भूमि निधि का कई तरीकों से विस्तार
रियल एस्टेट बाजार के "निचले स्तर" को पार करते हुए, कई व्यवसायों ने परियोजना हस्तांतरण, भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने की योजना की घोषणा की... भूमि निधि बढ़ाने के लिए - निवेशकों की आंतरिक "शक्ति" का मूल्यांकन करने वाले कारकों में से एक।
एन जिया रियल एस्टेट कंपनी के एक प्रतिनिधि ने कहा कि उनका लक्ष्य अभी भी स्वच्छ भूमि निधि का विस्तार जारी रखना है, तथा उन परियोजनाओं को प्राथमिकता देना है जो निवेश नीतियों के लिए अनुमोदित हो चुकी हैं, किफायती परियोजना विकास के लिए उपयुक्त हैं, तथा जिनका कार्यान्वयन शीघ्र हो सकता है।
कंपनी डिस्ट्रिक्ट 8 और थू डुक (एचसीएमसी) में दो संभावित भूमि निधियों का गहन मूल्यांकन कर रही है। लेन-देन पूरा होने पर, शहर में भूमि निधि की लगातार कमी के बीच, बाज़ार में 4,000 से ज़्यादा उत्पाद उपलब्ध होने की उम्मीद है।
ओर कंस्ट्रक्शन डेवलपमेंट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कॉरपोरेशन (डीआईसी कॉर्प) ने होल्डिंग्स कंस्ट्रक्शन ज्वाइंट स्टॉक कंपनी से लैंड लॉट ए2-1, ची लिन्ह सेंट्रल एरिया, वुंग ताऊ सिटी के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के अधिग्रहण को भी मंजूरी दे दी।
कुल अधिग्रहण मूल्य लगभग 290 बिलियन VND है, जिसका हस्तांतरण मूल्य 50 मिलियन VND/m2 (वैट को छोड़कर) है। कंस्ट्रक्शन होल्डिंग्स कंपनी, DIC कॉर्प की एक सहयोगी कंपनी है, और इस परियोजना का क्षेत्रफल लगभग 100 हेक्टेयर है, जिसका लगभग 70% मुआवज़ा कंपनी को दिया जाएगा।
एन डुओंग थाओ दीएन रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड ट्रेडिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने हो ची मिन्ह सिटी के थू डुक शहर के फुओक लॉन्ग वार्ड में स्थित 8 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की योजना को मंजूरी दे दी है। भुगतान की जाने वाली राशि 294 बिलियन VND से अधिक है।
उत्तरी क्षेत्र में, इकोपार्क समूह, थान थुय शहर (थान थुय जिला, फू थो प्रांत) में थान थुय हॉट मिनरल रिसॉर्ट परियोजना के निवेशक - संपूर्ण सोंग थाओ कंपनी लिमिटेड का अधिग्रहण करने के लिए बातचीत की प्रक्रिया में है।
साथ ही, इकोपार्क सोंग थाओ कंपनी को 65 हेक्टेयर के पैमाने के साथ थान थुय हॉट मिनरल रिसॉर्ट परियोजना की योजना को समायोजन का प्रस्ताव देने और फिर से स्थापित करने, और कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि पर संपत्ति को पंजीकृत करने की प्रक्रिया पूरी करने की अनुमति दी गई है।
कई व्यवसाय नए भूमि कोष की तलाश में हैं (फोटो: क्वांग आन्ह)।
अवसर चुनौतियों से जुड़े हुए हैं
रियल एस्टेट बाज़ार हमेशा मुश्किल समय में पर्याप्त क्षमता वाले व्यवसायों को अवसर प्रदान करता है। इसका प्रमाण यह है कि जहाँ कुछ निवेशकों को जीवित रहने के लिए "अपना खून-पसीना एक करना" पड़ता है, परियोजनाओं और संपत्तियों को बेचने के लिए तैयार रहना पड़ता है, वहीं कई व्यवसाय खरीदारों की भूमिका में भी आगे आए हैं - ज़मीन के लिए धन की तलाश में।
2023 में, बाजार में विदेशी निवेशकों का एक समूह आया, जो अधिग्रहण की दौड़ में शामिल होने के लिए तत्पर थे, जबकि वियतनामी व्यवसायों को पूंजी खोजने और परिचालन बनाए रखने के लिए संघर्ष करना पड़ा। सिंगापुर, मलेशिया... जैसे एशियाई निवेशक लगातार विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) बाजार में दिखाई दे रहे हैं।
विशिष्ट सौदों में शामिल हैं, गामुडा लैंड द्वारा थु डुक, हो ची मिन्ह सिटी में एक परियोजना के स्वामित्व के लिए ताम ल्यूक रियल एस्टेट कंपनी से 100% पूंजी खरीदना; केपेल लैंड द्वारा खांग डिएन हाउस कंपनी की 2 परियोजनाओं में 49% शेयर खरीदना; कैपिटल लैंड द्वारा तान थान बिन्ह डुओंग कॉम्प्लेक्स शहरी आवास परियोजना खरीदना...
वियतनामी निवेशकों ने कुछ छोटे पैमाने के सौदों में भी भाग लिया, जैसे कि साइगोनरेस ग्रुप, जिसने डुक न्ही ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के 90% शेयर खरीदने के लिए एम एंड ए प्रक्रियाएं कीं, और हो ची मिन्ह सिटी के तान फु जिले में 7,700 वर्ग मीटर भूमि का मालिक बन गया।
ओर फर्स्ट रियल एस्टेट कंपनी ने बाच डांग ट्रेडिंग - सर्विस ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के 22% शेयर खरीदे, जो दा नांग में लगभग 7,000 वर्ग मीटर के भूमि भूखंड का मालिक है, 8.2 मिलियन अमरीकी डालर (लगभग 200 बिलियन वीएनडी) में।
हो ची मिन्ह सिटी स्थित एक रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक ने स्वीकार किया कि हाल ही में, बाज़ार में ज़मीन-जायदाद और संपत्तियों के अधिग्रहण में "अंडरकरंट" देखा गया है। कई परियोजनाएँ चुपचाप कम कीमतों पर हस्तांतरित कर दी गई हैं क्योंकि बाज़ार "निचले स्तर" पर पहुँच गया है, और इसका फ़ायदा पैसे वालों को मिल रहा है। 2024 में, बाज़ार में नाम परिवर्तन के और भी ज़्यादा सौदे देखने को मिलेंगे।
हालाँकि, भूमि निधि के स्वामित्व की होड़ में, व्यवसायों को वित्तीय समस्या का भी संतुलित आकलन करना होगा। जैसा कि एन डुओंग थाओ दीएन कंपनी के मामले में हुआ, व्यवसाय को ऊपर बताए गए 8 लेन-देन के लिए 294 बिलियन VND से अधिक खर्च करने की आवश्यकता है, जबकि 30 सितंबर को नकद राशि केवल 53 बिलियन VND से अधिक थी, जो हस्तांतरण मूल्य का लगभग 18% है। यह हस्तांतरण मूल्य 2023 की तीसरी तिमाही के अंत में निवेशित अचल संपत्ति (भूमि उपयोग अधिकार और मकान सहित लगभग 274 बिलियन VND) के कुल मूल्य से भी अधिक है।
कुशमैन एंड वेकफील्ड की महानिदेशक सुश्री ट्रांग बुई ने कहा कि इस इकाई के 2023 के शोध आंकड़ों से पता चला है कि विदेशी निवेशक अभी भी अचल संपत्ति के लेन-देन, खरीद और निवेश में अधिकांश हिस्सेदारी रखते हैं; जबकि घरेलू निवेशकों की हिस्सेदारी लेन-देन की संख्या में 10% से भी कम है।
उनके अनुसार, घरेलू उद्यम अभी भी कई प्रतिकूल कारकों का सामना कर रहे हैं जैसे सामान्य आर्थिक कठिनाइयाँ, अनसुलझे परियोजना कानूनी मुद्दे, कॉर्पोरेट बांड में कई कमियाँ और पूंजी प्रवाह तक पहुँच की कमी।
सुश्री ट्रांग का अनुमान है कि विलय एवं अधिग्रहण बाज़ार अभी भी विदेशी निवेशकों के हाथों में रहेगा। यह व्यवसायों के लिए, विशेष रूप से मज़बूत वित्तीय क्षमता वाले निवेशकों के लिए, अपनी अधिग्रहण या सहयोग गतिविधियों को बढ़ाने का एक उपयुक्त समय है।
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