भूमि मूल्यांकन में बाजार सिद्धांतों की अनदेखी क्यों की जाती है?

(एनएलडीओ) - संशोधित भूमि कानून के मसौदे में भूमि की कीमतों से संबंधित प्रमुख समायोजन किए गए हैं।

संशोधित भूमि कानून का मसौदा विशेष ध्यान आकर्षित कर रहा है, क्योंकि इसमें भूमि मूल्यांकन पर विनियमन से संबंधित कई महत्वपूर्ण परिवर्तन शामिल हैं - जो 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 158 से 162 की मुख्य सामग्री में से एक है।

दो मुख्य बिंदुओं में बाज़ार कारकों की भूमिका को कम करने के लिए भूमि मूल्य निर्धारण सिद्धांतों में समायोजन और विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण तंत्रों को समाप्त करने का प्रस्ताव शामिल है। ये समायोजन आने वाले समय में भूमि प्रबंधन और प्रशासन की दिशा को लेकर कई चिंताएँ पैदा कर रहे हैं।

बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन पर विनियमन को क्यों समाप्त किया जाए?

विशेष रूप से, संशोधित भूमि कानून का मसौदा बाजार सिद्धांतों पर आधारित भूमि मूल्यांकन पर विनियमनों को समाप्त कर देता है; प्रचार, पारदर्शिता, निष्पक्षता, ईमानदारी और स्वतंत्रता की आवश्यकताओं को अब मान्यता नहीं दी जाती है; राज्य, निवेशकों और भूमि उपयोगकर्ताओं के बीच हितों के सामंजस्य को राज्य प्रबंधन आवश्यकताओं और स्थानीय वास्तविकताओं के बीच अनुरूपता द्वारा प्रतिस्थापित किया जाता है।

मसौदे में 4 सिद्धांतों में भूमि मूल्यांकन में प्रशासनिक कारकों को शामिल किया गया है; तो क्या हम भूमि मूल्यांकन के सिद्धांत को राज्य द्वारा भूमि की कीमतें तय करने के सिद्धांत के समान मान रहे हैं?

प्राथमिक बाजार में भूमि की कीमतों पर राज्य का निर्णय तथा राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजे की गणना के लिए भूमि की कीमतों पर निर्णय, 1993 के भूमि कानून के दौरान भूमि की कीमतों पर विनियमन के बाद से स्थापित किए गए हैं।

हमें यह ध्यान रखना होगा कि ये सिद्धांत सामान्यतः भूमि मूल्यांकन गतिविधियों में लागू होते हैं, न केवल तब जब राज्य भूमि की कीमतों पर निर्णय लेता है; साथ ही, भूमि मूल्यांकन सिद्धांतों का विकास यह सुनिश्चित करने के लिए है कि भूमि भूखंड/भूमि क्षेत्र का वास्तविक मूल्य, भूमि की कीमतों की अंतर्निहित विशेषताएं प्रतिबिंबित हों, और भूमि मूल्यांकन में व्यक्तिपरक इच्छा के आरोपण को नियंत्रित किया जा सके।

इसलिए, मसौदे में सिद्धांतों पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है, ताकि सिद्धांतों के उद्देश्यों को सुनिश्चित किया जा सके और भूमि मूल्यांकन में व्यावसायिकता में सुधार करने में योगदान दिया जा सके।

व्यक्तिपरक इच्छाशक्ति थोपना और बाज़ार के कारकों की अनदेखी करना भूमि मूल्यांकन की प्रकृति और निष्पक्षता को प्रतिबिंबित नहीं करेगा। मुख्य मुद्दा यह है कि हमें प्रभावी बाज़ार प्रबंधन और विनियमन के तंत्र में सुधार करना चाहिए, न कि भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया पर बाज़ार के प्रभाव से बचना या उसे समाप्त करना चाहिए।

संशोधित भूमि कानून का मसौदा विशेष ध्यान आकर्षित कर रहा है क्योंकि इसमें भूमि मूल्यांकन संबंधी नियमों से संबंधित कई महत्वपूर्ण बदलाव शामिल हैं। फोटो: सोन न्हंग

विशिष्ट भूमि मूल्य तंत्र को प्रतिस्थापित करना

अगला बड़ा बदलाव यह है कि मसौदे में विशिष्ट भूमि मूल्य प्रणाली के स्थान पर समायोजन गुणांक वाली भूमि मूल्य तालिका का उपयोग करने का प्रस्ताव है। तदनुसार, जब राज्य भूमि का पुनर्ग्रहण करेगा, तो मुआवजे की गणना के लिए भूमि मूल्य समायोजित भूमि मूल्य तालिका पर आधारित होगा, न कि पहले की तरह प्रत्येक मामले के लिए अलग से निर्धारित किया जाएगा।

समायोजन गुणांकों वाली मूल्य सूची का उपयोग करने से वर्तमान संदर्भ में भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय सुविधा और गति प्राप्त होगी, त्रुटियों का जोखिम कम होगा, और विशिष्ट भूमि मूल्यांकन के लिए समय कम होगा। हालाँकि, 2013 के भूमि कानून से लेकर वर्तमान तक विशिष्ट भूमि कीमतों के उपयोग के कई उत्कृष्ट लाभ हैं, जैसे: लागू मामलों के लिए उच्च विशिष्टता, प्रत्येक निर्धारित समय पर बाजार के आंकड़ों पर आधारित मूल्यांकन, और प्रत्येक मामले में संबंधित पक्षों के हितों का विशेष रूप से विनियमन...

हाल के दिनों में भूमि मूल्यांकन में आने वाली कठिनाइयाँ और कमियाँ यह हैं कि मूल्यांकन विषय ने व्यावसायिकता का प्रदर्शन नहीं किया है, और भूमि मूल्यांकन परामर्शदात्री संगठनों ने प्रभावी ढंग से काम नहीं किया है। इसलिए, 31 अक्टूबर, 2012 के संकल्प संख्या 19-एनक्यू/टीडब्ल्यू में निर्देशित एक स्वतंत्र भूमि मूल्यांकन प्रणाली के मॉडल का अध्ययन और स्थापना आवश्यक है।

हमारा मानना ​​है कि समस्या के मूल को सही ढंग से पहचानना ज़रूरी है, न कि सिर्फ़ सुविधा और मुश्किलों के लिए बल्कि भूमि मूल्यांकन में विज्ञान और व्यावसायिकता की अनदेखी करके। समायोजन गुणांकों वाली भूमि मूल्य सूची का व्यापक अनुप्रयोग भूमि कानून 2003 के दौर जैसा ही है और जब भूमि कानून 2013 में विशिष्ट भूमि मूल्य समाधान का जन्म हुआ, तो यह विशेष रूप से आकलन करना ज़रूरी है कि पुरानी समस्याएँ फिर से उभरेंगी या नहीं, जो विशिष्ट भूमि मूल्यों को समाप्त करने के समय एक कदम पीछे हटने जैसा है।

स्रोत: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm