रियल एस्टेट जमा ऋणों में सख्ती: बाजार धीमा हो सकता है लेकिन अधिक पारदर्शी हो रहा है

विशेषज्ञों के अनुसार, "लिखित समझौतों" के अनुसार जमा भुगतान के साथ ऋण देने को रोकने के अनुरोध का रियल एस्टेट बाजार पर एक निश्चित प्रभाव पड़ेगा।

वित्त एवं बैंकिंग संकाय (न्गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय) के मुख्य कार्यकारी अधिकारी श्री गुयेन क्वांग हुई ने कहा कि अल्पावधि में, उपरोक्त विनियमन के कारण बाजार में अस्थायी रूप से ठहराव आ सकता है, विशेष रूप से प्राथमिक खंड और पूंजी जुटाने के शुरुआती चरणों में परियोजनाओं में। अल्पकालिक उत्तोलन का उपयोग करने वाले कुछ निवेशकों के अवसर सीमित हो जाएँगे, और तरलता में थोड़ी कमी आएगी।

हालांकि, मध्यम और दीर्घ अवधि में, यह एक आवश्यक शुद्धिकरण प्रक्रिया है: ऋण प्रवाह को वास्तविक खरीदारों और वास्तविक परियोजनाओं की ओर विनियमित किया जाएगा; बैंक संपार्श्विक की गुणवत्ता में सुधार किया जाएगा और अधिक पारदर्शी और स्थिर आधार पर बाजार का विश्वास मजबूत किया जाएगा।

यदि इसे समन्वित तरीके से, स्पष्ट दिशानिर्देशों, पारदर्शी अवरोधन तंत्रों और मानकीकृत जोखिम नियंत्रण प्रक्रियाओं के साथ लागू किया जाए, तो यह नीति न केवल पूंजी प्रवाह को रोकेगी, बल्कि बैंकों, व्यवसायों और खरीदारों के लिए एक सुरक्षित परिचालन ढाँचा भी तैयार करेगी। इसके बाद, रियल एस्टेट बाजार "लीवरेज-आधारित विकास" के चरण से "वास्तविक वित्तीय क्षमता और परिसंपत्तियों के वास्तविक मूल्य पर आधारित विकास" की ओर बढ़ सकता है।

रियल एस्टेट जमा ऋणों को कड़ा करना: बाजार शुद्ध होगा। (चित्रण फोटो: मिन्ह डुक)

श्री ह्यू ने आगे विश्लेषण किया कि क्षेत्र 2 के स्टेट बैंक को बैंकों से यह अपेक्षा है कि जमा भुगतान उधार देना बंद करें अचल संपत्ति खरीदते समय "लिखित समझौते" (या समान प्रारूप) का उपयोग करना एक रणनीतिक ऋण विनियमन उपाय है, जो जोखिमों को नियंत्रित करने और पूंजी प्रवाह को सतत विकास लक्ष्यों की ओर निर्देशित करने में प्रबंधन एजेंसी की विवेकपूर्ण दिशा को प्रदर्शित करता है।

संक्षेप में, यह कोई अत्यधिक सख्ती वाली कार्रवाई नहीं है, बल्कि वित्तीय और बैंकिंग प्रणाली की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए एक आवश्यक समायोजन कदम है, साथ ही तीव्र वृद्धि और उच्च उत्तोलन की अवधि के बाद अचल संपत्ति बाजार में अनुशासन बहाल करना भी है।

रियल एस्टेट ऋण प्रक्रिया में, बैंक आमतौर पर संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य का केवल 50-70% ही ऋण देते हैं और ग्राहक द्वारा इक्विटी पूंजी जमा करने के बाद ही ऋण वितरित करते हैं। हालाँकि, हाल ही में कुछ ग्राहकों द्वारा जमा राशि चुकाने के लिए पूंजी उधार लेने की प्रवृत्ति देखी गई है - वह चरण जब संपत्ति अभी तक बनी नहीं है, परियोजना अभी तक कानूनी शर्तों को पूरा नहीं कर पाई है, या यहाँ तक कि केवल आरक्षण समझौते या प्रारंभिक जमा अनुबंध के रूप में ही मौजूद है।

उस समय, बैंकों ने ऐसे "समझौतों" के आधार पर ऋण वितरित किए, जिनका कोई स्पष्ट कानूनी आधार नहीं था, जिसके कारण ऋण प्रवाह उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों में चला गया, जिससे आसानी से विवाद और खराब ऋण उत्पन्न हो गए।

इतना ही नहीं, जमा उधार अनजाने में सट्टा गतिविधियों को भी बढ़ावा देता है, जब कुछ निवेशक कई अलग-अलग उत्पादों को जमा करने के लिए पूंजी की एक ही राशि का उपयोग करते हैं, यह उम्मीद करते हुए कि बैंक अनुपात के अनुसार वितरण जारी रखेगा।

यह लीवरेज चक्र बड़ी निवेश मांग पैदा करता है, जिससे कीमतों में वृद्धि होती है, आपूर्ति-मांग संतुलन पर गहरा असर पड़ता है, जिससे बाजार में अति-उत्तेजना का खतरा बढ़ जाता है। जब यह प्रवृत्ति उलट जाती है, तो लीवरेज लेनदेन तेजी से वापस ले लिए जाते हैं, जिससे जमा रद्द होने और भुगतान स्थगित होने का जोखिम बढ़ जाता है, जिससे निवेशकों पर दबाव पड़ता है और ऋण प्रणाली के लिए जोखिम बढ़ जाता है।

इस संदर्भ में, जमा ऋणों के निलंबन को एक उचित एहतियाती कदम माना जा सकता है, जिससे बाजार को एक स्वस्थ वित्तीय स्थिति में लौटने में मदद मिलेगी। इस नीति का उद्देश्य वास्तविक घर खरीदारों की रक्षा करना है, और लेन-देन को एक मानक कानूनी आधार पर वापस लाना है: केवल तभी जब परियोजना बिक्री के योग्य हो, संपत्ति का पारदर्शी मूल्यांकन हो, बैंक ऋण प्रदान करेगा और प्रगति के अनुसार भुगतान करेगा। खरीदारों के पास उचित मात्रा में इक्विटी होनी चाहिए, जिससे जमा राशि जमा करने से पहले अधिक सावधानी से विचार किया जा सके, जिससे उन परियोजनाओं में फंसने का जोखिम कम हो जो कानूनी रूप से पूरी नहीं हुई हैं या जिनके अनुबंध जटिल हैं।

इसी विचार को साझा करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने भी कहा कि ऋण संस्थानों को भविष्य में लेनदेन करने के लिए ऋण देने या जमा राशि का भुगतान न करने की आवश्यकता है, जो जमा के समय शर्तों को पूरा नहीं करते हैं।

" भूमि या अपार्टमेंट परियोजनाओं के अवैध उपविभाजन और बिक्री के मामलों में, जिनकी नींव पूरी नहीं हुई है और जो नियमों के अनुसार पूंजी जुटाने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं, ग्राहक जमा करने के लिए पूंजी उधार नहीं ले पाएंगे। यह उन ग्राहकों के कानूनी और वैध अधिकारों और हितों की रक्षा करने के लिए है जो अचल संपत्ति और भविष्य के आवास खरीदते हैं या पट्टे पर लेते हैं, और एक स्वस्थ अचल संपत्ति बाजार के निर्माण में योगदान करते हैं ," श्री ले होआंग चाऊ ने कहा।

तुआन आन्ह रियल एस्टेट के निदेशक श्री गियांग आन्ह तुआन ने भी इस नई आवश्यकता पर अपनी सहमति व्यक्त की, क्योंकि इससे बाज़ार को शुद्ध करने और बैंकों व उधारकर्ताओं, दोनों के लिए जोखिम कम करने में मदद मिलेगी। श्री तुआन ने आगे बताया कि जिन निवेशकों के पास उत्पाद बेचने के लिए पर्याप्त कानूनी स्थिति नहीं है, उन्हें जमा माध्यम से पूँजी जुटानी होगी। इसलिए, ऋण देने में सख्ती से कमज़ोर वित्तीय स्थिति वाले निवेशकों को बाहर निकालने में मदद मिलेगी।

जहाँ तक जमा राशि जमा करने के चरण से ही उधार लेने वाले ग्राहकों का सवाल है, यह भी दर्शाता है कि उनकी वित्तीय क्षमता कमज़ोर है, और वे सट्टेबाज़ हैं जो "खुले हाथों से चोरों को पकड़ रहे हैं"। जमा राशि के लिए ऋण भुगतान को कड़ा करने से सट्टा लगाने वाले खरीदारों, सर्फ़रों और उन लोगों का समूह कम हो सकता है जिनकी वास्तविक आवास की ज़रूरतें नहीं हैं, जिससे वास्तविक ज़रूरतों वाले घर खरीदारों को घर खरीदने के अवसर के और करीब पहुँचने में मदद मिलेगी।

उनके अनुसार, यह आवश्यकता उधारकर्ताओं के पूंजी उपयोग के उद्देश्य को सख्ती से नियंत्रित करने और ऋण जोखिमों को नियंत्रित करने के लिए है।

जो परियोजनाएँ जमा के समय कानून के प्रावधानों के अनुसार कार्यान्वयन के योग्य हैं, उनके लिए ऋणदाता संस्थाएँ सामान्य भविष्य के लेन-देन के लिए जमा राशि का भुगतान करने हेतु ऋण देती हैं। इसलिए, यह पूंजी पर अंकुश लगाने का उपाय नहीं है, इसलिए रियल एस्टेट बाजार पर इसका ज़्यादा असर नहीं पड़ेगा।

कानून का अनुपालन करने वाले रियल एस्टेट व्यवसाय प्रभावित नहीं होंगे, क्योंकि भविष्य में पूंजी जुटाने की शर्तों को पूरा करने वाली रियल एस्टेट और आवास परियोजनाओं का उपयोग ग्राहक जमा राशि का भुगतान करने के लिए ऋण लेने के लिए कर सकते हैं।

घर खरीदार जोखिम को सीमित कर देंगे। (चित्रण: मिन्ह डुक)

इससे पहले, इस मुद्दे पर अपनी राय व्यक्त करते हुए, आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. दिन्ह द हिएन ने भी कहा था कि बैंकों का संचालन सिद्धांत जोखिम प्रबंधन है। बैंक आमतौर पर मामले की प्रकृति के अनुसार ही ऋण देते हैं। इसके अलावा, शुरुआती जमा राशि बहुत कम होती है और यह तो बस शुरुआत है। अगर रियल एस्टेट खरीदार के पास यह राशि नहीं है, तो बैंक ऋण देने की हिम्मत कैसे कर सकता है?

कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने की शर्तों को पूरा न करने पर जमा और अचल संपत्ति का रद्द होना सामान्य बात है और वास्तव में ऐसा अक्सर होता है। उस समय, यह ऋण बैंक के लिए डूबत ऋण बनने के लिए बहुत जोखिम भरा होगा।

उनके अनुसार, जमा और प्रारंभिक पूंजी योगदान जैसी निवेश गतिविधियाँ बैंकों से उधार लेने लायक नहीं हैं। बच्चों को विदेश में पढ़ने के लिए भेजते समय वित्तीय क्षमता साबित करने के नियम तो हैं ही, व्यवसाय स्थापित करने के लिए पूंजी योगदान की गारंटी भी है, लेकिन बैंक उधार देते हैं, जिससे इन गतिविधियों के लिए वित्तीय क्षमता साबित करने का कोई मतलब नहीं रह जाता।

इसलिए, यह कार्य आवश्यक है और बैंकों या अचल संपत्ति बाजार की सामान्य ऋण स्थिति को प्रभावित किए बिना, बैंकिंग प्रणाली की सुरक्षा बढ़ाने के लिए अधिक विस्तार से दिया गया है।

स्रोत: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html