डीएनवीएन - 2024 के भूमि कानून में कई नई, महत्वपूर्ण और क्रांतिकारी विषयवस्तुएँ हैं, जिनमें से कई व्यवसायों से बहुत निकटता से जुड़ी हैं। इनमें नियोजन और भूमि उपयोग नियोजन; भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवज़ा, सहायता, पुनर्वास; भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की अनुमति आदि शामिल हैं।
21 मार्च को "भूमि कानून 2024: व्यवसायों के लिए महत्वपूर्ण विषयवस्तु" कार्यशाला में बोलते हुए, वियतनाम वाणिज्य एवं उद्योग महासंघ (वीसीसीआई) के उपाध्यक्ष होआंग क्वांग फोंग ने ज़ोर देकर कहा कि भूमि कानून प्रमुख और महत्वपूर्ण कानूनों में से एक है, जिसका आर्थिक और सामाजिक जीवन पर गहरा प्रभाव पड़ता है। यह कानून हमारे देश के निवेश और व्यावसायिक वातावरण को विशेष रूप से प्रभावित करता है।
2024 के भूमि कानून में कई नई, महत्वपूर्ण और क्रांतिकारी विषयवस्तुएँ हैं, जिनमें से कई व्यवसायों से बहुत निकटता से जुड़ी हैं। इनमें नियोजन और भूमि उपयोग योजनाएँ; भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवज़ा, सहायता, पुनर्वास; भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की अनुमति; भूमि वित्त, भूमि मूल्य; भूमि पंजीकरण; भूमि क्षेत्र में प्रशासनिक प्रक्रियाओं में सुधार, आदि शामिल हैं।
2024 के भूमि कानून के संबंध में, पिछले सत्र में, राष्ट्रीय सभा ने रियल एस्टेट और आवास व्यवसाय पर संशोधित और पूरक कानून पारित किए। ये ऐसे कानून भी हैं जिनका व्यवसायों पर गहरा प्रभाव पड़ता है, क्योंकि रियल एस्टेट बाज़ार हर अर्थव्यवस्था में विशेष रूप से महत्वपूर्ण होता है।
श्री होआंग क्वांग फोंग ने इस बात पर जोर दिया कि 2024 भूमि कानून का व्यवसायों पर बहुत बड़ा प्रभाव पड़ेगा।
"2024 के भूमि कानून के साथ-साथ, नेशनल असेंबली ने रियल एस्टेट और आवास व्यवसाय पर संशोधित और पूरक कानून पारित किए हैं। ये ऐसे कानून भी हैं जिनका व्यवसायों पर गहरा प्रभाव पड़ता है, क्योंकि रियल एस्टेट बाज़ार हर अर्थव्यवस्था में विशेष रूप से महत्वपूर्ण होता है।"
श्री फोंग ने कहा, "ये कानून इन दोनों कानूनों और निवेश कानूनों के बीच विसंगतियों को दूर करने के लिए बनाए गए थे, जिससे निवेश संसाधनों को एकीकृत करने और निवेश परियोजनाओं को अधिक सुविधाजनक ढंग से क्रियान्वित करने में मदद मिलेगी।"
सम्मेलन में, राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति के स्थायी सदस्य श्री फान डुक हियू और नीति निर्माताओं ने 2024 के भूमि कानून में प्रमुख संशोधनों से संबंधित महत्वपूर्ण मुद्दों पर चर्चा की और उनके उत्तर दिए। सम्मेलन में व्यवसायों को प्रभावित करने वाले कई ज्वलंत मुद्दों, जैसे भूमि वित्त, साइट क्लीयरेंस और निकट से संबंधित कानून, जैसे रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, आवास कानून, निर्माण कानून, आदि पर भी चर्चा की गई।
तदनुसार, विशेषज्ञों ने विनियमन, बाज़ार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन और व्यवसायों पर पड़ने वाले प्रभावों के मुद्दों पर ज़ोर दिया। विशेष रूप से, 2024 के भूमि कानून ने हर 5 साल में जारी होने वाले सरकारी भूमि मूल्य ढाँचे पर विनियमन को हटा दिया है।
इसके बजाय, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी 1 जनवरी, 2026 से घोषित और लागू होने वाली पहली भूमि मूल्य सूची को विकसित करेगी और निर्णय के लिए उसी स्तर की पीपुल्स काउंसिल को प्रस्तुत करेगी। हर साल, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी अगले वर्ष की 1 जनवरी से घोषित और लागू होने वाली भूमि मूल्य सूची को समायोजित, संशोधित और पूरक करने के निर्णय के लिए प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल को प्रस्तुत करने के लिए जिम्मेदार होती है।
2024 भूमि कानून का नया बिन्दु यह है कि भूमि का पुनः दावा करते समय निवेशकों को लोगों के साथ सक्रिय रूप से बातचीत करनी चाहिए।
यदि वर्ष के दौरान भूमि मूल्य सूची में समायोजन की आवश्यकता हो, तो प्रांतीय जन समिति इसे निर्णय हेतु जन परिषद को प्रस्तुत करने के लिए उत्तरदायी होगी। वार्षिक भूमि मूल्य सूची का उपयोग भूमि उपयोग शुल्क (एलयू) की गणना के लिए किया जाएगा, जब राज्य एलयू के अधिकार को मान्यता देता है, या वार्षिक भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर देता है; एलयू कर की गणना करता है; एलयू अधिकारों के हस्तांतरण पर आयकर की गणना करता है...
जब राज्य भूमि का पुनः अधिग्रहण करेगा तो मुआवजे की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य लागू किए जाएंगे, या जब राज्य भूमि पट्टे पर देगा और संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एक बार में भूमि किराया एकत्र करेगा तो भूमि किराया की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य लागू किए जाएंगे।
2024 का भूमि कानून भूमि मूल्यांकन की 4 विधियों और उनके अनुप्रयोग के मामलों एवं शर्तों को स्पष्ट रूप से निर्धारित करता है, जिनमें शामिल हैं: तुलना विधि, आय विधि, अधिशेष विधि और समायोजन गुणांक विधि। इन चारों विधियों का उपयोग विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने और प्रांतीय जन परिषद द्वारा घोषित वार्षिक भूमि मूल्य तालिकाएँ तैयार करने के लिए किया जाता है (2024 भूमि कानून का अनुच्छेद 158)।
उल्लेखनीय रूप से, 2024 के भूमि कानून का नया बिंदु यह है कि भूमि पुनः प्राप्त करते समय, निवेशकों को उचित मुआवजे का स्तर निर्धारित करने के लिए लोगों के साथ सक्रिय रूप से बातचीत करनी चाहिए। 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 79 में स्पष्ट रूप से 32 ऐसे मामले निर्धारित किए गए हैं जहाँ राज्य के लिए राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने हेतु भूमि पुनः प्राप्त करना नितांत आवश्यक है ताकि भूमि संसाधनों को बढ़ावा दिया जा सके, भूमि उपयोग दक्षता में सुधार किया जा सके और आधुनिक सामाजिक-आर्थिक बुनियादी ढाँचा विकसित किया जा सके...
भूमि पुनर्प्राप्ति नियमों को 32 खंडों में विभाजित किया गया है, जिनमें प्रत्येक क्षेत्र में परियोजनाओं को निर्दिष्ट किया गया है और उन्हें विशिष्ट कानूनों के अनुसार विकसित करने के लिए प्रोत्साहन और प्रोत्साहन दिया गया है। इसमें यातायात कार्यों, सिंचाई, जल आपूर्ति, जल निकासी, ठोस अपशिष्ट उपचार, ऊर्जा, सार्वजनिक प्रकाश व्यवस्था और आर्थिक क्षेत्रों में शुल्क-मुक्त क्षेत्रों के निर्माण के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति शामिल है।
भूमि अधिग्रहण पहले की तुलना में अधिक विशिष्ट हो गया है, जिसमें राज्य केवल शहरी क्षेत्रों में निवेश करते समय वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, मिश्रित आवास और वाणिज्यिक परियोजनाओं के लिए ही भूमि अधिग्रहण करता है। अन्य परियोजनाओं के लिए, निवेशकों को उचित मुआवजे का स्तर निर्धारित करने के लिए लोगों के साथ सक्रिय रूप से बातचीत करनी चाहिए।
इससे विवादों और मुकदमों में भी कमी आती है। पिछली अवधि में, भूमि अधिग्रहण से संबंधित कुछ नियम वास्तविकता के करीब नहीं थे, जिससे व्यावसायिक परियोजनाओं में ठहराव भी आया।
वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि अधिग्रहण के मामले में, 2024 का भूमि कानून यह निर्धारित करता है कि यह केवल समकालिक बुनियादी ढाँचे (पर्याप्त बिजली, सड़कें, स्कूल, स्टेशन आदि) वाली बड़ी परियोजनाओं पर लागू होगा। इससे पता चलता है कि भूमि अधिग्रहण केवल तभी आवश्यक है जब प्रमुख परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए यह अत्यंत आवश्यक हो। छोटे पैमाने की, स्थानीय परियोजनाएँ भूमि अधिग्रहण व्यवस्था के अधीन नहीं होंगी।
हा आन्ह
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