अचल संपत्ति बाजार के लिए स्थिरता बनाने हेतु भूमि कानून में संशोधन

आज सुबह, 19 नवंबर को, राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों ने समूहों में राष्ट्रीय सभा के प्रस्ताव के मसौदे पर चर्चा की, जिसमें भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई तंत्र और नीतियाँ निर्धारित की गई थीं। भूमि कानून के नियमों को लंबे समय से कानूनी व्यवस्था का सबसे संवेदनशील क्षेत्र माना जाता रहा है, क्योंकि ये बहुसंख्यक लोगों के महत्वपूर्ण हितों से सीधे जुड़े होते हैं।

भूमि अधिग्रहण, स्थल मंजूरी, भूमि मूल्यांकन, भूमि उपयोग परिवर्तन आदि में लम्बे समय से चली आ रही समस्याओं के कारण कई परियोजनाएं स्थगित कर दी गई हैं, सामाजिक संसाधन बर्बाद हो गए हैं, जबकि लोगों के अधिकारों की गारंटी नहीं दी गई है।

इस संदर्भ में, सरकार द्वारा सरलीकृत प्रक्रिया के तहत राष्ट्रीय सभा में एक मसौदा प्रस्ताव प्रस्तुत करना, तात्कालिक मुद्दों को तुरंत निपटाने और लंबे समय तक गतिरोध से बचने के लिए एक समयोचित और आवश्यक कदम माना जा रहा है। मसौदे की सबसे महत्वपूर्ण बातों में से एक भूमि पुनर्प्राप्ति का दायरा है। मसौदे में तीन ऐसे मामले शामिल हैं जिनमें राज्य राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति करता है; विशेष रूप से, वह तंत्र जो प्रांतीय जन परिषद को शेष क्षेत्र (भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के लिए) की पुनर्प्राप्ति पर विचार करने और उसे अनुमोदित करने की अनुमति देता है, जब निवेशक 75% से अधिक क्षेत्र और 75% से अधिक भूमि उपयोगकर्ताओं पर सहमति बना लेता है।

राष्ट्रीय सभा की आर्थिक एवं वित्तीय समिति के अनुसार, यह एक नीतिगत प्रस्ताव है जिसका उद्देश्य भूमि उपयोग अधिकारों पर समझौतों के माध्यम से सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के क्रियान्वयन में वर्षों से चली आ रही "अड़चन" को दूर करना है। यह व्यवस्था उन निवेशकों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ निर्मित करती है, जिन्होंने अधिकांश भूमि क्षेत्र पर बातचीत कर ली है, लेकिन शेष क्षेत्र को खाली करने में कठिनाई का सामना कर रहे हैं, ताकि वे परियोजना को समय पर क्रियान्वित कर सकें। हालाँकि, समिति ने मसौदा समिति से यह भी अनुरोध किया कि मुआवज़े की गणना करते समय हितों में सामंजस्य स्थापित करने के लिए नियम बनाए जाएँ, ताकि शेष मामलों में मुआवज़े की गणना हेतु भूमि मूल्य सूची और समायोजन गुणांक लागू करते समय शिकायतों और मुकदमों की संभावना से बचा जा सके, क्योंकि मूल्य सूची में भूमि की कीमत अक्सर सहमत औसत मूल्य से कम होती है।

इससे पहले, इस विषयवस्तु से संबंधित मसौदा प्रस्ताव पर टिप्पणी करते हुए, वियतनाम चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (वीसीसीआई) ने यह भी कहा था कि यदि भूमि मूल्य सूची और समायोजन गुणांक तथा बाजार मूल्य - जो निवेशकों के लिए लोगों के साथ बातचीत का आधार है - के बीच मुआवज़ा मूल्य का अंतर नहीं भरा जा सका, तो इससे मुकदमेबाजी हो सकती है, परियोजना लंबी खिंच सकती है और हितों का टकराव पैदा हो सकता है। वीसीसीआई ने यह भी प्रस्ताव रखा कि राज्य मध्यस्थ की भूमिका निभाए और मूल्य पर बातचीत में पक्षों का समर्थन करे। यदि कोई सहमति नहीं बनती है, तो नियमों के अनुसार भूमि का पुनः दावा किया जाएगा।

इसके अलावा, अगर प्रस्ताव पारित हो जाता है, तो उसके कार्यान्वयन में कई अन्य चुनौतियाँ भी आने की आशंका है। पहली चुनौती कार्यान्वयन टीम की ज़िम्मेदारी का डर है - जिसके कारण कई परियोजनाएँ धीमी हो गई हैं क्योंकि अधिकारी कानूनी जोखिमों को लेकर चिंतित हैं। दूसरा जोखिम है, अधूरे आँकड़ों के कारण भूमि मूल्यांकन में गड़बड़ी का जोखिम, जिससे ज़मीन की कीमतें अनुचित रूप से बढ़ सकती हैं या इसके विपरीत - बाज़ार से कम हो सकती हैं, जिससे असुरक्षा पैदा हो सकती है और लोगों के वैध अधिकार प्रभावित हो सकते हैं...

भूमि पुनर्प्राप्ति, भूमि मूल्य सूची और बाजार मूल्य निर्धारण तंत्रों से जुड़ी चिंताओं के बावजूद, जनमत और विशेषज्ञों को अभी भी मसौदा प्रस्ताव से काफी उम्मीदें हैं। यह 2024 के भूमि कानून के लिए एक महत्वपूर्ण संक्रमणकालीन तंत्र होगा, जो लंबित परियोजनाओं को निपटाने और लंबी शिकायतों को कम करने में योगदान देगा। यह प्रस्ताव न केवल तात्कालिक कठिनाइयों का समाधान करता है, बल्कि भूमि कानून के अधिक स्थायी रूप से संचालन के लिए एक स्थिर कानूनी आधार भी तैयार करता है। हालाँकि, अगर इसे अच्छी तरह से लागू नहीं किया गया, तो यह नए जोखिम पैदा कर सकता है, खासकर भूमि पुनर्प्राप्ति और मूल्य निर्धारण नीतियों में लोगों के विश्वास के लिए। सभी भूमि समायोजनों का मूल अभी भी इस सिद्धांत पर आधारित होना चाहिए: आर्थिक विकास को सामाजिक न्याय के साथ समझौता नहीं करना चाहिए। रियल एस्टेट बाजार की स्थिरता और भूमि उपयोग दक्षता काफी हद तक इस बात पर निर्भर करती है कि इन दोनों मूल्यों में कैसे सामंजस्यपूर्ण संतुलन बनाया जाए।

हा माय

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html