भूमि और मकानों की उपलब्धता सेटबैक और निर्माण गुणांक के कारण कम हो गई है।

ज़मीन है लेकिन घर बनाने की हिम्मत नहीं

थू डुक शहर (HCMC) के ताम बिन्ह वार्ड के गली 12, गली 26 में मौजूद, हमने देखा कि इस क्षेत्र में ज़मीन के कई भूखंड हैं जो लगभग 50 ^{वर्ग मीटर} , 5 मीटर चौड़े, 10 मीटर लंबे भूखंडों में विभाजित हैं। कई घर पहले बने थे, लेकिन कई नए बने घर भी हैं। जबकि निर्णय 56 के प्रभावी होने से पहले बने घर पूरी जमीन पर एक भूतल, एक मेजेनाइन, दो मंजिल और एक अटारी की ऊंचाई के साथ बने थे; नए बने घरों को आगे से 2.4 मीटर और पीछे से 1 मीटर पीछे करना होगा, जिससे पूरा घर बाहर निकल आएगा और पीछे हट जाएगा। यह उल्लेखनीय है कि नए नियमों के अनुसार आवश्यक सेटबैक कई लोगों को असंतोषजनक लगता है।

हमसे बात करते हुए, स्थानीय निवासी श्री तुओंग ने बताया कि उन्होंने निर्माण की योजना बनाई थी, लेकिन जब उन्होंने परमिट के लिए थु डुक शहर के शहरी प्रबंधन विभाग में आवेदन किया, तो उन्हें पता चला कि उनके घर को आगे से 2.4 मीटर और पीछे से 1 मीटर पीछे रखना होगा। इससे घर की लंबाई 6.6 मीटर रह गई, जिससे कमरों की डिज़ाइन और व्यवस्था करना बहुत मुश्किल हो गया। श्री तुओंग ने कहा, "मैंने घर बनाने और बसने के लिए ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदने के लिए दस साल से ज़्यादा समय तक पैसे जमा किए थे, लेकिन जब दोनों तरफ़ घर बन गए, तो मुझे आगे और पीछे के हिस्से में घर बनाने के लिए मजबूर होना पड़ा, जो बहुत नुकसानदेह था। अब मैं न तो घर बना सकता हूँ, न उसमें रह सकता हूँ और न ही बेच सकता हूँ। मेरे परिवार को अभी भी एक घर किराए पर लेना पड़ रहा है। मुझे उम्मीद है कि शहर इन अवास्तविक नियमों को हटा देगा ताकि हम रहने के लिए घर बनाते समय सुरक्षित महसूस कर सकें।"

हालांकि उनके पास जमीन है, फिर भी श्री तुओंग (थु डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी) घर बनाने की हिम्मत नहीं कर पाते हैं और उन्हें घर किराए पर लेना पड़ता है, क्योंकि नए नियमों के अनुसार घर बनाते समय आगे और पीछे के हिस्से को बहुत पीछे ले जाना पड़ता है।

थु डुक शहर के लिन्ह डोंग वार्ड की स्ट्रीट 22 के लोग भी वर्तमान में लागू किए जा रहे सेटबैक और भूमि उपयोग गुणांक से परेशान हैं। श्री कुओंग के पास 100 ^वर्ग मीटर ज़मीन है और वे एक गोदाम के साथ एक कंपनी कार्यालय बनाने की योजना बना रहे हैं। लेकिन जब उन्होंने निर्माण परमिट के लिए आवेदन किया, तो पहले की तुलना में और उसी क्षेत्र के अन्य घरों की तुलना में फर्श का क्षेत्रफल लगभग आधा रह गया, इसलिए उन्होंने काम रोक दिया। "अगर मैं घर बनाऊँगा, तो मैं केवल एक भूतल और डेढ़ मंज़िल ही बनाऊँगा। इस बीच, दोनों तरफ़ के दो घर भूतल, एक मेज़ानाइन, तीन मंज़िलें, एक अटारी के साथ पूरे हो चुके हैं और उन्हें आगे या पीछे कोई सेटबैक नहीं करना है। यह उन लोगों के साथ बहुत अन्याय है जिन्होंने हमारी तरह बाद में निर्माण किया है," श्री कुओंग ने कहा।

हमारे अवलोकन के अनुसार, निर्णय 56 के प्रभावी होने से पहले बने घरों की पंक्तियों में एक भूतल, एक मेजेनाइन, तीन मंज़िलें और एक अटारी थी। लेकिन जब निर्णय 56 प्रभावी हुआ, तो यहाँ भूमि उपयोग गुणांक केवल 1.75 था और आगे की ओर 2.4 मीटर और पीछे की ओर 2 मीटर पीछे हटना अनिवार्य था। इसका मतलब है कि 100 ^{वर्ग मीटर} के भूखंड पर, लोगों को केवल 179 ^{वर्ग मीटर} का कुल उपयोग योग्य फर्श क्षेत्र बनाने की अनुमति थी, जो एक भूतल और डेढ़ मंजिल के बराबर है।

न्हा बे जिले के लॉन्ग थोई कम्यून में रहने वाले श्री दुय थान ने बताया कि जब उन्होंने निर्माण परमिट के लिए आवेदन किया था, तो उन्हें आगे से 4 मीटर और पीछे से 2 मीटर पीछे हटने के लिए मजबूर किया गया, जबकि सड़क 7 मीटर चौड़ी थी और फुटपाथ पहले से ही काफी चौड़ा था, लगभग 1 मीटर। "मेरी ज़मीन 98 ^वर्ग मीटर है, अब इसे आगे और पीछे से 6 मीटर पीछे हटाना होगा, जिससे लगभग सारी ज़मीन चली जाएगी जबकि निर्माण का शेष क्षेत्र केवल 30 वर्ग ^मीटर है। निर्णय 56 उपयुक्त नहीं है, लोगों को संतुष्ट नहीं करता है, और लोगों के लिए बहुत सारी मुश्किलें पैदा करता है। मुझे उम्मीद है कि शहर जल्द ही निर्णय 56 का अध्ययन करेगा और इसे उपयुक्त बनाने के लिए इसमें संशोधन करेगा," श्री दुय थान ने सुझाव दिया।

निर्णय 56 को शीघ्र संशोधित करने की आवश्यकता है।

वकील होआंग थू (हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन) के अनुसार, निर्माण मंत्रालय ने निर्माण बाधाओं, निर्माण घनत्व, भूमि उपयोग गुणांक आदि को विनियमित करने के लिए परिपत्र 01 जारी किया है। हो ची मिन्ह सिटी का निर्णय 56 परिपत्र की भावना के अनुरूप नहीं है। क्योंकि निर्णय 56 के अनुसार, भूमि का क्षेत्रफल जितना छोटा होगा, भूमि के बड़े भूखंडों की तुलना में निर्माण घनत्व उतना ही कम होगा। उपखंड क्षेत्र में 50 ^{वर्ग मीटर} क्षेत्रफल वाले भूखंडों का घनत्व 34% कम हो गया है। बहुत कम भूमि उपयोग गुणांक वाले कई क्षेत्र हैं, जबकि परिपत्र 01 की भावना आग से बचाव और वेंटिलेशन सुनिश्चित करने के लिए भूमि के बहुत बड़े भूखंडों पर केंद्रित है। जब निवेशकों को ऊँची-ऊँची आवासीय परियोजनाएँ स्थापित करने की आवश्यकता होती है, तो वे जनसंख्या के आकार को नियंत्रित करने के लिए भूमि उपयोग गुणांक का उपयोग करेंगे। जहाँ तक व्यक्तिगत घरों का सवाल है, उन्हें भूमि उपयोग गुणांक लागू न करके, भवन की ऊँचाई, निर्माण घनत्व और निर्माण बाधाओं द्वारा नियंत्रित किया जाएगा। इसलिए, हो ची मिन्ह सिटी के लिए भूमि के व्यक्तिगत भूखंडों पर भूमि उपयोग गुणांक लागू करना अनुचित है।

"हो ची मिन्ह सिटी की आवास संबंधी ज़रूरतें बहुत बड़ी हैं और देश में हमेशा सबसे ऊपर रहती हैं। जब लोग घर बनाते हैं, तो ज़मीन के एक टुकड़े (जो विशेष ज़रूरतों वाले क्षेत्रों में स्थित न हो) को निर्माण कानून, परिपत्र 01 और हो ची मिन्ह सिटी की सामान्य योजना के अनुसार अधिकतम स्थान की आवश्यकता होनी चाहिए, लेकिन अब यह बहुत सीमित है। इससे घरों की जीवन और कामकाज की ज़रूरतों को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग की प्रभावशीलता गंभीर रूप से कम हो गई है, जिससे लोगों का जीवन और अर्थव्यवस्था प्रभावित हो रही है। निर्णय 56 का उद्देश्य शहर को समकालिक और सुंदर बनाने में मदद करना है; लेकिन जब इसे व्यवहार में लागू किया जाता है, तो कई समस्याएँ उत्पन्न होती हैं जो उपयुक्त नहीं होतीं, लोगों के करीब नहीं होतीं, और यहाँ तक कि लोगों को नुकसान भी पहुँचाती हैं, इसलिए इसे तदनुसार संशोधित करने की आवश्यकता है," वकील होआंग थू ने कहा।

उपरोक्त कमियों को देखते हुए, हो ची मिन्ह सिटी के निर्माण विभाग ने योजना एवं निवेश विभाग को एक दस्तावेज़ भेजा है ताकि वास्तविकता के अनुरूप निर्णय 56 में संशोधन और अनुपूरक प्रस्तावित किए जा सकें। इस दस्तावेज़ के अनुसार, 50 ^{वर्ग मीटर} से बड़े भूखंडों के लिए टाउनहाउस के पिछले हिस्से के सेटबैक के नियम को 1 से 2 मीटर पीछे सेट किया जाना चाहिए। इससे निर्माण क्षेत्र छोटा हो जाता है और लोगों के अधिकार प्रभावित होते हैं। इसके अलावा, मौजूदा, स्थिर क्षेत्रों में पिछले हिस्से के सेटबैक के नियम एकरूपता और एकता नहीं बनाते हैं। इसलिए, निर्माण विभाग के उप निदेशक श्री ले ट्रान किएन के अनुसार, पिछले हिस्से के सेटबैक के नियमों को समायोजित करने पर विचार करना आवश्यक है, जिन्हें केवल नए शहरी क्षेत्रों और शहरी क्षेत्रों में मौजूदा आवास क्षेत्रों पर लागू किया जाना चाहिए, जिनमें नवीनीकरण और पुनरुद्धार की योजना है। अधिकतम ऊँचाई के नियमन के संबंध में, सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई झुआन कुओंग के निर्देशों के अनुसार त्रुटियों की समीक्षा करना और उन्हें ठीक करना भी आवश्यक है।

व्यावहारिक अनुप्रयोग के माध्यम से निर्णय 56, हो ची मिन्ह सिटी की वास्तविक स्थितियों के अनुसार वास्तुकला का प्रबंधन करने के लिए योजना, वास्तुकला और निर्माण पर राष्ट्रीय तकनीकी मानकों और विनियमों को ठोस रूप देने में प्रभावी रहा है।

हालाँकि, अभी भी कुछ विषयवस्तुएँ अभ्यास के लिए उपयुक्त नहीं हैं और कुछ विषयवस्तुओं में प्रारूपण, टंकण और मुद्रण प्रक्रिया में त्रुटियाँ हैं। इसलिए, हो ची मिन्ह सिटी में वास्तुकला प्रबंधन संबंधी नियमों की विषयवस्तु को सुधारने, समायोजित करने और पूरक बनाने के लिए समीक्षा करना आवश्यक है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई झुआन कुओंग

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/nha-dat-bi-thu-hep-vi-khoang-lui-he-so-xay-dung-185231130224543815.htm