मिनी अपार्टमेंट विकास पर निर्माण मंत्रालय का दृष्टिकोण, टाउनहाउस बाजार अभी भी 'सुप्त', तटीय विला सुस्त

मिनी अपार्टमेंट विकास, उदास टाउनहाउस बाजार, उच्च कीमतें, सुस्त तटीय विला ... पर राय नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

नवीनतम रियल एस्टेट: निर्माण मंत्रालय ने मिनी अपार्टमेंट विकसित करने के लिए 2 विकल्प प्रस्तावित किए हैं। (स्रोत: तुओई ट्रे)

मिनी अपार्टमेंट विकास पर राय प्राप्त करें

निर्माण मंत्रालय ने हाल ही में सरकार को संशोधित आवास कानून के मसौदे की स्वीकृति, संशोधन और पूर्णता पर एक रिपोर्ट प्रस्तुत की है। इस रिपोर्ट में, निर्माण मंत्रालय ने परिवारों और व्यक्तियों (जिन्हें मिनी अपार्टमेंट भी कहा जाता है) के लिए कई अपार्टमेंट वाले बहुमंजिला आवास विकसित करने के दो विकल्प प्रस्तुत किए हैं।

विकल्प 1 में, निर्माण मंत्रालय निम्नलिखित मुद्दों का प्रस्ताव करता है:

सबसे पहले , परिवारों और व्यक्तियों को नियमों के अनुसार आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार है। दो या अधिक मंज़िल वाले घर का निर्माण करते समय, प्रत्येक मंज़िल पर बिक्री या किराए पर लेने के लिए अपार्टमेंट का डिज़ाइन और निर्माण होता है, प्रत्येक अपार्टमेंट को आवास निर्माण निवेश परियोजना में निवेशक होने की शर्तों को पूरा करना होगा। साथ ही, निर्माण में निवेश को निर्माण कानून और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं पर संबंधित कानूनों के प्रावधानों का पालन करना होगा।

इस खंड में निर्दिष्ट अपार्टमेंटों की बिक्री और पट्टे-खरीद इस कानून और अचल संपत्ति व्यवसाय कानून के प्रावधानों के अनुसार की जाएगी। इस खंड में निर्दिष्ट प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए प्रमाण पत्र जारी करना भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार किया जाएगा।

दूसरा , परिवारों और व्यक्तियों को नियमों के अनुसार आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार है। दो या अधिक मंजिलों वाले घर का निर्माण करते समय, प्रत्येक मंजिल पर किराए के अपार्टमेंट का डिज़ाइन और निर्माण होता है, इस घर के निर्माण में निवेश व्यक्तिगत घरों के निर्माण संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार किया जाता है, और अग्नि निवारण और अग्निशमन सुरक्षा का प्रबंधन उत्पादन और व्यवसाय के साथ संयुक्त व्यक्तिगत घरों के लिए अग्नि निवारण और अग्निशमन संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार किया जाता है।

तीसरा , इस अनुच्छेद के खंड 1 और खंड 2 में निर्दिष्ट आवास का प्रबंधन और संचालन निर्माण मंत्री द्वारा जारी अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और उपयोग पर विनियमों के अनुसार किया जाएगा।

चौथा , सभी स्तरों पर जन समितियां, अपने कर्तव्यों और शक्तियों के दायरे में, इस अनुच्छेद के खंड 1 और 2 में निर्धारित आवास आवश्यकताओं और शर्तों के अनुपालन का निरीक्षण और जांच करने के लिए जिम्मेदार हैं।

पांचवां , सरकार इस अनुच्छेद का विस्तार से वर्णन करती है।

विकल्प 2

विकल्प 2 के संबंध में, राष्ट्रीय असेंबली स्थायी समिति द्वारा संशोधित संशोधित आवास कानून के मसौदे में यह प्रावधान है:

सबसे पहले , उस मामले को छोड़कर जहां किसी व्यक्ति को इस कानून के खंड 3, अनुच्छेद 54 में निर्धारित अनुसार आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार है, 22 मंजिल या उससे अधिक के घर का निर्माण करने के लिए, जिनमें से प्रत्येक मंजिल को किराए के लिए 2 या अधिक अपार्टमेंट के साथ डिजाइन और निर्मित किया गया है, इस कानून में निर्धारित आवश्यकताओं और शर्तों को पूरा किया जाना चाहिए।

अर्थात्, घर में अपार्टमेंट का निजी उपयोग क्षेत्र, घर का सामान्य उपयोग क्षेत्र होना चाहिए और सामान्य उपयोग के लिए उपकरण होना चाहिए;

आवास में अपार्टमेंट को बंद तरीके से डिजाइन और निर्मित किया जाना चाहिए, प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए फर्श क्षेत्र मानक अपार्टमेंट इमारतों पर राष्ट्रीय तकनीकी विनियमों के अनुसार क्षेत्र से कम नहीं होना चाहिए;

निर्माण कानून के प्रावधानों के अनुसार आवास के लिए निर्माण परमिट होना आवश्यक है;

अपार्टमेंट भवनों के लिए निर्धारित डिजाइन और अग्नि निवारण एवं अग्निशमन मूल्यांकन की आवश्यकताओं को पूरा करना होगा।

दूसरा , इस अनुच्छेद के खंड 1 में निर्दिष्ट आवास को अपार्टमेंट खरीद के लिए बेचा या किराए पर नहीं दिया जा सकता है।

तीसरा , 20 अपार्टमेंट या उससे अधिक के पैमाने वाले घर के निर्माण के मामले में, इस कानून के अनुच्छेद 35 के प्रावधानों के अनुसार आवास निर्माण परियोजना में निवेशक होने के लिए पर्याप्त शर्तें होना आवश्यक है और कानून के प्रावधानों के अनुसार आवास निर्माण निवेश को लागू करने के लिए एक परियोजना स्थापित करनी होगी।

चौथा , इस अनुच्छेद में निर्धारित आवास का प्रबंधन और संचालन निर्माण मंत्री द्वारा जारी अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और उपयोग पर विनियमों के अनुसार किया जाएगा।

पाँचवाँ , प्रांतीय जन समिति आवासीय क्षेत्रों में दमकल गाड़ियों की आवाजाही की स्थिति निर्धारित करेगी ताकि इस अनुच्छेद में निर्धारित आवास निर्माण परमिट प्रदान करने के लिए आधार तैयार किया जा सके। सभी स्तरों पर जन समितियाँ, अपने कर्तव्यों और शक्तियों के दायरे में, इस अनुच्छेद के खंड 1 में निर्धारित आवश्यकताओं और शर्तों के अनुपालन का निरीक्षण और जाँच करने के लिए ज़िम्मेदार होंगी, जब व्यक्ति बहुमंजिला बहु-अपार्टमेंट भवनों में अपार्टमेंट किराए पर देते हैं।

निर्माण मंत्रालय ने विकल्प 1 चुना

निर्माण मंत्रालय ने विकल्प 1 को चुनने पर अपना दृष्टिकोण व्यक्त किया। क्योंकि विकल्प 1 को लागू करने से परिवारों और व्यक्तियों द्वारा बहुमंजिला घरों के निर्माण को सीमित किया जाएगा, कई अपार्टमेंटों का डिजाइन तैयार किया जाएगा जो निर्माण परमिट का अनुपालन नहीं करते हैं, नियमों और मानकों को पूरा नहीं करते हैं, विशेष रूप से अग्नि निवारण और अग्निशमन पर नियमों और मानकों को, जैसा कि हाल के दिनों में हुआ है।

इसके अलावा, निर्माण मंत्रालय ने पाया कि व्यक्तिगत घरों के लिए (आवास निर्माण निवेश परियोजना स्थापित करने की आवश्यकता के अधीन नहीं), कानून में निर्माण निवेश प्रबंधन के साथ-साथ अग्नि निवारण और अग्निशमन सुरक्षा प्रबंधन पर विशिष्ट प्रावधान हैं।

साथ ही, निर्माण मंत्रालय के अनुसार, मसौदा कानून में बहुमंजिला और बहु-अपार्टमेंट डिज़ाइन वाले व्यक्तिगत घरों के निर्माण के दौरान प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए भूमि उपयोग अधिकार और गृह स्वामित्व अधिकार प्रमाणपत्र जारी न करने का भी प्रस्ताव है। इसलिए, सामान्य और निजी उपयोग क्षेत्रों के बीच अंतर करने के लिए आवश्यकताएँ निर्धारित करना आवश्यक नहीं है...

इसके अलावा, निर्माण मंत्रालय ने यह भी प्रस्ताव दिया कि बहुमंजिला मकानों और किराये के अपार्टमेंट के रूप में व्यक्तिगत आवास का प्रबंधन और संचालन निर्माण मंत्री द्वारा जारी अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और उपयोग पर विनियमों के अनुसार किया जाएगा।

नए टाउनहाउस की आपूर्ति कम, कीमतें ऊंची बनी हुई हैं

जेएलएल वियतनाम की हालिया हनोई आवास बाजार की जानकारी से पता चलता है कि तीसरी तिमाही में, हनोई में टाउनहाउस (विला, टाउनहाउस और टाउनहाउस) के लिए बाजार ने अपनी "हाइबरनेशन" स्थिति को जारी रखा, जिसमें अधिकांश परियोजनाएं अस्थायी रूप से अपनी उत्पाद सूचियों को लॉक कर रही थीं और अपनी मूल्य सूचियों और नीतियों का पुनर्निर्माण कर रही थीं।

निवेशक बहुत सतर्क हो रहे हैं, तथा पिछले चरण की तरह बिक्री-पूर्व की व्यस्त गतिविधियों के बजाय कानूनी प्रक्रियाओं या निर्माण की प्रगति को प्राथमिकता दे रहे हैं।

इसी प्रकार, सैविल्स वियतनाम के अनुसार, तीसरी तिमाही में हनोई में आवास बाजार काफी शांत रहा, लेनदेन की मात्रा कम थी तथा निवेशक नई आपूर्ति शुरू करने के प्रति सतर्क थे।

नई आपूर्ति सीमित बनी हुई है, और आपूर्ति-माँग का अंतर एक चुनौती बना हुआ है। हालाँकि, बाज़ार में सकारात्मक कारक देखे गए हैं जिनसे भविष्य में धीरे-धीरे सुधार की उम्मीद है।

इस इकाई के अनुसार, इस तिमाही में हनोई में नए अपार्टमेंट की आपूर्ति तिमाही-दर-तिमाही 47% और साल-दर-साल 65% घटकर 1,891 वर्ग बी अपार्टमेंट रह गई। गौरतलब है कि पिछली तिमाही में बाजार में वर्ग ए और सी की कोई नई आपूर्ति दर्ज नहीं की गई।

प्राथमिक अपार्टमेंट की आपूर्ति 19,808 इकाइयों तक पहुँच गई, जो तिमाही-दर-तिमाही 3% और साल-दर-साल 6% कम है, जिसमें क्लास बी की आपूर्ति 92% है। बेचे गए अपार्टमेंट की संख्या तिमाही-दर-तिमाही 16% और साल-दर-साल 42% घटकर 2,100 इकाई रह गई।

विला और टाउनहाउस की आपूर्ति के संदर्भ में, बाजार में कोई नई परियोजनाएँ दर्ज नहीं हुईं, थान त्रि में मौजूदा परियोजनाओं की तुलना में केवल 30 नई इकाइयाँ ही बनीं। कम ऊँचाई वाले खंड की नई आपूर्ति तिमाही-दर-तिमाही 76% और साल-दर-साल 94% कम हुई। तीसरी तिमाही में बेची गई इकाइयों की संख्या तिमाही-दर-तिमाही 5% और साल-दर-साल 66% घटकर 101 इकाई रह गई।

उच्च इन्वेंट्री कीमतों ने सभी प्रकार के उत्पादों की प्राथमिक कीमतों को बढ़ा दिया है। प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमतें VND54 मिलियन/वर्ग मीटर तक पहुँच गईं, जो तिमाही-दर-तिमाही 2% और साल-दर-साल 13% की वृद्धि है। प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमतें लगातार 19 तिमाहियों से बढ़ रही हैं और 2019 की पहली तिमाही की तुलना में 77% अधिक हैं।

इसी तरह, प्राथमिक विला की औसत कीमत तिमाही-दर-तिमाही 3% बढ़कर 103 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर हो गई। टाउनहाउस की कीमत भी तिमाही-दर-तिमाही 9% बढ़कर 190 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर हो गई, जबकि शॉपहाउस की कीमत में भी तिमाही-दर-तिमाही 6% की वृद्धि दर्ज की गई।

सीमित नई प्राथमिक आपूर्ति ने द्वितीयक बाजार की लोकप्रियता बढ़ाने में मदद की है। अपार्टमेंट बाजार में, द्वितीयक मूल्य VND36 मिलियन/वर्ग मीटर तक पहुँच गया, जो तिमाही-दर-तिमाही 2% और वर्ष-दर-वर्ष 8% की वृद्धि है। इस बीच, कम-वृद्धि वाले उत्पादों का औसत द्वितीयक मूल्य VND23 बिलियन/इकाई तक पहुँच गया, जो तिमाही-दर-तिमाही 5% की वृद्धि है, लेकिन फिर भी प्राथमिक मूल्य से 19% कम है।

समुद्र तट पर स्थित विला और कॉन्डोटेल भारी नुकसान में हैं

विशेषज्ञों के अनुसार, सरकार के कड़े हस्तक्षेप से रियल एस्टेट बाज़ार में सकारात्मक बदलाव देखने को मिल रहे हैं। कई रियल एस्टेट क्षेत्रों में लेन-देन फिर से शुरू हो गया है।

अगस्त 2023 में, रिसॉर्ट विला सेगमेंट की बाजार मांग मामूली थी, उसी अवधि की तुलना में खपत केवल 15% थी (स्रोत: cafef.vn)

हालाँकि, रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी निराशाजनक स्थिति में है। डैन ट्राई के पत्रकारों द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, दा नांग, न्हा ट्रांग (खान्ह होआ), फु क्वोक (किएन गियांग), क्वांग निन्ह जैसे कुछ इलाकों में घाटे में विला और कॉन्डोटेल बेचने की जानकारी अभी भी रियल एस्टेट लिस्टिंग साइटों पर खूब मिल रही है।

"विशाल" कीमत वाले विला के अलावा, कुछ रिसॉर्ट रियल एस्टेट परियोजनाओं में कई कॉन्डोटेल को घाटे में बिक्री के लिए विज्ञापित किया जा रहा है।

उदाहरण के लिए, एफएलसी ग्रैंड होटल हा लॉन्ग रिसॉर्ट (क्वांग निन्ह) में, कई कॉन्डोटेल का विज्ञापन 500-600 मिलियन VND के घाटे पर किया जा रहा है। विशेष रूप से, होटल की 19वीं मंजिल पर स्थित एक कॉन्डोटेल का निवेशक के साथ खरीद अनुबंध मूल्य 1.47 बिलियन VND है, लेकिन अब मालिक इसे 950 मिलियन VND के घाटे पर बेच रहा है। इसी तरह, एक अन्य कॉन्डोटेल का घाटा मूल्य 1.1 बिलियन VND है, जबकि खरीद अनुबंध 1.7 बिलियन VND का है...

डीकेआरए के अनुसार, अगस्त में रिसॉर्ट विला सेगमेंट की बाज़ार में माँग मामूली रही, पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में खपत केवल 15% रही। इस महीने में ज़्यादातर लेन-देन 10 अरब वियतनामी डोंग प्रति इकाई से कम कीमत वाले उत्पादों पर केंद्रित रहे।

उल्लेखनीय रूप से, बाजार में मांग काफी कम बनी हुई है, अगस्त में केवल 17 नई इकाइयाँ बिकीं, जो 2022 की इसी अवधि की तुलना में 14% के बराबर है। कॉन्डोटेल खंड के प्राथमिक विक्रय मूल्य में पिछले महीने की तुलना में बहुत अधिक उतार-चढ़ाव नहीं आया है और पूँजी की वर्तमान उच्च लागत के कारण यह अभी भी ऊँचा बना हुआ है। विशेष रूप से, दक्षिण में, विक्रय मूल्य 55.5 से 81.7 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव करता है, जबकि उत्तर में, कीमत 35.5 से 44.2 मिलियन VND/m2 के बीच है।

'भूमि बुखार' का दौर खत्म हो गया है, क्वांग ट्राई ने लॉट को छोटे-छोटे लॉट में विभाजित करने और बिक्री मूल्य कम करने की योजना बनाई है।

वियतनामनेट के अनुसार, ज़मीन की होड़ के बाद, कई नीलामियों में ऊँची ज़मीन की कीमतों और बड़े भूखंडों के कारण कोई खरीदार नहीं मिला। क्वांग त्रि प्रांत, रियल एस्टेट बाज़ार को "गर्म" करने के लिए, भूखंडों को छोटे-छोटे भूखंडों में बाँटने और बिक्री मूल्य कम करने की योजना बना रहा है।

2022 की शुरुआत में, क्वांग ट्राई प्रांत के कुछ इलाकों जैसे कैम लो जिला, लाओ बाओ शहर (ह्योंग होआ जिला), त्रियू फोंग जिला और डोंग हा शहर में, एक "पागल" भूमि बुखार था।

ज़मीन का बुखार उतर चुका है, और 2022 के अंत से लेकर अब तक, क्वांग त्रि में रियल एस्टेट बाज़ार में मंदी छाने लगी है। अवलोकनों के अनुसार, न केवल लोगों के बीच ज़मीन के लेन-देन बाधित हुए हैं, बल्कि प्रतिभागियों की कमी के कारण सरकार द्वारा आयोजित नीलामी भी ठप हो गई है।

इस स्थिति के कारण क्वांग ट्राई 2023 के पहले 9 महीनों में भूमि नीलामी से केवल 194 बिलियन VND ही एकत्र कर पाया, जो लक्ष्य का केवल 24% ही था।

स्थानीय भूमि नीलामी में वर्तमान में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है और कोई खरीदार नहीं मिल रहा है, इसका एक कारण यह है कि न्यूनतम मूल्य अधिक है और नीलामी के लिए रखी गई भूमि का क्षेत्रफल बड़ा है।

क्वांग ट्राई प्रांत की पीपुल्स कमेटी के स्थायी उपाध्यक्ष श्री हा सी डोंग ने कहा कि स्थानीय लोग भूमि नीलामी से राजस्व बढ़ाने के लिए योजनाएं बना रहे हैं और उनमें बदलाव कर रहे हैं।

श्री डोंग के अनुसार, कोविड-19 महामारी के बाद दुनिया में भू-राजनीतिक कारकों के प्रभाव ने अर्थव्यवस्था के लिए कई कठिनाइयाँ पैदा की हैं, जिससे रियल एस्टेट बाजार में मंदी आई है।

"उच्च न्यूनतम मूल्य वाले बड़े भूखंडों के कारण निवेशकों के आकर्षित न होने के कारण, क्वांग ट्राई प्रांत की पीपुल्स कमेटी ने निर्माण विभाग को निर्देश दिया है कि वह संबंधित एजेंसियों के साथ मिलकर भूखंड के क्षेत्रफल को कम करने और न्यूनतम मूल्य को कम करने के लिए योजनाओं पर शोध करे, ताकि क्रय शक्ति में वृद्धि हो सके।

श्री डोंग ने बताया, "कानूनी नियमों और विभागों व शाखाओं से प्राप्त सलाह के आधार पर, प्रांतीय जन समिति नीलामी में भाग लेने के लिए निवेशकों को आकर्षित करने के लिए नई योजनाएं विकसित करेगी, जिससे स्थानीय राजस्व में वृद्धि होगी।"

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