विरोधाभास: व्यवसायों को स्वयं से भूमि किराए पर लेनी पड़ती है

कारखानों, कार्यशालाओं के निर्माण के लिए भूमि प्राप्त करने के लिए... पहले, कई व्यवसायों को अपनी भूमि राज्य को "सौंपनी" पड़ती थी, फिर उन्हें अपनी भूमि किराए पर देनी पड़ती थी।

अपनी ज़मीन वापस पाने में कठिनाई

2000 के दशक की शुरुआत में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी की नीति के अनुसार, पर्यावरण प्रदूषण से बचने के लिए उत्पादन सुविधाओं को उपनगरों में स्थानांतरित करना पड़ा। इस बीच, केंद्रीय क्षेत्र में कारखानों की ज़मीन को शहरी और सेवा उद्देश्यों के लिए नियोजित किया जाना था।

इस समय, औद्योगिक क्षेत्र बहुत कम हैं, और कभी-कभी यह क्षेत्र उपयुक्त नहीं होता। कई उपनगरीय भूमियों के लिए आवासीय भूमि उपयोग योजना तो है, लेकिन 1/2,000 उपविभाजन योजना नहीं है, जो कारखानों के निर्माण के लिए उपयुक्त नहीं है। एक प्रस्तावित समाधान यह है कि जिन व्यक्तियों या व्यवसायों के पास ज़मीन है, वे उसे राज्य को सौंप दें। इसके बाद, राज्य अपनी ज़मीन भूमि उपयोगकर्ताओं को कारखाने (गैर- कृषि भूमि) बनाने के लिए वार्षिक भुगतान, अल्पकालिक पट्टे अनुबंधों, 5 वर्ष या 10 वर्ष के साथ पट्टे पर देगा।

हालाँकि, जब पट्टा अनुबंध समाप्त हो जाता है या उद्यम भूमि पट्टा अनुबंध को समाप्त करना चाहता है और वर्तमान या पिछली स्थिति में गुलाबी पुस्तक को फिर से जारी करना चाहता है, तो उसे कई समस्याओं का सामना करना पड़ेगा।

एक विशिष्ट उदाहरण पुराने हो ची मिन्ह शहर के बिन्ह चान्ह जिले में श्री काओ कुओंग का मामला है, जिन्होंने 1990 में अपनी उत्पादन सुविधा को उपनगरों में स्थानांतरित करने की नीति लागू की थी। बिन्ह चान्ह जिले की पीपुल्स कमेटी की मंजूरी से, श्री काओ कुओंग ने गुलाबी किताब के साथ कृषि भूमि का एक भूखंड खरीदा, जिसका क्षेत्रफल ^5,930m2 था। 2006 में, उन्होंने उपरोक्त भूमि उस कंपनी को हस्तांतरित कर दी, जिसके वे व्यवसाय के मालिक थे ताकि उत्पादन और व्यवसाय के लिए भूमि के उद्देश्य में बदलाव का अनुरोध किया जा सके।

श्री काओ कुओंग को अपनी जमीन किराए पर लेनी पड़ी।

हालाँकि, क्योंकि भूमि मौजूदा आवासीय नवीकरण योजना से संबंधित है, 1/2,000 के पैमाने पर कोई अनुमोदित विस्तृत निर्माण योजना नहीं है, इसलिए हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने उनके लिए पुराने बिन्ह चान्ह जिले की पीपुल्स कमेटी को जमीन सौंपने की नीति को मंजूरी दे दी, ताकि वह अपनी कंपनी को 10 साल (2010 - 2020) के लिए ^5,150m2 के क्षेत्र में कारखाना निर्माण के लिए पट्टे पर दे सके, वार्षिक किराया दे सके, शेष ^780m2 (भूमि के पीछे ^380m2 और ^400m2 सहित) नहर संरक्षण गलियारे से संबंधित है, इसलिए यह कृषि भूमि बनी हुई है।

2017 में, पट्टे की अवधि समाप्त होने के करीब, श्री काओ कुओंग की कंपनी ने पट्टे की अवधि बढ़ाने के लिए एक लिखित अनुरोध प्रस्तुत किया, लेकिन उसे मंज़ूरी नहीं मिली क्योंकि वह क्षेत्र आवासीय उपयोग के लिए निर्धारित था, जबकि कारखाना उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए था। इसलिए, 2018 में, कंपनी ने श्री काओ कुओंग को व्यक्तिगत रूप से ज़मीन वापस करने की प्रक्रियाएँ पूरी कीं। इस दौरान, उन्होंने ज़मीन के पट्टे को बढ़ाने, भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने, या पट्टे की अवधि समाप्त होने पर निरंतर उपयोग के लिए वर्तमान या मूल स्थिति के अनुसार पिंक बुक पुनः जारी करने के अनुरोध के लिए कई आवेदन भी प्रस्तुत किए।

हालाँकि, निपटान प्रक्रिया में कई साल लग गए, 2024 तक, वह ^{4,800 वर्ग मीटर} ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलने में सक्षम था, लेकिन उसे कृषि भूमि की कीमत काटे बिना 100% भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना पड़ा। शेष ^{350 वर्ग मीटर} उत्पादन और व्यावसायिक भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की अनुमति नहीं थी, लेकिन उसे पिंक बुक नहीं दी गई और उसे भूमि का पट्टा नवीनीकृत करने और वार्षिक किराया चुकाने के लिए मजबूर किया गया।

सुश्री फुओंग के मामले की तरह, एक कारखाना बनाने के लिए, 2010 में उन्हें अपनी 4,890 ^{वर्ग मीटर} जमीन बिन्ह चान्ह जिले की पीपुल्स कमेटी को "सौंपनी" पड़ी, फिर उनकी कंपनी को उपरोक्त भूमि क्षेत्र को पट्टे पर देने के लिए राज्य के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करना पड़ा। 2018 में, कंपनी ने उपरोक्त भूमि सुश्री फुओंग को सौंप दी। लेकिन नियमों के अनुसार, वह केवल 2020 तक शेष समय के लिए अपनी जमीन को पट्टे पर देना जारी रख सकती है। कई वर्षों से, सुश्री फुओंग ने इसी उद्देश्य के लिए भूमि के लिए गुलाबी पुस्तक को फिर से जारी करने के लिए आवेदन किया है, लेकिन अभी तक सफल नहीं हुई है। इस बीच, यदि वह उपरोक्त क्षेत्र के साथ भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदल देती है, तो गणना के अनुसार, उसे करों में 160 बिलियन वीएनडी से अधिक का भुगतान करना होगा

गुलाबी किताब को फिर से जारी करने का प्रस्ताव

श्री काओ कुओंग ने कहा कि देश भर में ऐसी ही कई समस्याएँ हैं। जो लोग अपनी ज़मीन खुद बनाते हैं, लेकिन कारखाने लगाना चाहते हैं, उन्हें उसे राज्य को सौंपना पड़ता है और फिर अपनी ज़मीन किराए पर देनी पड़ती है। लेकिन अब चूँकि लीज़ अनुबंध समाप्त हो गया है, इसलिए ज़मीन मालिक को उसकी मूल स्थिति में पिंक बुक नहीं दी जाएगी। अगर वे ज़मीन किराए पर देना जारी नहीं रख पाते, तो राज्य भी "संकट में" है क्योंकि मौजूदा कानून इसे स्पष्ट रूप से नियंत्रित नहीं करते। अगर उद्देश्य बदलकर आवासीय ज़मीन कर दिया जाता है, तो कर की गणना करते समय ज़मीन का मूल्य 0 वियतनामी डोंग माना जाएगा। यह गणना व्यवसायों द्वारा किराए पर ली गई सार्वजनिक ज़मीन के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने के समान है। ऐसे नियम संपत्ति, निवेश, गिरवी, लेन-देन आदि से संबंधित कई परिणामों को जन्म देते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ट्रान मिन्ह कुओंग ने भी कहा कि वर्तमान भूमि कानून 2024 और डिक्री 103/2024 ने कठिनाइयों, बाधाओं और अपर्याप्तताओं को उत्पन्न किया है, जिसका सामना कई लोगों और व्यवसायों को भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने और वार्षिक किराये के भुगतान के साथ पट्टे पर दी गई गैर-कृषि भूमि के लिए भूमि पट्टा अनुबंधों को समाप्त करने की प्रक्रियाओं को पूरा करने में करना पड़ रहा है, जो कि स्वयं-स्थापित भूमि से उत्पन्न होता है, न कि पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि से।

अब तक सुश्री फुओंग की भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित नहीं किया गया है।

डिक्री 103/2024 वार्षिक किराये के भुगतान वाली निजी भूमि और राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि के बीच स्पष्ट रूप से अंतर नहीं करती है। इस अंतर के अभाव में, आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर, दोनों प्रकार की भूमि को रूपांतरण के समय भूमि की कीमत (भूमि का मूल्य 0) के अनुसार आवासीय भूमि उपयोग शुल्क का 100% भुगतान करना होगा। परिणामस्वरूप, भूमि उपयोगकर्ताओं को अन्य कृषि भूमि भूखंडों की तुलना में बहुत अधिक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा क्योंकि भूमि उपयोगकर्ता द्वारा भूमि खरीदने के लिए खर्च किए गए वास्तविक भूमि मूल्य की गणना नहीं की जाती है।

हालाँकि कानून में अभी ऐसी कोई व्यवस्था नहीं है जो लोगों को भूमि पट्टा अनुबंध समाप्त होने पर वर्तमान स्थिति में या भूमि पट्टे पर देने से पहले की स्थिति में पिंक बुक पुनः जारी करने की अनुमति दे। हालाँकि, इस मामले में कानून में भूमि पुनर्प्राप्ति के नियम भी नहीं हैं, जिससे लोगों और व्यवसायों के लिए भूमि पट्टा अनुबंध समाप्त होने पर पिंक बुक जारी करने में कई समस्याएँ आती हैं। इससे बिखरी हुई, छोटी, परित्यक्त भूमि का उदय होता है, जिसका प्रबंधन करना मुश्किल होता है और जिसका व्यापार नहीं किया जा सकता।

इसलिए, वकील ट्रान मिन्ह कुओंग ने परिवारों और व्यक्तियों से प्राप्त वार्षिक किराये के भुगतान वाली, विरासत में मिली या स्व-निर्मित, राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई सार्वजनिक भूमि न होने वाली भूमि के लिए भूमि उपयोग परिवर्तन शुल्क पर डिक्री 103/2024 में संशोधन और पूरक प्रस्ताव रखा। आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर, भूमि उपयोग शुल्क की गणना गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि या भूमि उपयोग परिवर्तन के समय की कृषि भूमि के समान की जाती है, न कि आवासीय भूमि के मूल्य का 100% लागू होता है। इसके अतिरिक्त, इन मामलों में, यदि आवश्यकता न हो, तो पट्टा अनुबंध को अवधि से पहले समाप्त करने और पट्टे पर देने से पहले भूमि की वर्तमान स्थिति या प्रकार के अनुसार पुनः पिंक बुक जारी करने का अधिकार है।

स्रोत: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm