अचल संपत्ति पूंजी प्रवाह की "दक्षिणी" लहर

दक्षिणी क्षेत्र, विशेष रूप से हो ची मिन्ह सिटी, रियल एस्टेट पूंजी प्रवाह की "दक्षिणी" लहर में, विशेष रूप से उत्तरी निवेशकों की ओर से, एक आकर्षक गंतव्य है। हालाँकि, निवेशकों को बाज़ार पुनर्गठन के संदर्भ में सुरक्षा और दक्षता सुनिश्चित करने के लिए, त्वरित लाभ की अपेक्षा करने के बजाय, खंडों का सावधानीपूर्वक चयन करने, वित्तीय क्षमता का मूल्यांकन करने और दीर्घकालिक रणनीतियों को प्राथमिकता देने की आवश्यकता है।

आवास की कीमतें "उच्च" बनी हुई हैं, नकदी प्रवाह में बदलाव की दिशा तलाशी जा रही है

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IRE) के शोध डेटा से पता चलता है कि 2025 के पहले 9 महीनों में, हनोई बाजार में लगभग 22,000 नए खुले अपार्टमेंट दर्ज किए गए, जो 2024 में कुल आपूर्ति के 64% के बराबर और 2019 - 2025 की इसी अवधि में उच्चतम स्तर के बराबर है। विशेष रूप से, अपार्टमेंट एक अग्रणी भूमिका निभाते रहते हैं, जो कुल नई आपूर्ति का 76% हिस्सा है।

वर्तमान में, रियल एस्टेट पूँजी प्रवाह दक्षिणी क्षेत्र की ओर तेज़ी से बढ़ रहा है। फोटो: VARS

हालाँकि, बिक्री मूल्य में कोई कमी नहीं आई है, बल्कि "तेज़" हुई है, क्योंकि 100 मिलियन VND/ ^m2 से अधिक कीमत वाली नई परियोजनाएँ तेज़ी से लोकप्रिय हो रही हैं। हनोई में 2025 की तीसरी तिमाही में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक (मूल्य सूचकांक, VARS द्वारा चयनित और देखे गए परियोजना नमूने में परियोजनाओं की आधार अवधि (2019 की पहली तिमाही) की तुलना में अवधि (वर्तमान समय) के औसत बिक्री मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाता है) पिछली तिमाही की तुलना में 5% बढ़ा और आधार तिमाही (2019 की पहली तिमाही) की तुलना में 96.2% बढ़ा - इसी अवधि में पुराने हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में 1.7 गुना वृद्धि।

हनोई में अपार्टमेंट्स (पहली बार बिक्री के लिए अपार्टमेंट्स) के प्राथमिक मूल्य स्तर ने भी एक नया "अंक" स्थापित किया, जो औसतन 95 मिलियन VND/ ^m2 था, जो हो ची मिन्ह सिटी से अधिक था, तीसरी तिमाही में 43% से अधिक नई आपूर्ति की कीमत 120 मिलियन VND/ ^m2 से अधिक थी।

ऊँची "लंगर" आवास कीमतों ने मूल्य वृद्धि मार्जिन को कम कर दिया है, जिससे निवेश पूंजी का आकर्षण कम हो गया है। साथ ही, पूंजीगत मूल्य भी कई निवेशकों की वित्तीय क्षमता से परे हैं, जिसके कारण नकदी प्रवाह हनोई से बाहर निकलने लगा है और उचित कीमतों और उच्च विकास क्षमता वाले बाजारों में नए अवसरों की तलाश कर रहा है।

संपूर्ण अवसंरचना कनेक्शनों के साथ हनोई के आसपास के प्रांतों पर ध्यान केंद्रित करने के अलावा, नकदी प्रवाह दक्षिणी क्षेत्र की ओर मजबूती से स्थानांतरित हो रहा है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के उप महासचिव गुयेन थाई बिन्ह ने बताया कि दूसरी तिमाही के अंत में, कई निवेशकों के प्रारंभिक आँकड़ों से पता चला है कि वर्ष की पहली छमाही में दक्षिण में हुए कुल लेनदेन में उत्तर के ग्राहकों की हिस्सेदारी लगभग 20% थी, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि से दोगुनी है। तीसरी तिमाही के अंत तक, यह दर 30% तक पहुँच गई, जो 2016-2020 की व्यस्त अवधि के लगभग बराबर है।

तदनुसार, पिछले तीन वर्षों से संचित स्तर पर बनाए गए मूल्य स्तर के कारण दक्षिणी क्षेत्र पूंजी आकर्षित कर रहा है, जिससे निवेशकों के लिए विकास और आकर्षक लाभ मार्जिन की गुंजाइश बन रही है। पुराने हो ची मिन्ह शहर के बाहरी इलाकों में, विलय किए गए इलाकों सहित, कुछ क्षेत्रों में मूल्य स्तर हनोई की तुलना में 30-40% कम हैं, जबकि बुनियादी ढाँचे के कनेक्शन और शहरीकरण की गति में तेज़ी से वृद्धि हो रही है।

उदाहरण के लिए, हनोई में, 2-4 अरब VND में आप केवल 1-बेडरूम या 1+1 अपार्टमेंट ही खरीद सकते हैं, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में, निवेशक अपार्टमेंट से लेकर अलग-अलग घरों तक, ज़्यादा विविधतापूर्ण विकल्प चुन सकते हैं। गौरतलब है कि हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय इलाकों में कुछ नई खुली परियोजनाओं की कीमत वर्तमान में हनोई के उपनगरीय इलाकों की तुलना में केवल 2/3 है, जिससे मध्यम और लंबी अवधि में मूल्य वृद्धि का मार्जिन और भी आकर्षक हो जाता है।

हनोई से हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के क्षेत्रों में पूंजी प्रवाह न केवल "सस्ते मूल्यों की तलाश" के लिए है, बल्कि पोर्टफोलियो में विविधता लाने और पूंजी दक्षता को अनुकूलित करने के लिए भी है। हनोई की तुलना में, हो ची मिन्ह सिटी बाजार में स्पष्ट अंतर है, विशेष रूप से उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट खंड में, पूर्ण कानूनी दस्तावेजों और प्रमुख स्थानों के साथ, जो संभावित निवेशकों की दीर्घकालिक परिसंपत्ति संचय आवश्यकताओं को पूरा करता है।

यह एक ऐसी उत्पाद श्रृंखला है जो दोहरा लाभ मूल्य लाती है, जिसमें गतिशील आर्थिक केंद्र के लाभ के कारण मूल्य वृद्धि और प्रभावी किराये की संभावना दोनों हैं, जो उच्च स्तरीय आवास आवश्यकताओं वाले एफडीआई और विदेशी विशेषज्ञों को मजबूती से आकर्षित करती है।

बुनियादी ढांचे का विकास तेजी से हो रहा है, अवसर खुल रहे हैं लेकिन सावधानी की जरूरत है

"दक्षिण की ओर विस्तार" की प्रवृत्ति कानूनी मुद्दों के समाधान के बाद दक्षिण में कई बड़े निवेशकों की वापसी और मज़बूत संचार अभियानों से भी प्रेरित है। खास तौर पर, हनोई के कई व्यक्तिगत निवेशक दक्षिण में अपनी परियोजनाओं का विस्तार करते समय परिचित निवेशकों के साथ जाते हैं, जिससे ब्रांड और कार्यान्वयन क्षमता की उनकी समझ का लाभ मिलता है।

कैन जिओ में शहरी परिसर जैसी कई बड़ी परियोजनाओं ने अपनी रणनीतिक स्थिति और दीर्घकालिक विकास क्षमता के कारण, अपनी शुरुआत से ही हनोई के निवेशकों का भरपूर ध्यान आकर्षित किया है। उत्तरी ब्रोकरेज फर्मों ने भी दक्षिण में अपनी शाखाओं का तेज़ी से विस्तार किया है और अपने ग्राहक पारिस्थितिकी तंत्र और सेवाओं को भी अपने साथ लाया है।

इतना ही नहीं, बड़े निवेशकों की कुछ परियोजनाओं की कीमतें कम हैं, जबकि उत्तर में इसी तरह की परियोजनाओं की कीमत दोगुनी हो गई है, और कई निवेशकों द्वारा उन्हें "खोद" लिया गया है, जबकि कीमतों में 1 सप्ताह में 5% की वृद्धि हुई है।

नए हो ची मिन्ह शहर के प्रशासनिक विलय के बाद निवेश आकर्षण को बढ़ाने में एक महत्वपूर्ण कारक बुनियादी ढाँचा विकास नीति और क्षेत्रीय नियोजन प्रेरणा है। कई नई परियोजनाएँ वर्तमान में मेट्रो लाइनों, बेल्ट रोड और प्रमुख यातायात मार्गों का बारीकी से अनुसरण कर रही हैं, जिससे अंतर-क्षेत्रीय संपर्क में सुधार हो रहा है और भविष्य में परिसंपत्तियों का मूल्य बढ़ रहा है, जो विशेष रूप से हनोई के निवेशकों के लिए आकर्षक है।

VARS IRE का मानना ​​है कि, कुल मिलाकर, रियल एस्टेट निवेश के नकदी प्रवाह की "दक्षिण की ओर" लहर मज़बूत होती जा रही है। दक्षिण, खासकर हो ची मिन्ह सिटी, उचित कीमतों, त्वरित बुनियादी ढाँचे और बेहतर कानूनी ढाँचे के कारण धीरे-धीरे एक नया गंतव्य बनता जा रहा है।

हालांकि, निवेशकों को बाजार पुनर्गठन के संदर्भ में सुरक्षा और दक्षता सुनिश्चित करने के लिए, त्वरित लाभ की अपेक्षा करने के बजाय, खंडों का सावधानीपूर्वक चयन, वित्तीय क्षमता का मूल्यांकन और दीर्घकालिक रणनीतियों को प्राथमिकता देने की आवश्यकता है। इस संदर्भ में कि अधिकांश लेन-देन अभी भी निवेश की मांग पर निर्भर हैं, जबकि आपूर्ति तेजी से बढ़ रही है; यदि निवेशक व्यापक निवेश के लिए बहुत अधिक उधार ली गई पूंजी का उपयोग करते हैं, तो ब्याज दरों में वृद्धि या तरलता में कमी होने पर वे निष्क्रिय स्थिति में आ सकते हैं। सबसे खराब स्थिति यह है कि नकदी प्रवाह में व्यवधान से परियोजना में ठहराव आ सकता है, जिससे बाजार की धारणा और निवेशकों का विश्वास प्रभावित हो सकता है।

स्रोत: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html