बैंक निर्दोष नहीं हो सकते

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क्या निवेशक बैंकों से हाथ मिलाएंगे?

दरअसल, कई ऐसी परियोजनाएँ हैं जहाँ ग्राहकों को घर बेचने से पहले, निवेशक ने पूरी परियोजना बैंक के पास गिरवी रख दी। गिरवी को मुक्त करके ग्राहकों को बेचने के बजाय, निवेशक ने ऐसा नहीं किया और कर्ज़ भी नहीं चुकाया, जिसके कारण बैंक ने लोगों के घर का कर्ज़ ज़ब्त कर लिया। कई ऊँची इमारतों में, निवेशक ग्राहकों को घर बेचने के बाद, अन्य कामों के लिए पैसे उधार लेने के लिए घर बैंक के पास गिरवी रखता रहा। जब कर्ज़ नहीं चुकाया जा सका, तो बैंक ने मूलधन और ब्याज वसूलने के लिए घर ज़ब्त कर लिया, जिससे निवासियों को भारी नुकसान हुआ। इसलिए, प्रत्येक अपार्टमेंट की पिंक बुक नहीं बन पाई।

Bỗng dưng bị ngân hàng siết nhà: Ngân hàng không thể vô can- Ảnh 1. — हो ची मिन्ह सिटी में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग ने निवासियों की गुलाबी किताबें बैंक को गिरवी रख दीं।

एक निवासी, जिसका घर अचानक ज़ब्त कर लिया गया था, ने पूछा: "जब कोई व्यक्ति पैसे उधार लेता है, तो बैंक गिरवी रखी गई संपत्ति की वैधता, मूल्य और दस्तावेज़ों की बहुत सावधानी से जाँच करता है... मुझे समझ नहीं आता कि निवेशक बेचे गए अपार्टमेंट से आसानी से पैसे उधार क्यों ले लेते हैं और फिर भी बैंक की प्रक्रियात्मक बाधाओं को पार कर जाते हैं?" उपरोक्त अजीबोगरीब स्थिति को देखकर कई लोगों के मन में भी यही सवाल आता है।

दरअसल, नियमों के अनुसार, ग्राहक के साथ अचल संपत्ति की बिक्री और खरीद का अनुबंध करते समय, अगर निवेशक बैंक में अचल संपत्ति गिरवी रख रहा है, तो उसे गिरवी से मुक्त होना होगा। ग्राहक को घर सौंपते समय, घर का निरीक्षण किया जाना चाहिए और उसे रहने योग्य माना जाना चाहिए। एक निश्चित अवधि के बाद, निवेशक ग्राहक को एक पिंक बुक जारी करने के लिए ज़िम्मेदार होता है। नियम तो ऐसे ही हैं, लेकिन वास्तव में, कई अपार्टमेंटों का निरीक्षण नहीं किया गया है और उन्हें रहने योग्य नहीं माना गया है, यहाँ तक कि अग्नि सुरक्षा और अग्निशमन निरीक्षण के बिना भी, और परियोजना का निर्माण अवैध रूप से किया गया था, फिर भी उन्हें बेच दिया जाता है और ग्राहकों को रहने के लिए सौंप दिया जाता है। विशेष रूप से, "कच्चे चावल बेचने" वाले अपार्टमेंट की स्थिति भी उन कारणों में से एक है जिससे निवासियों को अपने घर खोने का खतरा होता है। विशेष रूप से, परियोजना के कार्यान्वयन की शुरुआत में ही, प्रक्रियाएँ पूरी होने से पहले ही, केवल ज़मीन होने के कारण, कई निवेशकों ने बिक्री के लिए आवेदन कर दिया है। खरीदार एकमुश्त भुगतान कर सकते हैं या परियोजना की प्रगति के अनुसार किश्तों में भुगतान कर सकते हैं। इस प्रकार, कागज़ पर तो परियोजना निवेशक के नाम पर होती है, लेकिन वास्तव में संपत्ति पहले से ही ग्राहक की होती है। कई मामलों में, बैंकों को पता होता है कि निवेशकों ने ग्राहकों को घर बेचे हैं, फिर भी वे "आँखें मूंद लेते हैं" और निवेशकों को पैसे उधार लेने के लिए उन्हें गिरवी रखने देते हैं।

होआंग थू लॉ फर्म के उप निदेशक, वकील गुयेन माउ थुओंग ने कहा: "ऐसे मामले सामने आए हैं जहाँ निवेशक ने पहले अचल संपत्ति गिरवी रखी, फिर ग्राहक की जानकारी के बिना उसे बेच दिया। ऐसे भी मामले सामने आए हैं जहाँ निवेशक ने ग्राहक को घर बेचा, फिर पैसे उधार लेने के लिए परियोजना को बैंक के पास गिरवी रखना जारी रखा। क्योंकि ग्राहक को बेचते समय, बिक्री अनुबंध किसी एजेंसी के पास पंजीकृत नहीं था, बल्कि केवल कंपनी के पास ही संग्रहीत था, इसलिए बैंक को यह पता नहीं चला कि निवेशक ने ग्राहक को अचल संपत्ति बेची है या नहीं। यह भी संभव है कि निवेशक ने जानबूझकर मामले को छुपाया हो, और बैंक ने मामले का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन नहीं किया हो, इसलिए उसने निवेशक को ऋण दे दिया, जबकि ये अपार्टमेंट वास्तव में बेचे गए थे।"

"निर्माण के दौरान, निवेशक के पास पूँजी की कमी थी और उसने भूमि उपयोग के अधिकार और भविष्य की संपत्तियाँ, जो कि घर थीं, बैंक के पास गिरवी रख दीं। खरीदार को यह जानने का कोई तरीका नहीं था कि उसने जो अपार्टमेंट खरीदा है, वह गिरवी रखा गया था। जिस बैंक ने गिरवी स्वीकार की थी, उसे यह जानकारी सार्वजनिक करनी चाहिए थी ताकि लोगों को पता चल सके। निवेशक द्वारा गिरवी चुकाने के बाद ही खरीदार बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकता था। लेकिन यहाँ निवेशक ने कानून को दरकिनार कर दिया, अस्पष्ट रूप से एक सहयोग अनुबंध या खरीद-बिक्री का वादा करने वाले अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दिए। अब जब यह मामला उजागर हो गया है, तो खरीदार को सारा नुकसान उठाना पड़ा है। यह स्पष्ट है कि अचल संपत्ति बैंक के पास गिरवी रखी गई थी, लेकिन निवेशक ने फिर भी इसे ग्राहकों को बेच दिया, जिससे यह साबित होता है कि निवेशक ने ग्राहकों के साथ धोखाधड़ी की है। निवेशक पर आपराधिक मुकदमा चलाया जाना चाहिए। इस मामले में बैंक भी ज़िम्मेदार है, वह निर्दोष नहीं हो सकता," वकील गुयेन माउ थुओंग ने विश्लेषण किया।

यदि निवेशक ने गिरवी रखी गई परियोजना का पूरा विवरण दिया है, लेकिन फिर भी ग्राहक उसे खरीद लेता है, तो ग्राहक ज़िम्मेदार है। इसके विपरीत, यदि निवेशक परियोजना के गिरवी को छुपाता है, लेकिन फिर भी उसे ग्राहक को बेचता है, तो ग्राहक ही पीड़ित है। ग्राहक को बेचे गए और गिरवी रखे गए अपार्टमेंट के मामले में, निवेशक और बैंक दोनों ही दोषी हैं क्योंकि मूल्यांकन पूरी तरह से नहीं किया गया है। ऐसे में, ग्राहक निर्दोष है और सुरक्षित है। इसलिए, राज्य को ग्राहक के लिए एक पिंक बुक जारी करनी चाहिए; निवेशक और बैंक एक-दूसरे से निपटेंगे या एक-दूसरे को अदालत में ले जाएँगे।

श्री ले होआंग चाऊ, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष

घर खरीदारों को गुलाबी किताब जारी करनी होगी

कानूनी विश्लेषण के संदर्भ में, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि 2006 का रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, 2024 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून जितना सख्त नहीं है, क्योंकि यह कानून केवल निवेशकों को खरीदारों और किराए पर लेने वाले खरीदारों से अवैध रूप से पूंजी जुटाने और हड़पने से रोकता है। यह कानून भविष्य में परियोजनाओं के पूरा होने या बनने पर उन्हें संचालित करने की भी अनुमति देता है।

"लेकिन नागरिक संहिता में यह प्रावधान है कि किसी संपत्ति का दो बार व्यापार नहीं किया जा सकता। अगर पूरी इमारत बैंक के पास गिरवी रखी गई है, तो उसे ग्राहकों को नहीं बेचा जा सकता। अगर बैंक के पास गिरवी रखी गई है और निवेशक उसे ग्राहकों को बेचता रहता है, तो निवेशक कानून का उल्लंघन कर रहा है। बैंक भी दोषी है, क्योंकि गिरवी रखते समय, बैंक को गिरवी रखी गई संपत्ति का प्रबंधन करना होता है, और वह यह नहीं कह सकता कि उसे पता नहीं था कि निवेशक ने उसे ग्राहकों को बेच दिया है। खासकर जब गिरवी रखी गई संपत्ति भविष्य में बनने वाला घर हो, तो उसे ऋण स्रोत की निगरानी में और भी अधिक सावधानी बरतनी चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि उसका उपयोग और वितरण सही उद्देश्य के लिए हो रहा है। इस प्रकार, बैंक दोषी है, ज़िम्मेदार है; और खरीदार वास्तविक पक्ष है, पीड़ित है," श्री चाऊ ने विश्लेषण किया और आगे कहा: "यदि निवेशक ने गिरवी रखी गई परियोजना का पूरा खुलासा किया है, लेकिन ग्राहक फिर भी उसे खरीद लेता है, तो ग्राहक ज़िम्मेदार है। इसके विपरीत, यदि निवेशक परियोजना के गिरवी को छुपाता है और फिर भी उसे ग्राहक को बेचता है, तो ग्राहक पीड़ित है। ग्राहक को बेचे गए अपार्टमेंट के मामले में गिरवी रखी गई संपत्ति में, निवेशक को त्रुटि का अधिकार है और बैंक भी पूरी तरह से मूल्यांकन न करने के लिए दोषी है। उस समय, ग्राहक निर्दोष और सुरक्षित होता है। इसलिए, राज्य को ग्राहकों के लिए पिंक बुक्स जारी करने की आवश्यकता है; निवेशक और बैंक को एक-दूसरे से निपटना होगा या एक-दूसरे को अदालत में ले जाना होगा।"

श्री ले होआंग चाऊ ने जोर देकर कहा, "2013 से हम ऐसी सिफारिश करते आ रहे हैं, लेकिन अब तक लोगों के वैध अधिकारों की रक्षा नहीं हो पाई है।"

वकील वु आन्ह तुआन (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) ने भी पुष्टि की: निवेशक ने लोगों को अचल संपत्ति बेची और बैंक को गिरवी भी रखी, जो एक धोखाधड़ी है। बैंक और अचल संपत्ति खरीदने वाले लोगों को निवेशक के खिलाफ पुलिस में शिकायत दर्ज करनी चाहिए और ग्राहकों की सुरक्षा के लिए अदालत में निवेशक के खिलाफ दीवानी मुकदमा दायर करना चाहिए। जब बैंक निवेशक पर मुकदमा करता है, तो घर खरीदने वाले लोग ही संबंधित अधिकार और दायित्व वाले होते हैं, जिनके अधिकारों पर अदालत विचार करेगी और उनका समाधान करेगी। विशेष रूप से, यदि निवेशक पर आपराधिक मामले में विचार किया जाता है और कार्रवाई की जाती है, तो बैंक और घर खरीदने वाले लोगों का दीवानी पक्ष भी हल हो जाएगा, ग्राहकों के घरों को जब्त करने जैसी कोई बात नहीं हो सकती।

यह ज्ञात है कि अब तक हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 60,000 घर ऐसे हैं जिन्हें पिंक बुक नहीं दी गई है, जिनमें कई ऐसी परियोजनाएँ शामिल हैं जहाँ निवेशकों ने बैंकों से पैसे उधार लेने के लिए लोगों के घरों को गिरवी रखा लेकिन वे कर्ज नहीं चुका सके और बैंकों ने पिंक बुक रख ली। हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स काउंसिल ने भी हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी से अपार्टमेंट के प्रबंधन और पिंक बुक देने की ज़िम्मेदारी के बारे में सवाल करने के लिए एक बैठक की। तदनुसार, निवेशकों और बैंकों के उल्लंघनों के अलावा, अधिकारियों की ज़िम्मेदारी का एक हिस्सा यह भी है कि वे उन्हें सख्ती से प्रबंधित और दंडित न करें, यहाँ तक कि गलत कामों को छिपाने और उन्हें अनदेखा करने के संकेत भी दें। इसलिए, निवेशकों और बैंकों के उल्लंघनों से निपटने को घर खरीदारों को पिंक बुक देने से अलग करना आवश्यक है।

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स्रोत: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm