बैंक को दोषमुक्त नहीं किया जा सकता।

क्या डेवलपर बैंक के साथ साझेदारी कर रहा है?

वास्तविकता में, कई परियोजनाएं ग्राहकों को घर बेचने से पहले ही पूरी परियोजना को बैंक के पास गिरवी रख देती हैं। ग्राहकों को बेचने से पहले गिरवी मुक्त करने के बजाय, डेवलपर ऐसा नहीं करते और आज तक ऋण का भुगतान नहीं कर पाए हैं, जिसके कारण बैंक ने निवासियों के घरों पर कब्ज़ा कर लिया है। यहां तक ​​कि कई ऊंची इमारतों में भी, ग्राहकों को घर बेचने के बाद, डेवलपर अन्य उद्देश्यों के लिए ऋण लेने हेतु उन घरों को बैंक के पास गिरवी रखना जारी रखते हैं। जब वे ऋण चुकाने में असमर्थ हो जाते हैं और बैंक मूलधन और ब्याज की वसूली के लिए घरों पर कब्ज़ा कर लेता है, तभी निवासियों को सच्चाई का पता चलता है। इसलिए, प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए अलग-अलग स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी नहीं किए जा सकते।

हो ची मिन्ह सिटी में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग निवासियों के स्वामित्व प्रमाण पत्रों को बैंक ऋण के लिए गिरवी के रूप में उपयोग कर रही है।

एक निवासी, जिसका घर अचानक ज़ब्त कर लिया गया, ने पूछा: "जब लोग ऋण लेते हैं, तो बैंक गिरवी रखी गई संपत्तियों की बहुत बारीकी से जांच करते हैं, उनकी कानूनी स्थिति, मूल्य और दस्तावेज़ों की जाँच करते हैं... मुझे समझ नहीं आता कि डेवलपर आसानी से पहले से बिके हुए अपार्टमेंट को गिरवी के रूप में इस्तेमाल करके बैंक की प्रक्रियाओं से कैसे बच निकलते हैं?" यह एक ऐसा प्रश्न है जो इस विरोधाभासी स्थिति को देखकर कई लोगों के मन में उठता है।

वास्तव में, नियमों के अनुसार, ग्राहक के साथ संपत्ति खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, यदि संपत्ति बैंक के पास गिरवी है, तो डेवलपर को गिरवी मुक्त करना आवश्यक है। ग्राहक को घर सौंपते समय, घर का निरीक्षण किया जाना चाहिए और यह सुनिश्चित किया जाना चाहिए कि वह सभी आवश्यकताओं को पूरा करता है। एक निश्चित अवधि के बाद, डेवलपर ग्राहक के लिए स्वामित्व प्रमाण पत्र (पिंक बुक) प्राप्त करने के लिए जिम्मेदार होता है। यह नियम है, लेकिन वास्तविकता में, कई अपार्टमेंट भवन, यहां तक ​​कि जिनका अभी तक निरीक्षण नहीं हुआ है और जो रहने योग्य सभी आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते हैं, या जिनमें अग्नि सुरक्षा प्रमाणन का अभाव है, या अवैध रूप से निर्मित परियोजनाएं हैं, फिर भी ग्राहकों को बेच दी जाती हैं और सौंप दी जाती हैं। विशेष रूप से, "अपार्टमेंट को समय से पहले बेचना" निवासियों के बेघर होने के जोखिम का एक प्रमुख कारण है। विशेष रूप से, परियोजना पूरी होने से पहले ही, और यहां तक ​​कि सभी प्रक्रियाएं अंतिम रूप से पूरी होने से पहले ही, केवल जमीन उपलब्ध होने पर ही, कई डेवलपर बिक्री शुरू कर देते हैं। खरीदार एकमुश्त या परियोजना की प्रगति के अनुसार किश्तों में भुगतान कर सकते हैं। इस प्रकार, हालांकि परियोजना आधिकारिक तौर पर डेवलपर के नाम पर पंजीकृत है, संपत्ति वास्तव में ग्राहक की होती है। कई मामलों में, बैंकों को पता होता है कि डेवलपर पहले ही ग्राहकों को घर बेच चुका है, लेकिन फिर भी वे इस पर आंखें मूंद लेते हैं, जिससे डेवलपर को पैसे उधार लेने के लिए संपत्तियों को गिरवी रखने की अनुमति मिल जाती है।

होआंग थू लॉ फर्म के उप निदेशक, वकील गुयेन माउ थुओंग ने कहा: "ऐसे मामले हैं जहां डेवलपर ने संपत्ति को पहले ही गिरवी रख दिया और फिर ग्राहकों की जानकारी के बिना उन्हें बेच दिया। ऐसे भी मामले हैं जहां डेवलपर ने पहले ही ग्राहकों को घर बेच दिए हैं और फिर ऋण लेने के लिए परियोजना को बैंक के पास गिरवी रख दिया है। चूंकि बिक्री अनुबंध किसी एजेंसी के पास पंजीकृत नहीं होते हैं, बल्कि केवल कंपनी के पास रखे जाते हैं, इसलिए बैंक को पता नहीं होता कि डेवलपर ने वास्तव में संपत्ति बेची है या नहीं। यह भी संभव है कि डेवलपर ने जानबूझकर इसे छिपाया हो, साथ ही बैंक द्वारा अपर्याप्त मूल्यांकन के कारण, डेवलपर को ऋण मिल गया हो, जबकि वास्तव में ये अपार्टमेंट बेचे जा चुके थे।"

"निर्माण के दौरान, डेवलपर के पास पूंजी की कमी थी और उसने ज़मीन के उपयोग के अधिकार और भविष्य की संपत्तियों (मकानों) को बैंक के पास गिरवी रख दिया। खरीदारों को इस बात की कोई जानकारी नहीं थी कि उनके द्वारा खरीदे गए अपार्टमेंट गिरवी रखे गए हैं। आदर्श रूप से, गिरवी रखने वाले बैंक को यह जानकारी सार्वजनिक रूप से घोषित करनी चाहिए थी ताकि लोगों को पता चल सके। डेवलपर द्वारा गिरवी मुक्त किए जाने के बाद ही खरीदारों को बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने चाहिए थे। लेकिन यहां, डेवलपर ने कानून का उल्लंघन किया और अस्पष्ट रूप से सहयोग समझौतों या खरीद-बिक्री का वादा करने वाले समझौतों पर हस्ताक्षर किए। अब जब यह मामला सामने आया है, तो खरीदारों को ही सारा नुकसान उठाना पड़ रहा है। स्पष्ट रूप से, यह तथ्य कि संपत्ति बैंक के पास गिरवी रखी गई थी और डेवलपर ने फिर भी इसे ग्राहकों को बेच दिया, यह साबित करता है कि डेवलपर ने ग्राहकों को धोखा दिया है। डेवलपर को आपराधिक रूप से जिम्मेदार ठहराया जाना चाहिए। इस मामले में बैंक भी जिम्मेदार है; उसे बरी नहीं किया जा सकता," वकील गुयेन माउ थुओंग ने विश्लेषण किया।

यदि डेवलपर ने परियोजना के बंधक होने की जानकारी पूरी तरह से दे दी है और ग्राहक फिर भी उसे खरीद लेता है, तो ग्राहक ही जिम्मेदार है। इसके विपरीत, यदि डेवलपर परियोजना के बंधक होने की जानकारी छुपाता है और फिर भी उसे ग्राहकों को बेच देता है, तो ग्राहक ही पीड़ित है। यदि कोई अपार्टमेंट ग्राहक को बेचा जा चुका है लेकिन वह बंधक है, तो डेवलपर और बैंक दोनों ही अपर्याप्त मूल्यांकन के लिए दोषी हैं। ऐसे में ग्राहक निर्दोष है और उसे संरक्षण प्राप्त है। इसलिए, सरकार को ग्राहकों को स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करना चाहिए; डेवलपर और बैंक को इस मामले को स्वयं सुलझाना चाहिए या अदालत में ले जाना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ।

मकान मालिकों को स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी किए जाने चाहिए।

कानूनी पहलुओं का विश्लेषण करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा कि 2006 का रियल एस्टेट व्यापार कानून 2024 के रियल एस्टेट व्यापार कानून जितना सख्त नहीं था, क्योंकि यह कानून केवल डेवलपर्स को खरीदारों और पट्टेदारों से अवैध रूप से पूंजी जुटाने और उसका दुरुपयोग करने से रोकता था। इस कानून के तहत परियोजनाओं को पूरा होने के बाद या भविष्य में भी विपणन करने की अनुमति थी।

"हालाँकि, नागरिक संहिता में यह प्रावधान है कि किसी संपत्ति का दो बार व्यापार नहीं किया जा सकता। यदि पूरी इमारत बैंक के पास गिरवी रखी गई है, तो उसे ग्राहकों को नहीं बेचा जा सकता। यदि डेवलपर गिरवी रखी संपत्ति को ग्राहकों को बेचता रहता है, तो वह कानून का उल्लंघन कर रहा है। बैंक भी दोषी है क्योंकि गिरवी स्वीकार करते समय, उसे गिरवी रखी संपत्ति का प्रबंधन करना होता है; वह डेवलपर द्वारा इसे ग्राहकों को बेचने की जानकारी न होने का दावा नहीं कर सकता। विशेष रूप से यदि गिरवी रखी संपत्ति भविष्य की आवासीय संपत्ति है, तो यह सुनिश्चित करने के लिए इसकी सावधानीपूर्वक निगरानी की जानी चाहिए कि ऋण राशि का उपयोग और वितरण इच्छित उद्देश्य के लिए किया जा रहा है। इस प्रकार, बैंक दोषी और जिम्मेदार है; जबकि खरीदार एक निर्दोष पक्ष है, एक पीड़ित है," श्री चाउ ने विश्लेषण करते हुए आगे कहा: "यदि डेवलपर ने पूरी तरह से खुलासा किया कि परियोजना गिरवी रखी गई है और ग्राहक ने फिर भी इसे खरीदा है, तो ग्राहक जिम्मेदार है। इसके विपरीत, यदि डेवलपर ने गिरवी को छिपाया और फिर भी परियोजना को ग्राहकों को बेच दिया, तो ग्राहक पीड़ित है। उस मामले में जहां एक अपार्टमेंट ग्राहक को बेचा गया है लेकिन बाद में गिरवी रख दिया गया है, डेवलपर दोषी है और बैंक भी दोषी है।" अपर्याप्त मूल्यांकन के कारण भी एक त्रुटि थी। उस स्थिति में, ग्राहक निर्दोष और संरक्षित है। इसलिए, राज्य को ग्राहकों को भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने की आवश्यकता है; डेवलपर और बैंक को इस मामले को स्वयं निपटाना चाहिए या एक-दूसरे के खिलाफ अदालत में जाना चाहिए।

श्री ले होआंग चाउ ने जोर देते हुए कहा, "हम 2013 से इस तरह की सिफारिशें करते आ रहे हैं, लेकिन आज तक लोगों के वैध अधिकारों की रक्षा नहीं की गई है।"

वकील वू अन्ह तुआन (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) ने भी इस बात की पुष्टि की: किसी डेवलपर द्वारा बैंक ऋण के लिए संपत्ति को गिरवी रखकर लोगों को अचल संपत्ति बेचना धोखाधड़ी है। बैंकों और खरीदारों को अपने ग्राहकों की सुरक्षा के लिए डेवलपर के खिलाफ पुलिस में शिकायत दर्ज करानी चाहिए और अदालत में दीवानी मुकदमे दायर करने चाहिए। जब ​​कोई बैंक डेवलपर पर मुकदमा करता है, तो संबंधित अधिकारों और दायित्वों वाले पक्षकारों के रूप में घर खरीदारों के अधिकारों पर अदालत द्वारा विचार किया जाएगा और उनका समाधान किया जाएगा। इसके अलावा, यदि डेवलपर के खिलाफ आपराधिक मामले में जांच और मुकदमा चलाया जाता है, तो बैंक और घर खरीदारों से जुड़े दीवानी पहलुओं पर भी विचार किया जाएगा; ग्राहकों की संपत्तियों को जब्त नहीं किया जा सकता है।

यह ज्ञात है कि हो ची मिन्ह सिटी में अब तक लगभग 60,000 मकान ऐसे हैं जिनके स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी नहीं किए गए हैं। इनमें से कई परियोजनाओं में ऐसे विकासकर्ता शामिल हैं जिन्होंने बैंकों से ऋण लेने के लिए निवासियों के घरों को गिरवी रखा, लेकिन ऋण चुकाने में विफल रहे, जिसके परिणामस्वरूप बैंकों ने स्वामित्व प्रमाण पत्र रोक रखे हैं। हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स काउंसिल ने अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने में अपनी जिम्मेदारी के संबंध में पीपुल्स कमेटी से सवाल करने के लिए एक बैठक आयोजित की। तदनुसार, विकासकर्ताओं और बैंकों के उल्लंघनों के अलावा, अधिकारियों की भी कुछ हद तक जिम्मेदारी है, क्योंकि उनके प्रबंधन और प्रवर्तन में ढिलाई बरती गई है, यहां तक ​​कि उन्होंने गलत कामों को छिपाने और उन्हें अनदेखा करने के संकेत भी दिए हैं। इसलिए, विकासकर्ताओं और बैंकों द्वारा किए गए उल्लंघनों से निपटने और मकान मालिकों को स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने के बीच अंतर करना आवश्यक है।

स्रोत: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm