दो घोषित कीमतों वाली संपत्तियों पर करों को सख्त करें।

वित्त मंत्रालय ने हाल ही में सरकार को व्यक्तिगत आयकर कानून के कार्यान्वयन को व्यवस्थित और निर्देशित करने के लिए कुछ प्रावधानों और उपायों का विवरण देने वाला एक मसौदा अध्यादेश प्रस्तुत किया है। इसमें एक उल्लेखनीय बिंदु असामान्य रूप से कम घोषित कीमतों के मामलों में करों की पुनर्गणना का प्रस्ताव है।

बैंक लेनदेन अनिवार्य होना चाहिए।

इस मसौदे के अनुसार, अचल संपत्ति हस्तांतरण के लिए कर योग्य मूल्य अनुबंध मूल्य पर आधारित है। विशेष रूप से, अचल संपत्ति हस्तांतरण पर व्यक्तिगत आयकर हस्तांतरण मूल्य के 2% की दर से लगाया जाता है। कर योग्य आय का निर्धारण तब होता है जब हस्तांतरण अनुबंध प्रभावी होता है या जब अचल संपत्ति के उपयोग या स्वामित्व का अधिकार पंजीकृत होता है।

वित्त मंत्रालय द्वारा प्रस्तावित कर गणना को लेकर मिली-जुली प्रतिक्रियाएं आ रही हैं।

फोटो: दिन्ह सोन

मसौदा अध्यादेश में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि अचल संपत्ति का हस्तांतरण मूल्य वही होगा जो हस्तांतरण के समय हस्तांतरण अनुबंध में उल्लिखित है। यदि हस्तांतरण अनुबंध में भूमि मूल्य उल्लिखित नहीं है, या यदि अनुबंध में उल्लिखित भूमि मूल्य भूमि मूल्य सारणी और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (के गुणांक) से कम है, तो भूमि हस्तांतरण मूल्य हस्तांतरण के समय लागू भूमि मूल्य सारणी और के गुणांक (यदि कोई हो) के आधार पर निर्धारित किया जाएगा।

जिन मामलों में भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्तियां, जैसे कि मकान और निर्माण कार्य, दोनों का हस्तांतरण होता है, यदि अनुबंध में भूमि मूल्य निर्दिष्ट नहीं है या मूल्य भूमि मूल्य सूची से कम है, तो भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य स्थानीय भूमि मूल्य सूची और गुणांक K के अनुसार गणना किया जाएगा। यदि अनुबंध में मकान या निर्माण कार्य का मूल्य प्रांतीय जन समिति द्वारा निर्धारित पंजीकरण शुल्क गणना स्तर से कम है, तो कर प्राधिकरण स्थानीय प्राधिकरण द्वारा जारी मूल्य के आधार पर गणना करेगा।

हो ची मिन्ह सिटी नोटरी एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान होआ ने इस प्रस्ताव को उचित और आवश्यक बताया क्योंकि अचल संपत्ति हस्तांतरण में "दो कीमतें" घोषित करने की प्रथा कई वर्षों से चली आ रही है, जिससे कर राजस्व का नुकसान होता है और बाजार की पारदर्शिता प्रभावित होती है। हालांकि, केवल भूमि मूल्य तालिका को K गुणांक से गुणा करके या स्थानीय निकाय द्वारा जारी मूल्य को न्यूनतम आधार मानकर समस्या का केवल एक हिस्सा हल किया जा सकता है। इसे प्रभावी ढंग से नियंत्रित करने के लिए, अतिरिक्त समन्वित समाधानों की आवश्यकता है, जैसे कि अचल संपत्ति लेनदेन के लिए बैंकों के माध्यम से भुगतान अनिवार्य करना। साथ ही, नोटरी, कर अधिकारियों, भूमि एजेंसियों और बैंकों के बीच डेटा लिंकेज आवश्यक है; वास्तविक लेनदेन मूल्यों का एक डेटाबेस बनाया जाना चाहिए; और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि सभी पक्षों की अपने लेनदेन को सत्यतापूर्वक घोषित करने की जिम्मेदारी बढ़ाई जानी चाहिए।

श्री गुयेन वान होआ ने सुझाव दिया, “मेरा मानना ​​है कि मूल्यांकन की जिम्मेदारी नोटरी पर नहीं डाली जानी चाहिए। नोटरी मूल्यांकन एजेंसियां ​​या कर प्राधिकरण नहीं हैं। नोटरी की उचित भूमिका पक्षों को उनके कानूनी दायित्वों के बारे में समझाना और आगाह करना तथा कानून के अनुसार लेनदेन संबंधी डेटा उपलब्ध कराने में समन्वय स्थापित करना है। यदि इन समाधानों को एक साथ लागू किया जाता है, तो यह नीति 'दोहरी कीमत' वाले लेनदेन को कम करने, बजट राजस्व हानि से निपटने और अचल संपत्ति बाजार में पारदर्शिता और कानूनी सुरक्षा बढ़ाने में योगदान देगी।”

संक्षेप में, वित्त मंत्रालय के प्रस्ताव का उद्देश्य कर चोरी से लड़ना और बाजार में पारदर्शिता सुनिश्चित करना है, जो कि सही है। हालांकि, इसे व्यावहारिक और निष्पक्ष बनाने के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि भूमि की कीमतें बाजार मूल्यों को सही मायने में प्रतिबिंबित करें, के गुणांक उचित हो, और आवेदन तंत्र लचीला हो, ताकि वैध लेनदेन के लिए कर बोझ न बन जाए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ।

लोगों पर और अधिक बोझ डालने का डर।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ ट्रान खान क्वांग के अनुसार, वित्त मंत्रालय द्वारा "संदिग्ध" रियल एस्टेट लेनदेन के लिए प्रस्तावित कर गणना आंशिक रूप से ही तर्कसंगत है। इससे पहले, स्थानीय अधिकारियों और विशेषज्ञों ने कर गणना के लिए भूमि मूल्य तालिका पर 2% गुणक लगाने की सिफारिश की थी। यह सबसे सटीक विधि है, जिससे राजस्व हानि नहीं होती, गणना आसान है और बाजार मूल्यों को सटीक रूप से दर्शाती है। इसका कारण यह है कि हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रांतों में भूमि मूल्य तालिकाएँ, कई वर्षों के समायोजन के बाद, पहले से ही बाजार मूल्यों के लगभग 80% के बराबर हैं। गुणांक K जोड़ने से करों में काफी वृद्धि होगी, जिससे नागरिकों पर बोझ बढ़ेगा।

कई मतों के अनुसार, भूमि मूल्य सारणी को वास्तव में बाजार मूल्यों को प्रतिबिंबित करना चाहिए, और गुणांक K उपयुक्त होना चाहिए।

फोटो: दिन्ह सोन

"1 जुलाई से स्थानीय निकाय K गुणांक जारी करना जारी रखेंगे, जिसका उपयोग भूमि उपयोग शुल्क की गणना में किया जाएगा। वर्तमान में, भूमि उपयोग शुल्क बहुत अधिक है, जो अधिकांश लोगों की वहन क्षमता से बाहर है और उन्हें चिंतित कर रहा है। अब, अचल संपत्ति हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर की गणना और उसे K गुणांक से गुणा करने से कीमतें बाजार मूल्य से भी अधिक बढ़ सकती हैं, जिससे लोगों द्वारा चुकाए जाने वाले कर की राशि वर्तमान स्थिति की तुलना में और भी अधिक हो जाएगी," श्री ट्रान खान क्वांग ने अपनी चिंता व्यक्त की।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा कि पहले, यह निर्धारित करने के लिए कि किन मामलों में कीमतें कम बताई गई हैं और किनमें अधिक, प्रांत प्रत्येक इलाके की औसत कीमत के आधार पर न्यूनतम मूल्य सारणी जारी करते थे। कम बताई गई कीमतों का पता चलने पर, कर अधिकारी भूमि मूल्य सारणी को 2% से गुणा करके पुनर्गणना करते थे। वर्तमान में, वित्त मंत्रालय के प्रस्ताव के अनुसार, जिन मामलों में कीमत बाजार मूल्य से कम होने का संदेह है, भूमि मूल्य सारणी को गुणांक K से गुणा किया जाएगा और फिर 2% से गुणा किया जाएगा। हालांकि यह विधि सैद्धांतिक रूप से लागू करने योग्य है, व्यवहार में इससे दो संभावित स्थितियाँ उत्पन्न होंगी।

वित्त मंत्रालय द्वारा प्रस्तावित पहले परिदृश्य के अनुसार, स्थानीय न्यूनतम मूल्य सूचियों की आवश्यकता समाप्त हो जाएगी। इस दृष्टिकोण को अपनाने से कानून में निष्पक्षता सुनिश्चित होगी, सरकारी गणनाओं में आसानी होगी और राज्य पर बोझ कम होगा, जिससे भूमि और आवास से राजस्व का सटीक पूर्वानुमान लगाना आसान हो जाएगा। यह विधि राजस्व हानि और अत्यधिक कराधान दोनों को रोकेगी, जिससे निष्पक्षता सुनिश्चित होगी। नागरिक भी घोषणाओं के लिए इस विधि का उपयोग कर सकेंगे, जिससे कम या अधिक दोनों तरह की राशियों से बचा जा सकेगा। "हालांकि, इस विधि के लागू होने के बाद, 2% की सीमा पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता है, क्योंकि कर दर वर्तमान दर से अधिक होगी। इसलिए, 2% से कम की छोटी राशि पर विचार किया जा सकता है; वित्त मंत्रालय को एक सर्वेक्षण करना होगा और तदनुसार पुनर्गणना करनी होगी," श्री ले होआंग चाउ ने सुझाव दिया।

दूसरे, यदि 2% की कटौती लागू नहीं की जाती है, तो नियंत्रण के उद्देश्य से प्रत्येक क्षेत्र में न्यूनतम मूल्य सूची स्थापित की जानी चाहिए। न्यूनतम मूल्य सूची से सरकार यह निर्धारित कर सकती है कि कौन सही कीमत बता रहा है और कौन कम कीमत चुका रहा है, जिससे मौजूदा "संदेह" समाप्त हो जाएगा। नागरिक तब इस न्यूनतम मूल्य सूची को अपने खरीद-बिक्री मूल्यों को घोषित करने और करों की गणना करने के आधार के रूप में उपयोग कर सकते हैं।

"मूलतः, वित्त मंत्रालय के प्रस्ताव का उद्देश्य कर चोरी से निपटना और बाजार में पारदर्शिता सुनिश्चित करना है, जो कि सही है। हालांकि, इसे व्यावहारिक और निष्पक्ष बनाने के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि भूमि की कीमतें बाजार मूल्यों को सही मायने में प्रतिबिंबित करें, के गुणांक उचित हो और आवेदन तंत्र लचीला हो, ताकि वैध लेनदेन के लिए कर बोझ न बन जाए," श्री ले होआंग चाउ ने सुझाव दिया।

जिन विक्रेताओं को नुकसान होता है, उन्हें भी कर चुकाना पड़ सकता है।

इसके विपरीत, कई विशेषज्ञ तर्क देते हैं कि यदि कर की दर वास्तविक लेन-देन मूल्य से अधिक है, तो लोगों को नुकसान में बेचने या बराबरी पर रहने पर भी भारी मात्रा में कर चुकाना पड़ेगा। इससे विशेष रूप से वे लोग प्रभावित होते हैं जिन्हें वित्तीय कठिनाइयों के कारण तत्काल संपत्ति बेचनी पड़ती है, और वे लोग जिन्होंने मूल्य वृद्धि के दौरान संपत्ति खरीदी थी लेकिन बाजार में मंदी आने पर बेच दी, जिससे उन्हें अपना नुकसान कम करना पड़ा। इसके अलावा, यदि प्रत्येक क्षेत्र अलग-अलग K गुणांक लागू करता है या इसे गलत तरीके से समायोजित करता है, तो नागरिकों और कर अधिकारियों के बीच देय कर की राशि को लेकर विवाद उत्पन्न होंगे, क्योंकि कुछ क्षेत्रों में कर की दरें अन्य क्षेत्रों की तुलना में अधिक होंगी।

स्रोत: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm