित किए गए आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून की तुलना में, भूमि कानून में संशोधन और समायोजन करना बहुत अधिक कठिन है।

भूमि कानून कई अलग-अलग क्षेत्रों के कई कानूनों और परिपत्रों के साथ ओवरलैप करता है। दरअसल, 2013 में लागू (पुराने) भूमि कानून में कई सीमाएँ और कमियाँ थीं। इसलिए, 2019 में, सरकार ने राष्ट्रीय सभा में 2013 के भूमि कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरण करने वाला एक विधेयक प्रस्तुत किया।

हालाँकि, सरकार ने चार बार मसौदा कानून की समीक्षा स्थगित करने का अनुरोध किया, इससे पहले कि नेशनल असेंबली ने इसे 2022 के कानून और अध्यादेश बनाने के कार्यक्रम में शामिल करने का फैसला किया।

इसके अतिरिक्त, भूमि कानून के कुछ प्रावधानों पर राय देने वाली एजेंसियों के बीच एकरूपता नहीं है, जैसे कि भूमि की कीमतों की गणना की विधि, या राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण से संबंधित नियम।

"इसलिए, भूमि कानून जैसे कठिन कानून का अध्ययन और संशोधन करने के लिए अधिक समय मिलना ज़रूरी है। ऐसी स्थिति से बचें जहाँ पारित होने के तुरंत बाद, हमें आगे के संशोधनों पर चर्चा करनी पड़े," श्री तुआन ने कहा।

इस बीच, HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि भूमि कानून के नवीनतम मसौदे में दो अनुचित प्रावधान हैं। ये प्रावधान अनुच्छेद 128 के खंड 1 के बिंदु ख, बिंदु क, खंड 4 और खंड 6 हैं, जो "व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग के उद्देश्य के परिवर्तन की अनुमति देने" के प्रस्ताव से संबंधित हैं। "भूमि उपयोग के उद्देश्य के परिवर्तन की अनुमति देने वाले व्यक्ति को यह शर्त पूरी करनी होगी कि राज्य द्वारा भूमि उपयोग के उद्देश्य के परिवर्तन की अनुमति प्राप्त व्यक्ति को आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार हो..."

इसलिए, एसोसिएशन का प्रस्ताव है कि ड्राफ्ट भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के बिंदु बी, खंड 1 और खंड 6 को संशोधित और पूरक करना आवश्यक है, ताकि निवेशकों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, मिश्रित आवास परियोजनाओं और वाणिज्यिक और सेवा व्यवसाय को लागू करने के लिए भूमि उपयोग नियोजन, शहरी नियोजन, निर्माण, आवास विकास कार्यक्रमों के अनुसार "आवासीय भूमि" या "आवासीय भूमि और अन्य भूमि" या "आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि" का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर बातचीत करने की अनुमति मिल सके।

इससे निवेशकों, विशेष रूप से बड़े रियल एस्टेट निगमों और उद्यमों के लिए आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में निवेश करने की क्षमता पैदा होती है, जिसमें दसियों, सैकड़ों, हजारों हेक्टेयर तक के बड़े क्षेत्र होते हैं, जिससे समकालिक यातायात अवसंरचना, तकनीकी अवसंरचना, सामाजिक अवसंरचना और कई शहरी उपयोगिताएँ और सेवाएँ उपलब्ध होती हैं।

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