घर खरीदने के सपने को साकार करना - भाग 3: ऋण संबंधी 'अड़चन' से उत्पन्न बाधाएँ

हालांकि, विडंबना यह है कि इस क्षेत्र के लिए आवंटित 145 ट्रिलियन वीएनडी के ऋण पैकेज में से केवल लगभग 3,400 बिलियन वीएनडी ही वितरित किए गए हैं, जो कार्यक्रम के कुल खर्च का 3% से भी कम है। जब व्यवसायों को नौकरशाही संबंधी बाधाओं का सामना करना पड़ता है और लोगों को ऋण प्राप्त करने में कठिनाई होती है, तो रियायती निधि वास्तव में उन लोगों तक नहीं पहुंच पाती जिन्हें आवास की सबसे अधिक आवश्यकता होती है।

चित्र परिचय — हनोई स्थित वियतकोमबैंक के मुख्यालय में लेनदेन करते ग्राहक। (उदाहरण के लिए फोटो: ट्रान वियत/टीटीएक्सवीएन)

पूंजी तो मौजूद है, लेकिन अभी तक उसका प्रवाह उतना मजबूत नहीं रहा है।

धीमी वृद्धि की लंबी अवधि के बाद, सामाजिक आवास क्षेत्र तीव्र विकास के एक नए चरण में प्रवेश कर रहा है।

2026-2030 की अवधि के लिए स्थानीय निकायों को सामाजिक आवास विकास के लक्ष्य आवंटित करने संबंधी सरकारी संकल्प संख्या 07/NQ-CP के अनुसार, पूरे देश को अकेले 2026 में 158,700 से अधिक अपार्टमेंट पूरे करने होंगे। इस वर्ष के पहले चार महीनों में ही लगभग 36,590 अपार्टमेंट के पैमाने पर 40 अतिरिक्त सामाजिक आवास परियोजनाएं शुरू की गई हैं।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, देशभर में कुल मिलाकर 226 परियोजनाएं निर्माणाधीन हैं, जिनमें लगभग 228,725 अपार्टमेंट शामिल हैं, जो निर्धारित लक्ष्य का 144% है। साथ ही, लगभग 5,426 अपार्टमेंट बनकर तैयार हो चुके हैं और उपयोग में लाए जा रहे हैं; 25 क्षेत्रों ने इस वर्ष के लिए निर्धारित निर्माण लक्ष्य को पूरा कर लिया है या उससे अधिक निर्माण कार्य पूरा कर लिया है।

आपूर्ति को बढ़ावा देने के लिए, बैंकिंग क्षेत्र ने सामाजिक आवास विकास के लिए एक रियायती ऋण कार्यक्रम लागू किया है, जिसकी वर्तमान कीमत लगभग 145,000 बिलियन वीएनडी है। इसे आवास सुरक्षा के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए महत्वपूर्ण वित्तीय साधनों में से एक माना जाता है।

हालांकि, वास्तविक वितरण उम्मीदों के अनुरूप नहीं रहा है। अब तक, 63 में से केवल 38 स्थानीय निकायों ने ही ऋण के लिए पात्र परियोजनाओं की सूची घोषित की है। कुल मिलाकर, लगभग 100 परियोजनाएं इस कार्यक्रम का लाभ उठाने के लिए पात्र हैं, जिनके लिए लगभग 70,000 अरब वियतनामी डॉलर की पूंजी की आवश्यकता है।

हालांकि, कुल वितरित पूंजी लगभग 3,400 बिलियन वीएनडी तक ही पहुंची है, जो पूरे कार्यक्रम के पैमाने के 3% से भी कम है। इसमें से लगभग 2,940 बिलियन वीएनडी 21 परियोजनाओं में निवेशकों को वितरित किए जा चुके हैं; जबकि गृह खरीदारों को केवल 19 परियोजनाओं में लगभग 460 बिलियन वीएनडी ही प्राप्त हुए हैं।

विशेषज्ञों के अनुसार, ऋण पैकेज के आकार और वितरित पूंजी की मात्रा के बीच बड़ा अंतर बाजार की पूंजी को अवशोषित करने की अभी भी कम क्षमता को दर्शाता है।

वियतनाम निवेश और विकास बैंक (बीआईडीवी) के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान लुक का मानना है कि जैसे-जैसे बैंक ऋण का ध्यान आवास की रियल एस्टेट बाजार की मांग पर केंद्रित होता जाएगा, बाजार अधिक टिकाऊ दिशा में विकसित होगा। हालांकि, पूंजी प्रवाह के प्रभावी होने के लिए, आपूर्ति, कानूनी ढांचा और आवास की कीमतों से संबंधित मुद्दों का एक साथ समाधान करना आवश्यक है।

सामाजिक आवास के विकास पर पार्टी समिति, सरकार और संबंधित एजेंसियों के साथ हाल ही में हुई कार्य बैठक के दौरान महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम ने इन बाधाओं पर विशेष चिंता व्यक्त की। तदनुसार, कानूनी आवास का अधिकार नागरिकों का मौलिक अधिकार है, और राज्य के पास एक आवास विकास नीति है जिसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि हर किसी के पास रहने के लिए जगह हो। इस लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए, निवेश, योजना, भूमि आवंटन, निर्माण परमिट और रियायती ऋण तक पहुंच से संबंधित प्रक्रियाओं को सुव्यवस्थित करने की आवश्यकता है, जिससे सुविधा, स्पष्ट समयसीमा और व्यक्तिगत जवाबदेही सुनिश्चित हो सके।

वर्तमान में सबसे बड़ी बाधाओं में से एक प्रक्रियाओं के दोहराव के कारण परियोजना कार्यान्वयन की लंबी प्रक्रिया है। कई परियोजनाओं को योजना बनाने, भूमि आवंटन, विक्रय मूल्य निर्धारण, पात्र गृह खरीदारों के अनुमोदन और निवेश प्रक्रियाओं से संबंधित कार्यों को पूरा करने में वर्षों लग जाते हैं।

डॉ. कैन वान लुक ने जोर देते हुए कहा, "आपूर्ति बढ़ाने और आवास की कीमतों को कम करने के लिए, हमें सबसे पहले लाइसेंसिंग प्रक्रिया में सुधार करना होगा, प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सरल बनाना होगा और परियोजना कार्यान्वयन समय को कम करना होगा।"

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका मानना है कि यदि योजना और प्रक्रिया संबंधी बाधाओं को दूर नहीं किया जाता है, तो ऋण की मात्रा में वृद्धि होने पर भी दक्षता में सुधार करना मुश्किल होगा।

जब कम आय वाले व्यक्तियों को पूंजी प्राप्त करने में कठिनाई होती है।

जहां व्यवसायों को परियोजना विकास के लिए धन प्राप्त करने में कठिनाई हो सकती है, वहीं घर खरीदारों के लिए सबसे बड़ी बाधा दीर्घकालिक वित्तीय दबाव है।

हनोई में कई वर्षों तक किराए के मकान में रहने के बाद, यांत्रिक कर्मचारी ले ज़ुआन ने स्थायी रूप से बसने की तैयारी में सामाजिक आवास परियोजनाओं के बारे में बार-बार जानकारी जुटाई थी। हालांकि, 20 वर्षों से अधिक की बैंक ऋण चुकौती अवधि की गणना करने पर, उनका परिवार अंतिम निर्णय लेने में अभी भी हिचकिचा रहा था।

श्री ज़ुआन के अनुसार, शुरुआती रियायती ब्याज दर सकारात्मक है, लेकिन कई श्रमिकों को सबसे ज़्यादा चिंता रियायती अवधि के बाद की ब्याज दर की है। उनकी आमदनी केवल जीवनयापन और बच्चों की शिक्षा के खर्चों को पूरा करने के लिए पर्याप्त होती है, ऐसे में ऋण की लागत में किसी भी उतार-चढ़ाव का उनके पारिवारिक बजट पर काफ़ी असर पड़ सकता है।

वहीं, हनोई में स्वयं-रोजगार वाली खाद्य सेवा व्यवसायी महिला सुश्री गुयेन थी माई के लिए, बाधा बैंक के ऋण की शर्तों को पूरा करने में निहित है।

सुश्री माई ने बताया कि उनके परिवार ने कुछ सहायक धनराशि जमा कर ली थी और वे सामाजिक आवास के लिए आवेदन करने के पात्र थे। हालांकि, ऋण आवेदन प्रक्रिया के बारे में जानकारी जुटाते समय, उन्होंने पाया कि स्थिर आय साबित करना बिल्कुल भी आसान नहीं था।

"मेरी आमदनी वास्तविक है, लेकिन यह हमेशा वेतन पर्ची या रोजगार अनुबंध में नहीं दिखती। ऋण के लिए आवेदन करते समय, कई दस्तावेज़ कई बार जमा करने पड़े, इसलिए स्वीकृति प्रक्रिया में उम्मीद से अधिक समय लगा," सुश्री माई ने कहा।

वर्तमान नियमों के अनुसार, सामाजिक आवास नीतियों के लिए पात्र होने के अलावा, उधारकर्ताओं को ऋण संबंधी शर्तों को भी पूरा करना होगा, जैसे कि प्रतिबद्ध ऋण चुकाने की क्षमता होना, सामाजिक आवास खरीदने या पट्टे पर लेने के लिए एक वैध अनुबंध होना और निर्धारित अनुसार ऋण संपार्श्विक उपायों को लागू करना।

इन आवश्यकताओं का उद्देश्य बैंकों के लिए क्रेडिट सुरक्षा सुनिश्चित करना है, लेकिन वास्तविकता में, वे कम आय वाले या अस्थिर आय वाले श्रमिकों के एक वर्ग के लिए ऋण प्राप्त करना भी मुश्किल बना देते हैं।

कई विशेषज्ञ भी इन चिंताओं से सहमत हैं।

वियतनाम स्टेट बैंक के आर्थिक क्षेत्रों के लिए ऋण विभाग के उप निदेशक श्री गुयेन जुआन बाक ने कहा कि सामाजिक आवास के खरीदारों के लिए एक स्थिर, दीर्घकालिक ब्याज दर तंत्र का निर्माण करना अत्यंत आवश्यक है।

श्री बैक ने कहा, "सामाजिक आवास के खरीदारों की आय आमतौर पर कम या मध्यम होती है और उनके वित्तीय संसाधन सीमित होते हैं। लंबी अवधि के लिए तरजीही और स्थिर ब्याज दरों की व्यवस्था करने से उन्हें ऋण लेने में सुरक्षा का एहसास होगा और ऋण चुकाने की उनकी क्षमता बेहतर होगी।"

श्री बैक के अनुसार, सरकार के अध्यादेश संख्या 100/2024/एनडी-सीपी के तहत ऋण कार्यक्रम के तहत, जिसमें सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन से संबंधित आवास कानून के कुछ प्रावधानों का विवरण दिया गया है, घर खरीदार लगभग 5.4% प्रति वर्ष की ब्याज दर पर और अधिकतम 25 वर्षों तक की ऋण अवधि के लिए ऋण ले सकते हैं।

हालांकि, कई विशेषज्ञों का मानना है कि कम आय वाले समूहों के लिए, न केवल रियायती ब्याज दरें महत्वपूर्ण हैं, बल्कि दीर्घकालिक रूप से ऋण नीतियों की स्थिरता भी महत्वपूर्ण है। मासिक पुनर्भुगतान दायित्वों का अनुमान लगाने की क्षमता लोगों को घर खरीदने का निर्णय लेने में अधिक आत्मविश्वास प्रदान करेगी।

एक अन्य दृष्टिकोण से, कानूनी सलाहकार और वकील गुयेन वान दिन्ह का तर्क है कि नीति और व्यवहार में "विसंगति" है। सामाजिक आवास नीतियों के लिए पात्र कई लोगों के पास घर खरीदने के लिए ऋण लेने के लिए वित्तीय साधन नहीं हैं, जबकि आर्थिक रूप से सक्षम लोग इसके लिए पात्र नहीं हैं।

श्री दिन्ह ने विश्लेषण करते हुए कहा, "मुश्किल से गुजारा कर पाने वाली आमदनी के कारण, लोग अक्सर अपने गृह ऋण की मूल राशि चुकाने में संघर्ष करते हैं, ब्याज चुकाना तो दूर की बात है। दूसरी ओर, कम आमदनी के कारण लोगों के लिए ऋण चुकाने की अपनी क्षमता साबित करना भी कठिन हो जाता है, जिसके चलते बैंक ऋण वितरित नहीं करते हैं।"

इससे यह विरोधाभास उत्पन्न होता है कि जिन लोगों को आवास की सबसे अधिक आवश्यकता है, वे ही ऐसे समूह हैं जिनकी पूंजी तक पहुंच सबसे कम है।

हम पूरी तरह से बाजार पर निर्भर नहीं रह सकते।

आवास विकास संबंधी दिशा-निर्देशों पर हाल ही में दिए गए एक निष्कर्ष में, महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम ने जोर देते हुए कहा: "राज्य आवास पर सब्सिडी नहीं देता है, लेकिन न ही वह इसे पूरी तरह से बाजार पर छोड़ देता है कि वह खुद को विनियमित करे।"

विशेषज्ञों के अनुसार, सामाजिक आवास के लिए ऋण नीतियों के विकास में भी यही भावना समाहित होनी चाहिए। राष्ट्रीय सभा की वित्त एवं बजट समिति के सदस्य प्रोफेसर होआंग वान कुओंग का मानना है कि सामाजिक आवास ऋण कार्यक्रमों की कम वितरण दर यह दर्शाती है कि उनके आयोजन और कार्यान्वयन में खामियां हैं।

"हम बाज़ार तंत्र को राज्य के कल्याणकारी तंत्र के साथ मिला रहे हैं। सामाजिक आवास एक सामाजिक सुरक्षा नीति है, और एक सामाजिक सुरक्षा नीति के रूप में, राज्य को इसे विनियमित करने के लिए अपने साधनों का उपयोग करना चाहिए, लेकिन वर्तमान में हम बाज़ार के साधनों का उपयोग कर रहे हैं," श्री कुओंग ने जोर दिया।

उनके अनुसार, सामाजिक आवास एक मानवीय कार्यक्रम है, इसलिए इसमें एक मानवीय ऋण तंत्र की भी आवश्यकता है जो लोगों को पूंजी तक पहुंच प्राप्त करने के लिए सबसे अनुकूल परिस्थितियां प्रदान करे, जिसमें ऋण प्रक्रिया से लेकर ब्याज दरें तक शामिल हैं।

इसके अलावा, कई विशेषज्ञों का सुझाव है कि राष्ट्रीय आवास कोष को जल्द से जल्द चालू किया जाना चाहिए, जिससे वाणिज्यिक ऋण पर मुख्य रूप से निर्भर रहने के बजाय सामाजिक आवास विकास के लिए दीर्घकालिक पूंजी स्रोत तैयार हो सकें।

गौरतलब है कि पार्टी और सरकार का नया दृष्टिकोण किराये के आवास के विकास की ओर भी तेज़ी से अग्रसर हो रहा है। महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम ने किराये के आवास के विकास को प्राथमिकता देने का अनुरोध किया है, विशेष रूप से बड़े शहरों, औद्योगिक क्षेत्रों, आर्थिक क्षेत्रों और विकास की अपार संभावनाओं वाले क्षेत्रों में किराये के अपार्टमेंट मॉडल को।

वकील गुयेन वान दिन्ह का मानना है कि यह दृष्टिकोण श्रमिकों की व्यावहारिक आवश्यकताओं के अनुरूप है। निजी उद्यमों को आकर्षित करने के लिए, राज्य को निवेश को प्रोत्साहित करने हेतु मजबूत वित्तीय तंत्र की आवश्यकता है। श्री दिन्ह ने प्रस्ताव दिया, "राज्य कुल परियोजना निवेश के 80% को कवर करने वाला ऋण पैकेज प्रदान कर सकता है, जिसकी ऋण अवधि 20 वर्ष से अधिक हो और ब्याज दर 3% प्रति वर्ष से कम हो।"

2030 तक दस लाख सामाजिक आवास इकाइयों का लक्ष्य पार्टी, सरकार और मंत्रालयों एवं एजेंसियों के लोगों के आवास के अधिकार को सुनिश्चित करने के दृढ़ संकल्प को दर्शाता है। हालांकि, इन आवासों का वास्तव में निम्न आय वर्ग के लोगों तक पहुंचना तभी संभव है जब व्यवसायों से खरीदारों की ओर तरजीही पूंजी प्रवाह को समकालिक रूप से निर्देशित किया जाए। प्रक्रियाओं, ब्याज दरों और ऋण तंत्र में मौजूद बाधाओं को दूर करने के बाद ही सामाजिक आवास अर्थव्यवस्था के एक स्थायी सामाजिक सुरक्षा स्तंभ के रूप में अपनी भूमिका पूरी तरह निभा सकता है।

अनुच्छेद 4: दा नांग किराये के लिए सामाजिक आवास के माध्यम से समाधान तलाश रहा है।

स्रोत: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm