भाग 1: किराये के आवास: आवास संबंधी सोच में एक बड़ा बदलाव
वहीं, किराये के आवासों की अधिकांश आपूर्ति छोटे पारिवारिक घरों, श्रमिक छात्रावासों, छात्र आवासों या आवासीय क्षेत्रों में स्थित मिनी-अपार्टमेंटों से होती है।
मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों की आवास संबंधी जरूरतों का एक बड़ा हिस्सा बड़े पैमाने पर रियल एस्टेट परियोजनाओं के बजाय सामाजिक संसाधनों द्वारा पूरा किया जा रहा है।
इस दृष्टिकोण से देखा जाए तो, इस बार सरकार का लक्ष्य कोई नया बाजार बनाना नहीं है, बल्कि पर्दे के पीछे चल रहे एक मौजूदा बाजार को आधिकारिक शहरी विकास रणनीति में एकीकृत करना है।
यह समझने के लिए कि व्यवसाय इस क्षेत्र के प्रति वास्तव में उत्साहित क्यों नहीं हैं, बस एक साधारण गणना करें।
मान लीजिए कि एक डेवलपर हनोई में 300 अपार्टमेंट वाली एक इमारत का निर्माण करता है। यदि वे इसे लगभग 100 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर की दर से बेचते हैं, तो कंपनी लगभग 2,100 बिलियन वीएनडी का राजस्व अर्जित कर सकती है और परियोजना का जीवनचक्र कुछ ही वर्षों में पूरा कर सकती है।
लेकिन अगर पूरी इमारत को किराये पर देने के उद्देश्य से रखा जाए, तो स्थिति बिल्कुल अलग होगी। मौजूदा किराये की दरों को देखते हुए, निवेशक को अपना निवेश वापस पाने के लिए 20-30 साल तक इंतजार करना पड़ सकता है, साथ ही इस दौरान परिचालन और रखरखाव लागत और बाजार जोखिमों का भी सामना करना पड़ेगा।
दूसरे शब्दों में कहें तो, एक पक्ष सीईओ के कार्यकाल के भीतर ठोस लाभ प्रदान करता है। दूसरा पक्ष एक ऐसा खेल है जो प्रबंधन की कई पीढ़ियों तक चलता है।
इन दो विकल्पों में से अधिकांश व्यवसाय मकान बेचना पसंद करेंगे। यह स्वाभाविक है, क्योंकि व्यवसाय लाभ कमाने के लिए बनाए जाते हैं, न कि सरकार की ओर से सामाजिक समस्याओं का समाधान करने के लिए।
दरअसल, वियतनाम ने सामाजिक आवास इकाइयों की बिक्री के माध्यम से आवास समस्या को हल करने के लिए कई वर्षों तक प्रयास किए हैं। हालांकि, कार्यान्वयन की प्रगति अपेक्षा से धीमी रही है, जिसका आंशिक कारण कम लाभ मार्जिन और लंबी प्रक्रियाएं एवं कार्यान्वयन समय हैं।
इससे यह पता चलता है कि सामाजिक आवास होने के बावजूद, यदि लाभों का मुद्दा हल नहीं होता है, तो बाजार का संचालन करना बहुत मुश्किल होगा।
इस बीच, लाखों किराएदार इंतज़ार करते रहते हैं। उन्हें कंपनियों के वित्तीय मॉडल या मुनाफ़े की गणनाओं से कोई लेना-देना नहीं है। उन्हें बस एक साधारण सी चीज़ चाहिए: किफायती दाम पर रहने के लिए स्थिर आवास।
राज्य बाजार का स्थान नहीं ले सकता।
अगर बाजार खुद ही किराये के आवास की समस्या का समाधान कर सकता, तो शायद लाखों श्रमिकों को आज की तरह तंग छात्रावासों में नहीं रहना पड़ता।
लेकिन अगर राज्य हस्तक्षेप करके बाजार की जगह ले ले, तब भी बजट करोड़ों लोगों वाले शहर की जरूरतों को पूरा करने के लिए संघर्ष करता रहेगा।
इसलिए, राज्य की भूमिका बाजार को प्रतिस्थापित करना नहीं है, बल्कि बाजार के संचालन के लिए ऐसी परिस्थितियाँ बनाना है जो दीर्घकालिक विकास लक्ष्यों की पूर्ति में सहायक हों।
प्रधानमंत्री ले मिन्ह हंग के नए निर्देश में भी यही भावना झलकती है, जब उन्होंने किराये के आवासों के विकास का अनुरोध इस तरह से किया कि राज्य द्वारा सब्सिडी न दी जाए, लेकिन इसे पूरी तरह से बाजार पर भी न छोड़ा जाए।
किराये के आवास के पहले मॉडल के लिए हनोई को प्रायोगिक स्थान के रूप में चुनना कोई संयोग नहीं है। यह वह इलाका भी है जो शहरीकरण, प्रवासन के कारण बढ़ती आबादी और आवास की कीमतों और लोगों की आय के बीच बढ़ते अंतर से सबसे अधिक दबाव का सामना कर रहा है।
आर्थिक दृष्टिकोण से, किराये के आवास बाजार में सरकार द्वारा दिया जा सकने वाला सबसे बड़ा संसाधन पैसा नहीं, बल्कि भूमि है।
गौरतलब है कि इस बार सरकार न केवल पूंजी पर चर्चा कर रही है, बल्कि किराये के आवासों के विकास में शामिल करने के लिए सार्वजनिक भूमि और संपत्तियों की समीक्षा का भी अनुरोध कर रही है। यदि व्यवसायों को बाजार मूल्य पर भूमि खरीदनी पड़े और फिर किराये के आवास बनाने पड़ें, तो अधिकांश परियोजनाएं बेहद अव्यवहारिक हो जाएंगी।
लेकिन जब राज्य भूमि, बुनियादी ढांचे और संस्थानों में हस्तक्षेप करता है, तो आर्थिक समीकरण पूरी तरह से बदल जाएगा।
इन 30 वर्षों के लिए धन कौन उपलब्ध कराएगा?
जमीन तो कहानी का सिर्फ आधा हिस्सा है। दूसरा आधा हिस्सा पूंजी है।
किराये के आवास में दशकों तक निवेश करना एक दीर्घकालिक निवेश है, जबकि वर्तमान बैंकिंग प्रणाली की पूंजी मुख्य रूप से अल्पकालिक है। अंततः, कुछ महीनों या वर्षों में जुटाई गई धनराशि का उपयोग ऐसी संपत्ति के वित्तपोषण के लिए करना मुश्किल है, जिसका निवेश वापस पाने में दशकों लग जाते हैं।
इसका अर्थ यह है कि बड़े पैमाने पर किराये के आवास बाजार को विकसित करने के लिए, वियतनाम को पूंजी के उपयुक्त दीर्घकालिक स्रोतों को खोजने की आवश्यकता होगी।
दूसरे शब्दों में, लाखों किराये के मकान उपलब्ध कराने के लिए वियतनाम को न केवल भूमि की समस्या का समाधान करना होगा, बल्कि दीर्घकालिक पूंजी की समस्या का भी समाधान करना होगा।
सबसे बड़ी चुनौती इमारतों में नहीं है।
वियतनाम की तुलना में, किराये के आवास वाले विकसित देशों के बीच सबसे बड़ा अंतर आय और सामाजिक सुरक्षा प्रणालियों में निहित है।
कई विकसित देशों में, लोग जीवन भर किराए पर रहने को तैयार रहते हैं क्योंकि उनके पास भविष्य के लिए सुरक्षा के अन्य साधन मौजूद होते हैं, जैसे कि पेंशन फंड, सामाजिक सुरक्षा या सार्वजनिक कल्याण कार्यक्रम।
वहीं, वियतनाम में, घर अक्सर परिवार की सबसे बड़ी संपत्ति, बुढ़ापे के लिए बचत का एक रूप और जीवन की अनिश्चितताओं के खिलाफ सबसे महत्वपूर्ण बीमा भी होता है।
इसलिए, किराये के आवास की कहानी अंततः केवल निर्माण उद्योग या रियल एस्टेट बाजार पर ही निर्भर नहीं करती है। यह आय वृद्धि दर, रोजगार की गुणवत्ता और सामाजिक सुरक्षा प्रणाली की परिपक्वता पर भी निर्भर करती है।
कोई भी नीति तभी टिकाऊ होती है जब उससे सभी को लाभ हो।
यदि "किराए के आवास: आवास संबंधी सोच में एक बड़ा बदलाव" नामक लेख में यह सवाल उठाया गया था कि 15 मिलियन की आबादी वाले हनोई में लाखों लोग कहाँ रहेंगे, तो यह लेख एक अलग सवाल उठाता है: उन आवास इकाइयों का निर्माण कौन करेगा?
किराये के आवास बाजार की सफलता अंततः किसी एक संस्था पर निर्भर नहीं करती, बल्कि इस बात पर निर्भर करती है कि क्या वियतनाम एक ऐसा तंत्र तैयार कर सकता है जो यह सुनिश्चित करे कि सभी पक्षों को लाभ मिले।
लेकिन अंततः, सभी नीतियों का लक्ष्य लोग ही होते हैं।
किराये के आवास का बाजार तभी सही मायने में सफल होता है जब आम कामगार शहर में रहने, काम करने और अपने बच्चों का पालन-पोषण करने के लिए स्थिर आवास पा सकें, क्योंकि कोई भी व्यवसाय दया भाव से घर नहीं बनाता है।
लेकिन कोई भी शहर स्थायी रूप से विकसित नहीं हो सकता यदि शहर का मूल्य सृजित करने वाले लोग ही वहां रहने में सक्षम न हों।
स्रोत: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
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