यही कारण है कि बहुत कम व्यवसाय 100% भूमि क्षेत्र पर बातचीत कर पाते हैं

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बाधाओं और समस्याओं को दूर करना

21 जून को, 5वें सत्र के कार्य कार्यक्रम के अनुसार, राष्ट्रीय सभा ने पूरा दिन भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे पर चर्चा में बिताया।

नेशनल असेंबली के दौरान न्गुओई दुआ टिन से बात करते हुए, नेशनल असेंबली के प्रतिनिधि क्वान मिन्ह कुओंग - डोंग नाई प्रांत के नेशनल असेंबली प्रतिनिधिमंडल के प्रमुख ने सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग पर कुछ विषयों पर अपनी राय दी।

भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने के लिए समझौतों के माध्यम से सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग पर विनियमों के बारे में, श्री कुओंग ने कहा कि वर्तमान में, भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए भूमि आवंटन और भूमि पट्टे को लागू करने के लिए, मसौदे की सामग्री के अनुसार, निम्नलिखित क्रम में प्राथमिकता दी जाती है: भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के माध्यम से भूमि पट्टा, भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए बोली लगाना; और समझौते के माध्यम से भूमि उपयोग अंतिम विकल्प है।

संवाद - कारण कि बहुत कम व्यवसाय 100% भूमि क्षेत्र पर बातचीत कर पाते हैं — नेशनल असेंबली प्रतिनिधि क्वान मिन्ह कुओंग - डोंग नाई प्रांत के नेशनल असेंबली प्रतिनिधिमंडल के प्रमुख।

वास्तव में, सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौते ने परियोजना को शीघ्रता से लागू करने, भूमि उपयोग की दक्षता को बढ़ावा देने और स्वैच्छिक समझौते के आधार पर साइट निकासी, मुआवजा, समर्थन, पुनर्वास से संबंधित शिकायतों से बचने में मदद की है, इसलिए इसे लोगों की आम सहमति प्राप्त है... साथ ही, राज्य को भूमि उपयोग परिवर्तन के लिए शुल्क एकत्र करने के माध्यम से बजट राजस्व भी प्राप्त होता है।

हालांकि, अनुच्छेद 27 के खंड 1, बिंदु बी के प्रावधानों के अनुसार, "वाणिज्यिक आवास परियोजना को लागू करने के लिए भूमि का उपयोग करने के मामले में, आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर सहमत होने की अनुमति है।"

इस प्रकार, यदि परियोजना की सीमा में "कम से कम 1m2" आवासीय भूमि नहीं है, तो किसी समझौते की अनुमति नहीं होगी और इसके कई अलग-अलग परिणाम होंगे।

"इसलिए, मेरा मानना है कि उन मामलों के लिए अलग नियम होने चाहिए जहाँ भूमि आवासीय भूमि नहीं है, बशर्ते वह नियोजन के प्रकार के अनुरूप हो, भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की शर्तों को पूरा करती हो और परियोजना के कार्यान्वयन के लिए अन्य शर्तें पूरी करती हो, तभी नियम समझौते के कार्यान्वयन की अनुमति देते हैं। इस प्रकार, कठिनाइयों और कमियों का समाधान हो जाएगा," श्री कुओंग ने कहा।

इसके अलावा, श्री कुओंग ने वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को पूरा करने के लिए कृषि भूमि पर समझौतों का अध्ययन करने और उनके कार्यान्वयन की अनुमति देने का भी प्रस्ताव रखा।

मुआवज़े और समर्थन मूल्य के बारे में शिकायतों को सीमित करें

साथ ही, सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि को साफ करने हेतु "तटस्थ" पद्धति के अनुप्रयोग का अध्ययन करने की सिफारिश की गई है।

श्री कुओंग के अनुसार, उद्यमों और भूमि उपयोगकर्ताओं के बीच भूमि उपयोग अधिकारों पर स्वैच्छिक समझौते से परियोजना कार्यान्वयन में तेजी आएगी, भूमि उपयोग दक्षता को बढ़ावा मिलेगा और शिकायतों से बचा जा सकेगा, इसलिए इसके स्पष्ट लाभ हैं।

हालांकि, वास्तविकता में, बहुत कम व्यवसाय 100% भूमि क्षेत्र पर बातचीत कर सकते हैं, क्योंकि अक्सर ऐसे मामले सामने आते हैं जहां अल्पसंख्यक भूमि उपयोगकर्ता परियोजना निवेशक के साथ सहयोग नहीं करते हैं, विशेष रूप से उन मामलों में जहां भूमि उपयोगकर्ताओं को पता है कि भूमि भूखंड का स्थान परियोजना की सीमा से अलग नहीं किया जा सकता है, और वे अनुचित रूप से उच्च कीमतों की मांग करेंगे, यहां तक कि बाजार मूल्य से कई गुना अधिक।

उस समय, निवेशकों को परियोजना को पूरा करने के लिए या तो अनुचित रूप से ऊंची कीमतें स्वीकार करनी पड़ती हैं, जिसके परिणामस्वरूप भूमि की कीमतों में वृद्धि, मुआवजे में कठिनाई, पुनर्वास सहायता, या क्षेत्र में अन्य परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकारों पर बातचीत जैसे परिणाम सामने आते हैं।

यदि निवेशक बहुत अधिक कीमत को स्वीकार नहीं करता है, तो इससे परियोजना विकास में बाधा उत्पन्न होगी, तथा भूमि उपयोग अधिकारों पर सहमति वाले अधिकांश क्षेत्र के भूमि संसाधन बर्बाद हो जाएंगे।

इसलिए, अधिकांश निवेशक चाहते हैं कि राज्य परियोजनाओं को चलाने के लिए भूमि का पुनः अधिग्रहण करे, लेकिन भूमि पुनः अधिग्रहण के कारण अक्सर शिकायतें होती हैं, विशेष रूप से मुआवजा मूल्य के बारे में शिकायतें।

"इसलिए, मेरा मानना है कि एक "तटस्थ" पद्धति का अध्ययन और कार्यान्वयन आवश्यक है जो सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों को प्रोत्साहित करके उपरोक्त दो विधियों के लाभों को बढ़ावा दे और नुकसान को कम करे।

यदि निवेशक 80% क्षेत्र पर सहमत हो गया है और उसे बातचीत करने में कठिनाई हो रही है क्योंकि शेष अल्पसंख्यक भूमि उपयोगकर्ता अनुचित कीमतों की मांग करते हैं, तो राज्य शेष 20% क्षेत्र की भूमि वसूली का समर्थन करेगा," श्री कुओंग ने विश्लेषण किया।

संवाद - यही कारण है कि बहुत कम व्यवसाय 100% भूमि क्षेत्र पर बातचीत कर पाते हैं (चित्र 2)। — भूमि अधिग्रहण के कारण प्रायः शिकायतें होती हैं, विशेषकर मुआवजा मूल्य के संबंध में।

डोंग नाई प्रतिनिधिमंडल के प्रमुख ने कहा कि मसौदे में बाज़ार के सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करने की विधि और राज्य द्वारा भूमि पुनर्ग्रहण के मामलों में विशिष्ट भूमि कीमतों की गणना का भी प्रावधान है, ताकि अन्य क्षेत्रों के लिए निवेशकों द्वारा सहमत इकाई मूल्यों का संदर्भ भूमि पुनर्ग्रहण के मामलों में लागू किया जा सके। इसके अलावा, यह मुआवज़े और समर्थन मूल्यों से जुड़ी शिकायतों को भी सीमित करता है, और उन लोगों के अधिकारों को सुनिश्चित करता है जिनकी भूमि पुनर्ग्रहण की गई है।

इस प्रकार, यह भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से क्रियान्वित सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं की समस्याओं का समाधान करेगा, जिसमें भूमि उपयोगकर्ताओं का एक अल्पसंख्यक वर्ग बहुत अधिक समझौता मूल्य की मांग करता है, जिससे परियोजना विकास में बाधा उत्पन्न होती है।

भूमि मूल्यांकन विधियों के संबंध में, श्री कुओंग ने कहा कि मसौदे में केवल 4 भूमि मूल्यांकन विधियाँ निर्धारित की गई हैं और अधिशेष विधि को हटा दिया गया है। लेकिन व्यवहार में, बड़े भू-भागों, मिश्रित उपयोग निर्माण निवेश परियोजनाओं, और आवास, वाणिज्य, सेवाओं, कार्यालयों, होटलों आदि जैसे विभिन्न उद्देश्यों से जुड़ी भूमि की कीमतें निर्धारित करने में अधिशेष विधि का व्यापक रूप से उपयोग किया जा रहा है।

उन्होंने आश्चर्य व्यक्त करते हुए कहा, "तो प्रश्न यह है कि क्या शेष भूमि मूल्यांकन विधियां अधिशेष विधि की भूमिका निभा सकती हैं?"

उन्होंने कहा कि अचल संपत्ति के प्रकार के आधार पर, अलग-अलग मूल्यांकन पद्धतियाँ लागू की जाएँगी। उदाहरण के लिए, कई अलग-अलग उपयोगों वाले बड़े भूखंडों के लिए, तुलनात्मक पद्धति लागू करना बहुत कठिन और अव्यावहारिक है क्योंकि पैमाने, भूमि उपयोग के उद्देश्य और नियोजन मानदंडों में समान तुलनीय संपत्तियों के बारे में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है।

आय पद्धति के लिए, इसे उन परियोजनाओं पर लागू किया जाता है जिन्हें चालू किया जा चुका है, संचालित किया जा चुका है और जिनसे वार्षिक व्यावसायिक नकदी प्रवाह उत्पन्न हुआ है। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति को लागू करते समय, समस्या वार्षिक रूप से एकत्रित भूमि मूल्य आँकड़ों की गुणवत्ता (वार्षिक मूल्य सूची बनाने के लिए) और मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड की योजना और भूमि उपयोग संरचना के संदर्भ में प्रमुख कारकों को मापने की आवश्यकता से संबंधित होती है।

"काल्पनिक कारकों के कारण अधिशेष विधि को त्यागने के बजाय, भूमि की कीमतों के निर्धारण के कार्य को समन्वित और एकीकृत करने के लिए गणना में लागू मापदंडों पर एक मानक और अधिक विशिष्ट विनियमन विकसित करना आवश्यक है, ताकि कुछ मामलों में इस विधि को लागू करने पर लाभ को बढ़ावा दिया जा सके, जहां विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने की आवश्यकता होती है," श्री कुओंग ने सुझाव दिया ।

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स्रोत